Την εκτίμηση πως η αγορά θα αξιολογήσει θετικά τον συνδυασμό ισχυρών αποτελεσμάτων και την προσήλωση της Trade Estates στην εκτέλεση της επενδυτικής της στρατηγικής που αύξησε το μέγεθος της εταιρίας κατά 3 φορές από τα μέσα του 2021 έως σήμερα, διατυπώνει ο CEO, Δημήτρης Παπούλης.
Κάνει αναφορά στο αναπτυξιακό πλάνο της εταιρείας που θα φέρει την αξία του χαρτοφυλακίου της πάνω από τα 720-740 εκατ. ευρώ έως το 2027, ενώ επισημαίνει τη συνέπεια της Trade Estates στην καταβολή ικανοποιητικών μερισμάτων για τους μετόχους της.
Ο κ. Παπούλης εξηγεί ποιοι παράγοντες θα τραβήξουν το βλέμμα των επενδυτών στις εταιρείες ακινήτων και κυρίως στην Trade Estates, αναλύει τα μελλοντικά πλάνα της εταιρείας και διευκρινίζει ποια είναι τα πλεονεκτήματα του χαρτοφυλακίου της.
Αναλυτικά η συνέντευξη:
- Η εταιρεία με την εισαγωγή της στο Χρηματιστήριο ολοκλήρωσε ένα μεγάλο ορόσημο. Τι πιστεύετε ότι θα είναι αυτό που θα τραβήξει το βλέμμα των επενδυτών στις Εταιρείες Ακινήτων και κυρίως στην Trade Estates;
Πιστεύουμε ότι βρισκόμαστε σε ένα κομβικό σημείο της Ελληνικής χρηματιστηριακής αγοράς σε σχέση με τις ΑΕΕΑΠ και τις προοπτικές επένδυσης στις συγκεκριμένες εταιρείες όπως αυτές επηρεάζονται από το προφίλ των επενδυτών που δραστηριοποιούνται στο ΧΑΑ.
Αναφορικά με τα μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια, πιστεύουμε ότι οι επερχόμενες αναβαθμίσεις της Ελληνικής οικονομίας καθώς και η πλήρης ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας θα προκαλέσουν αλλαγή ποιότητας επενδυτών στις μετοχές των εισηγμένων, με μεταφορά από επενδυτές βραχυπρόθεσμου προφίλ, προς μακροπρόθεσμους επενδυτές πολλαπλάσιας κεφαλαιακής δύναμης και κύρους που δίνουν πολύ μεγαλύτερη σημασία στα ποιοτικά εταιρικά χαρακτηριστικά στρατηγικής ανάπτυξης, σταθερής μερισματικής απόδοσης, υπεύθυνης εταιρικής διακυβέρνησης και μακροπρόθεσμής δημιουργίας αξίας. Τα διεθνή αυτά επενδυτικά κεφάλαια, γνωρίζουν σε βάθος τον τομέα των ΑΕΕΑΠ και το πως να ξεχωρίζουν τα ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά τους. Επίσης, διαθέτουν μακροπρόθεσμη λογική επένδυσης στις συγκεκριμένες εταιρείες. Διενεργούν σε βάθος ανάλυση και ζητούν την κάλυψη από διεθνείς αναλυτές και επενδυτικούς οίκους, της συγκεκριμένης κατηγορίας μετοχών, η οποία δημιουργεί και την γνώση η οποία είναι απαραίτητη για την αξιολόγησή τους με ποιοτικά, αριθμητικά και στρατηγικά κριτήρια.
Η παραπάνω εξέλιξη πιστεύουμε τελικά ότι θα αναδείξει τις ΑΕΕΑΠ ως ποιοτική επενδυτική επιλογή ενώ παράλληλα θα πάψει να τιμολογεί με λίγο ή πολύ τον ίδιο τρόπο εταιρείες του κλάδου που έχουν διαφορετικές στρατηγικές αλλά και διαφορετικές επιδόσεις και αποδόσεις.
Οι ΑΕΕΑΠ δίνουν την δυνατότητα τοποθέτησης κεφαλαίων στους επενδυτές σε ακίνητη περιουσία και assets μεγάλου μεγέθους αγοράζοντας μετοχές αυτών των εταιρειών, που σε άλλη περίπτωση δεν θα μπορούσαν να αποκτήσουν. Αντίστοιχα, η επένδυση σε μετοχές της Trade Estates δίνει την δυνατότητα ακόμα και σε μικρότερους επενδυτές να αποκτήσουν συμμετοχή σε ένα χαρτοφυλάκιο εξαιρετικά πετυχημένων εμπορικών πάρκων όπως το Smart Park στα Σπάτα και το Florida 1 στην Θεσσαλονίκη και άλλων σημαντικών εμπορικών πάρκων σε όλη την Ελλάδα, καθώς και Logistics Centers πολύ μεγάλου μεγέθους.
Η τοποθέτηση επενδυτικών κεφαλαίων σε μία ΑΕΕΑΠ παρέχει μερισματική απόδοση που είναι εξασφαλισμένη με ακίνητα υψηλής αξίας και μάλιστα αφορολόγητη, λόγω του προνομιακού φορολογικού καθεστώτος της συγκεκριμένης κατηγορίας εταιρειών. Επίσης, μέσα από την ενεργή διαχείριση των ακινήτων, δημιουργούνται υπεραξίες μέσω της αύξησης των εσόδων τους. Στην περίπτωση των Ελληνικών ΑΕΕΑΠ, υπάρχουν επιπλέον λόγοι που σχετίζονται με τις ιδιαιτερότητες της αγοράς μας. Πρώτον, τα σημαντικά αναπτυξιακά πλάνα των εταιρειών για τα επόμενα χρόνια που προσφέρουν μεγέθυνση χαρτοφυλακίων αλλά και πιθανώς μεγαλύτερες αποδόσεις. Παράλληλα, η επιστροφή της Ελληνικής οικονομίας στην κανονικότητα από το 2019 και μετά προκαλεί συνεχή θετική επανατιμολόγηση της αγοράς ακινήτων, οπότε και διορθώνει τη στρέβλωση που επικρατούσε στις αποδόσεις, προκαλώντας αντίστοιχη αύξηση στις αποτιμήσεις των ακινήτων της χώρας. Τέλος, η διαφαινόμενη μείωση των επιτοκίων διεθνώς, που στην περίπτωση των Ελληνικών ΑΕΕΑΠ θα επηρεάσουν θετικά διπλά και μέσω του χαμηλότερου κόστους δανεισμού αλλά και του φόρου, ο υπολογισμός του οποίου βασίζεται στο επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ.
Ειδικά για την Trade Estates, αναμένουμε ότι η αγορά θα αξιολογήσει θετικά τον συνδυασμό ισχυρών αποτελεσμάτων και την προσήλωσή μας στην εκτέλεση της επενδυτικής μας στρατηγικής που αύξησε το μέγεθος της εταιρίας μας κατά 3 φορές στα 500εκ€ από τα μέσα του 2021 έως σήμερα, το αναπτυξιακό μας πλάνο που θα φέρει την αξία του χαρτοφυλακίου μας πάνω από τα 720-740 εκ€ έως το 2027, παράλληλα με την συνέπειά μας στην καταβολή ικανοποιητικών μερισμάτων για τους μετόχους μας – για το 2023 η μερισματική μας απόδοση έφτασε το 4.7%. Επιβεβαίωση αποτελεί και το ισχυρό guidance που δώσαμε για το 2024 κατά την διάρκεια της πρώτης Γενικής Συνέλευσης της εταιρείας μας μετά την εισαγωγή της στο ΧΑΑ, με τα έσοδα της εταιρείας μας να προβλέπονται μεταξύ 33εκ€ και 35εκ€ (αύξηση 24%-31% έναντι 2023), το EBITDA στα μεταξύ 25εκ€ και 26εκ€ (αύξηση +37% έως 43% έναντι του 2023) και τα FFO στα 11εκ€-12εκ€ (αύξηση 24% έως 35% έναντι 2023).
