Eurobank Properties: Ανακοίνωση

Επικαιροποίηση τηε Έκθεσης του Δ.Σ. της "EUROBANK PROPERTIES ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ" σύμφωνα με τα άρθρα 9 του Ν. 3016/2002 και 289 του Κανονισμού Λειτουργίας του Χρηματιστηρίου Αθηνών 
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ Η ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ, ΕΚΔΟΣΗ Ή ΔΙΑΝΟΜΗ ΕΝ ΟΛΩ Ή ΕΝ ΜΕΡΕΙ ΣΤΙΣ ΗΝΩΜΕΝΕΣ ΠΟΛΙΤΕΙΕΣ, ΤΗΝ ΑΥΣΤΡΑΛΙΑ, ΤΟΝ ΚΑΝΑΔΑ Ή ΤΗΝ ΙΑΠΩΝΙΑ

ΕΠΙΚΑΙΡΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ ΤΟΥ Δ.Σ. ΤΗΣ "EUROBANK PROPERTIES ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ" ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 9 ΤΟΥ Ν. 3016/2002 KAI 289 ΤΟΥ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΤΟΥ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟΥ ΑΘΗΝΩΝ
Στην από 6/8/07 έκθεση του σύμφωνα με το άρθρο 9 του Ν. 3016/2002 και το άρθρο 289 του Κανονισμού Λειτουργίας του Χρηματιστηρίου Αθηνών, το Δ.Σ της Eurobank Properties Α.Ε.Ε.Α.Π. (η "Εταιρεία") ανέφερε ότι οι κατ΄ ιδίαν επενδύσεις στις οποίες θα προχωρήσει η Εταιρεία δεν έχουν ακόμη πλήρως προσδιορισθεί και ως εκ τούτου δεν ήταν δυνατόν να παρατεθούν λεπτομερώς στην εν λόγω έκθεση αλλά δεσμεύτηκε για την παροχή των απαιτούμενων (κατ΄ άρθρο 289 του Κανονισμού Λειτουργίας Χ.Α.) πληροφοριών κατά το χρόνο πραγματοποίησής τους καθώς και για την τήρηση όλων των κανονιστικών υποχρεώσεών της.

Στο πλαίσιο αυτό, το Δ.Σ της Εταιρείας ανακοινώνει την περαιτέρω υλοποίηση του επενδυτικού της σχεδίου δια της σύναψης προσυμφώνου αγοράς (που τελεί υπό αιρέσεις), για την εξαγορά 100% των μετοχών Ρουμανικής εταιρείας υπό την επωνυμία Retail Development SRL - Ειδικού Σκοπού (εφεξής "εταιρεία-SPV") η οποία διαθέτει ακίνητο το οποίο θα χρησιμοποιηθεί ως εμπορικό κατάστημα της αλυσίδας Praktiker, συνολικής μισθώσιμης επιφάνειας 8.950 τ.μ. έναντι συνολικού τιμήματος 14,5 εκατ. Ευρώ που υπολογίστηκε (για τους σκοπούς του τιμήματος εξαγοράς), επί τη βάσει μηδενικών υποχρεώσεων και δανείων. Η Εταιρεία κατέβαλε 2,9 εκατ. Ευρώ ως προκαταβολή ενώ το υπόλοιπο τίμημα θα καταβληθεί κατά την υπογραφή της οριστικής σύμβασης, που θα λάβει χώρα μετά την ολοκλήρωση των κατασκευαστικών εργασιών και την παράδοση στην μισθώτρια, η οποία αναμένεται να λάβει χώρα μέχρι τις 15 Δεκεμβρίου 2007 και θα προέρχεται από τα κεφάλαια που θα αντληθούν δια της προτεινόμενης αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας.

Σύμφωνα με το άρθρο 289 του Κανονισμού του Χ.Α., παράγραφος (4) (γ), όταν η αύξηση μετοχικού κεφαλαίου αφορά εξαγορά άλλης
επιχείρησης και εφόσον το συνολικό τίμημα είναι μεγαλύτερο από 1 εκ. ευρώ (όπως στην παρούσα περίπτωση) η έκθεση απαιτείται να περιλαμβάνει (α) αποτίμηση της εξαγοραζόμενης εταιρείας και (β) παρουσίαση της υπό εξαγορά εταιρείας με αναφορά στα πλήρη στοιχεία της υπό εξαγορά εταιρείας, συνοπτική της παρουσίαση, λεπτομερή ανάλυση του επενδυτικού σχεδίου της εξαγοραζόμενης εταιρείας και, το χρονοδιάγραμμα πραγματοποίησής του.

