Η πολιτική των ενοικίων στην Κίνα πρέπει να αλλάξει

Του Yuhan Zhang

Στην τελευταία έκθεσή της για την εφαρμογή της νομισματικής πολιτικής, που δημοσιεύτηκε στις 9 Αυγούστου 2024, η κεντρική τράπεζα της Κίνας σημείωσε ότι "το ενοίκιο είναι η βασική μεταβλητή που επηρεάζει την αξία των κατοικιών [...] Το συνολικό ποσοστό απόδοσης της ενοικίασης κατοικιών αναμένεται να ξεπεράσει το 3% με βάση τη στατική αναλογία ενοικίου προς πώληση, η οποία θα είναι υψηλότερη από τα ποσοστά απόδοσης των περισσότερων περιουσιακών στοιχείων".

Αυτός ο στρατηγικός άξονας, που αναδύθηκε στον απόηχο της Τρίτης Ολομέλειας, μπορεί να σηματοδοτήσει μια σημαντική στροφή προς την ενίσχυση της αγοράς ενοικίων ως τρόπο στήριξης μιας συρρικνούμενης βιομηχανίας ακινήτων. Ενώ αυτή η στρατηγική ωφελεί τις τοπικές κυβερνήσεις και τους πλούσιους ιδιοκτήτες σπιτιού, έχει διαφορετικές επιπτώσεις για τους πληθυσμούς μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος της Κίνας, συμπεριλαμβανομένης της πιθανής καταστολής της κατανάλωσης των νοικοκυριών και της επιδείνωσης των υφιστάμενων οικονομικών ανισορροπιών. (Σε αυτό το άρθρο, το μεσαίο εισόδημα αναφέρεται σε κατοίκους αστικών περιοχών με ετήσιο εισόδημα προ φόρων, ανά νοικοκυριό τριών ατόμων, 300.000 renminbi—περίπου 41.667 $—σε πόλεις πρώτης κατηγορίας όπως το Πεκίνο ή η Σαγκάη ή 200.000 renminbi—περίπου 27.778 $ —σε πόλεις όπως το Chengdu, το Hangzhou, το Chongqing, το Wuhan και το Tianjin ή σε άλλες μεγάλες πόλεις, το χαμηλό εισόδημα αναφέρεται σε κατοίκους αστικών περιοχών με ετήσιο εισόδημα προ φόρων μικρότερο από 100.000 renminbi—περίπου 13.889 $.)

Το Πεκίνο προτείνει να στηρίξει οικονομικά προβληματικούς κατασκευαστές ακινήτων και να μειώσει τα αποθέματα των απούλητων διαμερισμάτων κατευθύνοντας τις τοπικές κυβερνήσεις να αγοράσουν άδεια διαμερίσματα και να τα μετατρέψουν σε οικονομικά προσιτή στέγαση. Ωστόσο, η προσιτή στέγαση απαιτεί συνεχή συντήρηση και τα ενοίκια για αυτά τα ακίνητα είναι συνήθως κάτω από την αγοραία αξία. Το κόστος αυτό επωμίζεται η κυβέρνηση, ιδιαίτερα σε τοπικό επίπεδο. Ένας από τους τρόπους με τους οποίους οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν μετριάσει αυτήν την οικονομική πίεση είναι μέσω της στρατηγικής προώθησης υψηλότερων τιμών ενοικίασης. Το Shenzhen, για παράδειγμα, αύξησε πρόσφατα ορισμένα επιδοτούμενα από την κυβέρνηση ενοίκια κατοικιών κατά τα δύο τρίτα, ανεβάζοντας την απόδοση ενοικίου από 0,6% σε 1%.

Οι πλούσιοι ιδιοκτήτες αστικών κατοικιών, ειδικά το 10,5% του αστικού πληθυσμού που διαθέτει τουλάχιστον τρία διαμερίσματα, πρόκειται να επωφεληθούν από την αύξηση των ενοικίων. Καθώς τα εισοδήματα από ενοίκια αυξάνονται, αυτά τα άτομα μπορούν να αντισταθμίσουν ορισμένες από τις απώλειες που προκλήθηκαν από τη μείωση των τιμών των κατοικιών - διατηρώντας τον πλούτο τους σε κάποιο βαθμό, ακόμη και όταν η ευρύτερη αγορά ακινήτων δοκιμάζεται.

