Η "πληγή" των απλήρωτων κοινοχρήστων και 4+1 πρακτικές λύσεις

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Ένα από τα μεγαλύτερα "αθόρυβα" προβλήματα που έχουμε σήμερα στην Ελλάδα, μια πραγματική "πληγή" της κοινωνίας,  είναι αυτή των απλήρωτων κοινοχρήστων στις πολυκατοικίες. Αν είσαι από τους τυχερούς να μην συμβαίνει στη δικιά σου πολυκατοικία, δεν μπορείς να καταλάβεις πόσο μεγάλο είναι το θέμα...

• Καταλήγουν οι υπόλοιποι ένοικοι να πληρώνουν για τον/τους μπαταχτσήδες ενοικιαστές η συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

 

• Σε περίπτωση αλλοδαπού ιδιοκτήτη που δεν έχει δηλώσει διεύθυνση κατοικίας στην Ελλάδα (και συνήθως αγόρασε το διαμέρισμα για Golden Visa), ούτε εκπρόσωπό του στην Ελλάδα, συχνά βλέπουμε το ξενοίκιαστο διαμέρισμά του να μετατρέπεται και σε εστία μόλυνσης, κλειστό και παρατημένο εξ αιτίας του ότι ο δικηγόρος του διαχειριστή δεν έχει γρήγορη και οικονομική λύση στην κοινοποίηση οποιουδήποτε δικογράφου ή δικαστικής απόφασης εναντίον του...

 

• Στην πράξη ξοδεύονται χρήματα, περνάνε μήνες και χρόνια και το χρέος διογκώνεται. Σπάνε νεύρα, δημιουργούνται προβλήματα και προστριβές για ένα πρόβλημα που φαντάζει μικρό, όμως έχει εξελιχθει σε κρυφή "πληγή" σε δεκάδες χιλιάδες περιπτώσεις.

 

Το θέμα αφορά κυριολεκτικά εκατοντάδες χιλιάδες συμπολίτες μας, παντού στην Ελλάδα. Μπορεί να μην το έχεις συνειδητοποιήσει, αλλά θα διογκωθεί απίστευτα μόλις αρχίσουν να τρέχουν από το 2026 οι τελικές προθεσμίες για την αναβάθμιση και καταχώρηση των ανελκυστήρων των πολυκατοικιών σε όλη τη χώρα. Άλλωστε μπορεί να μην πληρώνει (τουλάχιστον) ένας, όμως τα "θύματα" που επιβαρύνονται είναι πάντα περισσότερα.

Και όμως, όλο αυτό μπορεί να λυθεί με απλά βήματα, χωρίς κάποιο ιδιαίτερο κόστος για το κράτος μας. Συζήτησα το θέμα διεξοδικά με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, τον Στράτο Παραδιά (με τον οποίο σε λίγο καιρό σου ετοιμάζουμε μία μεγάλη, ωραία έκπληξη). Ο κ. Παραδιάς έχει ασχοληθεί επί χρόνια με το πρόβλημα και τις αναγκαίες ρυθμίσεις για τη λύση του.

Έλα να το δούμε και μαζί...

Οι παραβατικές συμπεριφορές και η δικαιολογία

Εκτός από όλα τα άλλα προβλήματα που έχει να αντιμετωπίσει σήμερα μία μέση Ελληνική οικογένεια, πολλές φορές έχει και την ατυχία να βρεθεί αντιμέτωπη με ένα ακόμη:

 

• Στην πολυκατοικία που κατοικεί είναι συχνό το φαινόμενο ένας ή και περισσότεροι, συνιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, να μην πληρώνουν τα κοινόχρηστα με διάφορες προφάσεις.

 

• Τα πράγματα είναι πολύ χειρότερα όταν έχουμε αλλοδαπούς ή και Έλληνες ιδιοκτήτες που δεν έχουν δώσει διεύθυνση κατοικίας, ή έχουν δώσει μία που δεν ισχύει / είναι μη ανιχνεύσιμη (πχ πάνε βρες τον Κινέζο στην Κίνα...), όταν αφήνουν τα κοινόχρηστα απλήρωτα.

