Ποιες βελτιώσεις έρχονται στις ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Του Προκόπη Χατζηνικολάου

Αλλαγές  στη διάταξη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και την τριετή φοροαπαλλαγή φέρνει το οικονομικό επιτελείο σήμερα στη Βουλή. Σύμφωνα με πληροφορίες μειώνεται στο ένα έτος το χρονικό διάστημα που υποχρεούται να δραστηριοποιείται κάποιος στη βραχυχρόνια μίσθωση και αποφασίσει να μεταπηδήσει σε μακροχρόνια. Η αρχική διάταξη όριζε ότι απαιτείται χρονικό διάστημα τριών ετών σε βραχυχρόνια μίσθωση για να "περάσει" στη μακροχρόνια και να κερδίσει τριετή φοροαπαλλαγή. 

Έτσι λοιπόν κάποιος που δραστηριοποιείται σήμερα με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις για περισσότερο από έτος έτος και αποφασίσει να μισθώνει από τούδε και στο εξής μακροχρόνια το διαμέρισμα του, θα έχει για τρία έτη απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος, εφόσον βέβαια το ακίνητο παραμείνει μισθωμένο για 3 χρόνια. 

Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που διαθέτει το ακίνητο του επιφάνειας  50 τ.μ. σε βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας, αποφασίζει να μεταπηδήσει στη μακροχρόνια μίσθωση. Ο εν λόγω μίσθωνε το διαμέρισμα για περισσότερα από ένα έτος μέσω Airbnb. Το 2025 το νοικιάζει (μακροχρόνια μίσθωση) έναντι 500 ευρώ μηνιαίως ή 6.000 ευρώ το χρόνο. Ο φόρους που θα γλιτώσει ανέρχεται σε 900 ευρώ ετησίως ή 2.700 ευρώ στην τριετία.

Από την άλλη πλευρά το οικονομικό επιτελείο δεν σχεδιάζει αλλαγές για τα κλειστά ακίνητα που θα ανοίξουν διατηρώντας τους όρους και τος προϋποθέσεις που προέβλεπε η αρχική διάταξη. Συγκεκριμένα ορίζεται ότι για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα, εφόσον:

-Το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025.

-Η εκμισθούμενη κατοικία κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024:

α) Έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2), ή

β )έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση.

- Αν εντός της τριετίας το ακίνητο κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό μένει κενό, ενώ εάν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η ανωτέρω παράγραφος είναι αυτή που δημιουργεί και το μεγαλύτερο πρόβλημα και γίνεται αποτρεπτική όπως αναφέρουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Επισημαίνουν ότι αντί να συναρτά την 36μηνη φοροαπαλλαγή με την κατοικία, τη συναρτά με τον τυχαίο πρώτο ενοικιαστή της- οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών, αντιλαμβανόμενοι ότι αν διαθέσουν χρήματα για να εκσυγχρονίσουν και ενοικιάσουν τις κατοικίες τους, η ρύθμιση αυτή θα καταστεί πραγματική παγίδα" και εκείνοι "έρμαια" και πραγματικοί "όμηροι" στις διαθέσεις των ενοικιαστών τους, οι οποίοι ακόμη και αν υπογράψουν τριετή μίσθωση, μπορεί είτε να αποχωρήσουν από το μίσθιο για δικούς τους λόγους χωρίς πρακτική συνέπεια σε βάρος τους, ή να μην καταβάλουν τα ενοίκια εκβιάζοντάς τους, και τελικά να αποβληθούν από το μίσθιο, καθόσον όπως προβλέπει η διάταξη, εάν η κατοικία κενωθεί για οποιοδήποτε λόγο, η απαλλαγή παύει να ισχύει όχι μόνον για το μέλλον, αλλά ακόμη και για το ίδιο το έτος κατά το οποίο κενώθη.

Για να μη δημιουργεί πλήρη ανασφάλεια και πλήρη αποχή στους ιδιοκτήτες, η 36μηνη φορολογική απαλλαγή, θα πρέπει να συναρτηθεί ρητά και αποκλειστικά με την κάθε κατοικία και όχι με το πρόσωπο και τις διαθέσεις του αρχικού ενοικιαστή, ανεξαρτήτως της τυχόν -αναγκαστικής για τον ιδιοκτήτη- εναλλαγής επομένων ενοικιαστών εντός του συνολικού διαστήματος των 36 μηνών.