Πως να αποφύγετε τις παγίδες στο εισόδημα από ακίνητα

Του Γιώργου Δ. Χριστόπουλου 

Επιμέλεια ύλης: Κωνσταντίνος Γ. Χριστόπουλος

Συνεχίζουμε τη θεματολογία του  πρακτικού οδηγού μας, με σκοπό να συμβάλει και να βοηθήσει στην ορθή υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων φορολογικού έτους 2014. 

Στο προηγούμενο 6ο μέρος είδαμε όλες τις κρίσιμες λεπτομέρειες μέσα από τις τελευταίες οδηγίες της Γ.Γ.Δ.Ε. για τη συμπλήρωση του  πίνακα 4Δ1 για τον οποίο αναλύσαμε τι ισχύει για τα  μερίσματα, τους  τόκους, και τα δικαιώματα, πως θα δηλωθούν, τι πρέπει να προσέξουμε για να αποφύγουμε τις "παγίδες" της διπλής φορολόγησης.

Πρόκειται για τα εισοδήματα που ανήκουν στην 3η (από τις 4) πηγές – κατηγορίες εισοδημάτων, που εισήγαγε ο νέος  ΚΦΕ (Ν. 4172/2013), από 1-1-2014, όπου όπως  -εξαντλητικά- αναλύσαμε καθιερώνεται το σύστημα των χωριστών κατηγοριών εισοδήματος. 

Σήμερα στο 7ο μέρος θα αναλύσουμε και θα αποκωδικοποιήσουμε με συμβουλές,  όλες τις κρίσιμες λεπτομέρειες και τελευταίες οδηγίες της Γ.Γ.Δ.Ε. για τη συμπλήρωση του πίνακα  4Δ2: εισόδημα από ακίνητη περιουσία-Πως μπορείτε να κάνετε εκχώρηση ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο, για να αποφύγετε το φόρο.

Σημείωση: Για τους φίλους - επισκέπτες του οδηγού μας που δεν παρακολούθησαν τα προηγούμενα μέρη, παραθέτουμε και πάλι τον συνοπτικό πίνακα με τις 4 κατηγορίες (πηγές) εισοδήματος για τα φυσικά πρόσωπα που ισχύουν από 1-1-2014, δηλαδή εισοδήματα που δηλώνουμε φέτος.

 

 

Επίσης για την πληρότητα της ενημέρωσής σας, παραθέσαμε (στο 4ο μέρος του οδηγού μας), αναλυτικούς χρηστικούς πίνακες, με το πώς φορολογείται κάθε κατηγορία εισοδήματος, η οποία υπόκειται σε χωριστό φορολογικό συντελεστή, γεγονός που κάνει τη διαφορά από το προηγούμενο καθεστώς, και κατά τούτο παύει να ισχύει πλέον η έννοια του συνολικού εισοδήματος.

Έτσι κάθε πίνακας του εντύπου Ε1, περιέχει τα εισοδήματα της αντίστοιχης επί μέρους (από τις παραπάνω) κατηγορίας, που αποκτήθηκαν τόσο στη Χώρα μας, όσο και στην αλλοδαπή και επί πλέον μεταφέρθηκε(για συμπλήρωση του κάθε πίνακα) ο κατά περίπτωση φόρος που παρακρατήθηκε, έτσι ώστε στην εκκαθάριση της δήλωσης να διαπιστώνουμε ότι η κάθε κατηγορία βγάζει δικό της "αποτέλεσμα".

Τα εισοδήματα της 3ης πηγής ("εισόδημα από κεφάλαιο"), μας απασχόλησαν στο 6ο  μέρος, όπου είδαμε αναλυτικά τη συμπλήρωση του  πίνακα 4Δ1 για τα  μερίσματα, τους  τόκους, και τα δικαιώματα και τι πρέπει να προσέξουμε για να αποφύγουμε τις "παγίδες" της διπλής φορολόγησης.

 

 

Περιλαμβάνει το εισόδημα που αποκτά ένα φυσικό πρόσωπο και προκύπτει στο φορολογικό έτος σε μετρητά ή σε είδος με τη μορφή μερισμάτων, τόκων, δικαιωμάτων, καθώς και το εισόδημα από ακίνητη περιουσία. (άρθρο 35).

 

 

 

 

Πως φορολογείται το εισόδημα από ακίνητη περιουσία

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία στα φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:

 

Στα νομικά πρόσωπα 

Τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που τηρούν διπλογραφικά βιβλία, καθώς και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα στα οποία περιλαμβάνονται και τα κάθε είδους ιδρύματα, που τηρούν απλογραφικά βιβλία φορολογούνται για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία με συντελεστή 26%, καθόσον τα εν λόγω έσοδα θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Οι προσωπικές εταιρείες (Ο.Ε,Ε.Ε.), οι συνεταιρισμοί και ενώσεις αυτών, οι κοινωνίες αστικού δικαίου, οι αστικές κερδοσκοπικές ή μη κερδοσκοπικές εταιρείες, συμμετοχικές ή αφανείς εφόσον ασκούν επιχείρηση ή επάγγελμα, οι κοινοπραξίες και οι λοιπές νομικές οντότητες (που ορίζονται στο άρθρο 2 του ν.4172/2013) του άρθρου 45, που τηρούν απλογραφικά βιβλία, φορολογούνται με τους φορολογικούς συντελεστές της κλίμακας (26% μέχρι 50.000 ευρώ και 33% πάνω από τις 50.000 ευρώ).

Ο όρος "εισόδημα από ακίνητη περιουσία" σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Η φορολόγηση του εισοδήματος γίνεται με την εκκαθάριση της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος (έντυπο Ε1 που συνοδεύεται υποχρεωτικά με το έντυπο Ε2). Συνεπώς δεν υπόκειται σε παρακράτηση κατά τον χρόνο της μίσθωσης. 

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης.

Τα ακίνητα μπορεί να είναι κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, γήπεδα, χώροι τοποθέτησης επιγραφών, βιομηχανοστάσια. γαίες (χωράφια) κτλ.

Έτσι στον υποπίνακα Δ2 του πίνακα 4 δηλώνεται το εισόδημα σε χρήμα ή σε είδος που προκύπτει από: 

-την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή 
-από ιδιοχρησιμοποίηση ή 
-δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων σε τρίτους, εγκαταστάσεων ή κατασκευών, χώρων τοποθέτησης επιγραφών καθώς επίσης και από 
-εκμίσθωση υπεκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση, 
-δωρεάν παραχώρηση κοινοχρήστων χώρων που ανήκουν σε ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών (κωδ.  131-132, 133-134),
-από αποζημιώσεις για επίταξη, εξωσυμβατική χρήση γης και ακινήτων (κωδ.741-742),
-από αποζημιώσεις λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης από τον μισθωτή (κωδ. 121-122) και
-το αντάλλαγμα κατά την μεταβίβαση της ενάσκησης επικαρπίας (741-742).
-τα ποσά της άυλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκαν από το μισθωτή κατά τη μίσθωση ακινήτου στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων ήτοι συμβάσεων του πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.

Με άλλα λόγια στους κωδικούς του πίνακα 4Δ2, δηλώνουμε τα ενοίκια, πραγματικά ή τεκμαρτά, κατά κατηγορίες ακινήτων όπως μεταφέρονται από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2 κατά κατηγορία ακινήτου.

