"Ποιο είναι το σχέδιό μας για την Εθνική Πανγαία"

Τη στρατηγική για την αξιοποίηση της Εθνικής Πανγαία περιγράφει σε συνέντευξη στο Capital.gr ο Γενικός Διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας Αριστοτέλης Καρυτινός. Διασαφηνίζει ότι το τραπεζικό ίδρυμα δεν σχεδιάζει την πώληση του 100% της εταιρείας και επισημαίνει ότι στόχος είναι η διάθεση του ποσοστού της εταιρείας να πραγματοποιηθεί το συντομότερο δυνατό. 

Σημειώνει επίσης, ότι έως το πρώτο τρίμηνο της επόμενης χρονιάς θα έχει ολοκληρωθεί η αποκρατικοποίηση του Αστέρα Βουλιαγμένης και προβλέπει ότι το 2014 θα είναι έτος σταθεροποίησης στην κτηματαγορά.

Συνέντευξη στον Δημήτρη Δελεβέγκο

- Κύριε Καρυτινέ, ποια είναι τα σχέδια για την Εθνική Πανγαία;

Καταρχάς να διευκρινίσουμε ότι οι τράπεζες, στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης, θα χρειαστεί να διαθέσουν οτιδήποτε δεν αποτελεί core banking asset. Στο πλαίσιο, αυτό η Εθνική Τράπεζα αξιοποιεί τον κλάδο ακίνητης περιουσίας, διερευνώντας τη δυνατότητα πώλησης  ποσοστού  συμμετοχής στην Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ. 

Στόχος είναι να υπάρξει το μεγαλύτερο δυνατό όφελος για την τράπεζα και να διασφαλιστεί η «επόμενη ημέρα» της ΑΕΕΑΠ, η οποία θα παραμείνει υπό τον έλεγχο της  Εθνικής Τράπεζας. Αυτά μπορούμε, προς στιγμήν, να αναφέρουμε, καθώς βρισκόμαστε στη φάση της διερεύνησης ενδιαφέροντος.

- Θα διατεθεί προς πώληση το 49% της ΑΕΕΑΠ;

Το προς πώληση ποσοστό αποτελεί ένα από τα αντικείμενα της συζήτησης με υποψήφιους επενδυτές. Η Εθνική Τράπεζα έχει αποκλείσει την πώληση του 100% της Εθνικής Πανγαία.

- Πόσο κοντά στην «τελική ευθεία» βρίσκονται οι διαπραγματεύσεις με τους επενδυτές;

Μας ενδιαφέρει να ολοκληρώσουμε τις διαπραγματεύσεις το συντομότερο δυνατό.  Πρόκειται πάντως, για ένα άμεσο και όχι μεσοπρόθεσμο ή μακροπρόθεσμο σχέδιο.

- Γιατί η Εθνική Πανγαία προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον; 

Η ΑΕΕΑΠ διαθέτει ένα εξαιρετικό χαρτοφυλάκιο με ελάχιστα κενά ακίνητα, διασφαλισμένο cash flow και με το χαμηλότερο ρίσκο στην εγχώρια αγορά. Οι βασικοί μισθωτές της Πανγαία είναι η Εθνική Τράπεζα που αποτελεί έναν πολύ ισχυρό οργανισμό χωρίς κανένα κίνδυνο κατάρρευσης και η Cosmote. Πρόκειται δηλαδή για ένα χαρτοφυλάκιο που δεν είναι ιδιαίτερα διαφοροποιημένο, αλλά, σε μία τέτοια συγκυρία, ίσως να μην συνίσταται η διαφοροποίηση σε επίπεδο μισθωτών. 

Οι επενδυτές θεωρούν ότι η Ελλάδα, λόγω της κρίσης, είναι μία «δύσκολη» χώρα και υπό το πρίσμα αυτό αναζητούν όσο το δυνατόν πιο ασφαλή και ενδιαφέροντα χαρτοφυλάκια. Δεν επιδιώκουν να αγοράσουν απλώς φθηνή ακίνητη περιουσία, αλλά να αποκτήσουν ένα περιουσιακό στοιχείο με σαφή επενδυτικό και αναπτυξιακό χαρακτήρα. Εκτιμούν ότι η Ελλάδα έχει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης και ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε αυτές.

Βέβαια, θα πρέπει να γίνει προσπάθεια να ισχυροποιηθεί ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ που αποτελεί βασικό επενδυτικό όχημα σε ΗΠΑ και Ευρώπη. Γιʼ αυτό είναι απαραίτητο να διευκρινιστούν ορισμένα φορολογικά ζητήματα και οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ να αποκτήσουν ακόμη περισσότερα ανταγωνιστικά χαρακτηριστικά, ώστε οι ξένοι επενδυτές να τις χρησιμοποιούν ως «εφαλτήριο» για την υλοποίηση επενδύσεων σε γειτονικές χώρες. 

Εξάλλου, το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για την απόκτηση συμμετοχής στην Πανγαία καταδεικνύει τις σαφείς προοπτικές των Reits τα οποία θα μπορούσαν να διαδραματίσουν σπουδαίο ρόλο στην αξιοποίηση των κρατικών ακινήτων.  Είναι αναγκαία η υιοθέτηση μία αναπτυξιακής στρατηγικής που θα βοηθήσει αποφασιστικά τη χώρα στη δύσκολη φάση που διανύει. 

- Σε ποιο στάδιο βρίσκεται η αξιοποίηση του Αστέρα Βουλιαγμένης;

Βρίσκεται σε προχωρημένη διαγωνιστική διαδικασία και τα  ενδιαφερόμενα σχήματα πραγματοποιούν duediligence. Πρόκειται για ένα περίπλοκο project. Σε στενή συνεργασία με το ΤΑΙΠΕΔ προσπαθούμε να προσδώσουμε πρόσθετες χρήσεις στην έκταση και βρισκόμαστε στο στάδιο της εκπόνησης περιβαλλοντικών μελετών, ώστε, εν συνεχεία, να καταρτίσουμε το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής  Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) με στόχο να ενισχυθεί η υπεραξία του ακινήτου. 

Βρισκόμαστε εντός χρονοδιαγράμματος, που είναι πολύ σφιχτό και προβλέπει την ολοκλήρωση της πώλησης το πρώτο τρίμηνο του 2014.

Ας σημειωθεί ότι το ΕΣΧΑΔΑ για τον Αστέρα Βουλιαγμένης θα είναι από τα πρώτα που θα καταρτιστούν.

- Ποια η εκτίμησή σας για την αγορά ακινήτων;

Συνάδει με τις επιδόσεις της οικονομίας, ενώ πάντοτε παρουσιάζει μία υστέρηση σε σχέση με το μακροοικονομικό περιβάλλον. Και γιʼ αυτό προαπαιτούμενο είναι να σταθεροποιηθεί η οικονομία. Νομίζω ότι ο ρυθμός της πτώσης υποχωρεί και εκτιμώ ότι το 2014 θα είναι έτος σταθεροποίησης, γεγονός που καταγράφεται στις εκτιμήσεις των χαρτοφυλακίων μας, δεδομένου ότι στην Ελλάδα δεν υπάρχουν δείκτες παρακολούθησης της πορείας των εμπορικών ακινήτων.

Παρακολουθώντας την πορεία των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ-τα οποία εκτιμώνται κάθε εξάμηνο- καταγράφεται μία φθίνουσα πορεία της πτώσης των αξιών, ύστερα από μία κορύφωση το διάστημα 2011-2012. 

Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζουν τα εμπορικά μισθώματα που συμπιέζονται, κατά βάση, λόγω των κενών επιφανειών των οποίων τις τιμές ρίχνουν οι ιδιοκτήτες σε μία προσπάθεια να εξασφαλίσουν μισθωτή. Η μείωση δηλαδή, του ύψους των ενοικίων στα ξενοίκιαστα ακίνητα είναι πολύ μικρότερη σε σύγκριση με αυτήν σε μισθωμένες επιφάνειες. 

Για παράδειγμα, η μείωση που προέκυψε από την επαναδιαπραγμάτευση των μισθωμάτων των εμπορικών ακινήτων που μισθώνουν οι τράπεζες είναι κατά μέσο όρο της τάξης του 20-25%. 

dimitris.delevegos@capital.gr