Βωβός: Σχολιασμός Οικονομικών Καταστάσεων 2007

ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ

- Καθαρή Αξία Ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) προ αναβαλλόμενης φορολογίας: ετήσια μείωση 2% σε € 19,97

- Έσοδα: ετήσια αύξηση 81% στα € 101 εκ.

- Έσοδα από μισθώσεις: € 44 εκ. καταγράφοντας αύξηση 13% συγκριτικά με το 2006

- Έσοδα από την πώληση ακίνητης περιουσίας επί της Λεωφόρου Αθηνών 108-110 € 53,5 εκ. στη χρήση 2007

- Κέρδη προ Φόρων, Τόκων, και Αποσβέσεων (EBITDA): ετήσια μείωση 84% στα € 24 εκ.

- Κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία ύψους €5 εκ. το 2007 από αναπροσαρμογή σε εύλογη αξία του οικοπέδου στην Αγ. Άννης & Πολυκάρπου στον Βοτανικό έναντι € 139 εκ. το 2006 με την ολοκλήρωση των συγκροτημάτων Δέλτα Φαλήρου Ι και ΙΙ.

- Ζημίες μετά Φόρων: € 8 εκ. συγκριτικά με τα κέρδη μετά φόρων € 85 εκ. το 2006

- Κέρδη ανά μετοχή: (€ 0,22) συγκριτικά με € 2,54 το 2006

- Πρόοδος έργων:

- Ολοκλήρωση των έργων κατεδάφισης και εκσκαφής του εμπορικού κέντρου στο Βοτανικό. Έναρξη εργασιών κατασκευής μέρους των υπογείων.

- Σύναψη σύμβασης μίσθωσης με την MEDIA MARKT σαν κύριο μισθωτή του υπό κατασκευή ακινήτου της Λεωφόρου Συγγρού 340.

- Υπογραφή σύμβασης sale and leaseback αξίας € 80 εκ. για το έργο της Λεωφόρου Συγγρού 340

- Ολοκλήρωση της διαδικασίας λήψεως οικοδομικών αδειών για την κατασκευή συγκροτήματος ξενοδοχειακών μονάδων στο Σούνιο.

Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV)
Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) προ αναβαλλόμενης φορολογίας  σημείωσε ετήσια μείωση 2% στα € 19,97 και μείωση 1% σε τριμηνιαία βάση. Ο βασικός  παράγοντας της στασιμότητας της καθαρής αξίας είναι το γεγονός ότι δεν ολοκληρώθηκαν έργα  κατασκευής επενδυτικών ακινήτων εντός του 2007 και συνεπώς τα κέρδη από αναπροσαρμογή  της αξίας του χαρτοφυλακίου επενδυτικών ακινήτων ανήλθαν στα € 5,3 εκ. 

Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά μετοχή μετά από αναβαλλόμενη φορολογία ανήλθε στα € 15,62 σημειώνοντας μείωση 1% συγκριτικά με το 2006. 

Κερδοφορία
Τα έσοδα του Ομίλου ανήλθαν στα € 101 εκ. το 2007, καταγράφοντας αύξηση 81% σε σχέση  με το 2006. Ο κύριος παράγοντας αυτής της ανόδου ήταν η αύξηση κατά 259% στα έσοδα  ανάπτυξης και πώλησης ακίνητης περιουσίας τα οποία ανήλθαν σε € 56 εκ.. Τα έσοδα αυτά  προήλθαν κυρίως από την πώληση δύο κτιρίων στη Λεωφ. Αθηνών 108-110 προς € 64,6 εκ,  που συνεισέφερε € 53,5 εκ. το 2007 καθώς και από τη πώληση κατοικιών επί των οδών Πάτμου και Αγράφων στο Μαρούσι και Γυμναστηρίου στη Νέα Ερυθραία. 

Τα μισθωτικά έσοδα του Ομίλου αυξήθηκαν κατά 13% το 2007 και ανήλθαν στα € 44,1 εκ. κυρίως από μισθωτικές συμφωνίες που πραγματοποιήθηκαν στο τέλος του 2006 και  συνεισέφεραν στα έσοδα του 2007 καθώς και από αυξήσεις στα μισθώματα κατά 4%, βάση των  συμφωνιών εκμίσθωσης που περιείχαν μια ετήσια αναπροσαρμογή ενοικίων βάσει του  Ελληνικού Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, συν 100 μονάδες βάσης. 

