Η πολυκατοικία αποτελεί ένα βασικό συστατικό της ελληνικής πόλης. Είναι χώρος κατοικίας, αλλά και χώρος κοινωνικής συνύπαρξης. Ο Γιώργος Πολυχρονίδης, επί 20 χρόνια επικεφαλής και διευθύνων σύμβουλος της επιχείρησης παροχής υπηρεσιών συντήρησης και διαχείρισης πολυκατοικίας Argo Hellas® group of building services, μιλά στο "Forbes Greece" για την καθημερινότητα μέσα σε αυτήν, τα λάθη που γίνονται, τις ανάγκες που προκύπτουν και το πώς μπορεί η πολυκατοικία να μετατραπεί από πηγή προστριβών σε πραγματική κοινότητα.
Κύριε Πολυχρονίδη, ποιο θεωρείτε το μεγαλύτερο ζήτημα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι πολυκατοικίες;
Το μεγαλύτερο ζήτημα είναι η έλλειψη συνεργασίας. Οι περισσότεροι βλέπουμε την πολυκατοικία μόνο ως το διαμέρισμά μας και ξεχνάμε ότι όλα εντός αυτής είναι αλληλένδετα. Αν, για παράδειγμα, το κλιμακοστάσιο είναι βρώμικο, αν ο ανελκυστήρας δεν λειτουργεί σωστά ή αν η είσοδος είναι παραμελημένη, η εικόνα αυτή επηρεάζει και το δικό μας σπίτι, ακόμα κι αν το εσωτερικό του διαμερίσματος είναι άψογο. Η πρόκληση, λοιπόν, είναι να κατανοήσουμε ότι η πολυκατοικία είναι μια μικρή κοινωνία, όπου η ατομική στάση έχει άμεσο αντίκτυπο στο σύνολο.
Γιατί δημιουργούνται τόσο συχνά διαφωνίες και εντάσεις ανάμεσα στους ενοίκους;
Οι εντάσεις έχουν κυρίως ανθρώπινη βάση. Κάποιοι ενοικιαστές δυσκολεύονται οικονομικά, άλλοι αδιαφορούν, κάποιοι θεωρούν ότι δεν πρέπει να συμμετέχουν σε δαπάνες που δεν τους αφορούν άμεσα. Και εξηγώ: ένας ένοικος στον πρώτο όροφο ή και στο ισόγειο μπορεί να πει ότι δεν χρειάζεται να πληρώνει για τον ανελκυστήρα. Στην πραγματικότητα, όμως, ο ανελκυστήρας είναι βασικό τμήμα ασφάλειας και λειτουργίας του κτιρίου συνολικά. Τέτοιες αντιλήψεις, όταν δεν αντιμετωπιστούν με διάλογο και ξεκάθαρους κανόνες, που συνήθως περιέχονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, διογκώνονται με τον χρόνο και γίνονται πηγή προστριβών.
Ποιο είναι το πραγματικό όφελος της πρόληψης στη συντήρηση μιας πολυκατοικίας;
Η πρόληψη είναι το πιο παρεξηγημένο αλλά και το πιο αποδοτικό εργαλείο που έχουμε. Ένα κτίριο είναι σαν ένας ζωντανός οργανισμός και χρειάζεται προληπτικούς ελέγχους για να παραμένει υγιές. Αν περιμένουμε να χαλάσει ο καυστήρας τον χειμώνα ή να πλημμυρίσει ένας σωλήνας για να αντιδράσουμε, το κόστος θα είναι πολλαπλάσιο και οι συνέπειες μεγαλύτερες ή και δύσκολο να αντιμετωπιστούν. Πρόληψη σημαίνει οικονομία, σημαίνει ασφάλεια αλλά και ποιότητα ζωής.
Πόσο σημαντική είναι η έγκαιρη πληρωμή των κοινοχρήστων;
Η συνέπεια στις πληρωμές δεν είναι απλώς ένα τυπικό ζήτημα, είναι ο βασικός πυλώνας της πολυκατοικίας. Τα κοινόχρηστα είναι ο μηχανισμός που διατηρεί το κτίριο σε ομαλή λειτουργία: από τον φωτισμό στους κοινόχρηστους χώρους και τη συντήρηση του ανελκυστήρα μέχρι την καθαριότητα και την υγιεινή, την ασφάλεια και τις τεχνικές επισκευές. Αν έστω και λίγοι καθυστερούν συστηματικά, η πολυκατοικία δεν μπορεί να καλύψει τις τρέχουσες υποχρεώσεις της.