Οι ανοδικές τάσεις καθώς και η ισχυρή ζήτηση στους δύο αλληλένδετους κλάδους που έχουμε ευθύς εξαρχής αποφασίσει να εξειδικευτούμε, διασφαλίζει ισχυρές αναπτυξιακές προοπτικές σε βάθος 10ετίας. Παράλληλα με την χρηστή διαχείριση λειτουργικού και χρηματοοικονομικού κόστους αλλά και την συνεχή ενίσχυση και διεύρυνση των στρατηγικών σχέσεων με τους σημαντικότερους διεθνείς και Ελληνικούς ομίλους λιανικής που εξυπηρετούν τις βασικές ανάγκες της οικογένειας, θα συνεχίσουν να προβάλουν την TRADE ESTATES ως μια σταθερή και αποδοτική επενδυτική επιλογή.
Μετά την ολοκλήρωση της εισαγωγής μας στο ΧΑΑ είμαστε αφοσιωμένοι στην εκτέλεση του ήδη συμφωνημένου επενδυτικού μας πλάνου που θα ολοκληρωθεί έως το 2027. Αποτελείται από τα Εμπορικά πάρκα Πάτρας, Ηρακλείου, καθώς και το εμβληματικό project του Ελληνικού, αλλά και τα mega, single tenant, Logistics έργα σε Ελευσίνα και Ασπρόπυργο (IDC – InterIKEA), και μικρότερες προσθήκες και βελτιώσεις στα υφιστάμενα πάρκα μας.
Το εμπορικό πάρκο Top Parks της Πάτρας, το οποίο θα ξεκινήσει τη λειτουργία του στο τέταρτο τρίμηνο του 2024, είναι ένα project ορόσημο για την Trade Estates. Είναι το πρώτο εμπορικό πάρκο που η εταιρεία μας αναπτύσσει εξολοκλήρου με τις δικές της δυνάμεις, αφού κατά την έναρξη της κατασκευής του project απέκτησε το σύνολο των μετοχών της συγκεκριμένης ανάπτυξης, ενώ όλα τα προηγούμενα assets του χαρτοφυλακίου μας έχουν αποκτηθεί είτε εν λειτουργία είτε στη φάση ολοκλήρωσής τους. Παράλληλα, αποτελεί το πρώτο project της Trade Estates που χρηματοδοτείται από το ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας με ιδιαίτερα ευνοϊκούς χρηματοδοτικούς όρους. Όμως, το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό είναι ότι το μέγεθος, η τοποθεσία σε σχέση με τον αστικό ιστό αλλά και το εμπορικό μείγμα της συγκεκριμένης ανάπτυξης που τελικά διαμορφώσαμε, αποτελεί το ιδανικό μοντέλο που θα μπορούσε να εφαρμοστεί σε μικρότερες πόλεις της Ελλάδας για την ανάπτυξη τουλάχιστον 10-15 εμπορικών πάρκων μετά το 2027.
Παράλληλα, παρακολουθούμε εντατικά την αγορά της Βουλγαρίας όπου τα προηγούμενα τρία χρόνια εξελίσσεται σημαντικός αριθμός αναπτύξεων εμπορικών πάρκων – τουλάχιστον 20 σε όλη την χώρα. Τα περισσότερα βρίσκονται σήμερα είτε σε βάση ωρίμανσης και κατασκευής, είτε σε φάση έναρξης λειτουργίας. Πιστεύουμε ότι πολλές από αυτές τις αναπτύξεις θα παρουσιάσουν ευκαιρίες εμπορικής βελτίωσης και ότι ο πρώτος κύκλος εμπορικής λειτουργίας τους θα αναδείξει προοπτικές συνεργειών κάτω από την ομπρέλα μίας μεγαλύτερης εξειδικευμένης εταιρείας ακινήτων με περιφερειακό αποτύπωμα όπως η Trade Estates. Με αυτά τα δεδομένα, παρακολουθούμε τις εξελίξεις στην συγκεκριμένη αγορά και σκοπεύουμε να διευρύνουμε το χαρτοφυλάκιό μας και στη συγκεκριμένη χώρα μέσω στοχευμένων κινήσεων εξαγορών ακινήτων εν λειτουργία.