Φυσικά, η αύξηση των ενοικίων από μόνη της δεν εγγυάται την κεφαλαιακή ανατίμηση των ακινήτων με πλούσιους ιδιοκτήτες. Ενώ τα δεδομένα μεταξύ Ιανουαρίου 2011 και Ιουλίου 2024 υποδεικνύουν μια ισχυρή συσχέτιση (0,87) μεταξύ των τιμών ενοικίασης και των τιμών των κατοικιών, αυτό δεν σημαίνει ότι οι τιμές των ενοικίων προκαλούν άμεσα μετατόπιση των τιμών των κατοικιών. Σύμφωνα με το υπόδειγμα Granger η επιτάχυνση των τιμών των ενοικίων είναι πιθανό να οδηγήσει σε επιτάχυνση των τιμών των κατοικιών μετά από τρεις έως τέσσερις μήνες. Εάν ενισχυθεί η αγορά ενοικίασης, με άλλα λόγια, οι πλούσιοι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι πολύ πιθανό να γίνουν πιο εύποροι.

Αντίθετα, η νέα στρατηγική θέτει σημαντικές προκλήσεις για τα νοικοκυριά μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος. Επί του παρόντος, περίπου το 25% του αστικού πληθυσμού της Κίνας, ή 143 εκατομμύρια άνθρωποι, είναι ενοικιαστές. Σε ορισμένα μεγάλα αστικά κέντρα, οι αναλογίες ενοικίου προς εισόδημα ξεπερνούν ήδη το 20%, με τις πόλεις πρώτης κατηγορίας να ξεπερνούν το 30%. Για παράδειγμα, το κόστος ενοικίασης στη Σαγκάη είναι ιδιαίτερα υψηλό, με σχεδόν το 60% των ενοικιαστών να αντιμετωπίζουν αναλογία ενοικίου προς εισόδημα που υπερβαίνει το 30%. Μεταξύ αυτών των ενοικιαστών, το 26,7% έχει αναλογία ενοικίου προς εισόδημα 41-50%. Αυτή η σημαντική επιβάρυνση των ενοικίων αφήνει λίγα περιθώρια για άλλες δαπάνες, επιβαρύνοντας σημαντικά τα οικονομικά των νοικοκυριών.

Επιπλέον, το φαινόμενο υποκατάστασης θα μπορούσε να ωθήσει τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος προς μικρότερους, λιγότερο επιθυμητούς χώρους διαβίωσης καθώς προσπαθούν να διαχειριστούν το κόστος στέγασης. Αυτή η συρρίκνωση όχι μόνο επηρεάζει την ποιότητα ζωής τους αλλά ενισχύει επίσης τις κοινωνικοοικονομικές ανισότητες. Όσοι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά ακίνητα ή αυξανόμενα ενοίκια σε επιθυμητές αστικές περιοχές μπορεί να ωθούνται στην περιφέρεια, τόσο γεωγραφικά όσο και οικονομικά, εδραιώνοντας περαιτέρω το χάσμα μεταξύ των πλουσίων και των λιγότερο εύπορων.

Όπως σε πολλούς άλλους τομείς οικονομικών μεταρρυθμίσεων, οι μεταρρυθμίσεις στον τομέα της στέγασης δημιουργούν αντικρουόμενα αποτελέσματα. Ενώ οι πολιτικές που προτείνονται από τη Λαϊκή Τράπεζα της Κίνας και άλλα ιδρύματα πολιτικής για την αύξηση των ενοικίων και την ενίσχυση των αποδόσεων των ενοικίων μπορεί να αντιμετωπίσουν ένα σύνολο ανησυχιών που προκύπτουν από τον αποπληθωρισμό του στεγαστικού τομέα της Κίνας, διατρέχουν επίσης τον κίνδυνο να επιδεινώσουν τις εισοδηματικές ανισορροπίες. Για να μετριάσει τις προκλήσεις που δημιουργούνται από την αύξηση των ενοικίων, ιδιαίτερα για τους κατοίκους μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, το Πεκίνο χρειάζεται να εφαρμόσει ή να εμβαθύνει μεταρρυθμίσεις που αναστρέφουν άμεσα ή έμμεσα αυτές τις μεταβιβάσεις. Πάνω απ' όλα, τα εισοδήματα των νοικοκυριών για ομάδες μεσαίου και ιδιαίτερα χαμηλού εισοδήματος πρέπει να ξεπερνούν τις αυξήσεις των ενοικίων.

Διαβάστε το άρθρο στην αρχική του δημοσίευση εδώ.  

Απόδοση-Επιμέλεια: Νικόλας Σαπουντζόγλου