Τα μεν στοιχεία υπό (β) παρατίθενται κατωτέρω, η δε αποτίμηση υπό (α), δεδομένων των ειδικών διατάξεων που εφαρμόζονται στις ΑΕΕΑΠ και συγκεκριμένα του άρθρου 22 παραγ. 8 του Ν. 2778/1999 όπως ισχύει που προβλέπει ότι στην περίπτωση προσυμφώνων αγοράς η εκτίμηση των ακινήτων πραγματοποιείται πριν από την οριστική μεταβίβασή τους από εκτιμητή του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών η σχετική εκτίμηση θα εκπονηθεί τότε και θα καταστεί διαθέσιμη όπως ορίζει ο νόμος.
Πλήρη στοιχεία της υπό εξαγορά εταιρείας

Η υπό εξαγορά εταιρεία-SPV υπό την επωνυμία Retail Development SRL ιδρύθηκε την 18η Απριλίου 2007 ως Ρουμανική Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης, και έχει καταχωρηθεί στο Εμπορικό Μητρώο Βουκουρεστίου με τον αριθμό J40/7773/2007 και Αριθμό Φορολογικού Μητρώου RO21588303. Σύμφωνα με το καταστατικό της, η έδρα της βρίσκεται στην οδό Fabrica de glucoza 9-11 Building C1, Floor 2,Room No 12, District 2 στο Βουκουρέστι.
Συνοπτική παρουσίαση της υπό εξαγορά εταιρείας

Η σύσταση της εταιρείας-SPV έγινε με μοναδικό σκοπό την απόκτηση εκτάσεως γης στο Ιάσιο της Ρουμανίας και την ανέγερση στη συνέχεια κτιρίου το οποίο θα στεγάσει τη δραστηριότητα καταστήματος της εμπορικής αλυσίδας Praktiker. Το σχετικό μισθωτήριο που υπεγράφη την 12 Ιουνίου 2007 μεταξύ της εταιρείας-SPV και της Praktiker Ρουμανίας προβλέπει δέσμευση της πρώτης να κατασκευάσει κατάστημα για την δεύτερη, το οποίο και θα της εκμισθώσει για χρονικό διάστημα δεκαπέντε (15) ετών από την ημερομηνία παράδοσης. Επιπλέον ο εκμισθωτής παρέχει στον μισθωτή τρία δικαιώματα 5-ετούς διάρκειας το κάθε ένα για την ανανέωση του μισθωτηρίου με τους ίδιους όρους. Την 25η Μαΐου 2007 η εταιρεία-SPV αγόρασε το εν λόγω ακίνητο από τις τότε ιδιοκτήτριες εταιρείες, Siraj AD Impex SA και Group Queen Monaco SRL.

Το μετοχικό της κεφάλαιο ανέρχεται σε RON 3.000, κατανεμημένο σε 300 μετοχές ονομαστικής αξίας εκάστης ίσης με RON 10. Οι τρέχοντες ιδιοκτήτες της, Κυπριακές εταιρείες Dohanos Enterprizes Limited και Nazeran Enterprizes Limited, κατέχουν έκαστη ποσοστό 50% των μετοχών της εταιρείας-SPV. Η εταιρεία-SPV εκπροσωπείται νόμιμα από τον κύριο Dragos Bilteanu και, σύμφωνα με την διοίκησή της, δεν απασχολεί κάποιον εργαζόμενο. Σημειώνεται πως, προ της υπογραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας των μετοχών της εταιρείας -SPV, θα έχουν ολοκληρωθεί οι απαραίτητες ενέργειες για την μετατροπή της σε Ανώνυμη Εταιρεία και την προσαρμογή του καταστατικού της ώστε αποκλειστικός σκοπός της να είναι η εκμετάλλευση ακινήτων, όπως προβλέπεται από την κείμενη νομοθεσία (Ν.2778/1999 και Ν.3581/2007). Κατά την μετατροπή της σε Ανώνυμη Εταιρεία θα πραγματοποιηθεί αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου μέχρι το ελάχιστο ύψος που προβλέπεται από την σχετική νομοθεσία (RON 90.000).

Το ακίνητο βρίσκεται στην οδό Tudor Vladimirescu Blvd, στον αριθμό 113. Το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου ανέρχεται σε 23.075,58 τ.μ., ενώ το κτίριο που θα κατασκευαστεί από την εταιρεία-SPV θα έχει συνολική μισθώσιμη επιφάνεια 8.950 τ.μ.

Η εταιρεία-SPV έχει το πάγιο ενεργητικό της επενδεδυμένο κατά 99,99% στο ακίνητο και μετά την μετατροπή της σε Ανώνυμη Εταιρεία αποκλειστικού σκοπού εκμετάλλευσης ακινήτων θα πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 22 παρ. 2α του Ν. 2778/1999 όπως αυτός συμπληρώθηκε από το άρθρο 17 παρ. 3 του Ν. 3581/2007, για την εξαγορά της από την Εταιρεία. Το ακίνητο δε, εμπίπτει στην περίπτωση β΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 22 του Ν. 2778/1999 καθώς είναι υπό αποπεράτωση και μπορεί στο άμεσο μέλλον να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη ή για άλλο εμπορικό σκοπό.
Τραπεζικός Δανεισμός - Λοιπές Υποχρεώσεις

