Παγίδες και ευκαιρίες που κρύβει το "Σπίτι μου 2"

Του Κώστα Στούπα

1)Παγίδες και ευκαιρίες που κρύβει το "Σπίτι μου 2"

Όταν ένα κτίριο έχει πάρει φωτιά, καλούμε την πυροσβεστική να ρίξει νερό. Αν αντί για νερό ρίξει βενζίνη ή άλλα εύφλεκτα υλικά, η φωτιά θα φουντώσει και μπορεί να κάψει και τα διπλανά σπίτια.

Το εύφλεκτο υλικό στην προκειμένη περίπτωση είναι τα προγράμματα "Σπίτι μου 1" και "Σπίτι μου 2". Σε μια αγορά που οι τιμές των ακινήτων έχουν "ξεφύγει", η κυβέρνηση επιλέγει να επιδοτεί το δανεισμό για την αγορά ακινήτων χρονολογίας πριν το 2007,  αξίας έως 250.000 ευρώ, με δάνεια έως 150.000 ευρώ.

Διαβάζω πως ο αριθμός αιτήσεων στα πλαίσια του προγράμματος "Σπίτι μου 2" έχει ξεπεράσει τις 100.000, ενώ τα δάνεια που θα εκταμιευτούν με βάση το πρόγραμμα υπολογίζονται γύρω στις 20.000.

Με βάση τα στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας, τα ακίνητα προς πώληση στην Αθήνα είναι περί τις 24.000 έως 80 τ.μ. και άλλες 12.000, από 81 έως 120 τ.μ.

Η πρόσθεση άλλων 20.000 επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων αυξάνει τη ζήτηση σε μια αγορά, η οποία ήδη βρίσκεται σε ασφυξία.

Βλέπε: Property Trends

Το μέγεθος του προβλήματος το αποτυπώνει ευκρινώς η πορεία του προηγούμενου προγράμματος "Σπίτι μου 1", από το οποίο το 30% περίπου των πόρων που διατέθηκαν έμειναν αχρησιμοποίητα.

Από το 1 δισ. ευρώ που είχε διατεθεί συνολικά για το πρόγραμμα "Σπίτι μου 1", τα 290 εκατ. παραμένουν ακόμη αδιάθετα. Ο λόγος που παρέμειναν αδιάθετα, καίτοι κάποιοι αιτούμενοι είχαν λάβει έγκριση για αυτά, είναι η αδυναμία εξεύρεσης ακινήτου.

Για το πρόγραμμα "Σπίτι μου 1" έχουν εκταμιευτεί περί τα 7.600 δάνεια έναντι 10.000 που είχαν προγραμματιστεί.

Καθώς η προσφορά ακινήτων δεν έχει αλλάξει δραματικά την τελευταία διετία, στην καχεκτική προσφορά θα έρθει να προστεθεί και η ζήτηση άλλων 20.000 επιδοτούμενων δανείων.

Το αποτέλεσμα θα είναι να αυξηθούν περεταίρω οι ήδη ακριβές τιμές, δημιουργώντας ασφυκτικές συνθήκες στους ενοικιαστές και τους δυνητικούς αγοραστές που βρίσκονται εκτός επιδοτούμενων προγραμμάτων.

Βέβαια, τα μέτρα της κυβέρνησης που αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αποσύρουν κάποιο αριθμό ακινήτων που προστίθενται στις μακροχρόνιες ή βγαίνουν στην αγορά προς πώληση. Στην Αθήνα, ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται με βραχυχρόνιες μισθώσεις υπολογίζεται σε 13.000.

Τα προγράμματα επιδότησης αγοράς ακινήτου έχουν συγκεκριμένα κριτήρια που αφορούν την παλαιότητα και το ύψος της τιμής πώλησης. Αυτό έχει σαν συνέπεια τα ακίνητα έως 250.000 ευρώ και παλαιότερα του 2007 θα υποστούν μια υπερτίμηση κατά μέσο όρο της τάξης του 20%.

Αν παρατηρήσει κάποιος τις αγγελίες μπορεί να το διαπιστώσει.

Υπό το πρίσμα αυτό, η επιδότηση που προσφέρει το κράτος "εξατμίζεται" ευθύς εξαρχής, αφού το ακίνητο που θα αγόραζε κάποιος, χωρίς αυτήν το αγοράζει ακριβότερα.

Κάποιος π.χ. που αγοράζει ένα ακίνητο 200.000 με ένα εμπορικό στεγαστικό δάνειο 100.000, με επιτόκιο 4,5% για 30 χρόνια, στο τέλος θα καταβάλει για το δάνειο 182.000 ευρώ περίπου.

Αν κάποιος λάβει ένα δάνειο 100.000, με επιδότηση από κάποιο πρόγραμμα στεγαστικής πολιτικής με επιτόκιο 2,5%, σε 30 χρόνια θα καταβάλει περί τις 140.000 ευρώ. Αν τα ακίνητα της κατηγορίας που εμπίπτουν στην επιδότηση έχουν υπερτιμηθεί κατά 20% λόγω της αύξησης της ζήτησης που προκαλεί η επιδότηση, τότε τα οφέλη για το δανειολήπτη μακροπρόθεσμα είναι σχεδόν μηδενικά.

Αυτός που ωφελείται είναι αυτός που πουλά το ακίνητο σε τιμή υψηλότερη από αυτή που θα το πωλούσε αν δεν υπήρχε το πρόγραμμα επιδότησης αγοράς ακινήτου.

Αν κάποιος θέλει να επωφεληθεί της επιδότησης επιτοκίου, θα πρέπει να αναζητήσει ακίνητο με τιμή υψηλότερη του πλαφόν των 250.000 που έχει το πρόγραμμα "Σπίτι μου". Τα ακίνητα αυτά δεν έχουν υπερτιμηθεί λόγω τεχνητής ζήτησης. Αν ο αγοραστής και ο πωλητής "συμφωνήσουν", η τιμή αγοράς που θα εμφανίσουν στα συμβόλαια θα είναι χαμηλότερη των 250.000 για να μπει στο πρόγραμμα, τότε μπορεί κάποιος να επωφεληθεί από την επιδότηση.

Η κυβέρνηση θα έπρεπε να δώσει μεγαλύτερη βαρύτητα στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων είτε με αύξηση των οικοδομήσιμων εκτάσεων, είτε με προσπάθειες να διατεθούν στην αγορά περισσότερα από τα 700 χιλ. ακίνητα που παραμένουν κλειστά λόγω κληρονομικών διαφορών ή αδιαφορίας των κατόχων.

Τα προγράμματα επιδότησης αγοράς ακινήτου, σε μια αγορά που βρίσκεται σε υπερθέρμανση, μοιάζει με την κατάσβεσή της με εύφλεκτα υλικά.

2) Ευρωπαϊκή αγορά ομολόγων

Κύριε Στούπα

Το τελευταίο τρίμηνο σημειώνεται στις ευρωπαϊκές αγορές ομολόγων σημαντική άνοδος των αποδόσεων των τίτλων στην 10ετία, κάτι το οποίο ενδεχομένως αποτελεί πρόδρομη ένδειξη για τις προοπτικές της ευρωζώνης.

Ενδεικτικά αναφέρω, το 10ετές γερμανικό βρίσκεται 22 μονάδες βάσης υψηλότερα της 30ης Δεκ., το αντίστοιχο γαλλικό 13, το ιταλικό 14, το ισπανικό 12, το ολλανδικό 19, το ελληνικό 22.

Παράλληλα, η άνοδος αυτή των αποδόσεων παρατηρείται και σε επίπεδο έτους (ενδεικτικά το γερμανικό 10ετές βρίσκεται υψηλότερα 32 μονάδες βάσης, το γαλλικό 57, το ολλανδικό 24, το ελληνικό 17).

Η άνοδος αυτή των αποδόσεων συντελείται εν μέσω μειώσεων επιτοκίων από την ΕΚΤ.

Ο οποιοσδήποτε ασχολείται με τις αγορές ομολόγων, γνωρίζει ότι άνοδος αποδόσεων υφιστάμενων χρεογράφων σημαίνει πτώση της τρέχουσας χρηματιστηριακής αξίας των ομολογιακών τίτλων, εξέλιξη η οποία εν μέσω συνεχόμενων μειώσεων των βασικών επιτοκίων συνιστά κατ αρχήν "παράδοξο". Με απλά λόγια, οι πωλητές προσφέρουν χρεόγραφα, τα οποία έχουν εκδοθεί με κουπόνια υψηλότερα από αυτά με τα οποία θα δημοπρατούνται οι πρωτογενείς εκδόσεις κρατικού χρέους στην ευρωζώνη τα προσεχή χρόνια.

Ταυτόχρονα, το αντίστοιχο 10ετές ομόλογο των ΗΠΑ, βρισκόταν στις 30 Ιαν. μία μονάδα βάσης χαμηλότερα απ ό,τι στις 30 Δεκ., τη στιγμή κατά την οποία αφ' ενός μεν οι προοπτικές των επιτοκίων του δολαρίου είναι μάλλον σταθερές και όχι πτωτικές, αφ' ετέρου δε, στις 29 Ιαν. η Fed διατήρησε τα βασικά επιτόκια αμετάβλητα, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή προοπτική βραχυμεσοπρόθεσμα.

Εάν αποδεχθούμε ότι "η αγορά δεν κάνει ποτέ λάθος", αναρωτιέμαι, εάν στον ορίζοντα της ευρωπαϊκής οικονομίας κάποιοι διαβλέπουν στασιμοπληθωρισμό, λόγω έλλειψης ανταγωνιστικότητας αφ' ενός και επανάληψης (για μία ακόμη φορά τα τελευταία 30 χρόνια) της - ανώδυνης και πολιτικά διαχειρίσιμης- προσπάθειας ανάσχεσης της επιβράδυνσης στην ευρωζώνη, δια της "νομισματικής οδού" αφ' ετέρου.

Θα ήθελα την άποψή σας επ' αυτού.

Σας ευχαριστώ πολύ.

ΔΜ

Απάντηση: Λογικά, η άνοδος προεξοφλεί τέλος του κύκλου μείωσης των επιτοκίων και έναρξη ενός κύκλου ανόδου. Διανύουμε μια πολυετή περίοδο που οι αγορές βρίσκονται υπό την επήρεια "ναρκωτικών" ουσιών, κάτι που καθιστά τις προβλέψεις παρακινδυνευμένες. Πρόκειται για μια περίοδο που οι άσχετοι κερδίζουν περισσότερα από τους σχετικούς. Αν αμφιβάλλετε, ρίξτε μια ματιά στο ύψος των ρευστών διαθεσίμων της Berkshire του Γ. Μπάφετ. Τα "ναρκωτικά" που έχουν ζαλίσει τις αγορές είναι η τεράστια ρευστότητα που ξεκίνησε να τρομπάρεται μετά το κραχ του 2000 και ιδιαίτερα του 2008. Τείνω στην άποψη που διανύουμε μια περίοδο της "φούσκας" των πάντων και από αυτή την κατάσταση προκύπτουν αυξομειώσεις τιμών που είναι ασύμβατες μεταξύ τους.

kostas.stoupas@capital.gr