 

• Επίσης αυξάνεται συνεχώς η  μη πληρωμή κοινοχρήστων σε περιπτώσεις εγκαταλελειμμένων διαμερισμάτων που προέρχονται από κληρονομιά, στα οποία έχει γίνει αποποίηση λόγω χρεών κλπ.

 

Οι κλασσικοί κακοπληρωτές ξεκινούν πάντα από μία δικαιολογία: "Δεν έχω χρήματα, δεν μπορώ να ζήσω". Κανείς δεν ξέρει πόσοι πραγματικά βρίσκονται σε αυτήν την κατάσταση και πόσοι λένε ψέματα, όταν συχνά κάποιοι από αυτούς παρκάρουν κάτω από το σπίτι το καινούριο τους αυτοκίνητο. Δυστυχώς τις περισσότερες φορές οι καταγγελίες αφορούν ανθρώπους που "δεν πληρώνουν από άποψη, ενώ έχουν τα χρήματα".

Λεπτομέρεια με σημασία, αν είσαι ιδιοκτήτης και νοικιάζεις ένα ακίνητό σου:

• Ας πούμε ότι έχεις ένα διαμέρισμα και το νοικιάζεις σε κάποιον.

• Αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα, η ευθύνη για την πληρωμή τους περνάει σε εσένα!

• Εσένα θα κυνηγήσει στο τέλος ο διαχειριστής!

• Για αυτό και όταν νοικιάζεις ("εκμισθώνεις" είναι ο σωστός όρος) ένα διαμέρισμα, είναι ανάγκη να μιλάς τακτικά με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να μαθαίνεις αμέσως αν υπάρχει θέμα καθυστέρησης της πληρωμής των κοινοχρήστων από τον ενοικιαστή σου.

• Στην αρχή του προβλήματος μπορούν να βρεθούν λύσεις.

• Μετά από μερικούς μήνες ο ενοικιαστής το πιθανότερο είναι να φύγει και να τον ψάχνεις, ή να κινηθεί εναντίον του ο διαχειριστής (και αν δεν πάρει τα χρωστούμενα, να στραφεί προς εσένα).

 

Οι 4+1 λύσεις

Εννοείται πως δεν είμαι ο πρώτος που ανακαλύπτει το θέμα. Αυτό το έχει αναδείξει εδώ και πολλά χρόνια πρώτη η ΠΟΜΙΔΑ και ο Πρόεδρός της Στράτος Παραδιάς (που έχει προτείνει και τις τρεις από τις πέντε λύσεις), αλλά και πολλοί ακόμη δημοσιογράφοι και άνθρωποι της αγοράς.

Στην πράξη οι λύσεις που δεν κοστίζουν τίποτε στο δημόσιο και θα μπορούσαν να εφαρμοστούν άμεσα είναι:

 

1. Επίδοση στην πόρτα του διαμερίσματος που αφορά η οφειλή κοινοχρήστων

Σήμερα για να επιδοθεί κάποιο δικαστικό έγγραφο στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, θα πρέπει να εντοπιστεί η διεύθυνσή του. Άρα σε περιπτώσεις αγνώστου ιδιοκτήτη, αλλοδαπού κλπ... δεν γίνεται τίποτε.

(Δικαστικό έγγραφο στην περίπτωσή μας είναι η διαταγή πληρωμής που θα εκδώσει ο διαχειριστής, για απλήρωτα κοινοχρηστα).

Αυτό μπορεί να λυθεί με έναν εύκολο να πρακτικό τρόπο: Να επιτραπεί η δυνατότητα να θυροκολλείται η επίδοση του δικαστικού εγγράφου στην πόρτα του διαμερίσματος. Σε αυτήν την περίπτωση θα δούμε ξαφνικά να:

• Εμφανίζονται πολλοί... χαμένοι και εξαφανισμένοι ιδιοκτήτες, που θα αναζητήσουν συμβιβαστική λύση / θα πληρώσουν για να σώσουν το ακίνητό τους.

 

• Βγαίνει το διαμέρισμα σε πλειστηριασμό, να εξοφλούνται τα χρέη προς τη διαχείριση και να παίρνει ξανά ζωή ένα άδειο σπίτι.