Όσον αφορά την αγορά της Κύπρου, πιστεύουμε ότι υπάρχουν περιθώρια ανάπτυξης δύο ή τριών μεγάλων εμπορικών πάρκων. Σε αυτό το πλαίσιο παρακολουθούμε την εξέλιξη της αγοράς γης σε σχέση με τις προοπτικές των τοπικών αγορών των μεγάλων πόλεων της χώρας. Επισημαίνουμε ιδιαίτερα ότι παραμένουμε προσηλωμένοι στις βασικές αρχές που διέπουν τις αναπτύξεις μας, με σημαντική παράμετρο επιτυχίας του μοντέλου μας να είναι η δυνατότητα παροχής ανταγωνιστικών όρων στους συνεργάτες μας ενοικιαστές που είναι οι μεγαλύτερες Διεθνείς και Ελληνικές αλυσίδες λιανικής οι οποίες καλύπτουν τις πρωταρχικές ανάγκες της οικογένειας. Προϋπόθεση για την εκπλήρωση αυτής της παραμέτρου είναι η απόκτηση γης σε λελογισμένο κόστος οπότε και επιδεικνύουμε σύνεση, προσοχή και υπομονή έως ότου παρουσιαστεί η ανάλογη ευκαιρία.
Ο στόχος δεκαετίας που έχουμε θέσει από την ημέρα ίδρυσης της εταιρίας το 2021 είναι η αύξηση της εύλογης μικτής αξίας του χαρτοφυλακίου μας (gross asset value) έως το 2031 στα επίπεδα του 1 δισ ευρώ.
Βασικό πλεονέκτημα είναι η ανθεκτικότητα των εμπορικών μας πάρκων λόγω της επικέντρωσης στη λιανική που καλύπτει τις βασικές ανάγκες της οικογένειας με ανταγωνιστικές τιμές. Η εύκολη πρόσβαση και το δωρεάν parking σε σημεία μεγάλης προβολής επάνω σε σημαντικούς οδικούς κόμβους με δυνατότητα παρκαρίσματος ακόμα και μπροστά στην πόρτα του καταστήματος. Είναι η ευκολία αυτή που ανάδειξε την διαφοροποίηση των εμπορικών πάρκων την περίοδο της πανδημίας και πρωτοστάτησε στην σχεδόν μηδενική αρνητική επίδραση την περίοδο των περιορισμών, αλλά και στην συνέχεια, στην κατάταξη στην κορυφή των επιλογών του καταναλωτή για την εξυπηρέτηση των βασικών καθημερινών αναγκών του στην μετά Covid εποχή.
Αντίστοιχα, στον τομέα των Logistics, η μοναδικότητα που προσφέρουν οι πολύ μεγάλοι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι οι οποίοι εξυπηρετούν την εξέλιξη του τομέα της διακίνησης εμπορευμάτων, αναδεικνύοντας τη νέα τάση συγκέντρωσης όλων των δραστηριοτήτων διακίνησης εμπορευμάτων κάτω από την ίδια στέγη έναντι του μοντέλου διασποράς πολλαπλών μικρότερων σημείων αποθήκευσης και διακίνησης που κυριάρχησε τα προηγούμενα χρόνια.
H ευελιξία που παρέχουν οι εμπορικές μας μισθώσεις όπου από την μία μεριά είναι αποτέλεσμα συνεργασίας με τους ενοικιαστές μας –τις μεγάλες αλυσίδες λιανικής- και ανάλυσης των εμπορικών τους στοιχείων, δίνοντάς μας τη δυνατότητα να παρέχουμε ανταγωνιστικούς όρους μίσθωσης βασικού ενοικίου αλλά παράλληλα να επωφελούμαστε και από τη θετική απόδοσή τους μέσω του ποσοστού επί του τζίρου (Turn Over Rent).
Τα παραπάνω χαρακτηριστικά μας δίνουν την δυνατότητα να αναπτύσσουμε προορισμούς ‘παντός καιρού’ οι οποίοι παράγουν αξία ακόμα και σε περιόδους μακροοικονομικής στασιμότητας.