Πότε αποκτάται το εισόδημα και πως θα γλυτώσουμε φόρο από ενοίκια που δεν πρόκειται να εισπραχθούν

Το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.).

Προσοχή: Αν του παρέχει ταυτόχρονα τέτοιου είδους υπηρεσίες, τότε φεύγουμε από την κατηγορία του εισοδήματος από κεφάλαιο και μιλάμε για εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, που φορολογείται διαφορετικά (26% μέχρι 50.000 ευρώ και 33% πάνω από τις 50.000 ευρώ).

Για παράδειγμα όταν φυσικό πρόσωπο νοικιάσει σε τρίτο χώρο στάθμευσης αυτοκινήτου και δεν προσφέρει σε αυτόν άλλες υπηρεσίες αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία. 

Αντίθετα, όταν εκτός από την εκμίσθωση προσφέρει και υπηρεσίες πάρκινγκ, αποκτά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Όταν η ενοικίαση γίνεται από νομικό πρόσωπο, το νομικό πρόσωπο αποκτά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξάρτητα αν παρέχονται ή όχι και άλλες υπηρεσίες στον ενοικιαστή.

ΝΕΟ: Ανείσπρακτα ενοίκια

Όταν ενοίκια αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, επιτρέπεται να μη συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον εκχωρηθούν στο Δημόσιο χωρίς αντάλλαγμα. 

Η εκχώρηση γίνεται με δήλωση του υπόχρεου σε φόρο, η οποία υποβάλλεται στον αρμόδιο για την παραλαβή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματός του Προϊστάμενο της Δημόσιας Οικονομικής Υπηρεσίας πριν την εμπρόθεσμη υποβολή της ετήσιας δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος του φορολογικού έτους που αφορά. Το Δημόσιο υποκαθίσταται στα δικαιώματα του εκχωρητή. 

Η νέα ρύθμιση που δεν προβλεπόταν στον νόμο (ΚΦΕ-Ν.4172/2013), προστέθηκε ως νέα παράγραφος 4 στο άρθρο 39, με τον πρόσφατο νόμο 4328/2015. 

Με την απόφαση (πολ.1112/2.6.2015) της Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων Κατερίνας Σαββαΐδου, καθορίζεται η διαδικασία, ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης εκχώρησης εισοδημάτων στο Δημόσιο, τα δικαιολογητικά που συνυποβάλλονται με αυτή, η διαδικασία βεβαίωσης, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια που είναι αναγκαία για την εφαρμογή των διατάξεων για την εκχώρηση των μισθωμάτων στο Δημόσιο. 

Ας δούμε εν τάχει τα βασικά σημεία της με τη μορφή ερώτησης-απάντησης:

 

Από ποιόν υποβάλλεται η δήλωση εκχώρησης;	Από τον εκχωρητή
Πού υποβάλλεται η δήλωση εκχώρησης;	Στη Δ.Ο.Υ. του εκχωρητή
Πότε υποβάλλεται;	Μετά το πέρας του φορολογικού έτους στο οποίο αφορά και πριν την εμπρόθεσμη υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Πώς υποβάλλεται;	Με την ειδική δήλωση εκχώρησης που επισυνάπτεται στην απόφαση.
Ποιά δικαιολογητικά απαιτούνται;	α) συμφωνητικό μίσθωσης, β) εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων, γ) αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων, δ) δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Σημείωση: Όλα τα ανωτέρω θα συνοδεύονται υποχρεωτικά από υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986, όπου ο εκχωρητής βεβαιώνει τη μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων, το ακριβές ποσό αυτών, την ακρίβεια των κατατεθειμένων εγγράφων και τη μη κατοχή άλλων εγγράφων και αποδεικτικών στοιχείων πλην των κατατεθειμένων.
Πότε ολοκληρώνεται η εκχώρηση;	Με την μονομερή δήλωση του εκχωρητή χωρίς να απαιτείται προηγούμενη ρητή αποδοχή της εκχώρησης από το Δημόσιο και αναγγελία της εκχώρησης των μισθωμάτων στον οφειλέτη.
Αν υποβληθεί εκπρόθεσμα η δήλωση εκχώρησης, γίνεται δεκτή;	Όχι, η εκχώρηση δεν γίνεται δεκτή.
Μπορεί να γίνει ανάκληση της εκχώρησης;	Όχι, δεν είναι δυνατή η ανάκληση.

 

Υποβολή στοιχείων συμφωνητικών

Όσοι νοικιάζουν (εκμισθωτές) ακίνητα (σπίτια, οικόπεδα κλπ.) σε τρίτους από την 1-1-2014 και μετά υποχρεούνται να δηλώνουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών ενοικιάσεων μέσω ίντερνετ, ανεξάρτητα από το ύψος του ενοικίου που έχει συμφωνηθεί. 

Σε περίπτωση εκμίσθωσης κοινόχρηστων χώρων η δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας υποβάλλεται από το διαχειριστή.

Αν πρόκειται για ενοικίαση γεωργικών ακινήτων (χωραφιών κλπ.). τα πληροφοριακό στοιχεία υποβάλλονται εφόσον το ενοίκιο είναι μεγαλύτερο από 80 ευρώ το μήνα (σχ. βλ. την πολ. 1013/7-1-2014, όπως τροποποιήθηκε με την πολ.1028/23-1-2015).

Πότε υποβάλλονται τα συμφωνητικά

Υποβάλλονται υποχρεωτικά μέσω 'Ιντερνέτ από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) ή διαχειριστή μέσα στον επόμενο μήνα από την σύνταξη ή την τροποποίησή τους.

 

 

Όταν τα  μισθώματα καταβάλλονται αναδρομικά

Ειδικά, για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα.

Ορισμένες (ενδεικτικές)  περιπτώσεις που μας βοηθούν στην έννοια του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία

* μαζί με τα έπιπλα ή τα μηχανήματά του (εξοπλισμός):
Υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία όταν στην εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης γης ή ακινήτου περιλαμβάνονται μαζί και τα έπιπλα ή τα μηχανήματά του ακινήτου  (εξοπλισμός), 

* τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας, διαφημιστικών επιγραφών, κλπ: 
Υπολογίζεται ως εισόδημα από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης χώρου γης ή ακινήτων για τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας, διαφημιστικών επιγραφών, κλπ. 
Στην περίπτωση αυτή περιλαμβάνεται η τοποθέτηση των πιο πάνω αποκλειστικά σε ιδιόκτητους χώρους, καθόσον η τοποθέτησή τους σε κοινόχρηστους χώρους αντιμετωπίζεται στην επόμενη περίπτωση.

* τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας, διαφημιστικών επιγραφών, κλπ, σε κοινόχρηστους χώρους:
Υπολογίζεται ως εισόδημα από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης χώρου γης ή ακινήτων (που είναι κοινόχρηστοι - ανήκουν στους ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών) για τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας, διαφημιστικών επιγραφών, κλπ..  
Προσοχή: Διευκρινίζεται ότι από 1/1/2014 και μετά, το εισόδημα από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων δεν φορολογείται αυτοτελώς, όπως γινόταν μέχρι 31 -12-2013, αλλά δηλώνεται για να φορολογηθεί στις ατομικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος (Ε1), μαζί με τυχόν άλλα εισοδήματα ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών των διηρημένων ιδιοκτησιών, κατά το ποσοστό συμμετοχής καθενός στους κοινόχρηστους χώρους, όπως προκύπτει από τον κανονισμό της οροφοκτησίας, με βάση σχετική βεβαίωση που θα εκδίδει για το σκοπό αυτό ο διαχειριστής της πολυκατοικίας.(σχ. βλ. την πολ. 1069/23-3-2015).

* μεταβίβαση της ενάσκησης επικαρπίας ακινήτου και η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή:
Και εδώ υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία που δηλώνεται όπως θα δούμε στην ανάλυση πιο κάτω για κάθε κωδικό,  η καταβολή αποζημίωσης για επίταξη και για εξωσυμβατική χρήση γης και ακινήτων, το αντάλλαγμα κατά τη μεταβίβαση της ενάσκησης επικαρπίας ακινήτου καθώς και η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995.

* Ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων
Επίσης υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, το εισόδημα που προκύπτει από ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων μαζί με τα παραρτήματα, τα εξαρτήματα, τις αποθήκες και τις γαίες που είναι συνεχόμενα με αυτά και χρησιμοποιούνται για την αποθήκευση πρώτων υλών και για την πρώτη εναπόθεση των βιοτεχνικών και βιομηχανικών προϊόντων, καθώς και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα κτίσματα που βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικές εκτάσεις για την διεξαγωγή των έργων γεωργικής επιχείρησης. 
Βιομηχανοστάσιο είναι το κτίσμα που έχει ειδικά ανεγερθεί για τη λειτουργία της βιοτεχνίας και της βιομηχανίας, στο οποίο έχουν μόνιμα προσαρμοστεί μηχανικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα κτίσματα επεξεργασίας και συντήρησης καπνών σε φύλλα ή άλλων εξαγώγιμων γεωργικών προϊόντων.

Η Ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου αποφέρει (φορολογικά) τεκμαρτό μίσθωμα:
Υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ακίνητη περιουσία, όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη του ως επαγ¬γελματικός χώρος και καταχωρείται στο έντυπο Ε2, από όπου μεταφέρεται στο Ε1, στον πίνακα που εξετάζουμε σήμερα (4Δ2, κωδ. 145-146, 149-150).
Το τεκμαρτό εισόδημα υπολογίζεται  στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (άρθρο 39, του ΚΦΕ-Ν.4172/2013 και πολ. πολ. 1069/23-3-2015). 

 

 

Τροπολογία στο μίνι Φ/Ν. (Ν. 4330/2015)

Η διάταξη: Στο τέλος της παρ. 2 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 προστίθεται νέο εδάφιο ως εξής: "Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής".

Αιτιολογική έκθεση: Με τις διατάξεις της παραγράφου 5 (σημ. του παραπάνω Φ/Ν), δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση αγροτικών εκτάσεων προς ανιόντες/κατιόντες/συζύγους. 

Με την εν λόγω διάταξη αποφεύγεται η υπερβολική φορολογική επιβάρυνση όσων ασκούν ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα εξαιτίας του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση αγροτικών εκτάσεων.

Φορολογικός χειρισμός ιδιοχρησιμοποίησης γής ή ακινήτου  από νομικά πρόσωπα
Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία αυτό  που τεκμαίρεται από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση γης ή ακινήτου και υπόκειται σε φορολογία στο όνομα του νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, χωρίς καμία εξαίρεση (από ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων, ξενοδοχείων, κλπ.).

Ειδικά για την περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης εκπίπτει, κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα των παραπάνω νομικών προσώπων, το τεκμαρτό μίσθωμα κατά το μέτρο που δεν υπερβαίνει το 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. (σχ. βλ. τις διατάξεις της περίπτωσης η' του άρθρου 23και του άρθρου 39, όπως και τις πολ. 1069/23-3-2015 και 1113/2.6.2015).

Το αποτέλεσμα του ανωτέρω χειρισμού στην περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης γης ή ακινήτου είναι φορολογικά αδιάφορο για τα νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες.και δεν προκύπτει διαφορετικό φορολογικό αποτέλεσμα, επειδή το ίδιο ποσό υπολογίζεται ως έσοδο και ως έξοδο.

Η ιδιοκατοίκηση ακινήτου δεν έχει  τεκμαρτό εισόδημα, αλλά τεκμήριο

Όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη του ως κατοικία (διαμέρισμα, μονοκατοικία κλπ ). δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα ένεκα της ιδιοκατοίκησης (πολ. 1069/23-3-2015).
Υπενθυμίζουμε ότι παλαιότερα για τις κατοικίες που μας ανήκουν και τις χρησιμοποιούμε για να μείνουμε οι ίδιοι, υπολογιζόταν φόρος ιδιοκατοίκησης. 
Αυτό καταργήθηκε και σε αντικατάσταση, για την ιδιοκατοικούμενη ή μισθωμένη κύρια κατοικία και για τη δευτερεύουσα ή δευτερεύουσες κατοικίες, από τότε ισχύει τεκμήριο, που υπολογίζεται κατά την εκκαθάριση της δήλωσης από τη συμπλήρωση του πίνακα 5.

Δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τμ. σε γονείς ή τέκνα

Η δωρεάν παραχώρηση σύμφωνα με τον νόμο (άρθρο 39) αποτελεί εισόδημα σε είδος και αποτιμάται στην αγοραία αξία, όπως αυτή προκύπτει από κάθε πρόσφορο μέσο. 
Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. 

Κατ' εξαίρεση, το τεκμαρτό εισόδημα που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας, απαλλάσσεται από το φόρο. 

Σημειώνεται ότι ανιόντες συγγενείς είναι οι γονείς, οι παππούδες. Κατιόντες συγγενείς είναι τα παιδιά, τα εγγόνια, τα δισέγγονα. Οι συγγενείς μπορεί να είναι του συζύγου ή της συζύγου. Δηλαδή, να είναι ανιόντες ή κατιόντες συγγενείς εξ αίματος ή εξ αγχιστείας

Εξυπακούεται ότι το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τμ. σε γονείς ή τέκνα δεν θα αναγραφεί πάνω στη δήλωση.

Ωστόσο στο έντυπο Ε2 θα περιληφθεί το συγκεκριμένο ακίνητο και στη στήλη 6 της πρώτης σελίδας, θα γραφτούν τα στοιχεία του συγγενούς που κάνει χρήση και σε παρένθεση η συγγένεια με τον ιδιοκτήτη (π.χ. τέκνο). 

Στη στήλη 14 δεν γράφεται τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση.
 

Προσοχή: προϋπόθεση για την απαλλαγή, είναι η κατοικία της οποίας γίνεται η δωρεάν παραχώρηση, πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κύρια και όχι ως δευτερεύουσα ή εξοχική.

Αν το ακίνητο που παραχωρείται δωρεάν σε οποιονδήποτε, χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη κλπ., υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για ολόκληρη την επιφάνεια του ακινήτου.