Το σύνολο των υποχρεώσεων της εταιρείας ανέρχεται σε ?10.553.071 και αναλύεται σε τραπεζικό δανεισμό της εταιρείας-SPV ύψους ?9,5 εκ. και υποχρεώσεις προς τρίτους ύψους ?1.053.071. Το δάνειο έχει ληφθεί από την τράπεζα Banca Romaneasca και χρησιμοποιήθηκε για να χρηματοδοτήσει μέρος της απόκτησης της γης και μέρος των κατασκευαστικών εργασιών. Διευκρινίζεται ότι το ανωτέρω δάνειο δεν θα έχει αποπληρωθεί κατά την υπογραφή της οριστικής σύμβασης.
Περιγραφή του επιχειρηματικού σχεδίου

Η εταιρεία-SPV έχει στην ιδιοκτησία της το ακίνητο που περιγράφεται ανωτέρω και έχει ήδη έλθει σε συμφωνία για την εκμίσθωσή του συνόλου του κτιρίου εμβαδού 8.950 τ.μ. στην εμπορική αλυσίδα Praktiker. Το μισθωτήριο έχει διάρκεια 15 ετών και προβλέπει μηνιαίο μίσθωμα ύψους ?89.065 πλέον Φ.Π.Α. που αντιστοιχεί σε ?9,25 ανά τ.μ. Από το 5ο έτος το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τον ετήσιο μέσο όρο του Ευρωπαϊκού Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός εκδίδεται από την Eurostat για το εκάστοτε προηγούμενο έτος. Επιπλέον ο εκμισθωτής παρέχει στον μισθωτή τρία δικαιώματα 5-ετούς διάρκειας το κάθε ένα για την ανανέωση του μισθωτηρίου με τους ίδιους όρους. Η επένδυση έχει αναμενόμενη απόδοση που συμβαδίζει με την πολιτική και τους στόχους της Εταιρείας.
Χρονοδιάγραμμα υλοποίησης του επενδυτικού σχεδίου

Το οικόπεδο έχει ήδη περιέλθει στην ιδιοκτησία της εταιρείας-SPV από την 25η Μαΐου2007, ενώ το κτίριο σύμφωνα με τους όρους του προσυμφώνου θα έχει κατασκευαστεί και θα είναι έτοιμο προς εκμίσθωση μέσα στον Δεκέμβριο του 2007.

Το Δ.Σ. επαναλαμβάνει ότι σε σχέση με τα καθαρά κεφάλαια που θα προκύψουν από την προτεινόμενη αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου, η Εταιρεία σκοπεύει να τα επενδύσει σύμφωνα, αφενός, με τις διατάξεις του Ν. 2778/1999 (ως ισχύει κατόπιν της τροποποίησής του από το Ν. 3581/2007) περί Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία και, αφετέρου, με την επενδυτική πολιτική και στρατηγική της.
Στο βαθμό που επιτρέπουν οι συνθήκες της αγοράς ακινήτων, η στρατηγική της Εταιρείας για τη μελλοντική ανάπτυξή της είναι (εκμεταλλευόμενη πλέον και τις θεσμικές μεταρρυθμίσεις που εισήχθησαν με την πρόσφατη τροποποίηση του νομικού πλαισίου) να αποκτά υψηλής ποιότητας χώρους γραφείων και καταστημάτων, αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους σε τοποθεσίες υψηλής ή εν δυνάμει υψηλής εμπορικότητας και προβολής τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, με σκοπό να τους εκμισθώσει σε εταιρικούς μισθωτές σύμφωνα με την στρατηγική επενδύσεών της και σε συμμόρφωση με την κείμενη νομοθεσία. Αναφορικά με το χρονοδιάγραμμα χρήσης των κεφαλαίων, η Εταιρεία σκοπεύει να χρησιμοποιήσει το μεγαλύτερο μέρος των αντλούμενων κεφαλαίων σε διάστημα 24 μηνών από την τελική κάλυψη της αύξησης του μετοχικού της κεφαλαίου.

Περαιτέρω οι κατ΄ ιδίαν επενδύσεις στις οποίες θα προχωρήσει η Εταιρεία δεν έχουν ακόμη πλήρως προσδιορισθεί και ως εκ τούτου δεν είναι δυνατόν να παρατεθούν λεπτομερώς στην παρούσα. Η Εταιρεία, όμως, δεσμεύεται για την παροχή των πληροφοριών που απαιτούνται δυνάμει του άρθρου 289 του Κανονισμού Λειτουργίας Χ.Α. κατά το χρόνο πραγματοποίησης των ανωτέρω επενδύσεων καθώς για την τήρηση όλων των κανονιστικών υποχρεώσεών της που απορρέουν από την κείμενη νομοθεσία.
Τέλος, σημειώνεται ότι έχει δημοσιευθεί και σχετικό δελτίο τύπου ως ο νόμος ορίζει.