Εξίσου σημαντικό χαρακτηριστικό με τα παραπάνω είναι οι μακροπρόθεσμες προοπτικές των κλάδων που έχουμε αποφασίσει να εξειδικευτούμε. Η δημιουργία εμπορικών πάρκων, βρίσκεται πανευρωπαϊκά, τα τελευταία χρόνια, στις πρώτες θέσεις νέων αναπτύξεων του κλάδου ακινήτων, ενώ η συγκεκριμένη κατηγορία βρίσκεται στην κορυφή των επιδόσεων από όλες τις αντίστοιχες κατηγορίες ακινήτων λιανικής (εμπορικά κέντρα, high street retail, εμπορικά πάρκα κλπ). Στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων που αφορούν την λιανική, η χώρα μας υπολείπεται σημαντικά από τις περισσότερες της Ευρώπης σε σύγχρονες αναπτύξεις που αφορούν το λιανεμπόριο. Η Ελλάδα παρουσιάζει τις μεγαλύτερες προοπτικές ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια αφού συνεχίζει να κατατάσσεται στην τελευταία θέση σε όλη την Ευρώπη στον δείκτη τετραγωνικών μέτρων ανά κεφαλή σε αναπτύξεις εμπορικών πάρκων.
Παράλληλα, στον τομέα των Logistics, η χώρα, λόγω της γεωστρατηγικής της θέσης, εγκαθίσταται δυναμικά στις ανερχόμενες δυνάμεις στον παγκόσμιο χάρτη και συγκρίνοντάς την με τις παραδοσιακές χώρες του τομέα όπως η Ρουμανία, υπάρχουν περιθώρια υπερδιπλασιασμού του stock σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων ενώ αντίστοιχα οι πολύ μεγάλοι χώροι άνω των 40-50.000 τμ κατέχουν σήμερα ποσοστό κάτω από του 50% έναντι του αντίστοιχου μέσου όρου των ώριμων αγορών.
Όλα τα παραπάνω χαρακτηριστικά, σε συνδυασμό με τους θετικούς οικονομικούς ρυθμούς ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας, εκτιμούμε ότι εξασφαλίζουν σημαντικές αναπτυξιακές προοπτικές σε βάθος δεκαετίας έως το σημείο όπου οι δείκτες της Ελληνικής αγοράς θα πλησιάσουν στους μέσους όρους της Ευρωπαϊκής.
Όταν καλούμαστε να κάνουμε προβλέψεις τέτοιου είδους για το μέλλον συγκεκριμένων τομέων ακινήτων οφείλουμε να είμαστε πολύ προσεκτικοί. Στην προηγούμενη τοποθέτησή μας πήραμε ξεκάθαρες θέσεις για τους λόγους που πιστεύουμε ότι οι προοπτικές των δύο κλάδων που δραστηριοποιούμαστε είναι ιδιαίτερα θετικές.
Κατά την άποψή μας, το μέλλον του real estate θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την ταχύτητα μετεξέλιξης των εταιρειών που δραστηριοποιούνται, ώστε να αναπτύξουν εξειδίκευση και άρα τεχνογνωσία σε συγκεκριμένους τομείς, βελτιώνοντας την ικανότητά τους να παράγουν σύγχρονο, εξελιγμένο προϊόν με προστιθέμενη αξία για τους χρήστες και τους επενδυτές.
Παράλληλα, το μέλλον του τομέα των ακινήτων είναι άρρηκτα δεμένο με τη δέσμευση του κράτους στη δημιουργία και εξέλιξη των υποδομών καθώς και του πολεοδομικού σχεδιασμού και της εκτέλεσης σύγχρονων πολεοδομικών σχεδίων.
Συμφωνούμε, για παράδειγμα, στις προοπτικές του τομέα των data centers, επισημαίνοντας όμως ότι ο συγκεκριμένος απαιτεί μεν κτίρια βιομηχανικού τύπου που απλοϊκά πολλές φορές προσομοιάζονται σε επίπεδο κελύφους με αυτά των Logistics, που όμως απαιτούν πολύ μεγάλες καταναλώσεις ενέργειας λόγω των απαιτήσεων λειτουργίας του εξειδικευμένου μηχανολογικού εξοπλισμού αλλά και της ψύξης των χώρων, και συνεπώς απαιτούν ιδιαίτερα αυξημένες υποδομές παροχής ενέργειας. Επιπρόσθετα, απαιτούν εγγύτητα σε σύγχρονες ισχυρές τηλεπικοινωνιακές υποδομές που μπορούν να εξυπηρετήσουν εξαιρετικά μεγάλους όγκους δεδομένων αλλά και πολύ υψηλές ταχύτητες. Τέλος, σαν προϋπόθεση επιτυχίας τέτοιων επενδύσεων, τίθεται η κοντινή περιμετρική κάλυψη μεγάλου πλήθους από end users και για αυτό τον πρώτο λόγο σε τέτοιες αναπτύξεις έχουν προτεραιότητα οι περιοχές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και του Ηρακλείου στην Κρήτη.
