Δυσκολεύει η επιλογή ανάμεσα σε βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Πτωτικά κινήθηκαν τα έσοδα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στις δημοφιλέστερες περιοχές του κέντρου της Αθήνας το 2025, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας AirDNA, η οποία ειδικεύεται στην ανάλυση του τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η εξέλιξη αυτή δεν οφείλεται τόσο στην πτώση της ζήτησης, η οποία παρέμεινε υψηλή και το 2025, όσο στην αύξηση της προσφοράς καταλυμάτων και κυρίως την μείωση της τιμής/διανυκτέρευση, καθώς ο ανταγωνισμός είναι υψηλός.

Είναι χαρακτηριστικό ότι σε περιοχές, όπως ο Κεραμεικός, η πτώση έναντι του 2024 άγγιξε το 12% σε 59 ευρώ/διανυκτέρευση, υπολογίζοντας και το ποσοστό πληρότητας σε ετησιοποιημένη βάση. Έτσι, υπολογίζεται ότι κατά μέσο όρο, ένας ιδιοκτήτης ή διαχειριστής καταλύματος στην συγκεκριμένη περιοχή, κατέγραψε πέρσι μηνιαία έσοδα 1.770 ευρώ σε ετησιοποιημένη βάση. Αυτό σημαίνει ότι τα καθαρά κέρδη (αφαιρώντας δηλαδή τους φόρους, τις λειτουργικές δαπάνες και την κράτηση της πλατφόρμας), υπολογίζονται σε περίπου 850 – 890 ευρώ σε μηνιαία βάση.

Ανάλογη εικόνα παρατηρείται και σε άλλες περιοχές του κέντρου. Στους Αμπελοκήπους, τα μηνιαία έσοδα υπολογίζονται σε 1.200 ευρώ, έχοντας σημειώσει πτώση κατά 3%, στα Πετράλωνα το αντίστοιχο μέγεθος ήταν πέρσι 1.560 ευρώ (-5%), ενώ ακόμα και στο Κουκάκι, ή το Εμπορικό Τρίγωνο, που είναι και δύο από τις δημοφιλέστερες συνοικίες σημειώθηκε μείωση κατά 3% και 7%, σε 2.200 ευρώ/μήνα και 2.280 ευρώ αντίστοιχα. Στα Εξάρχεια, η πτώση άγγιξε το 4% σε 1.380 ευρώ, ή 650- 690 αφαιρώντας τα λειτουργικά και φορολογικά έξοδα. Συνολικά, στο κέντρο της Αθήνας, το 2025, τα μηνιαία έσοδα διαμορφώθηκαν σε 1.740 ευρώ, σημειώνοντας πτώση κατά 4% σε ετήσια βάση.

Από τα στοιχεία αυτά είναι εμφανές ότι πλέον, η απόφαση ενός ιδιοκτήτη για το αν θα προτιμήσει την εκμετάλλευση του ακινήτου μέσω της βραχυχρόνιας, ή της μακροχρόνιας μίσθωσης δεν είναι πλέον εύκολη επιλογή. Με αφορμή την φημολογία που επικρατεί ότι η απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων θα επεκταθεί πέραν των πρώτων τριών δημοτικών διαμερισμάτων, ώστε να περιλαμβάνει και άλλες συνοικίες, όπως οι Αμπελόκηποι και η Κυψέλη, η ίδια η αγορά έχει κρίνει ότι στις περισσότερες περιπτώσεις, η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι και πολύ συμφέρουσα, κάτι που φαίνεται από τον μικρότερο αριθμό λειτουργούντων καταλυμάτων, σε σχέση με τις δημοφιλείς τουριστικά περιοχές, όπως είναι το Εμπορικό Τρίγωνο, ή το Κουκάκι και ο Νέος Κόσμος. Στις τρεις αυτές περιοχές εντοπίζεται το 36,5% των καταλυμάτων συνολικά του κέντρου της Αθήνας.

Την ίδια στιγμή, οι τιμές των ενοικίων συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, καθιστώντας την επιλογή των ιδιοκτητών δυσκολότερη, μετά και τα μέτρα που έχουν ληφθεί από την κυβέρνηση. Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης επιστρέψει από την βραχυχρόνια στην μακροχρόνια μίσθωση, όχι μόνο θα απαλλαγεί από δαπάνες, όπως ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και κοινόχρηστα, αλλά θα εξασφαλίσει και την φοροαπαλλαγή από τον φόρο εισοδημάτων από ενοίκια για τα πρώτα τρία χρόνια. Λαμβάνοντας υπόψη και τις τιμές των ενοικίων, το συνολικό όφελος αρχίζει να γίνεται πολύ σημαντικό και η προοπτική της μακροχρόνιας μίσθωσης σαφώς πιο ελκυστική.

Ακόμα κι έτσι βέβαια, αρκετοί ιδιοκτήτες συνεχίζουν να προτιμούν την επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακόμα κι αν αυτή αποδίδει σημαντικά λιγότερο. Ο λόγος είναι ότι εξασφαλίζουν την άμεση πληρωμή της διαμονής και έχουν συνεχή έλεγχο της κατάστασης του ακινήτου τους, ενώ και οι ζημίες/φθορές πλέον καλύπτονται, καθώς με την αλλαγή στις προδιαγραφές που πρέπει να έχουν όλα τα λειτουργούντα καταλύματα της χώρας, θεσπίστηκε η υποχρέωση ασφαλιστικής κάλυψης αστικής ευθύνης. Ανάλογα με την επιλογή που θα κάνει ο ιδιοκτήτης, μπορεί να αποκτήσει κάλυψη ακόμα και για ζημιές σε συσκευές, έπιπλα, ή κλοπή αντικειμένων. Επομένως, εκμηδενίζεται το ρίσκο των ιδιοκτητών, που όπως φαίνεται από σχετικές έρευνες, συνεχίζει να αποτελεί βασικός ανασταλτικός παράγοντας στο να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια.

Με βάση την ετήσια ανάλυση της AirDNA, συνολικά, στην ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, η προσφορά καταλυμάτων το 2025 σημείωσε αύξηση κατά 2%, ενώ η ζήτηση ενισχύθηκε κατά 3% (με βάση τον αριθμό των διανυκτερεύσεων). Η μέση πληρότητα μειώθηκε ελάχιστα κατά 1% σε 60,7%, επειδή τα καταλύματα ήταν διαθέσιμα για μεγαλύτερο μέρος του έτους, σε σχέση με το παρελθόν. Όσον αφορά την μέση τιμή/διανυκτέρευση, αυτή κατέγραψε μικρή πτώση κατά 3% σε 139 ευρώ το 2025, από 143 ευρώ το 2024, ακολουθώντας την γενικότερη τάση στην ευρωπαϊκή αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων.