Βωβός: Οικονομικές καταστάσεις 2008

Προοπτικές και Στρατηγική 

Μετά από χρόνια θετικών αποδόσεων, το 2008 αποτέλεσε ένα έντονα πτωτικό έτος για τον Όμιλο. Η σημαντική μείωση της πιστοληπτική ικανότητας οικονομιών και επιχειρήσεων είχε ως αποτέλεσμα τη μεγάλη πτώση στις τιμές και αποτιμήσεις των περισσότερων κατηγοριών επενδυτικών παγίων, συμπεριλαμβανομένων και των επενδυτικών ακινήτων. Προσαρμοζόμενη στα νέα δεδομένα της αγοράς, η Διοίκηση της εταιρίας οριοθέτησε μια περισσότερο συντηρητική στρατηγική, με βασικό στόχο την ελαχιστοποίηση του επιχειρηματικού ρίσκου. 

Στο πλαίσιο αυτό οι σημαντικότεροι στόχοι της Διοίκησης του Ομίλου για την επόμενη διετία είναι οι ακόλουθοι: 

1. Η κεφαλαιακή αναδιάρθρωση της Εταιρίας και ειδικότερα του βραχυπρόθεσμου τραπεζικού δανεισμού. Η Διοίκηση της Εταιρίας άρχισε διαπραγματεύσεις από τις αρχές του 2009 με τις πιστώτριες τράπεζες ώστε να επιτευχθεί επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής των εν λόγω δανείων. Μέχρι τώρα καταφέραμε να ολοκληρώσουμε την αναχρηματοδότηση ευρώ 125 εκ., το σύνολο του χρέους που σχετίζεται με το project του Βοτανικού και αντιπροσωπεύει το 58% του συνολικού βραχυπρόθεσμου δανεισμού, μεταθέτοντας την αποπληρωμή του για την 31.03.2010. 

2. Η ανεύρεση νέων project κατασκευής γραφείων με βασική προϋπόθεση την υπογραφή προσυμφώνου με τους ενδιαφερομένους μισθωτές ή και αγοραστές/επενδυτές. Με τον τρόπο αυτό, θα εξασφαλίζεται η χρηματοδότηση των project με ίδια και ξένα κεφάλαια και θα συνεχίσει ο Όμιλος να δημιουργεί κέρδη και υπεραξία στους μετόχους της Εταιρίας, ενώ θα διατηρήσει την ηγετική του θέση στην εγχώρια αγορά. 

3. Η μη ρευστοποίηση επενδυτικών ακινήτων με πιθανή εξαίρεση το project του Πόρου καθώς οι τωρινές συνθήκες της αγοράς κρίνονται ιδιαιτέρως αρνητικές. 

4. Η επίτευξη θετικού αποτελέσματος στη δικαστική υπόθεση του Βοτανικού και η σε κάθε περίπτωση ανεύρεση βέλτιστης λύσης για το project. Οι νομικοί μας σύμβουλοι έχουν επιβεβαιώσει ότι υπάρχουν εναλλακτικοί τρόποι εκμετάλλευσης της υπάρχουσας κατασκευής, συμπεριλαμβανομένης της επιστροφής στο προηγούμενο πολεοδομικό καθεστώς του οικοπέδου. 5. Η διατήρηση της νέας αναπροσαρμοσμένης καθαρής θέσης του Ομίλου στα τρέχοντα επίπεδα και η σταδιακή της αύξηση από το επόμενο έτος, εφόσον η επενδυτική ψυχολογία και οι αποτιμήσεις του κλάδου το επιτρέψουν. Η ετήσια πτώση της καθαρής θέσης κατά 23% αντανακλά την προσαρμογή του επενδυτικού χαρτοφυλακίου του Ομίλου στις νέες χαμηλότερες αποτιμήσεις καθώς και την αρνητική επίπτωση που επέφερε η ανάκληση των εργασιών στο project του Βοτανικού.
Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) 

Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) προ αναβαλλόμενης φορολογίας ανήλθε σε ευρώ 14,66 σημειώνοντας μείωση 26,6% συγκριτικά με το 2007. Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά μετοχή μετά από αναβαλλόμενη φορολογία ανήλθε σε ευρώ 12,06 σημειώνοντας μείωση 22,8% σε σχέση με το 2007. Η μείωση αυτή οφείλεται κυρίως στις αναπροσαρμογές (μειώσεις) επενδυτικών ακινήτων ύψους ευρώ 83,4 εκ. το 2008. 