Αν η επιφάνεια της είναι πάνω από 200 τ.μ.. υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα στην επιφάνεια που αντιστοιχεί στα πάνω από τα 200 τ.μ. και το εισόδημα αυτό δηλώνεται από τον ιδιοκτήτη της στη δήλωσή του (άρθρο 39 του ΚΦΕ-Ν.4172/2013).

Η κατοικία που δίδεται δωρεάν, έχει τεκμήριο για αυτόν που την κατοικεί.

Παράδειγμα: Διαμέρισμα επιφάνειας 120 τ.μ. παραχωρείται δωρεάν από τον πατέρα στον γιό του. Από τον γιό χρησιμοποιείται και δηλώνεται ως κύρια κατοικία στο έντυπο Ε1. Ο πατέρας δεν αποκτά τεκμαρτό εισόδημα για το διαμέρισμα αυτό, το οποίο όμως, πρέπει να το δηλώσει ως δωρεάν παραχώρηση στο έντυπο Ε2. Ασφαλώς στον γιό  που χρησιμοποιεί το διαμέρισμα, θα υπολογιστεί τεκμήριο διαβίωσης.

Το ίδιο διαμέρισμα αν δεν είχε χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία, αλλά ως επαγγελματική στέγη από τον γιό (π.χ. ως λογιστικό γραφείο), τότε ο πατέρας στο Ε2 θα υπολόγιζε και θα δήλωνε τεκμαρτό εισόδημα με το ποσό που αντιστοιχεί στο  3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Η δωρεάν παραχώρηση κατοικιών προς άλλα πρόσωπα (όχι προς ανιόντες ή κατιόντες συγγενείς), όσα τετραγωνικά και αν είναι αυτές, υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα.

Τι είναι υπεκμίσθωση (υπενοικίαση) και πως υπολογίζεται το καθαρό εισόδημα

Στο νόμο ορίζεται ότι από το ακαθάριστο εισόδημα που προκύπτει σε όλες τις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ακίνητης περιουσίας εκπίπτει το μίσθωμα που καταβάλλεται και φορολογείται η διαφορά.

Αν υπεκμισθώνεται τμήμα γης ή ακινήτου, εκπίπτει το μίσθωμα που καταβάλλεται για το τμήμα αυτού και όχι το μίσθωμα ολόκληρου του ακινήτου ή της γης.

Όταν υπεκμισθώνεται ακίνητο για το οποίο έχει γίνει σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing), αναγνωρίζεται για έκ¬πτωση μόνον το μέρος του ενοικίου που αντιστοιχεί στο κτίριο και όχι αυτό που αντιστοιχεί στο οικόπεδο.

Για την απεικόνιση των περιπτώσεων υπεκμίσθωσης, όπως θα δούμε πιο κάτω κατά την ανάλυση  κωδικού – κωδικού, στη δήλωση συμπληρώνεται τόσο το σύνολο των ενοικίων που εισπράχθηκαν από τον υπεκμισθωτή (κωδ.111 -112), όσο και το ποσό των ενοικίων που καταβλήθηκαν (κωδ. 113-114) από αυτόν στον ιδιοκτήτη του ακινήτου που υπεκμισθώθηκε.

Το ενοίκιο που καταβλήθηκε από τον αρχικό ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη του ακινήτου που υπεκμισθώθηκε, συμπληρώνεται και στην δεύτερη σελίδα του εντύπου Ε2.

Εκπτώσεις δαπανών στο εισόδημα από ακίνητα (φυσικά πρόσωπα)

α) Το φυσικό πρόσωπο που αποκτά εισόδημα από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, δικαιούται να εκπέσει από το εισόδημα αυτό συνολικά ποσοστό 5% επί του ακαθαρίστου εισοδήματος για δαπάνες που πραγματοποίησε για την επισκευή, τη συντήρηση και την ανακαίνιση, ή για άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ίδιου του ακινήτου, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτού (κατοικία, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη, κλπ) ή των αντίστοιχων δαπανών που αναλογούν στο ακίνητο αυτό από τους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου που στεγάζεται. 

Η έκπτωση αυτή διενεργείται για όλα τα ακίνητα που αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα του άρθρου αυτού. Επομένως όχι αποσβέσεις που ίσχυαν (3% ή 5%) μέχρι 31-12-2013.
Αυτονόητο είναι ότι δεν διενεργείται η έκπτωση των δαπανών αυτών για ακίνητα που δεν αποφέρουν εισόδημα, π.χ. κενό ακίνητο ή ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία και δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μιας κύριας κατοικίας μέχρι 200τμ σε ανιόντες ή κατιόντες για χρήση σαν κύρια κατοικία, που απαλλάσσεται του φόρου εισοδήματος.

β)  Για τα Ν.Π.Δ.Δ και τα ιδρύματα εκπίπτει το 75% όλων των δαπανών.
Για το Άγιο όρος εκπίπτει το 100%  όλων  των δαπανών.
Για τα Ν.Π.Ι.Δ μη κερδοσκοπικού  χαρακτήρα εκπίπτει το 75% των δαπανών επισκευής +συντήρησης + ανακαίνισης + πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.

γ) Το μίσθωμα που καταβάλλεται στις  περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.

δ)  Οι δαπάνες αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών σε ποσοστό 10%.(κωδ. 159-160),

ε) Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου.(κωδ. 163-164)

Μερικές απαραίτητες διευκρινήσεις όσον αφορά τις δαπάνες

Ο φορολογούμενος πρέπει να γράψει πάνω στη δήλωση του τα ποσά που έχει εισπράξει ή το τεκμαρτό ενοίκιο, χωρίς να κάνει οποιαδήποτε αφαίρεση ποσού. Η αφαίρεση του 5% γίνεται κατά την εκκαθάριση.
Αν έχουν γίνει παραπάνω δαπάνες, (πάνω από το 5% του ακαθαρίστου εισοδήματος που εισπράχθηκε και δηλώνεται), δεν μπορεί να γίνει επιπλέον έκπτωση από το ακαθάριστο εισόδημα του ακινήτου, ακόμη και όταν έχουν δικαιολογητικά (τιμολόγια κλπ.).

Δαπάνες ακινήτων Ν.Π.

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν νομικά πρόσωπα κερδοσκοπικού χαρακτήρα, χαρακτηρίζεται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι δαπάνες που γίνονται και αφορούν την ακίνητη περιουσία αφαιρούνται. εφόσον υπάρχει δικαίωμα έκπτωσης τους από το νόμο (σχ. βλ. τις πολ.. 1069/23-3-2015, 1073/31-3-2015, 1103/11-5-2015 και 1113/2-6-2015).

Οι δαπάνες επισκευής και συντήρησης των παγίων, εκπίπτουν κατά το χρόνο πραγματοποίησής τους.Στις δαπάνες αυτές (επισκευής και συντήρησης), δεν περιλαμβάνονται οι δαπάνες που αφορούν προσθήκες ή βελτιώσεις ακινήτου. (βλ. πιο κάτω:Ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου με δαπάνες του ενοικιαστή).