 

2. Βεβαίωση διαχειριστή ή υπεύθυνη δήλωση του πωλητή οριζόντιας ιδιοκτησίας

Η πιο πρόσφατη πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για το πρόβλημα πιάνει το θέμα και από άλλη οπτική γωνία:

• Να γίνει υποχρεωτικό δικαιολογητικό κατά τη μεταβίβαση ακινήτου η βεβαίωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας ότι δεν υπάρχει οφειλή κοινοχρήστων.

• Αν δεν υπάρχει στο κτίριο διαχειριστής ή εταιρεία διαχείρισης, τότε να μπορεί ο πωλητής να υποβάλει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υπάρχει διαχειριστής, αλλά και ότι δεν υπάρχει οφειλή κοινοχρήστων ( = αν πει ψέματα, θα έχει ευθύνες για αυτό).

 

Επειδή τα χρέη κοινοχρήστων δεν μεταβιβάζονται στον αγοραστή του διαμερίσματος (δηλαδή όταν πουληθεί το διαμέρισμα, "γράφονται στο χιόνι") αυτή η πρόταση θα βοηθήσει στο να μειωθούν τα κρούσματα αυτών που ναι μεν δεν έχουν εξαφανιστεί, αλλά δεν πληρώνουν σκόπιμα. Έτσι θα σταματήσουμε να μετατρέπουμε τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες σε θύματα.

 

3. Δυνατότητα της πλειοψηφίας να βελτιώνει τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας

Οι υπάρχοντες κανονισμοί στις περισσότερες πολυκατοικίες έχουν ηλικία πολλών δεκαετιών και δεν ανταποκρίνονται στα σημερινά δεδομένα. Είχαν συνταχθεί στην εποχή της "αθωότητας" και δεν αντιμετωπίζουν πλέον τη σημερινή συμπεριφορά και συχνά αδιαφορία πολλών συνιδιοκτητών για την τήρηση των υποχρεώσεών τους. Επίσης δεν έχουν λάβει υπόψη τους πχ την τυχόν κακόπιστη άρνηση ενός συνιδιοκτήτη με τα λιγότερα χιλιοστά στο ακίνητο να συμφωνήσει σε πράγματα που η σύγχρονη πραγματικότητα τα έχει καταστήσει αυτονόητα. Έτσι ακόμη και για "ψύλλου πήδημα" απαιτείται 100% συμφωνία των πάντων = συχνά μπλοκάρει η πολυκατοικία και δεν γίνεται τίποτε.

Να σου δώσω ένα παράδειγμα: Είναι απειροελάχιστοι οι κανονισμοί που προβλέπουν το αυτονόητο: Όποιος συνιδιοκτήτης οφείλει κοινόχρηστα ή παραβιάζει τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης, να χάνει προσωρινά το δικαίωμά του να συμμετέχει και να ψηφίζει! Μια τέτοια ρύθμιση, είτε από τον κανονισμό (είτε από τον νόμο, αν το τολμούσε ο νομοθέτης) θα προστατεύσει και τις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών από την οικονομική ανέχεια ή και κατάρρευση, αλλά και το γενικότερο κοινωνικό συμφέρον.

Για το θέμα αυτό υπάρχει νομοθεσία από το 1985. Προβλέπει τη δυνατότητα να εφαρμοστεί η παραπάνω πρόταση στο 60-65%, εφόσον το εγκρίνει το... δικαστήριο. Στην πράξη παραμένει ανεφάρμοστη, λόγω της τεράστιας γραφειοκρατίας που συνεπάγεται.

Για αυτό και σήμερα υπάρχει στο τραπέζι μία ξεκάθαρη και απλοποιημένη πρόταση:

• Ακολουθεί τα "χνάρια" της πρόσφατης ρύθμισης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που δίνει τη δυνατότητα στο 51% των χιλιοστών της πολυκατοικίας να αποφασίσουν για την εγκατάσταση φωτοβολταικών σε κοινόχρηστους χώρους.

• Η πρόταση είναι να υπάρξει η δυνατότητα της πλειοψηφίας της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας (δηλαδή αυτοί που έχουν τα 501 από τα 1.000 χιλιοστά) να συμπληρώσει συμβολαιογραφικά τον Κανονισμό Πολυκατοικίας, ή να θεσπίσει Κανονισμό αν δεν υπάρχει, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

• Με αυτόν τον τρόπο θα αλλάξει άρδην η κατάσταση σε χιλιάδες πολυκατοικίες στη χώρα μας και θα πετύχουμε την εύρυθμη και αποδοτική λειτουργία τους.