Στην τρέχουσα χρήση ο Όμιλος σημείωσε κέρδη από αναπροσαρμογή σε εύλογη αξία ύψους ευρώ 76,3 εκ. από την ολοκλήρωση του έργου στην Λεωφ. Συγγρού 340 και κέρδη ύψους ευρώ 1,9 εκ. από την απόκτηση οριζοντίων ιδιοκτησιών στο κτίριο επί της Λεωφ. Κηφισίας 1-3. Τα κέρδη αυτά αντισταθμίστηκαν στο τέλος του έτους από την απομείωση κατά ευρώ 52,5 εκ. της εύλογης αξίας του οικοπέδου επί των οδών Αγ. ?ννης & Πολυκάρπου στο Βοτανικό καθώς και την μείωση κατά ευρώ 109 εκ. της εύλογης αξίας του χαρτοφυλακίου ακινήτων με βάση τις τρέχουσες συνθήκες αγοράς. 

Κερδοφορία 

Τα έσοδα του Ομίλου ανήλθαν σε ευρώ 52,9 εκ. το 2008, καταγράφοντας μείωση 47,8% σε σχέση με το 2007. Η μείωση αυτή προήλθε, κυρίως από το γεγονός ότι εντός της χρήσης 2008, σημειώθηκαν κυρίως πωλήσεις οικιστικών ακινήτων ύψους ευρώ 4,7 εκ., συγκριτικά με πωλήσεις ευρώ 55,9 εκ. το 2007. Εντός της χρήσης 2008, τα έσοδα από πώληση οικιστικών ακινήτων επί των οδών Πάτμου και Αγράφων στο Μαρούσι καθώς και από πώληση υπό κατασκευή κατοικιών στο Ο.Τ. 270 στη Ν. Ερυθραία ανήλθαν σε ευρώ 4 εκ. ενώ η πώληση των κτιρίων Β και Γ του συγκροτήματος επί της Λεωφ. Αθηνών 108-110 ανήλθε σε ευρώ 53,5 εκ. στην χρήση 2007. 

Τα μισθωτικά έσοδα του Ομίλου αυξήθηκαν κατά 6,2% το 2008 και ανήλθαν σε ευρώ 46,8 εκατ. κυρίως από νέες μισθωτικές συμφωνίες που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2008 και συνεισέφεραν στα έσοδα του, καθώς και από αυξήσεις στα ενοίκια βάσει των μισθωτικών συμβάσεων που περιέχουν ετήσια αναπροσαρμογή ενοικίων βάσει του Ελληνικού Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, πλέον 100 μονάδων βάσης. Οι ζημίες προ φόρων, χρηματοδοτικών και επενδυτικών αποτελεσμάτων και αποσβέσεων (EBITDA) του Ομίλου την 31.12.2008 διαμορφώθηκαν σε ευρώ 96,2 εκ. ευρώ έναντι κερδών προ φόρων, χρηματοδοτικών και επενδυτικών αποτελεσμάτων και αποσβέσεων ευρώ 23,5 εκ. στην προηγούμενη χρήση. 

Η μεταβολή αυτή οφείλεται κυρίως σε ζημίες από αναπροσαρμογή επενδυτικών παγίων σε εύλογες αξίες ύψους ευρώ 83,4 εκ. το 2008 σε σύγκριση με κέρδη από αναπροσαρμογή ύψους ευρώ 5,4 εκ. το 2007. Στην τρέχουσα χρήση λογίστηκαν ζημίες από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες και αφορούσαν κυρίως την απομείωση της εύλογης αξίας του οικοπέδου στον Βοτανικό καθώς και την επίδραση της χρηματοπιστωτικής κρίσης στις αγοραίες αξίες του χαρτοφυλακίου ακινήτων. Οι ζημίες αυτές αντιστάθμισαν τα κέρδη από αναπροσαρμογή σε εύλογη αξία από την ολοκλήρωση του έργου στην Λεωφ. Συγγρού 340. 

Τα καθαρά χρηματοοικονομικά έξοδα του Ομίλου ανήλθαν σε ευρώ 75 εκ. σε σύγκριση με ευρώ 35 εκ. στη χρήση 2007. Ο κύριος παράγοντας αυτής της αύξησης είναι η καθαρή ζημία από την αποτίμηση σε εύλογη αξία των συμβάσεων ανταλλαγής επιτοκίων η οποία ανήλθε σε ευρώ32,4 εκ. Η αρνητική μεταβολή της εύλογης αξίας των συμβάσεων ανταλλαγής επιτοκίου οφείλεται κυρίως στη μεταβλητότητα των επιτοκίων και στο περιβάλλον χρηματοοικονομικής αβεβαιότητας που διαμορφώθηκε τους τελευταίους μήνες του έτους. Ο νέος δανεισμός ύψους ευρώ 218,9 εκ. με σκοπό τη χρηματοδότηση των υπό κατασκευή επενδυτικών ακινήτων οδήγησε, επίσης, σε αύξηση των καθαρών χρηματοοικονομικών εξόδων σε συνδυασμό και με την άνοδο των επιτοκίων. Την 31.12.2008, ο Όμιλος παρουσίασε ζημίες προ φόρων που ανέρχονται σε ευρώ 171,8 εκ. σε σύγκριση με ευρώ 11,6 εκ. κατά την προηγούμενη χρήση. Το Σεπτέμβριο του 2008 ανακοινώθηκαν νομοθετικές ρυθμίσεις αναφορικά με τους συντελεστές φορολόγησης των εταιρικών κερδών οι οποίοι μειώνονται σταδιακά κατά 1% ετησίως, από 25% για το 2008 και το 2009, σε 20% για το 2014 και μετά. Ως συνέπεια των παραπάνω, οι υποχρεώσεις από αναβαλλόμενη φορολογία του Ομίλου μειώθηκαν κατά ευρώ23,6 εκατ. 