Αυτό οδηγεί σε αλυσιδωτά ζητήματα, όπως χρέη προς συνεργεία, καθυστερημένες συντηρήσεις, εκπτώσεις στην ποιότητα των υπηρεσιών και, εντέλει, δυσαρέσκεια μεταξύ των ενοίκων. Επιπλέον, η καθυστέρηση δημιουργεί ανισότητες. Όταν κάποιοι είναι συνεπείς και άλλοι όχι, οι πρώτοι αισθάνονται αδικημένοι, ενώ οι δεύτεροι, άθελά τους ή όχι, μετακυλίουν το βάρος στους υπόλοιπους. Αυτό καλλιεργεί καχυποψία, εντάσεις και συχνά οδηγεί σε ρήξεις. Από την εμπειρία μου, οι πολυκατοικίες που έχουν καθιερώσει ένα σταθερό και οργανωμένο πλαίσιο είσπραξης κοινοχρήστων λειτουργούν πιο ομαλά. Όταν οι ένοικοι ξέρουν με σαφήνεια το ποσό, τις ημερομηνίες και τις διαδικασίες, όταν έχουν πρόσβαση στα παραστατικά και βλέπουν πού κατευθύνεται κάθε ευρώ, τότε η συνέπεια αυξάνεται θεαματικά. Ακόμα και σε δύσκολες περιόδους, οι περισσότεροι προτιμούν να είναι συνεπείς όταν υπάρχει εμπιστοσύνη και διαφάνεια. Με άλλα λόγια, η έγκαιρη πληρωμή κοινοχρήστων δεν είναι υποχρέωση απέναντι στον διαχειριστή, αλλά απέναντι στην ίδια την καθημερινότητα όλων μας. Είναι το θεμέλιο για μια πολυκατοικία καθαρή, ασφαλή και λειτουργική.
Ποια σημεία στην πολυκατοικία θεωρείτε πιο ασυντήρητα στην Ελλάδα;
Συνήθως τα κρυμμένα σημεία. Ο φωταγωγός, οι αποθήκες, το λεβητοστάσιο, τα κλιμακοστάσια των υπογείων, ακόμα και οι ταράτσες. Είναι χώροι που δεν φαίνονται στην καθημερινή χρήση, αλλά κρύβουν κινδύνους όπως υγρασίες, μούχλα, ηλεκτρολογικά προβλήματα, μολύνσεις από τρωκτικά ή έντομα. Αν τους παραμελήσουμε, τα προβλήματα πολλαπλασιάζονται και γίνονται πολύ πιο έντονα στη συνέχεια. Θα έλεγα μια πολυκατοικία είναι τόσο δυνατή όσο ο πιο παραμελημένος της χώρος. Επίσης υπάρχει μεγάλη έλλειψη σε ενεργητική πυρασφάλεια. Η απουσία ενεργητικής πυρασφάλειας στις πολυκατοικίες, δηλαδή μέτρα και μέσα που λειτουργούν ενεργά σε περίπτωση φωτιάς, όπως πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού κ.λπ., είναι ένα μεγάλο πρόβλημα στην Ελλάδα και αυτό πρακτικά σημαίνει πως πολλές πολυκατοικίες παλαιότερων δεκαετιών δεν έχουν εγκατεστημένα μέσα ενεργητικής πυροπροστασίας, γιατί τότε δεν ήταν υποχρεωτικά από τη νομοθεσία.
Ακόμα και σε κτίρια όπου υπάρχουν πυροσβεστήρες, συχνά είναι παλαιοί, μη συντηρημένοι ή τοποθετημένοι μόνο για τυπικούς λόγους. Η απουσία ανιχνευτών καπνού ή συστημάτων ειδοποίησης σημαίνει ότι, σε περίπτωση φωτιάς, οι ένοικοι μπορεί να αντιληφθούν τον κίνδυνο πολύ αργά. Οι πολυκατοικίες πρέπει να έχουν ενεργητικά και παθητικά μέτρα πυροπροστασίας. Για παλιές πολυκατοικίες ισχύουν συχνά διάφορες μεταβατικές ρυθμίσεις, όμως η ευθύνη για την τοποθέτηση και συντήρηση πυροσβεστήρων βαραίνει τον διαχειριστή και τους ιδιοκτήτες, μιας και η παθητική πυρασφάλεια πολλές φορές είναι σχεδόν ανύπαρκτη.