 

4. Στον "Τειρεσία" και οι κακοπληρωτές κοινοχρήστων

Ένας από τους σημαντικότερους λόγους που επιτρέπουν σε αρκετούς ανθρώπους να θεωρούν "μαγκιά" τους τη μη πληρωμή των κοινοχρήστων είναι η έλλειψη συνεπειών στο μέλλον. Σήμερα η νομοθεσία προστασίας των προσωπικών δεδομένων προστατεύει απόλυτα αυτόν που σκόπιμα δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα!  Αυτό όμως δεν μπορεί να συνεχιστεί στο μέλλον…

Τα πράγματα θα αλλάξουν μόνον αν αυτή η "μαγκιά" ενσωματωθεί στον "Τειρεσία κακοπληρωτών" που ετοιμάζει η κυβέρνηση:

• Ναι μεν η πράξη θα παραμείνει αθέατη, όταν όμως θα πάει ο κακοπληρωτής να ενοικιάσει νέο σπίτι και θα του ζητήσουν το χαρτί από τον "Τειρεσία" (για να δουν αν και ποιες πληρωμές αθέτησε τα τελευταία δύο χρόνια), τότε θα φανεί.

• Και θα είναι πολύ σοβαρό κριτήριο για να δώσει κάποιος το σπίτι του σε έναν υποψήφιο ενοικιαστή που στο πρόσφατο παρελθόν πχ άφησε απλήρωτα τα κοινόχρηστα για έναν χρόνο.

• Αν εφαρμοστεί κάτι τέτοιο, πολλοί θα σοβαρευτούν και μάλιστα γρήγορα, είτε είναι ενοικιαστές, είτε και ιδιοκτήτες...

 

Όλα αυτά εφαρμόζονται σε άλλες χώρες και ήρθε η ώρα να τα δούμε σοβαρά και εδώ, για να προστατεύσουμε ουσιαστικά τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να πάψουν να φοβούνται να νοικιάζουν τα σπίτια τους.

 

5. Μέτρα διευκόλυνσης των διαχειριστών πολυκατοικιών

Ο ρόλος του διαχειριστή σε μία πολυκατοικία είναι πολύ σημαντικός και ουσιαστικά αυτός καλείται να "αντιμετωπίσει" τον κακοπληρωτή. Εδώ και χρόνια αυξάνεται ο αριθμός των συνιδιοκτητών που αρνούνται να αναλάβουν χρέη διαχειριστή. Αυτό το γεγονός έχει μεγάλες επιπτώσεις στη συντήρηση του κτιριακού δυναμικού της χώρας μας και την αντιμετώπιση των "στρατηγικών κακοπληρωτών". Για αυτό, όπως έχει επισημάνει και η ΠΟΜΙΔΑ,  είναι σημαντικό να λύσουμε τα χέρια στους διαχειριστές, για να νιώθουν πιο άνετα στην ιδέα να ασχοληθούν με το θέμα.

Για τον λόγο αυτον είναι ανάγκη να νομοθετηθούν πρακτικές λύσεις που θα τους επιτρέψουν να οργανώσουν εύκολα τη λειτουργία των πολυκατοικιών:  

Α. Διαδικτυακή έκδοση ΑΦΜ της πολυκατοικίας, μέσω του gov.gr

Στις διαδικτυακές εφαρμογές της ΑΑΔΕ είναι ανάγκη να προστεθεί και η δυνατότητα απόκτησης ΑΦΜ από τον διαχειριστή πολυκατοικίας μέσω gov.gr (σήμερα μπορεί να γίνει μόνο μέσω των ΚΕΒΕΙΣ κλπ). Αυτό θα του επιτρέψει να λύσει ευκολότερα θέματα όπως:

• Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού

• Διαφάνεια της διαχείρισης των οικονομικών της πολυκατοικίας

• Ασφάλιση των κοινόχρηστων τμημάτων και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας

• (Ίσως το πιο σημαντικό για τους συνιδιοκτήτες) Συμμετοχή της πολυκατοικίας σε επιδοτούμενα κρατικά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.