Τα Ν.Π. αφαιρούν κατά τον προσδιορισμό των καθαρών κερδών, αποσβέσεις:

Ο συντελεστής απόσβεσης παγίων για τους ασκούντες επιχειρηματική δραστηριότητα, ορίζεται από το νόμο (άρθρο 24 του ΚΦΕ-Ν. 4172/2013), σε 4% για κτίρια, κατασκευές, εγκαταστάσεις βιομηχανικές και ειδικές εγκαταστάσεις, μη κτιριακές εγκαταστάσεις, αποθήκες και σταθμοί, περιλαμβανομένων των παραρτημάτων τους (και ειδικών οχημάτων φορτοεκφόρτωσης). σχ. βλ. την πολ.1073/31-3-2015).

ΝΕΟ: Φορολογική μεταχείριση αποσβέσεων σε μισθωμένα ακίνητα

Από 1-1-2014 οι δαπάνες για βελτιώσεις και προσθήκες σε νοικιασμένα ακίνητα από όσους ασκούν επιχειρηματική δραστη¬ριότητα, προσαυξάνουν την αξία του παγίου που αφορούν και αποσβένονται με τους ανάλογους συντελεστές από τον κύριο του παγίου (εκμισθωτής-ιδιοκτήτης) και όχι από αυτόν που τις έκανε (ενοικιαστής). 

Αντίθετα, ο μισθωτής (ενοικιαστής) δεν θα κάνει πλέον αποσβέσεις στις βελτιώσεις και προσθήκες που έκανε σε νοικιασμένα ακίνητα, αλλά θα εκπίπτει τις σχετικές δαπάνες επιμεριζόμενες στα έτη μίσθωσης (σχ.  βλ. την πολ.1103/11-5-2015).

Ειδικά για τις δαπάνες προσθηκών και βελτιώσεων που έγιναν από τον ενοικιαστή μέχρι 31-12-2013, το τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο αυτών, θα εκπίπτει ισόποσα στον εναπομένοντα χρόνο της σύμβασης (σχ. πολ.1073/31-3-2015).

Αποζημίωση που πληρώθηκε από τον ιδιοκτήτη στον ενοικιαστή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης

Προσοχή: Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης στον ενοικιαστή, με βάση διάταξη νόμου, για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου, όπως αναφερθήκαμε πιο πάνω, είναι δαπάνη, η οποία εκπίπτει από το ακαθάριστο εισόδημα, μέχρι το ύψος του ακαθαρίστου εισοδήματος που αποκτά ο ιδιοκτήτης από το ακίνητο αυτό, μέσα στο έτος που καταβλήθηκε η αποζημίωση.

Αν προκύψει αρνητικό ποσό, αυτό δεν συμψηφίζεται με εισοδήματα άλλων ακινήτων ή με άλλα θετικά εισοδήματα του φορολογουμένου (άρθρο 39 του ΚΦΕ-Ν.4172/2013).

Παράδειγμα: Έστω ότι στο 2014 εισπράχθηκαν από ένα ακίνητο ενοίκια ύψους 10.000 ευρώ (1.000X10 μήνες). Τον Οκτώβριο  του 2014 λύθηκε η επαγγελματική μίσθωση για το συγκεκριμένο ακίνητο και καταβλήθηκε από τον μισθωτή (ιδιοκτήτη), με βάση το νόμο αποζημίωση, π.χ. 13.000 ευρώ (13 ενοίκια). 
Το ποσό των 10.000 ευρώ θα συμπληρωθεί στον κωδικό 165 και το ποσό των 13.000 ευρώ στον κωδικό 163 της δήλωσης.

Πέρα από αυτό ο φορολογούμενος (ιδιοκτήτης), δεν θα κάνει τίποτε άλλο, καθώς τον υπολογισμό θα τον κάνει κατά την εκκαθάριση της δήλωσης η μηχανογραφική  εφαρμογή του taxis του Υπουργείου. Έτσι κατά την εκκαθάριση  θα αφαιρεθεί από το ποσό των 10.000 ευρώ το ποσό των 13.000 ευρώ. Επειδή από αυτή την αφαίρεση προκύπτει αρνητικό υπόλοιπο (10.000 -13.000= -3.000), το υπόλοιπο αυτό δεν θα συμψηφιστεί με τυχόν εισοδήματα άλλων ακινήτων, που έχουν εισπραχθεί μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, ούτε με άλλα εισοδήματα του φορολογουμένου, όπως μισθούς, συντάξεις κ,λπ. Τελικά, στο παράδειγμα μας η ωφέλεια που θα έχει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου με βάση τη ρύθμιση αυτή, θα είναι να μη φορολογηθεί για τα ενοίκια αυτής της χρονιάς για το συγκεκριμένο ακίνητο (για τις 12.000 ευρώ) (πηγή παραδείγματος από τον έγκυρο οδηγό  2015, της ΠΟΕ-ΔΟΥ (τεύχος 784- Μάιος 2015) 

Αποζημίωση που πληρώθηκε από τον μισθωτή (ενοικιαστή) στον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη)(κωδ. 121-122)

Αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται στο όνομα του ιδιοκτήτη, η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, όταν από τον ενοικιαστή λύεται πρόωρα η μίσθωση. (σημ. αφού περάσει ένας χρόνος από την έναρξη της σύμβασης, ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και αφού τηρηθούν οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο νόμο. Σε αντίστοιχη περίπτωση ο ενοικιαστής οφείλει στον ιδιοκτήτη ένα μηνιαίο ενοίκιο. (Σχ. βλ. άρθρο 43 Π.Δ.34/1995).

Ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου με δαπάνες του ενοικιαστή

Για την ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου με δαπάνες του ενοικιαστή αλλά και για τις προσθήκες και βελτιώσεις σε ακί¬νητα που γίνονται από τον ενοικιαστή, τον τρόπο φορολόγησης για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και τον τρόπο έκπτωσης των δα¬πανών μπορείτε να  δείτε λεπτομέρειες στις πολ. 1069/23-3-2015, 1073/31-3-2015, 1103/11-52015.

Στην περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου, ο εκμισθωτής αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία σε είδος, το οποίο υπόκειται σε φορολογία είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, προκειμένου για φυσικά πρόσωπα, (με βάση τις διατάξεις του άρθρου 40 του ν. 4172/2013), είτε ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα, προκειμένου για νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, (με βάση τις διατάξεις του άρθρου 58 του ίδιου νόμου).

Επιπλέον, στην πολ.1103/11-52015, διευκρινίζεται ότι σε περίπτωση που η ανέγερση κτίσματος, καθώς επίσης και οι βελτιώσεις και επεκτάσεις, με δαπάνες του μισθωτή, δεν εμπίπτουν στην έννοια του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις του άρθρου 39 και όσα αναφέρονται ανωτέρω, τότε αποτελούν για τον εκμισθωτή (φυσικό πρόσωπο) εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου (με βάση τις διατάξεις του άρθρου 41), εφόσον το κτίσμα περιέρχεται στην κατοχή του εκμισθωτή ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης και εφόσον το εισόδημα αυτό δεν συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Για την καλύτερη κατανόηση των ανωτέρω παραθέτουμε ενδεικτικά τα ακόλουθα παραδείγματα:

Παράδειγμα 1

Σε σύμβαση 10ετούς μίσθωσης, η οποία συνάπτεται το φορολογικό έτος 2014, συμφωνείται η εκμίσθωση ακινήτου στο οποίο ο μισθωτής, με δαπάνες του, θα εγκαταστήσει ανελκυστήρα. 