Συνεπώς, οι προοπτικές ενός τέτοιου κλάδου μπορεί να εμφανίζονται πολύ θετικές, όταν κάποιος αναλύει πχ τις εναλλακτικές χρήσεις γης (πχ την ανάπτυξη ενός data center στην θέση ενός logistic center) ή το προσδοκώμενο ύψος ενοικίου της εναλλακτικής χρήσης κλπ. Όμως η μεθοδολογία που χρησιμοποιείται για τον σχεδιασμό και την κατασκευή των εγκαταστάσεων του data center καθώς και η συμπερίληψη των παραπάνω προϋποθέσεων έχουν καθοριστική σημασία στην απόδοση και τη βιωσιμότητα της ανάπτυξης.
Συμφωνούμε, επίσης, με τις προοπτικές του κλάδου των φοιτητικών εστιών και των serviced διαμερισμάτων και πιστεύουμε ιδιαίτερα στις δυνατότητες μετατροπής υφιστάμενων κτιρίων σε τέτοιες αναπτύξεις. Όμως, εάν κάποιος αναλύσει τις βέλτιστες πρακτικές από χώρες όπου ο συγκεκριμένος κλάδος παράγει σημαντικές αποδόσεις και υπεραξίες, θα διαπιστώσει ότι είναι άρρηκτα δεμένος με την ύπαρξη άρτιων δικτύων δημόσιων συγκοινωνιών. Άρα, για παράδειγμα, ο ρυθμός επέκτασης και η κάλυψη του δικτύου μετρό σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη θα ορίσει και την δυνατότητα και το μέγεθος των project μετατροπής ή δημιουργίας νέων αναπτύξεων στον συγκεκριμένο τομέα.
Στην Trade Estates, όπως στο επιχειρηματικό μας μοντέλο έχουμε μία ξεκάθαρη και εύκολα κατανοήσιμη στρατηγική, έτσι και στον τομέα της βιώσιμης ανάπτυξης έχουμε σχεδιάσει ένα ξεκάθαρο πλάνο που αξιοποιεί στο έπακρο τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του χαρτοφυλακίου μας.
Το βασικό μέσο πρόσβασης στους προορισμούς μας είναι το αυτοκίνητο και τα εμπορικά μας πάρκα δέχονται τουλάχιστον οκτώ εκατομμύρια προσεγγίσεις αυτοκινήτων ανά έτος. Με αυτό το δεδομένο αποφασίσαμε ευθύς εξαρχής να συμβάλουμε ενεργά στον μετάβαση της Ελληνικής αυτοκίνησης από το καύσιμο στον ηλεκτρισμό και να κάνουμε τα Top Parks συνώνυμα αυτής της προσπάθειας. Διαμορφώσαμε στρατηγική συνεργασία με έναν από τους ισχυρότερους ενεργειακούς παίκτες της αγοράς, και κάναμε πραγματικότητα το όραμά μας να δημιουργήσουμε Super Charging Hubs με φορτιστές που φτάνουν και τα 300kW ταχυφόρτισης, δηλαδή την φόρτιση των μπαταριών κατά τουλάχιστον 80% σε λιγότερο από 10 λεπτά. Έτσι, σήμερα, έχουμε δημιουργήσει ανάλογους σταθμούς στα εμπορικά πάρκα της Πειραιώς, της Θεσσαλονίκης, των Ιωαννίνων και της Λάρισας. Ενώ σύντομα θα λειτουργήσουμε σταθμούς στο Smart Park Σπάτων, αλλά και στα νέα εμπορικά πάρκα που κατασκευάζονται σε Πάτρα και Ηράκλειο.