Όσον αφορά στα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) του Ομίλου, ανήλθαν  στα € 24 εκ. έναντι € 146 εκ. το 2006. Αυτό οφείλεται κυρίως στα μειωμένα έναντι του 2006  κέρδη από αναπροσαρμογή σε εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα  προέκυψαν κέρδη από αναπροσαρμογή της εύλογης αξίας του οικοπέδου στην Αγ. Άννης & Πολυκάρπου στον Βοτανικό ύψους € 5 εκ. έναντι € 139 εκ. το 2006. 

Τα καθαρά χρηματοοικονομικά έξοδα αυξήθηκαν κατά 34% συγκριτικά μα το 2006 και  ανερχόμενα σε € 35 εκ. παρουσίασαν αύξηση € 9 εκ λόγω της αύξησης των επιτοκίων και του  δανεισμού του ομίλου.
Οι ζημίες μετά φόρων του Ομίλου για το 2007 ανήλθαν στα € 8 εκ., σε σχέση με κέρδη μετά  φόρων ύψους € 85 εκ. το 2006. 

Επενδυτικά Ακίνητα
Η αξία του χαρτοφυλακίου επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου την 31 Δεκεμβρίου 2007  αποτιμήθηκε στα € 1.232 εκ., σημειώνοντας αύξηση 3% συγκριτικά με τα € 1.195 εκ. της  αντίστοιχης αποτίμησης του 2006. 

Η αύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου αποδίδεται εν μέρη  στο πρόσθετο κόστος κατασκευής των ακινήτων της Λεωφόρου Συγγρού 340, του εμπορικού  κέντρου στο Βοτανικό και του τουριστικού συγκροτήματος στον Πόρο. Η προαναφερθείσα  αύξηση στην αξία των επενδυτικών ακινήτων υπό κατασκευή δεν προήλθε από κέρδη αναπροσαρμογής της εύλογης αξίας αλλά από προσθήκη κόστους κατασκευής. Ωστόσο σημειώθηκε αύξηση στην αξία του οικοπέδου στο Βοτανικό, η οποία οδήγησε σε κέρδη από την αναπροσαρμογή της αξίας του.

Δανεισμός

Ο τραπεζικός δανεισμός του ομίλου, μακροπρόθεσμος και βραχυπρόθεσμος, αυξήθηκε κατά 36% και ανήλθε στα € 218 εκ. κυρίως λόγω νέου δανεισμού για την χρηματοδότηση κόστους ύψους € 59 εκ. που αφορά στην κατασκευή του εμπορικού κέντρου στο Βοτανικό, € 20 εκ. που αφορούν στην κατασκευή του ξενοδοχειακού συγκροτήματος στο Σούνιο και € 9 εκ. που αφορούν στην κατασκευή του συγκροτήματος στον Πόρο.

Οι υποχρεώσεις χρηματοδοτικών μισθώσεων του Ομίλου, μακροπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες, παρουσίασαν ετήσια αύξηση 8% και ανήλθαν στα € 415 εκ. λόγω της αύξησης του τιμήματος της πώλησης τεσσάρων συμβολαίων πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης που βρίσκονται σε ισχύ.

Κατά τη διάρκεια του 2007 έγινε επαναδιαπραγμάτευση τεσσάρων συμβάσεων πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης με γνώμονα την αύξηση των εσόδων που υπήρξε τα τελευταία χρόνια στις μισθωτικές συμβάσεις των εν λόγω ακινήτων βάσει της αναπροσαρμογής τους κατά τον Ελληνικό Δείκτη Τιμών Καταναλωτή πλέον 100 μονάδων βάσης. Οι επαναδιαπραγματεύσεις οδήγησαν σε συνολικές αυξήσεις των τιμημάτων πώλησης κατά € 48 εκ. Πιο συγκεκριμένα, αυξήθηκαν οι αξίες για το κτίριο επί της Πουλίου 6, για το ακίνητο επί της Λεωφόρου Κηφισίας 95-97 (δύο συμβάσεις) και για το ακίνητο επί της Λεωφόρου Κηφισίας 221.

