Το "μετέωρο βήμα" της κοινωνικής αντιπαροχής για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών

Του Νίκου Ρουσάνογλου

"Κενό γράμμα" παραμένει τρία χρόνια από την θέσπισή της, η κοινωνική αντιπαροχή, ένα "εργαλείο" μέσω του οποίου υπήρχε η προσδοκία κατασκευής και διάθεσης χιλιάδων κατοικιών με κοινωνικό "πρόσημο", τόσο προς ενοικίαση, όσο και προς ενοικίαση. Εφόσον είχε εφαρμοστεί γρήγορα ο σχετικός νόμος που ψηφίστηκε το 2022, σήμερα θα έπρεπε να παραδίδονται οι πρώτες κατοικίες στους δικαιούχους τους. Αντιθέτως, μόλις την προηγούμενη εβδομάδα ψηφίστηκαν οι απαιτούμενες τροποποιήσεις στο αρχικό και ανεφάρμοστο μέχρι σήμερα πλαίσιο, προκειμένου να καταστεί πιο ελκυστικό και λειτουργικό για τους ιδιώτες που θα αναλάβουν να κατασκευάσουν τα πρώτα σπίτια.

Η κοινωνική αντιπαροχή προβλέπει την συνεργασία δημοσίου και ιδιωτών για την ανάπτυξη προσιτών κατοικιών. Συγκεκριμένα, το δημόσιο εισφέρει την γη και οι ιδιώτες αναλαμβάνουν να κατασκευάσουν κατοικίες, εκ των οποίων ένα ποσοστό θα διατεθεί σε δικαιούχους της κοινωνικής πολιτικής και το υπόλοιπο θα το κρατούν οι ιδιώτες για εμπορική εκμετάλλευση. Ανάλογα με το οικόπεδο και την περιοχή, οι ιδιώτες θα κρατούν ποσοστό της τάξεως μέχρι 70% των νέων ακινήτων και τα υπόλοιπα θα διατίθενται σε κοινωνικά ευάλωτους πολίτες. Το ποσοστό αυτό ήταν χαμηλότερο στο προηγούμενο πλαίσιο (έως 55%). Παράλληλα, στις αλλαγές που ψηφίστηκαν προβλέπεται και η δυνατότητα πώλησης των ακινήτων που θα πάρει ο ιδιώτης, ενώ πριν επιτρεπόταν μόνο η εκμετάλλευση μέσω της μίσθωσης.

Σύμφωνα με κυβερνητικά στελέχη, στόχος είναι να διατεθούν στην αγορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα το συντομότερο δυνατόν, οικόπεδα, αλλά και έτοιμα κτίρια. Μέσω της ΕΤΑΔ έχουν εντοπιστεί 6.500 ακίνητα, που είναι εμπορικά αξιοποιήσιμα. Εξ αυτών, 1.000 θα διατεθούν άμεσα στην αγορά, ώστε να προκύψουν 10.000 νέες κατοικίες, με το 60% αυτών να βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Πληροφορίες στην αγορά κάνουν λόγο για εκτάσεις ακόμα και σε περιοχές, όπως η Κηφισιά.

Σε πρώτο πλάνο αξιοποίησης αναμένεται να βρεθούν ακίνητα, όπως η ΧΡΩΠΕΙ, το πρώην εργοστάσιο Ανατόλια στην Ν. Ιωνία, όπως επίσης και τα πρώην στρατόπεδα σε Χαϊδάρι, Θεσσαλονίκη και Πάτρα, που ανακοινώθηκαν από τον Πρωθυπουργό Κυρ. Μητσοτάκη πριν από λίγες ημέρες στη ΔΕΘ. Συνολικά υπολογίζεται ότι θα δημιουργηθούν 25.000 νέες κατοικίες από δημόσια ακίνητα, μέχρι το τέλος της δεκαετίας.

