Θα επενδύσουμε 400 εκατ. εντός της επόμενης διετίας

Η καναδική Fairfax αποτελεί τον καλύτερο μέτοχο που θα μπορούσε να έχει μια εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα όπως η Eurobank Properties, αναφέρει στην πρώτη συνέντευξή του μετά την ολοκλήρωση της πρόσφατης αύξησης μετοχικού κεφαλαίου της εισηγμένης,  ο διευθύνων σύμβουλος της, Γιώργος Χρυσικός. Επισημαίνει ότι η ΑΕΕΑΠ θα προχωρήσει κατά την επόμενη διετία σε σημαντικές επενδύσεις στο real estate και μιλά για τα οφέλη από τα πρόσφατα deals που ολοκληρώθηκαν. Επίσης, εξηγεί γιατί η συναλλαγή με την απόκτηση των 14 κρατικών κτιρίων μέσω sale & leaseback είναι συμφέρουσα για το Δημόσιο και σημειώνει ότι η Eurobank Properties έχει εισέλθει οριστικά σε τροχιά κερδών. 

Συνέντευξη στους Νίκο Χρυσικόπουλο - Δημήτρη Δελεβέγκο

- Οι Καναδοί της Fairfax επέλεξαν να τοποθετηθούν στην Ελλάδα σε μια περίοδο που οι περισσότεροι αγωνιούσαν για το μέλλον της χώρας ως μέλους της Ευρωζώνης. Σήμερα, που υπάρχουν σημάδια ανάκαμψης της οικονομίας, πώς αξιολογούν τη συνέχεια; 

Όταν ξεκίνησαν να τοποθετούνται στη Eurobank Properties, διέκριναν ότι η ελληνική οικονομία βρισκόταν σε πολύ χαμηλά επίπεδα, ότι ήταν στο κατώτατο σημείο του καθοδικού κύκλου. Σήμερα, εκτιμούν ότι διακρίνονται τα πρώτα σημάδια μιας σταδιακής ανόδου. Εξάλλου, οι επενδύσεις της Fairfax υλοποιούνται σε μακροπρόθεσμη βάση, καθώς πρόκειται για ένα μακροχρόνιου ορίζοντα fund του οποίου τα χρήματα προέρχονται από το βασικό αντικείμενο δραστηριοποίησης, την παροχή ασφαλιστικών υπηρεσιών. Δεν διαχειρίζεται, δηλαδή, χρήματα τρίτων. Μέσω της Eurobank Properties τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά ακινήτων, επενδύουν στη βιομηχανία και την ενέργεια, μέσω του ομίλου Μυτιληναίος και, εάν τους δοθεί η ευκαιρία, θα τοποθετηθούν και σε άλλους τομείς στην Ελλάδα.

- Πως διαγράφεται πλέον η επόμενη μέρα;

Η Fairfax, που συμμετέχει, πλέον, με 41,5% στη Eurobank Properties, αποτελεί τον καλύτερο μέτοχο που θα μπορούσε να έχει η εισηγμένη. Ο Prem Watsa και το επιτελείο του διακρίνονται για τη διορατικότητά τους, όπως, εξάλλου, φανερώνουν οι έως τώρα επενδυτικές κινήσεις της Fairfax, αλλά και τη διακριτική παρακολούθηση των επενδύσεών τους με πλήρη εμπιστοσύνη στο management και στις αποφάσεις του. Ύστερα και από την ολοκλήρωση της αύξησης μετοχικού κεφαλαίου, η εταιρεία μας διαθέτει ρευστότητα ύψους 400 εκατ. ευρώ, που θα διοχετευθεί στην υλοποίηση νέων επενδύσεων σε ορίζοντα διετίας. Στο πλαίσιο αυτό, ήδη έχουμε ανακοινώσει νέες επενδύσεις και εξετάζουμε επιλεκτικά επενδυτικές ευκαιρίες.

- Ποιες είναι αυτές;

Θεωρώ ότι το επόμενο διάστημα θα υπάρξουν σημαντικές ευκαιρίες στην ελληνική αγορά, τις οποίες και θα εξετάσουμε. Αξιολογούμε μεγάλο αριθμό projects, παράλληλα, όμως, θα προχωρήσουμε και στην αναβάθμιση του υπάρχοντος χαρτοφυλακίου μας, υλοποιώντας έργα ενεργειακής θωράκισης μέσω των οποίων τα ακίνητά μας αποκτούν προστιθέμενη αξία. Στόχος είναι να δημιουργήσουμε ένα προϊόν που δεν υπάρχει στην αγορά και θα διαθέτει ποιοτικά χαρακτηριστικά (π.χ., «πράσινο» κέλυφος, μικρές καταναλώσεις φυσικών πόρων κ.λπ.), που λαμβάνουν σοβαρά υπόψη οι πολυεθνικές εταιρείες. Ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης για τέσσερα κτίρια, ενώ θα υλοποιήσουμε το πέμπτο στο ακίνητο όπου βρίσκεται η έδρα μας. 

- Αποκτήσατε πρόσφατα ακόμα ένα χαρτοφυλάκιο εμπορικών χώρων που στεγάζουν καταστήματα μεγάλων αλυσίδων. 

Ναι, πρόκειται ουσιαστικά για την πρώτη distressed συμφωνία αγοραπωλησίας, με τους πωλητές να είναι funds και private equities που επιθυμούσαν να αποδεσμευτούν από το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο. Εργαζόμασταν για διάστημα δύο χρόνων για το συγκεκριμένο deal, που προέβλεπε την αγορά της εταιρείας με την υποχρέωση να αποπληρώσουμε τα δάνεια αλλά και κεφαλαιοποίηση μέρους του δανείου. Υπήρξε μια πρωτοποριακή συναλλαγή, μέσω της οποίας αποκτήσαμε τέσσερα ακίνητα με μοναδικά χαρακτηριστικά και σε τοποθεσίες που παρουσιάζουν σοβαρές προοπτικές, όπως, για παράδειγμα, το υποκατάστημα του Praktiker στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης, που θα ευνοηθεί από την ενδεχόμενη αξιοποίηση του Ελληνικού και διαθέτει οικόπεδο με επιπλέον συντελεστή δόμησης.

- Πώς μεταφράζονται όλα αυτά σε επίπεδο μεγεθών για την εταιρεία; 

Τα τελευταία χρόνια έχουμε προχωρήσει σε απομειώσεις ύψους 180 εκατ. ευρώ, ενώ τα ενοίκια υποχώρησαν με ρυθμό της τάξης του 5% σε ετήσια βάση. Παρά τη μεγάλη μείωση της αποτίμησης των ακινήτων μας, το deal με την Praktiker μας έδωσε υπεραξία, καθώς η αγοραία τιμή των ακινήτων είναι μεγαλύτερη, συγκριτικά με την τιμή κτήσης. Προβλέπουμε ότι ο ρυθμός απομειώσεων θα μειωθεί σημαντικά και ίσως να αντιστραφεί με την ανάκαμψη της οικονομίας και, επομένως, προσδοκούμε η Eurobank Properties να εμφανίζει συνεχώς κέρδη τα επόμενα χρόνια, ενώ, όταν ολοκληρωθεί η συναλλαγή για τα 14 κρατικά ακίνητα, τα έσοδα από μισθώματα θα διαμορφωθούν στο επίπεδο των 55 εκατ. ευρώ. 

«Συμφέρουσα για το Δημόσιο η συναλλαγή των 14 ακινήτων sale & leaseback»

- Ποια είναι τα σχέδια για τα 14 ακίνητα του Δημοσίου που αποκτήθηκαν μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, υπό τον όρο ότι το Ελεγκτικό Συνέδριο θα εγκρίνει την αγοραπωλησία;

Υπό την προϋπόθεση ότι η συμφωνία θα εγκριθεί από το Ελεγκτικό Συνέδριο, θα πραγματοποιήσουμε επενδύσεις αναβάθμισης και εκτεταμένης συντήρησης σε συγκεκριμένα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτήσουν ξανά τα ανταγωνιστικά τους πλεονεκτήματα. Εάν τα συγκεκριμένα ακίνητα παραμείνουν στο Δημόσιο, θα εξακολουθήσουν να αντιμετωπίζουν όχι ιδιαίτερα καλές συνθήκες. Θα προχωρήσουμε στη συντήρηση των συγκεκριμένων κτιρίων, ενώ σε βάθος χρόνου δεν αποκλείεται να προχωρήσουμε στην πώληση ορισμένων από αυτά, με το Δημόσιο να διατηρεί το δικαίωμα της πρώτης άρνησης. Εάν μεταβιβαστούν στην εταιρεία, τέλη Μαρτίου, τα αποτελέσματα του deal θα εμφανίζονται στην εξαμηνιαία κατάσταση των επενδύσεων.

- Τι θα απαντούσατε σε όσους υποστηρίζουν ότι η συγκεκριμένη συναλλαγή δεν είναι συμφέρουσα για το Δημόσιο;

Όσοι τάσσονται κατά του deal υποστηρίζουν ότι το κράτος θα εισπράξει 260 εκατ., ενώ θα πληρώσει σε βάθος εικοσαετίας ποσό ύψους 500 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, η αλήθεια είναι διαφορετική. Tο κράτος θα εισπράττει, άμεσα ή έμμεσα, περίπου 5 εκατ. ευρώ ετησίως από φόρους, τέλη κ.λπ., ενώ ο προϋπολογισμός για τη συντήρηση των κτιρίων σε βάθος 20ετίας τοποθετείται από τους φορείς του Δημοσίου στα 100 εκατομμύρια ευρώ. Το ποσό αυτό, όπως αντιλαμβάνεστε, είναι πολύ μικρότερο όταν το χαρτοφυλάκιο περιέλθει σε ιδιώτη επενδυτή, δεδομένου της αποτελεσματικότερης διαχείρισης και πιο λιτής λειτουργικής δομής. Την ίδια στιγμή, τα 260 εκατ. ευρώ που θα καταλήξουν σήμερα στα κρατικά ταμεία εμφανίζουν κόστος ευκαιρίας. Υπολογίζοντας βάσει του επιτοκίου των ομολόγων, που διαμορφωνόταν στο 8,5% όταν η συμφωνία επικυρώθηκε, εάν τα χρήματα αυτά επενδύονταν, θα απέφεραν περίπου 22 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση.

* Αναδημοσίευση από την εφημερίδα "Κεφάλαιο" της 22ας Φεβρουαρίου