Χάσμα πωλητών - αγοραστών στα ακίνητα

Του Νίκου Ρουσάνογλου 

Η μείωση της πραγματικής αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών τα τελευταία χρόνια, ακόμα και μετά την έξοδο από την οικονομική κρίση, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, αλλά και οι μεγάλες προσδοκίες που τρέφουν πολλοί ιδιοκτήτες, που πιστεύουν ότι μπορούν να εξασφαλίσουν πολύ υψηλές τιμές για τα ακίνητά τους, συχνά εφάμιλλες του κόστους αγοράς ενός πλήρως ανακαινισμένου ή και νεόδμητου διαμερίσματος, έχουν ως αποτέλεσμα η σημερινή αγορά να βρίθει στρεβλώσεων και ο τελικός όγκος των αγοραπωλησιών να είναι μικρότερος αναλογικά με τη ζήτηση. 

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Prosperty, παρατηρείται σημαντική αναντιστοιχία ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και την ποιότητα των ακινήτου, κάτι που εξηγεί τον μεγάλο χρόνο που παραμένουν απούλητα/αδιάθετα τα ακίνητα των αγγελιών. Όπως αναφέρει ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, "καθένας ζητά ό,τι θέλει, ελλείψει κάποιου αξιόπιστου δείκτη των πραγματικών τιμών πώλησης. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο το 85% των ακινήτων μένουν απούλητα ή ξενοίκιαστα για τουλάχιστον έξι μήνες και σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμα και για δύο χρόνια". 

"Κύριος λόγος για τον οποίο συμβαίνει αυτό είναι ότι υπάρχει μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στις προσδοκίες των πωλητών και το τι είναι διατεθειμένη να πληρώσει η αγορά για τα συγκεκριμένα σπίτια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνάς μας, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανέρχεται σε 307.700 ευρώ, ή 2.583 ευρώ/τ.μ., κάτι που μεταφράζεται σε 40 δισ. ευρώ. Ωστόσο οι αγοραστές προτιμούν φθηνά και μικρότερα ακίνητα, κάτι που αποτυπώνεται και στις μεταβιβάσεις", τόνισε ο κ. Μαρκόπουλος. Συγκεκριμένα, από ένα δείγμα 28.700 αγοραπωλησιών, η μέση τιμή πώλησης είναι μόλις 105.000 ευρώ, ή 1.330 ευρώ/τ.μ. Η απόκλιση αυτή δείχνει κατ’ αρχάς ότι ένα μέρος της αξίας των συναλλαγών εξακολουθεί να μην αναγράφεται στα συμβόλαια και επίσης ότι οι αγοραστές επιλέγουν πολύ φθηνότερες κατασκευές, μόλις στο 1/3 της μέσης ζητούμενης τιμής ή στο 50% με βάση την τιμή ανά τ.μ. Σε αυτή την απόκλιση συμβάλλει ασφαλώς και το γεγονός ότι, όπως ανέφερε ο κ. Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος του τμήματος Retail and Digital Banking της Eurobank, το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραπωλησιών γίνεται χωρίς δανεισμό από το τραπεζικό σύστημα.

Με βάση τα ευρήματα της έρευνας της εταιρείας, σήμερα πωλούνται 131.000 σπίτια πανελλαδικά, εκ των οποίων 23.039 βρίσκονται στα Νότια Προάστια (18% του συνόλου των αγγελιών κατοικιών) και 17.700 στο κέντρο της Αθήνας (14% του συνόλου). Παράλληλα, προσφέρονται και 45.000 κατοικίες προς ενοικίαση. Επιπλέον, το 60% του αποθέματος των πωλούμενων σπιτιών αφορά κατοικίες ηλικίας άνω των 30 ετών, με την πλειονότητα εξ αυτών να έχει κατασκευαστεί την 20ετία 1960-1980. Ταυτόχρονα, αφαιρώντας τις κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία πενταετία, από τα υπόλοιπα 100.000 πωλούμενα σπίτια, μόλις τα 10.500 ή 10% είναι ανακαινισμένα. Επομένως, το μεγαλύτερο ποσοστό του αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών αφορά παλιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, κάτι όμως που δεν φαίνεται να λαμβάνουν υπόψη οι πωλητές, που συχνά ζητούν τιμές που είναι εφάμιλλες ενός νεόδμητου ή πλήρως ανακαινισμένου ακινήτου.

