Συνεχης ενημερωση

    Σάββατο, 24-Απρ-2021 16:00

    Τα δύο σενάρια για δευτερογενή αγορά ακινήτων μέσω του "Ηρακλή"

    Τα δύο σενάρια για δευτερογενή αγορά ακινήτων μέσω του "Ηρακλή"
    • Εκτύπωση
    • Αποστολή με email
    • Προσθήκη στη λίστα ανάγνωσης
    • Μεγαλύτερο μέγεθος κειμένου
    • Μικρότερο μέγεθος κειμένου

    Του Λεωνίδα Στεργίου

    Για μετά το Πάσχα μεταφέρεται η ψήφιση του εφαρμοστικού νόμου για το πρόγραμμα τιτλοποίησης κόκκινων δανείων, ύστερα από την παράταση κατά 18 μήνες (Απρίλιο 2021-Οκτώβριος 2022) που εγκρίθηκε από την Κομισιόν. Η έγκριση ήταν απαραίτητη για να ενεργοποιηθεί η εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου (12 δισ. ευρώ) για το senior τμήμα των νέων τιτλοποιήσεων 32 δισ. Ο νέος νόμος χρειάζεται για να προστεθούν κάποιες βελτιώσεις, μερικές εκ των οποίων έχουν ζητηθεί και συζητηθεί με τις εταιρείες διαχείρισης δανείων.

    Το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει να επιτραπεί η δημιουργία ενός μηχανισμού ρευστότητας (liquidity buffer) για τις εταιρείες διαχείρισης. Ο μηχανισμός αυτός θα επιτρέπει στις εταιρείες να διαχειρίζονται τις πληρωμές από τα έσοδα και ταυτόχρονα να υπάρχει η δυνατότητα διατήρησης ρευστότητας ή εύρεσης ρευστότητας ώστε να μπορούν να αποκτούν ακίνητα από πλειστηριασμούς. Σύμφωνα με πληροφορίες, το υπ. Οικονομικών, το εξετάζει θετικά καθώς δεν διαβλέπει κάποιο ζήτημα με κρατική ενίσχυση ή με το δημόσιο συμφέρον. Αντιθέτως, εκτιμάται ότι η ύπαρξη αγοραστών (ενίσχυση της πλευράς της ζήτησης) θα αποτελέσει ανάχωμα σε πιθανές πιέσεις στις τιμές της αγοράς ακινήτων από πλειστηριασμούς (προσφορά). Παράλληλα, η αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό μπορεί να ενταχθεί σε χαρτοφυλάκιο αξιοποίησης (μίσθωση, πώληση) και επαναμίσθωσης στον δανειολήπτη.

     

     

    Μία ακόμη αλλαγή σχετίζεται με τη δυνατότητα διαχείρισης ακινήτων που προέρχονται από τα δάνεια που διαχειρίζονται. Με τον υφιστάμενο νόμο, οι εταιρείες διαχείρισης μπορούν να τα διαχειρίζονται, αλλά δεν μπορούν, για παράδειγμα, να διαχειρίζονται ακίνητα άλλων εταιρειών που δεν έχουν προέλθει από τα δάνεια. Ωστόσο, αυτό δεν απαγορεύεται στις επενδυτικές εταιρείες (που πολλές είναι ή συνεργάζονται με εταιρείες διαχείρισης) ή σε θυγατρικές εταιρειών διαχείρισης δανείων.

    Το όλο θέμα πάλι επιστρέφει στο λεγόμενο μαξιλάρι ρευστότητας (liquidity buffer) και την υποχρέωση να τηρούν σειρά προτεραιότητας στις πληρωμές ("waterfall”). Οι εταιρείες διαχείρισης δανείων, από τη διαχείριση εισπράττουν χρήματα με τα οποία καλύπτουν μια σειρά υποχρεώσεων (αποπληρωμή τοκομεριδίου στον επενδυτή που αγοράσε το τιτλοποιημένο δάνειο, νομικά έξοδα, κλπ) και από εκεί θα πληρωθεί η προμήθεια για τη διαχείριση που προσέφερε. Αν υπάρχουν αποκλίσεις από τους στόχους (επιχειρηματικά σχέδια) τότε προβλέπεται κούρεμα στις προμήθειές τους, δηλαδή στα έσοδά τους, ενώ όταν υπάρχουν συνεχόμενες αρνητικές αποκλίσεις, μπορεί να χάσουν τη διαχείριση.