Επιπλέον, ο Όμιλος μείωσε τα μελλοντικά χρηματοοικονομικά έξοδα που αφορούν στις αντίστοιχες συμβάσεις πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης. Όσον αφορά στη σύμβαση για το κτίριο επί της οδού Πουλίου 6, το επιτόκιο μειώθηκε σε Euribor μηνιαίας διάρκειας πλέον περιθωρίου 1,80% (από Euribor μηνιαίας διάρκειας πλέον περιθωρίου 2,20%). Αντίστοιχα για τη σύμβαση με την Alpha Leasing που αφορά στο ακίνητο επί της Λεωφόρου Κηφισίας 95-97, το επιτόκιο μειώθηκε σε Euribor μηνιαίας διάρκειας πλέον περιθωρίου 2,00% (από Euribor τριμηνιαίας διάρκειας πλέον περιθωρίου 2,50%), για τη σύμβαση με την Πειραιώς Leasing που αφορά στο ακίνητο επί της Λεωφόρου Κηφισίας 95-97, το επιτόκιο μειώθηκε σε Euribor μηνιαίας διάρκειας πλέον περιθωρίου 1,80% (από Euribor τριμηνιαίας διάρκειας πλέον περιθωρίου 2,50%). Τέλος για τη σύμβαση που αφορά στο ακίνητο επί της Λεωφόρου Κηφισίας 221, το επιτόκιο μειώθηκε σε Euribor μηνιαίας διάρκειας πλέον περιθωρίου 1,80% (από πλέον περιθωρίου 2,85%).

Η σύμβαση πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης ύψους € 80 εκ. για το ακίνητο επί της Λεωφόρου Συγγρού 340 δεν αντικατοπτρίζεται στον ισολογισμό του ομίλου την 31 Δεκεμβρίου 2007 καθώς υπογράφηκε τον Ιανουάριο του 2008.

Μερισματική πολιτική
Η εταιρεία δεν θα διανείμει μέρισμα στους μετόχους για τη χρήση του 2007. Αυτό είναι  αποτέλεσμα της περιορισμένης πώλησης ακινήτων το 2007 και του γεγονότος ότι σημαντικά  έργα βρίσκονται υπό κατασκευή.

ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΛΕΩΦ. ΑΘΗΝΩΝ 108-110 (ΕΧΑΕ)

Κατά τη διάρκεια του 2007 η ΜΒΔΤ ολοκλήρωσε την κατασκευή δύο γραφειακών κτιρίων επιφάνειας 5.000 τ.μ. και 12.224 τ.μ. επί της Λ. Αθηνών 108 – 110. Η ΜΒΔΤ υπέγραψε συμβόλαιο πώλησης για το κτίριο επιφάνειας 5.000 τ.μ. έναντι συνολικού τιμήματος €17,5 εκ. ευρώ, στον πολυεθνικό ασφαλιστικό όμιλο Allianz.

Για το δεύτερο κτίριο γραφείων συνολικής ενοικιάσιμης επιφανείας 12.224 τ.μ. υπογράφηκε συμφωνία πώλησης με την KanAm Grund έναντι συνολικού τιμήματος € 47,1 εκατ. Η πώληση συνεισέφερε συνολικά € 64,6 εκ. εκ των οποίων τα € 10,3 εκ. αποτυπώθηκαν στον ισολογισμό του 2006, σύμφωνα με το ποσοστό ολοκλήρωσης του έργου και τα € 53 εκ. αποτυπώθηκαν στα αποτελέσματα της χρήσης 2007. Τα υπόλοιπα € 0,8 εκ. θα λογιστούν στα αποτελέσματα της χρήσης 2008.

ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΩΝ ΜΟΝΑΔΩΝ ΣΤΟ ΣΟΥΝΙΟ
Ο Όμιλος έλαβε τις τρεις απαιτούμενες άδειες κατασκευής για το έργο στο Σούνιο. Το έργο  αφορά στην κατασκευή τριών ξενοδοχειακών μονάδων πέντε αστέρων σε παραθαλάσσιο  οικόπεδο 62.000 τ.μ. που ανήκει στον Όμιλο. Η συνολική ενοικιάσιμη επιφάνεια των τριών  συγκροτημάτων που πρόκειται να κατασκευαστούν θα ανέλθει σε περίπου 12.000 τ.μ.. Η  κατασκευή θα ξεκινήσει άμεσα και θα ολοκληρωθεί εντός 15 μηνών. 

Το έργο αυτό ενισχύει την δέσμευση του Ομίλου για επέκταση στον κλάδο της τουριστικής  ανάπτυξης ενώ η προνομιακή θέση του οικοπέδου έχει ήδη προσελκύσει το ενδιαφέρον  ελλήνων και ξένων hotel operators.

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΣΤΟΝ ΠΟΡΟ

Η πρόοδος του έργου κατασκευής του συγκροτήματος στον Πόρο είναι ικανοποιητική. Οι ημιτελείς κατοικίες συνολικής επιφάνειας 18.000 τ.μ. ολοκληρώνονται ενώ παράλληλα η ξενοδοχειακή μονάδα επιφάνειας 4.700 τ.μ. ανακαινίζεται. Το κόστος κατασκευής του έργου για τον Όμιλο ανέρχεται σε € 10 εκ. έως την 31 Δεκεμβρίου 2007, ενώ αναμένεται να ανέλθει στα € 25 εκ. μέχρι την ολοκλήρωσή του στο τέλος του 2008.

ΛΕΩΦ. ΣΥΓΓΡΟΥ 340
Υπογράφηκε προσύμφωνο σύμβασης μισθώσεως καταστημάτων με τη Media Markt συνολικής  επιφανείας 7.291 τ.μ., με αντίστοιχους αποθηκευτικούς χώρους επιφανείας 1.772 τ.μ. για το  ανεγειρόμενο κτίριο επί της Λεωφόρου Συγγρού 340 και λοιπών οδών, έναντι αρχικού ετήσιου  μισθώματος € 2,34 εκατ. και εγγυημένη μισθωτική διάρκεια δέκα ετών δυνάμενη να παραταθεί  για δέκα επιπλέον έτη. Η συγκεκριμένη σύμβαση μισθώσεως αντιπροσωπεύει περίπου το 50%  του συνολικού εμπορικού εκμεταλλεύσιμου χώρου. H παράδοση του ακινήτου θα συντελεστεί  έως την 30/08/2008. Η εταιρία βρίσκεται σε προχωρημένες διαπραγματεύσεις για τη μίσθωση  του υπόλοιπου χώρου και τα αναμενόμενα ετήσια μισθωτικά έσοδα για το ακίνητο θα ανέλθουν  σε € 5 εκ. περίπου. Η ολοκλήρωση του κτιρίου αναμένεται να συνεισφέρει περίπου €1,6 ανά  μετοχή στην καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) του Ομίλου κατά τη διάρκεια του 3ου τριμήνου  2008.

Ο Όμιλος ΜΒΔΤ υπέγραψε σύμβαση sale & leaseback αξίας €80 εκατ. με την Εμπορική Leasing και ΑΤΕ Leasing. Το συμβόλαιο πώλησης και χρηματοδοτικής μίσθωσης διάρκειας 20 ετών, περιλαμβάνει το 100% του ενοικιάσιμου και των κοινόχρηστων χώρων καθώς και το 100% του χώρου στάθμευσης του ακινήτου. Συγκεκριμένα, αφορά 4.578 τ.μ. γραφειακών χώρων, 9.185 τ.μ. χώρων εμπορικού χαρακτήρα και 2.133 τ.μ. αποθηκευτικών χώρων και 400 θέσεις στάθμευσης.

ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ ΣΤΟ ΒΟΤΑΝΙΚΟ
Η εταιρία έχει πραγματοποιήσει σημαντική πρόοδο στην υλοποίηση του έργου στο Βοτανικό, έχοντας ολοκληρώσει τις εργασίες εκσκαφών και αντιστήριξης. Μετά την έκδοση της υπ΄ αριθμ. 278/2008 οικοδομικής αδείας της Πολεοδομίας του Δήμου Αθηναίων άρχισαν οι εργασίες κατασκευής μέρους των υπογείων του Κτιρίου που θα ανεγείρει η εταιρία στο οικόπεδο ιδιοκτησίας της επί των οδών Αγίας Άννης και Αγίου Πολυκάρπου στο Βοτανικό. 

Συγκεκριμένα, βάσει της παραπάνω οικοδομικής αδείας, θα κατασκευαστούν 32.160 τ.μ. σε τρία επίπεδα επί συνόλου 81.000 τ.μ. υπογείων. Η διαδικασία για την έκδοση της οικοδομικής αδείας για το σύνολο του έργου εξελίσσεται κανονικά. Η αποπεράτωση του έργου αναμένεται στα τέλη του 2009. Κατά τη διάρκεια του 2007, το συνολικό κόστος κατασκευής ανήλθε σε € 12 εκατ. Παράλληλα σημειώνεται έντονο ενδιαφέρον για μισθώσεις του ακινήτου και εκτιμάται ότι εντός του πρώτου εξαμήνου του 2008 θα έχουν υπογραφεί οι πρώτες συμβάσεις.