Σύμφωνα με την Prosperty, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, τα συμβόλαια υπογράφονται σε αξίες που βρίσκονται κάπου ενδιάμεσα μεταξύ της αντικειμενικής και της εμπορικής τιμής. "Οι ζητούμενες τιμές δεν είναι εκείνες στις οποίες κλείνουν οι συναλλαγές, πράγμα που δείχνει ότι υπάρχει χώρος διαπραγμάτευσης", επισημαίνει ο κ. Μαρκόπουλος, αναλύοντας στοιχεία από το Μητρώο Ακινήτων του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. 
Όσον αφορά τον μέσο προϋπολογισμό ανά αγοραστή, κυρίαρχη είναι η κατηγορία όσων διαθέτουν από 100.000 έως 200.000 ευρώ, αποτελώντας το 44,5% του συνόλου των αγοραστών, ενώ έπονται με ποσοστό 26,13% οι αγοραστές που δεν μπορούν να διαθέσουν πάνω από 100.000 ευρώ. Το 15,4% αποτελούν οι αγοραστές που κινούνται σε τιμές από 200.000 έως 300.000 ευρώ. Όσον αφορά τα ακίνητα που βρίσκονται στην Αττική, το κέντρο της Αθήνας ηγείται της προσφοράς ακινήτων (34%) και της ζήτησης (29%), ενώ ακολουθούν τα Νότια Προάστια (28,6% προσφορά και 24,2% ζήτηση). Τα Βόρεια Προάστια
αντιπροσωπεύουν προσφορά 14% και ζήτηση 17%, με τον Πειραιά να αντιπροσωπεύει χαμηλή προσφορά (7%), αλλά υψηλή ζήτηση (13,8%).

Η μείωση της αγοραστικής δύναμης των Ελλήνων και η μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης των κατοικιών έχουν μεγαλώσει σημαντικά την απόσταση ανάμεσα στο τι ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί και το τι προσφέρεται στην αγορά, επισημαίνουν και άλλοι φορείς της αγοράς ακινήτων. "Το χάσμα ανάμεσα στην αξία της ακίνητης περιουσίας και το διαθέσιμο εισόδημα είναι καθαρά οικονομικό πρόβλημα, που μόνο οι παράγοντες της αγοράς μπορούν να εξηγήσουν", ανέφερε ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων. Μιλώντας στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων Prodexpo 2025 και συγκεκριμένα προλογίζοντας την ειδική εκδήλωση της Ομοσπονδίας, Property Agents Forum, ο κ. Ποταμιάνος σημείωσε ότι αυτή η εξέλιξη καθιστά την αγορά ακινήτων ευάλωτη, καθώς βασίζεται περισσότερο στην εξωγενή ζήτηση για να λειτουργήσει. "Όταν ένα μεγάλο ποσοστό της ζήτησης δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις υψηλές τιμές και τελικά δεν αγοράζει, η αγορά καθίσταται πιο ρηχή και ευάλωτη σε μια κρίση", ανέφερε ο κ. Ποταμιάνος.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Κώστα Γεωργάκο, διευθύνοντα σύμβουλο και συνιδρυτή του μεσιτικού γραφείου Prelevits & Georgakos Real Estate, "η τσέπη του Έλληνα μπορεί να αντέξει ακίνητα αξίας μέχρι 200.000 ευρώ. Εκεί εντοπίζουμε τη μεγαλύτερη ζήτηση. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα προγράμματα "Σπίτι μου" έχουν αυξήσει τις τιμές έως 30%, δημιουργώντας πρόβλημα.

Το έλλειμμα προσφοράς κρατά τις τιμές υψηλά

Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε στο συνέδριο Prodexpo ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και της UIPI (Διεθνής Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων), δεν υπάρχει επαρκής προσφορά νέων κατοικιών μικρής επιφάνειας, ενώ το 58% των κατοικιών της χώρας έχει χτιστεί πριν από τη δεκαετία του 1980 και σήμερα η μέση ελληνική οικογένεια δεν διαθέτει τους πόρους να προβεί σε ανακαινίσεις. Σημαντικοί παράγοντες που επιδεινώνουν την κατάσταση είναι η φορολογική επιβάρυνση, η οποία σε συνδυασμό με τον ΕΝΦΙΑ καθιστά τη διαχείριση ακινήτων ιδιαίτερα δαπανηρή, αλλά και η έλλειψη πρόσβασης των ιδιοκτητών στο προφίλ των υποψήφιων ενοικιαστών.

Προκειμένου να αρθούν κάποια από τα αδιέξοδα, η ΠΟΜΙΔΑ κατέθεσε πριν από μερικές ημέρες και μια ενδιαφέρουσα πρόταση προς το υπουργείο Δικαιοσύνης. Συγκεκριμένα, προτάθηκε να μπορεί η απόλυτη πλειοψηφία (51%) της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικοπέδου να κινήσει τη διαδικασία παροχής δικαστικής αδείας για ανοικοδόμησή του, ώστε να δοθεί η δυνατότητα αξιοποίησης όλων των οικοδομήσιμων ακινήτων, των οποίων η ιδιοκτησιακή πλειοψηφία επιθυμεί την ανοικοδόμηση. Έτσι, όπως τονίζεται, "η συνήθως καταχρηστική άρνηση της μειοψηφίας θα παύσει να αποτελεί την τροχοπέδη η οποία ζημιώνει την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών και παρεμποδίζει την κατασκευή νέων κατοικιών που έχει τόσο ανάγκη η χώρα".