Οι ζημίες μετά από φόρους του Ομίλου για την χρήση 2008 ανήλθαν σε ευρώ120,9 εκ. σε σύγκριση με ζημίες μετά από φόρους ύψους ευρώ7,8 εκ. κατά την προηγούμενη χρήση 2007. 

Επενδυτικά Ακίνητα 

Τα επενδυτικά ακίνητα του Ομίλου παρουσίασαν μείωση κατά 1,6% σε σύγκριση με τη χρήση 2007 και διαμορφώθηκαν σε ευρώ 1.212 εκ. από ευρώ 1.232 εκ. στην προηγούμενη χρήση. Η μείωση αυτή οφείλεται κατά κύριο λόγο στην αναπροσαρμογή του χαρτοφυλακίου ακινήτων με βάση τις τρέχουσες συνθήκες αγοράς. Η αξία της ακίνητης περιουσίας του Ομίλου (επενδυτικά ακίνητα και πάγια στοιχεία ενεργητικού) υπερδιπλασιάστηκε με βάση τους ισολογισμούς, από 456,5 εκατ. ευρώ το 2003 σε 1.222,8 εκατ. ευρώ στη χρήση 2008, (αύξηση περίπου 167,9%) αντανακλώντας τη στρατηγική του Ομίλου κατά τα τελευταία χρόνια που έχει σαν κύριο άξονα την ανάπτυξη και διακράτηση για εκμετάλλευση των ακινήτων και όχι την πώλησή τους. 

Δανεισμός 

Ο τραπεζικός δανεισμός του Ομίλου, μακροπρόθεσμος και βραχυπρόθεσμος, αυξήθηκε κατά 20,7% και ανήλθε σε ευρώ 263,0 εκ. κυρίως λόγω νέου δανεισμού ευρώ 113,7 εκ. για τα έργα υπό κατασκευή της εταιρίας - κυρίως την κατασκευή του εμπορικού κέντρου στο Βοτανικό, και την κατασκευή των τουριστικών έργων στο Σούνιο και στον Πόρο - καθώς και κεφάλαιο κίνησης. 

Οι υποχρεώσεις χρηματοδοτικών μισθώσεων του Ομίλου, μακροπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες, παρουσίασαν ετήσια αύξηση 20,1% και ανήλθαν σε ευρώ 497,8 εκ. το 2008, κυρίως λόγω των δύο νέων συμβάσεων πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης συνολικού ποσού ευρώ 88,3 εκατ. που αφορούν στο ακίνητο του Ομίλου επί της Λεωφ. Συγγρού 340 καθώς και ιδιοκτησίες του ακινήτου επί της Λεωφ. Κηφισίας 1-3 και Αλεξάνδρας. Επίσης, έγινε επαναδιαπραγμάτευση της σύμβασης πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης για το κτιριακό συγκρότημα ΙΙ στο Δέλτα Φαλήρου με γνώμονα την αύξηση των εσόδων που υπήρξε τα τελευταία χρόνια στις μισθωτικές συμβάσεις του εν λόγω ακινήτου βάσει της αναπροσαρμογής τους κατά τον Ελληνικό Δείκτη Τιμών Καταναλωτή πλέον 100 μονάδων βάσης. Η επαναδιαπραγμάτευση αυτή είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση του τιμήματος πώλησης κατά 17 εκατ. ευρώ που καταγράφεται ως νέα δανειακή υποχρέωση. 

Μερισματική πολιτική 

Η εταιρεία δεν θα διανείμει μέρισμα στους μετόχους για τη χρήση του 2008. Αυτό είναι αποτέλεσμα της περιορισμένης πώλησης ακινήτων το 2008 και του γεγονότος ότι σημαντικά έργα βρίσκονται υπό κατασκευή.