Το χρηματικό μίσθωμα ανέρχεται σε 7.000€ ετησίως, ενώ το προϋπολογισθέν κόστος εγκατάστασης του ανελκυστήρα υπολογίζεται σε 15.000€, το οποίο συμφωνείται ως ανταλλαγή μέρους του μισθώματος, δηλαδή αποτελεί συμπληρωματικό μίσθωμα. 

Στην περίπτωση αυτή, ο εκμισθωτής αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 39 του ν. 4172/2013, το οποίο αποτελείται από το ετήσιο χρηματικό μίσθωμα των 7.000€ και το μίσθωμα σε είδος 1.500€ (15.000€ / 10 έτη μίσθωσης), αρχής γενομένης από το φορολογικό έτος 2014 (έναρξη μίσθωσης) και μέχρι τη λήξη της μίσθωσης και ανεξάρτητα από το χρόνο ολοκλήρωσης της εγκατάστασης του ανελκυστήρα. 

Παράδειγμα 2

Σε σύμβαση 25ετούς μίσθωσης, η οποία συνάπτεται το φορολογικό έτος 2014, συμφωνείται η εκμίσθωση αγροτεμαχίου με ετήσιο χρηματικό μίσθωμα 10.000€. 

Ο μισθωτής θα ανεγείρει σιδηροκατασκευή (προκάτ κτίσμα), κόστους 100.000€, το οποίο δεν συμφωνείται ως ανταλλαγή μέρους του μισθώματος, δηλαδή δεν αποτελεί συμπληρωματικό μίσθωμα. 
Κατά τη λήξη της μίσθωσης, το αγροτεμάχιο θα παραδοθεί στον εκμισθωτή χωρίς την ανωτέρω κατασκευή. 

Στην περίπτωση αυτή, μόνο το ετήσιο χρηματικό μίσθωμα των 10.000€ αποτελεί για τον εκμισθωτή εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 39 του ν. 4172/2013, αρχής γενομένης από το φορολογικό έτος 2014 (έναρξη μίσθωσης) και μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, ενώ δεν συνυπολογίζεται ετήσιο μίσθωμα σε είδος.

Αν η σιδηροκατασκευή περιέλθει τελικά στην κατοχή του εκμισθωτή, τότε: 

α) αν ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο για το οποίο το εισόδημα αυτό δεν συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το πρόσωπο αυτό θα αποκτήσει κατά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 και 

β) αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα ή φυσικό πρόσωπο για το οποίο το εισόδημα αυτό συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, αυτός θα αποκτήσει κατά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τις διατάξεις του άρθρου 47 ή 21 του ν. 4172/2013 στην αγοραία αξία της σιδηροκατασκευής κατά το χρόνο αυτό.

Παραθέτουμε εδώ ένα χρηστικό πίνακα από τον έγκυρο οδηγό  2015, της ΠΟΕ-ΔΟΥ (τεύχος 784- Μάιος 2015) 

 

 

Προσοχή: Πριν αρχίσουμε να συμπληρώσουμε τις ενδείξεις  του πίνακα 4Δ2 για εισοδήματα από ενοίκια πρέπει να συμπληρώσουμε και να συνυποβάλουμε παράλληλα (ηλεκτρονικά) την "Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα από Ακίνητη Περιουσία", το γνωστό από χρόνια έντυπο (Ε2).

Το έντυπο λοιπόν Ε2, συμπληρώνεται από κάθε υπόχρεο, πουέχει εισοδήματα από ακίνητα ή έχει κενά οικοδομημένα ακίνητα. Υποβάλλεται χωριστά από τον σύζυγο και την σύζυγο, ασχέτως αν κατέχονται από κοινού δικαιώματα συνιδιοκτησίας.

Επισημαίνεται ότι στην "Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων" (Έντυπο Ε2), δηλώνεται και ή ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανηλίκων τέκνων από τον υπόχρεο γονέα. 

Τα ακίνητα αυτά των ανήλικων τέκνων, συμπληρώνονται και στον πίνακα Ι της δεύτερης σελίδας του εντύπου Ε2.

Διευκρίνηση: Η υποβολή του εντύπου Ε2 είναι ανεξάρτητη από την υποβολή ή όχι του εντύπου Ε9.

Προσοχή: Το έντυπο Ε2 δεν θα συμπληρώνεται σε περίπτωση

α) Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αναγράφονται στους κωδικούς αριθμούς 121-122 του πίνακα 4Δ2. 

Σημειώνεται ότι δεν βεβαιώνεται με την εκκαθάριση της δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος χαρτόσημο και ΟΓΑ χαρτοσήμου των περιπτώσεων αυτών, αλλά η καταβολή τους ρυθμίζεται από τις διατάξεις του χαρτοσήμου.

β) Το έντυπο Ε2 δεν υποβάλλεται από όσους φορολογούμενους ιδιοκατοικούν σε κύρια κατοικία ή δευτερεύουσα κατοικία (εξοχική ή μη εξοχική) ή χρησιμοποιούν για τις ανάγκες τους χώρο στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας. 

Στηn περίπτωση αυτή δε θα συμπληρώνεται ο πίνακας αυτός, αλλά θα συμπληρώνονται μόνο οι ενδείξεις του πίνακα 5, του Ε1 (υποπίνακας 1α), σύμφωνα με τις οδηγίες που θα αναλύσουμε στο επόμενο μέρος του οδηγού μας. 

γ) Όπως αναφέραμε και πιο πάνω, σε περίπτωση εκχώρησης μισθωμάτων αυτά δεν συμπεριλαμβάνονται στο έντυπο Ε2 αλλά υποβάλλεται αίτηση εκχώρησης στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν την υποβολή της δήλωσης.

Μεταφορά στο Ε1: Από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2, μεταφέρετε τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του παραπάνω πίνακα 4Δ2 του Ε1, εκτός από το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μίας κύριας κατοικίας από ανιόντες σε κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας και αντίστροφα, επιφάνειας μέχρι 200 τετραγωνικά μέτρα.

Πώς υποβάλλεται το έντυπο Ε2 της συζύγου σε περίπτωση εγγάμων;
Στην περίπτωση εγγάμων και εφ' όσον η σύζυγος έχει εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που ανήκουν στη δική της κυριότητα, έχει υποχρέωση υποβολής του εντύπου Ε2 είτε χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς της κωδικούς πρόσβασης είτε του υπόχρεου/ συζύγου, με την επιλογή "Ε2 συζύγου".

Στην "Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων" δηλώνεται και ή ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανηλίκων τέκνων από τον υπόχρεο γονέα; 
Ναι δηλώνεται και ή ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανηλίκων τέκνων από τον υπόχρεο γονέα. 

Πώς δηλώνεται ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης;
Τα ακίνητα αυτά συμπληρώνονται και στον πίνακα Ι της δεύτερης σελίδας του εντύπου.
Επομένως: 
Το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο Ε2 του γονέα που ασκεί την γονική μέριμνα, στον πρώτο πίνακα. 

Στη συνέχεια στον πίνακα Ι των συμπληρωματικών στοιχείων θα επιλεγεί και θα καταχωρηθεί στην πρώτη στήλη ο α/α που πήρε στον πρώτο πίνακα και θα συμπληρωθεί στις αντίστοιχες στήλες το ονοματεπώνυμο και ο ΑΦΜ του τέκνου. 

