Ανείσπρακτα ενοίκια: Ποιες κινήσεις πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να αποφύγουν τη φορολόγηση

Της Σίσσυς Σταυροπιερράκου

Mε όλο και περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων να βρίσκονται αντιμέτωποι με ενοικιαστές που  αδυνατούν να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια, καλούνται να δηλώσουν τα ποσά ως ανείσπρακτα προκειμένου να αποφύγουν τη φορολόγηση για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.

Με την έναρξη υποβολής των φορολογικών δηλώσεων να προγραμματίζεται για τις 16 Μαρτίου, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν εισπράξει το σύνολο ή μέρος των μισθωμάτων τους για το 2025 καλούνται να δράσουν άμεσα, προκειμένου να αποφύγουν φόρους οι οποίο  μπορεί να φτάσουν έως και το 45% του εισοδήματος από ενοίκια. Για να αποφύγουν την επιβάρυνση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν αρκεί να δηλώσουν απλώς ότι δεν εισέπραξαν τα ενοίκια. Θα πρέπει να κάνουν δύο βασικές κινήσεις πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης: 

- Διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει  μέχρι την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, να έχει εκδώσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου  ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκήσει αγωγή εναντίον του μισθωτή. Στην περίπτωση που έχει ασκηθεί αγωγή στην οποία αναγράφεται ότι διεκδικούνται μισθώματα μέχρι την εκδίκαση αυτής, η αγωγή γίνεται δεκτή ως δικαιολογητικό, εφόσον συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση όπου θα αναγράφεται το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται τα μισθώματα. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής – υπομισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή – υπεκμισθωτή.

- Κατάθεση δικαιολογητικών στην εφορία: Οι ιδιοκτήτες πρέπει να καταθέσουν τα σχετικά έγγραφα στην εφορία, όπως διαταγές πληρωμής, δικαστικές αποφάσεις ή αγωγές. Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, τα ανείσπρακτα ποσά δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης, φορολογώντας τα ποσά αυτά σαν να είχαν εισπραχθεί κανονικά. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ όπου ελέγχονται και καταχωρίζονται πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Όλα τα δικαιολογητικά

Ειδικότερα,για τη δήλωση των ανείσπρακτων μισθωμάτων απαιτείται η προσκόμιση συγκεκριμένων εγγράφων:

Το έντυπο Ε411. Υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο. Σε περίπτωση αποβιώσαντα ιδιοκτήτη, τα στοιχεία που συμπληρώνονται αφορούν τον αποβιώσαντα. Αν δεν είναι δυνατή η ψηφιακή υποβολή, η δήλωση κατατίθεται έντυπα ταχυδρομικά ή αυτοπροσώπως.

Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, μαζί με το αποδεικτικό επίδοσης.

Σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή, πίνακας αναγγελίας χρεών όπου αναφέρεται η απαίτηση του εκμισθωτή.

Υπεύθυνη δήλωση ότι δεν εισπράχθηκαν μισθώματα από την έκδοση της απόφασης ή της διαταγής έως την εκτέλεσή της, καθώς και η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή.

Σε περίπτωση που δεν προσκομιστούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα δεν αναγνωρίζονται. Η εφορία προχωρά σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης, φορολογώντας κανονικά τα συγκεκριμένα ποσά ως εισόδημα. Όσα δηλωθούν ως ανείσπρακτα φορολογούνται κατά το έτος που θα αποδεδειγμένα εισπραχθούν. 

Πού συμπληρώνονται τα ανείσπρακτα ενοίκια

Τα  ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2025 συμπληρώνονται στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης.  

Στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2025, δηλώνονται τα συνολικά ποσά στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γαιών – γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού.

Η φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια

Το  ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια που εισπράχθηκε το 2025 φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ  αφού προηγουμένως αφαιρεθεί ποσοστό 5%, το οποίο αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων. Οι συντελεστές της κλίμακας φορολόγησης είναι οι εξής:

•15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος.
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Ο νέος πρόσθετος συντελεστής 25%  για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 αφορά τα μισθώματα που θα εισπραχθούν από το 2026 και θα φορολογηθούν το 2027.