Γιατί οι οικονομικές διαφωνίες είναι τόσο συχνές στις πολυκατοικίες;
Διότι απουσιάζει η εμπιστοσύνη. Οι ένοικοι συχνά δεν γνωρίζουν πού πηγαίνουν τα χρήματά τους, δεν βλέπουν τα παραστατικά, δεν έχουν σαφή εικόνα. Αυτό γεννάει καχυποψία και εντάσεις. Όταν όμως υπάρχει πλήρης διαφάνεια και κάθε απόδειξη, κάθε έργο, κάθε δαπάνη κοινοποιείται σε όλους, τότε ακόμα και οι πιο επιφυλακτικοί νιώθουν ασφάλεια. Στην πράξη, οι πολυκατοικίες που λειτουργούν με απόλυτη διαφάνεια έχουν λιγότερες εντάσεις και μεγαλύτερη συνέπεια στις πληρωμές.
Συχνά ακούμε τη φράση "κανείς δεν θέλει να γίνει διαχειριστής". Γιατί συμβαίνει αυτό;
Ο ρόλος του διαχειριστή είναι πολύ πιο δύσκολος απ’ όσο φανταζόμαστε. Δεν είναι απλώς να εισπράττεις κοινόχρηστα. Χρειάζεται να συντονίζεις συνεργεία, να έχεις γνώσεις τεχνικές, οικονομικές, διοίκησης, ακόμα και νομικές. Χρειάζεται να αντέχεις την κριτική και να διαχειρίζεσαι συγκρούσεις. Σήμερα λίγοι έχουν χρόνο και διάθεση να μπουν σε αυτή τη θέση. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν λύσεις. Σημαίνει ότι πρέπει να οργανώσουμε αλλιώς τον ρόλο. Με πιο συλλογικές διαδικασίες, με περισσότερη τεχνολογική υποστήριξη και με ξεκάθαρους κανόνες.
Τι ρόλο παίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας στην καθημερινότητα;
Ο κανονισμός είναι η αφετηρία της συνύπαρξης στην πολυκατοικία. Δεν είναι τιμωρία, αλλά σημαντικό εργαλείο. Όταν είναι σαφής και εφαρμόζεται ισότιμα, λύνει τα περισσότερα προβλήματα πριν καν προκύψουν. Όπως, για παράδειγμα, ένας ξεκάθαρος κανονισμός για τα κατοικίδια ή για τις ώρες κοινής ησυχίας μπορεί να προλάβει ατελείωτες αντιπαραθέσεις. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχουν κανόνες ή δεν εφαρμόζονται, το χάος είναι δεδομένο. Ο κανονισμός είναι ο κοινός κώδικας που επιτρέπει στους ανθρώπους να ζουν αρμονικά.
Αν σας ζητούσα μια συμβουλή προς όσους ζουν σε πολυκατοικία, ποια θα ήταν;
Να βλέπουν την πολυκατοικία σαν προέκταση του σπιτιού τους. Όχι σαν κάτι ξένο, ούτε σαν αγγαρεία. Η καθαρή είσοδος, οι σωστά τοποθετημένοι και ελεγμένοι πυροσβεστήρες, το φωτεινό κλιμακοστάσιο, είναι όλα κομμάτια του σπιτιού τους. Και, πάνω απ’ όλα, να θυμούνται ότι η καλή σχέση με τον γείτονα είναι ανεκτίμητη. Μπορεί να μην αλληλεπιδρούν κάθε μέρα, αλλά, όταν χρειαστεί, η αλληλοϋποστήριξη μέσα στην πολυκατοικία είναι αυτό που κάνει τη διαφορά. Είναι κάτι σαν ένα εργαστήρι συνεργασίας: όταν το κτίριο όπου κατοικούμε ή εργαζόμαστε λειτουργεί σωστά, κερδίζουμε όλοι μας.
Η πολυκατοικία δεν είναι μόνο οι μεσοτοιχίες και τα διαμερίσματα, είναι ο τρόπος που μαθαίνουμε εδώ και δεκαετίες να ζούμε κοντά ο ένας με τον άλλον. Ο Γιώργος Πολυχρονίδης μάς θυμίζει ότι η διαφάνεια, η πρόληψη και ο σεβασμός είναι οι τρεις πυλώνες που μπορούν να τη μετατρέψουν σε μια πραγματική κοινότητα ζωής. Με ξεκάθαρους κανόνες και υπευθυνότητα από όλους, η πολυκατοικία γίνεται χώρος ασφάλειας και αξίας. Γιατί, στο τέλος, το σπίτι μας δεν είναι μόνο το διαμέρισμα όπου κατοικούμε, αλλά είναι οι άνθρωποι και οι χώροι που μοιραζόμαστε κάθε μέρα.