Υπενθυμίζεται ότι με βάση τους στόχους που έχουν τεθεί για την κοινωνική αντιπαροχή, σε πρώτη φάση προβλέπεται να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες 5.000 νέων ατόμων, ηλικίας έως 39 ετών, ή νέων ζευγαριών, που θα μπορέσουν να στεγαστούν είτε σε διαμερίσματα με προσιτό ενοίκιο, είτε να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο, μέσω του μοντέλου "rent to own”, δηλαδή της ενοικίασης, με δυνατότητα εξαγοράς του ακινήτου. Σημαντικό κρίνεται και το γεγονός ότι η κοινωνική αντιπαροχή επεκτείνεται πλέον όχι μόνο στην εξ ολοκλήρου ανέγερση νέων κτιρίων σε αδόμητα οικόπεδα, αλλά και στην ανακαίνιση, ή ανακατασκευή ήδη δομημένων κτιρίων. Θα μπορεί δηλαδή ο ιδιώτης να ανακατασκευάζει π.χ. μια παλιά βιομηχανία, ή ένα παλιό κτίριο γραφείων, ή ξενοδοχείο και να το μετατρέπει σε κτίριο κατοικιών, με την υποχρέωση να διαθέτει το 30% στο δημόσιο για τους σκοπούς της κοινωνικής πολιτικής και να αξιοποιεί το υπόλοιπο 70% κατά το δοκούν.

Παράλληλα, οι ιδιώτες θα αναλαμβάνουν και την διαχείριση των κοινωνικών κατοικιών (π.χ. συντήρηση, επισκευή κτλ.) για προκαθορισμένη περίοδο, ενώ δημιουργείται ηλεκτρονικό μητρώο στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, με αναλυτική καταγραφή των διαδικασιών, διαγωνισμών και συμβάσεων, εξασφαλίζοντας διαφάνεια και καλύτερο έλεγχο. Άλλη μια αλλαγή σε σχέση με τον αρχικό νόμο, είναι η δημιουργία κεντρικού φορέα διαχείρισης των κοινωνικών κατοικιών και επιλογής των δικαιούχων, ώστε να αντιστοιχούνται ανάγκες και δικαιούχοι κατά τρόπο αποδοτικότερο και αποτελεσματικό.

Ωστόσο, στην αγορά αναφέρουν ότι έχει χαθεί πολύτιμος χρόνος, καθώς οι αλλαγές αυτές βρίσκονταν στο τραπέζι των συζητήσεων με τους ιδιώτες φορείς ήδη από το περσινό φθινόπωρο και απαιτήθηκε ένας χρόνος έως ότου φτάσουν τελικά στη Βουλή. Πλέον, θα πρέπει να εκδοθούν οι απαιτούμενες υπουργικές αποφάσεις το συντομότερο δυνατόν, ώστε να προκηρυχθούν και οι πρώτοι διαγωνισμοί για την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας. Ακόμα πιο σημαντικό θα είναι το να μην αρκεστεί η Πολιτεία σε 2-3 διαγωνισμούς, αλλά να υπάρξει μια σταθερή ροή διαγωνισμών, ώστε να δημιουργηθεί η απαιτούμενη μάζα ακινήτων με κοινωνικό πρόσημο και ταυτόχρονα να προστεθούν κι άλλα ακίνητα στην αγορά από τους ιδιώτες, ώστε να αυξηθεί η προσφορά.

Το κρίσιμο στοιχείο στην κοινωνική αντιπαροχή, που εφαρμόζεται και σε άλλες χώρες, όπως για παράδειγμα στην Γαλλία, είναι ότι με τον συνδυασμό κοινωνικής κατοικίας και ακινήτων που θα διατεθούν στην αγορά στο ίδιο κτίριο, αποφεύγεται η "γκετοποίηση" και δεν υποβαθμίζονται γειτονιές. Στο Παρίσι για παράδειγμα, ο δήμος έχει υπό την διαχείρισή του δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα κοινωνικού χαρακτήρα, τα οποία βρίσκονται ακόμα και στις πιο πολυτελείς περιοχές της "Πόλης του Φωτός", εντός κτιρίων, όπου η κάθε κατοικία μπορεί να κοστίζει πάνω από 1 εκατ. ευρώ.