 

 

Στήλη 4. "Κατηγορία": 

 

Στήλη 5, "επιφάνεια": συμπληρώνεται η επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα, σε ακέραιο αριθμό.

Πώς συμπληρώνω την στήλη  17 ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ;

Στη στήλη 17 συμπληρώνεται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου όπως αυτά προκύπτουν από την κατηγοριοποίηση των στηλών 13, 14 ,15 και 16 .

Στη στήλη 17 του Ε2, που είναι νέα στήλη, συμπληρώνεται το είδος της μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου.

Κάνοντας κλικ στο κελί κάτω από το 17, εμφανίζεται υπό-πίνακας με 40 περιπτώσεις εκμίσθωσης (ενοικίασης), δωρεάν παραχώρησης, υπεκμίσθωσης (υπενοικίασης), ιδιοχρησιμοποίησης, εκχώρησης στο δημόσιο και όταν το ακίνητο είναι ΚΕΝΟ.

Σε κάθε επιλογή γράφεται και ο κωδικός της δήλωσης που θα μεταφερθεί αυτόματα το ποσό, όταν υποβληθεί οριστικά Ε2.

 

Στήλη 18 "Αριθμός Παροχής Ρεύματος" 

 

 

Η Στήλη 19 "Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας" συμπληρώνεται υποχρεωτικά 

 

 

Στήλες 8,9,10 "Διάρκεια ενοικίασης"

 

 

Στήλη 11 "Μηνιαίο Μίσθωμα" 

 

 

Στήλη 12 "Ποσοστό Συνιδιοκτησίας" 

 

 

 

 

Παράδειγμα συμπλήρωσης ετήσιου μισθώματος από εκμίσθωση κατοικιών

 

Πίνακες δεύτερης σελίδας του Ε2

 

Στη δεύτερη σελίδα του εντύπου Ε2, συμπληρώνονται κάποια συμπληρωματικά στοιχεία τα οποία είναι πληροφοριακά για τα ακίνητα και δεν διαμορφώνουν φορολογητέο αποτέλεσμα για αυτόν που υποβάλλει το έντυπο.

 

 

Ύστερα από τις παραπάνω αναγκαίες επισημάνσεις και την "αποκωδικοποίηση" του φορολογικού τοπίου "εισοδήματα από ακίνητα", θα κλείσουμε το σημερινό 7ο μέρος με τη συμπλήρωση του πίνακα 4Δ2: 

 

Κωδικοί 103-104, 105-106,  109-110 Ενοίκια κατοικιών

Συμπληρώνεται το σύνολο των ενοικίων, που αποκτήσατε, κατά κατηγορίες ακινήτων, όπως αυτές εμφανίζονται στη δήλωση, μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2 τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου, στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης. Στη περίπτωση που εισοδήματα των κωδικών 105-106 υπάγονται σε ΦΠΑ μεταφέρονται και στους κωδικούς 741-742.

Κωδικοί 101-102 Ενοίκια χωραφιών κ.λπ.

Συμπληρώνεται το σύνολο των ενοικίων που αποκτήσατε από εκμίσθωση γαιών, εγκαταστάσεων ή κατασκευών (ιχθυοκαλλιέργειες, λίμνες κλπ.) μεταφέροντας από το συνολικό ποσό της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επί μέρους ποσά αυτών. Στη περίπτωση που υπάγονται σε ΦΠΑ μεταφέρονται και στους κωδικούς 741-742.

Κωδικοί 107-108 Ενοίκια χώρων τοποθέτησης επιγραφών

Συμπληρώνεται το σύνολο των ενοικίων που αποκτήσατε από εκμίσθωση χρήσης γης και ακινήτων για την τοποθέτηση επιγραφών, κεραιών, ανεμογεννητριών κ.λπ. μεταφέροντας από το συνολικό ποσό της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επί μέρους ποσά αυτών.

Κωδικοί 111-112 Ενοίκια υπεκμίσθωσης

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, μεταφέροντας, από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά αυτών κατά κατηγορία γης ή ακινήτου.

Κωδικοί 113-114 Ενοίκια υπεκμισθωτή

Συμπληρώνεται το ενοίκιο που καταβάλατε στον εκμισθωτή, εφόσον έχετε αποκτήσει εισόδημα από υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης τμήματος του ακινήτου πρέπει να συμπληρώνεται το ενοίκιο που καταβάλατε για το τμήμα αυτό και όχι το ενοίκιο ολόκληρου του ακινήτου.

Κωδικοί 129-130 Δωρεάν παραχώρηση κατοικιών

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικιών, εκτός από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μίας κύριας κατοικίας από ανιόντες σε κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας και αντίστροφα, επιφάνειας μέχρι διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα, μεταφέροντας από το συνολικό ποσό της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά αυτών.

Κωδικοί 143-144, 141-142, 147-148 Δωρεάν παραχώρηση

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα που αποκτήσατε από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης, κατά κατηγορίες ακινήτων, όπως αυτές εμφανίζονται στη δήλωση, μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2 τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου, στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης.

Ειδικότερα:

Κωδικοί 143-144 Δωρεάν παραχώρηση καταστημάτων, γραφείων κλπ

Μεταφέρεται από το Ε2 (1 η σελίδα - στήλη 14), το ακαθάριστο εισόδημα των τεκμαρτών ενοικίων που αποκτήθηκαν από τη δωρεάν παραχώρηση ακινήτων που χρησιμοποιήθηκαν ως καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, χώροι στάθμευσης, ξενοδοχεία κλινικές, σχολεία, αίθουσες κινηματογράφου ή θεάτρου κτλ. Δεν συμπληρώνονται εδώ τα τεκμαρτά ενοίκια από δωρεάν παραχώρηση των κατοικιών, γαιών. εγκαταστάσεων ή κατασκευών (ιχθυοκαλλιέργεια, λίμνες κλπ.) και χώρων τοποθέτησης επιγραφών. Το ύψος του τεκμαρτού εισοδήματος ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που παραχωρήθηκε δωρεάν.

Κωδικοί 141-142 Δωρεάν παραχώρηση χωραφιών κ.λπ.

Μεταφέρεται από το Ε2 (1η σελίδα - στήλη 14) το ακαθάριστο εισόδημα των τεκμαρτών ενοικίων από τη δωρεάν παραχώ¬ρηση ακινήτων που χρησιμοποιήθηκαν ως γαίες (χωράφια φυτεμένα με δένδρα ή χωρίς δένδρα, λιβάδια. βοσκοτόπια κ,τλ.), εγκαταστάσεις ή κατασκευές (ιχθυοκαλλιέργεια, λίμνες κ,λπ.). Το ύψος του τεκμαρτού εισοδήματος ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που παραχωρήθηκε δωρεάν.

Κωδικοί 147-148 Δωρεάν παραχώρηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών

Μεταφέρεται οπό το Ε2 (1η σελίδα - στήλη 16) το ακαθάριστο εισόδημα των τεκμαρτών ενοικίων από την δωρεάν παραχώ¬ρηση ακινήτων που χρησιμοποιήθηκαν ως χώροι για την τοποθέτηση επιγραφών και κάθε είδους διαφημίσεων (π.χ. σε ταρά¬τσα ή τοίχο πολυκατοικίας).
Το ύψος του τεκμαρτού εισοδήματος ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που παραχωρήθηκε δωρεάν.