    Οι εταιρείες διαχείρισης θεωρούν ότι λόγω της πανδημίας, της ύφεσης αλλά και της αναστολής πληρωμών και πλειστηριασμών προέκυψε αντικειμενικό πρόβλημα στην ανάκτηση δανείων, ενώ, ακόμα κι αν απολευθερωθούν οι πλειστηριασμοί από Ιούνιο, μία τυπική διαδικασία μπορεί να πάρει οκτώ μήνες ή περισσότερο. Οπότε, οι αποκλίσεις μπορεί να φτάσουν μέχρι το 2022. Ακόμη, η αγορά περιμένει το πως θα λειτουργήσει ο νέος πτωχευτικός νόμος και η επιδότηση επιχειρηματικών δανείων "Γέφυρα 2”. Ήδη, το υπουργείο έχει παρατείνει την περίοδο χάριτος σε 24 μήνες από την ημέρα που δίνεται η εγγύηση του Δημοσίου και όχι όταν ορίζεται ο διαχειριστής. Σημειώνεται ότι η εγγύηση χορηγείται από το Δημόσιο, όταν έχει ανακτηθεί το 50%+1 του senior τιτλοποιημένου δανείου. Οι εταιρείες διαχείρισης ζητούν επέκταση σε 36 μήνες και μεγαλύτερη ευελιξία στη σειρά προτεραιότητας των πληρωμών (waterfall).

    Ακόμη, στον νέο νόμο ενδεχομένως να υπάρξει μια μικρή αλλαγή για τη δημοσίευση αναφορών ανά τρεις μήνες και όχι ανά δύο στην Τράπεζα της Ελλάδος.

    Πάντως, μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου, το υπουργείο Οικονομικών ξεκαθαρίζει ότι ισχύει ο υφιστάμενος και ότι όλες οι εκκρεμείς και νέες τιτλοποιήσεις που έχουν ανακοινωθεί προχωρούν με το υφιστάμενο πλαίσιο. Εξάλλου, η εγγύηση και το συνολικό ποσό εγκρίθηκε από την Κομισιόν, ενώ ο νέος νόμος δεν πρόκειται να αλλάξει την αρχιτεκτονική του "Ηρακλή”, να προσθέσει κάποιο δημοσιονομικό κόστος ή να τεθεί θέμα για κρατική ενίσχυση. Επομένως, το πλαίσιο για τις τιτλοποιήσεις (αποτιμήσεις, αξιολόγηση, στάθμιση μηδενικού κινδύνου, δημιουργία CDS, υπολογισμός προμήθειας εγγύησης, υποχρεώσεις ανακτήσεων, πληρωμές επενδυτών, κλπ) παραμένουν οι ίδιες. Εξάλλου, παρατηρούνται από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος ότι υπήρξαν μεταβιβάσεις τιτλοποιημένων δανείων στους πρώτους μήνες του έτους, ενώ οι τέσσερις συστημικές έχουν ανακοινώσει τον νέο γύρο για τον Ηρακλή 2 (Πειραιώς: 11 δισ. ευρώ, Eurobank και Alpha Bank από 3,3 δισ. ευρώ η μία και 1,5 δισ. ευρώ από την Εθνική Τράπεζα). Σε αρκετά προχωρημένο στάδιο βρίσκεται το Mexico της Eurobank και το πρώτο κομμάτι του Sunrise (7 δισ.) της Τράπεζας Πειραιώς.

    Αυτό που εξετάζει το υπ. Οικονομικών είναι να προσθέσει κάποιες ψηφιακές βελτιώσεις για την παρακολούθηση των ανακτήσεων από τις εταιρείες διαχείρισης και τη φερεγγυότητα των δανειοληπτών. Αυτό είναι ένα κρίσιμο ζήτημα, διότι από την επιτυχία των ανακτήσεων εξαρτάται η πληρωμή της προμήθειας στην εταιρεία διαχείρισης, ενώ η παρακολούθηση και έλεγχος συμβάλλει στη δημιουργία κουλτούρας πληρωμών.

    Διαβάστε ακόμα:

    - Νέες τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων 18,8 δισ. μέσω του Ηρακλή ΙΙ

    ΣΑΣ ΑΡΕΣΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ;

    ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