Κωδικοί 145-146 Ιδιοχρησιμοποίηση καταστημάτων, γραφείων κλπ.

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου σύμφωνα με την ανάλυση του πίνακα, μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης.

Κωδικοί 149-150 Ιδιοχρησιμοποίηση χωραφιών κ.λπ.

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση γαιών, εγκαταστάσεων, ή κατασκευών (ιχθυοκαλλιέργειες, λίμνες κ.λπ.) μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης.

Κωδικοί 131-132 Ενοίκια καταστημάτων, γραφείων κ.λπ.

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο εισόδημα από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων {καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών κ.λπ. (εκτός κατοικιών)} κατά το ποσοστό συμμετοχής καθενός εκ των διηρημένων ιδιοκτησιών μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης.

Κωδικοί 133-134 Ενοίκια κατοικιών κ.λπ.

Συμπληρώνεται α) το ακαθάριστο εισόδημα από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικιών) και β) το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ή από ιδιοχρησιμοποίηση κοινόχρηστων χώρων (κατοικιών ,καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών κ.λπ.) κατά το ποσοστό συμμετοχής καθενός εκ των διηρημένων ιδιοκτησιών μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης.

Κωδικοί 121-122 Πρόωρη λύση μίσθωσης

Συμπληρώνεται το ποσό της αποζημίωσης που καταβλήθηκε από το μισθωτή στον εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της μίσθωσης (άρθρο 43 του Π.Δ. 34/10.2.1995). Επίσης συμπληρώνονται και τα ποσά της άυλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκαν από τον μισθωτή πέρα από τα ενοίκια, κατά την μίσθωση γης ή ακινήτου.

Κωδικοί 163-164 Αποζημιώσεις σε λύση επαγγελματικής μίσθωσης

Συμπληρώνεται το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλατε το έτος 2014 με βάση νόμο (ν.813/1978, όπως τροποποιήθηκε με το ν.2041/1992) στο μισθωτή ακινήτου, σε περίπτωση λύσης επαγγελματικής μίσθωσης.

Κωδικοί 165-166 Ενοίκια αποζημιωθέντος ακινήτου

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε το 2014 από την εκμίσθωση του ακινήτου στην περίπτωση που καταβλήθηκε αποζημίωση που συμπληρώθηκε στους κωδικούς 163-164.

Κωδικοί 159-160 Δαπάνες γαιών για αντιπλημμυρικά έργα κ.λπ.

Συμπληρώνεται το συνολικό ποσό των δαπανών που εκπίπτουν από το ακαθάριστο εισόδημα ακίνητης περιουσίας για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης ελών για τις περιπτώσεις 1δ, 3γ, 4β.

Κωδικοί 741-742 Εισόδημα από επίταξη, αέρα κ.λπ.

Συμπληρώνεται το ακαθάριστο εισόδημα γης ή ακινήτων που έχει συμπληρωθεί κατά περίπτωση στους κωδικούς 101-102, 105-106, 107-108, 111-112, 131-132 και κατά την εκκαθάριση της δήλωσης εισοδήματος δεν πρέπει να βεβαιωθεί τέλος χαρτοσήμου για ειδικές περιπτώσεις πχ εισόδημα από επίταξη ακινήτου κλπ. Επισημαίνεται ότι τα ποσά της αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης που καταβλήθηκαν από τον μισθωτή και τα ποσά της άυλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκαν από τον μισθωτή πέρα από τα ενοίκια κατά την μίσθωση του ακινήτου συμπληρώνονται μόνο στους κωδικούς 121-122 και δεν μεταφέρονται στους κωδικούς 741-742.

Κωδικοί 171-172 Εισόδημα ακινήτων εξωτερικού 

Συμπληρώνεται το καθαρό εισόδημα από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιοχρησιμοποίηση ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην αλλοδαπή, εκτός από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μιας κύριας κατοικίας από ανιόντες σε κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας και αντίστροφα, επιφάνειας μέχρι 200 τ.μ. Προκειμένου να προσδιοριστεί το καθαρό εισόδημα της περίπτωσης αυτής, εκπίπτουν μόνο οι δαπάνες που ρητά κατονομάζονται στην παράγραφο 3 του άρθρου 39 του Κ.Φ.Ε. (π.χ. φορολογικός κάτοικος Ελλάδος εισπράττει ακαθάριστο εισόδημα από την εκμίσθωση ακινήτου στην αλλοδαπή 2.000 ευρώ, στους παραπάνω κωδικούς θα αναγραφεί το ποσό των 1.900 ευρώ (2.000 ευρώ χ 5%=100 ευρώ).

Κωδικοί 175-176 Φόρος που καταβλήθηκε στο εξωτερικό

Συμπληρώνεται το ποσό του φόρου εισοδήματος που καταβλήθηκε στην αλλοδαπή για το εισόδημα ακίνητης περιουσίας που έχει γραφτεί στους κωδικούς 171-172.

Κλείνοντας  την αποκωδικοποίηση με όλα τα παραπάνω για τους κωδικούς του πίνακα 4Δ2 που αφορούν το εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χρήσιμες θεωρούμε τις 10 συμβουλές της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α,για τις μισθώσεις ακίνητων, στην ιστοσελίδα: http://www.pomida.gr/symvoyles.html

* Ο κ. Γιώργος Δ. Χριστόπουλος είναι Φοροτεχνικός (Μέλος του ΔΣ της ΠΟΦΕΕ και Γεν. Γραμματέας της ΕΦΕΕΑ 

** Ο κ. Κωνσταντίνος Χριστόπουλος είναι επίσης Φοροτεχνικός

e-mail: g.christopoulos@mental.gr

Στο επόμενο 8ο μέρος: Ο πίνακας 4Ε και τα μυστικά από την υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου. Πως θα υπολογίσετε και θα δηλώσετε τα κέρδη από μεταβίβαση τίτλων καθώς και μεταβίβασης ολόκληρης επιχείρησης:
α) μετοχές σε εταιρεία μη εισηγμένη σε χρηματιστηριακή αγορά,
β) μετοχές εισηγμένες σε χρηματιστηριακή αγορά, εφόσον ο μεταβιβάζων συμμετέχει στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας με ποσοστό τουλάχιστον μισό τοις εκατό (0,5%) και οι μεταβιβαζόμενες μετοχές έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 2009 και εξής,
γ) μερίδια ή μερίδες σε προσωπικές εταιρείες,
δ) κρατικά ομόλογα και έντοκα γραμμάτια ή εταιρικά ομόλογα,
ε) παράγωγα χρηματοοικονομικά προϊόντα.

 

Διαβάστε ακόμη: 

* Τα βασικά της φορολογικής δήλωσης 

* Ποιοι είναι υποχρεωμένοι να υποβάλλουν δήλωση

* Απαντήστε σωστά τις ερωτήσεις της δήλωσης 

*  Πως δηλώνονται τα εισοδήματα 

* Αγροτικό και επιχειρηματικό εισόδημα

* Πως θα δηλωθούν τόκοι και δικαιώματα