 

Β. Έκδοση ΑΦΜ από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών των πολυόροφων κτιρίων

(Θα σε μπλέξω λίγο με τα... νομικά, όμως και αυτό το θέμα αφορά χιλιάδες ανθρώπους) Συνεχίζοντας την προηγούμενη πρόταση, είναι σημαντικό να προστεθεί η δυνατότητα εύκολης απόκτησης ΑΦΜ και για την απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών πολυωρόφων κτιρίων:

• Χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα άρθρα 785 και 789 του Αστικού Κώδικα, περί "κοινωνίας" και τακτικής διαχείρισης του επίκοινου πράγματος, ή
• Με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, αλλά χωρίς κανονισμό πολυκατοικίας, μιας και η εκλογή διαχειριστή με 100% συμφωνία όλων (όπως προβλέπει ο ν. 3741/1929) είναι πολύ δύσκολη και συχνά τις περισσότερες φορές απλά αδύνατη!

 

Γ. Διατήρηση τραπεζικών λογαριασμών και πληρωμή κοινοχρήστων χωρίς προμήθεια

Ο διαχειριστής μίας πολυκατοικίας υποχρεώνεται συχνά να απολογείται στους συνιδιοκτήτες για τις χρεώσεις των τραπεζών, που χρεώνουν τους λογαριασμούς των διαχειρίσεων πολυκατοικιών με μηνιαία προμήθεια, όπως και τις μεταφορές χρημάτων για την καταβολή κοινοχρήστων με προμήθειες ανά πράξη. Το λογικό θα ήταν να σταματήσουν να χρεώνονται αυτές οι προμήθειες στους λογαριασμούς που τηρούνται για αυτόν τον σκοπό.

Δ. Καθιέρωση Αφορολόγητου Ποσού Εξόδων Κίνησης – Επικοινωνίας του διαχειριστή

Πολλές φορές ο διαχειριστής καταλήγει να πληρώνει μικροποσά από την τσέπη του, για αυτό και αποφεύγουν πολλοί μία τέτοια ευθύνη. Για να λυθεί αυτό το θέμα θα είχε λογική να θεσπίσει το κράτος ένα αφορολόγητο ποσό πχ ως 50 Ευρώ τον μήνα. Το ποσό αυτό να χρησιμοποιείται για έξοδα "κίνησης και επικοινωνίας", αποτελώντας κίνητρο π.χ. για κάποιον συνταξιούχο συνιδιοκτήτη, να αναλάβει τα καθήκοντα και τις ευθύνες του διαχειριστή της πολυκατοικίας. 

Μέριμνα για τους πραγματικά αδύναμους

- "Ηλία, είσαι και εσύ ένας ακόμη σκληρόκαρδος, που θέλει να πετάξει στον δρόμο κάποιον που μία στιγμή στη ζωή του βρέθηκε σε δυσκολία;" μπορεί να σκεφθείς αφού τα διάβασες όλα αυτά, άλλωστε είναι της μόδας τα τελευταία χρόνια να κάνουν πολλοί "τον καλόψυχο" (με την περιουσία άλλων).

Επίσης είναι της μόδας να βλέπουμε κακοπροαίρετους ανθρώπους να κρύβονται πίσω από συμπολίτες μας που όντως έχουν ανάγκη, για να ωφεληθούν και αυτοί από μέτρα που στοχεύουν τους πραγματικά αδύναμους.

Στο θέμα αυτό η απάντησή μου είναι ξεκάθαρη:

• Τους πραγματικά αδύναμους που δεν έχουν να πληρώσουν τα κοινόχρηστα και κινδυνεύουν, πρέπει να τους στηρίξει το Κράτος. Οι συνάνθρωποί τους στις πολυκατοικίες τους έχουν στηρίξει αρκετά μέχρι τώρα και έμπρακτα, όχι με λόγια…

 

• Δεν υπάρχει κανείς μας που να αμφιβάλλει πως υπάρχουν πολλοί άνθρωποι γύρω μας με προβλήματα πάσης φύσεως. Για αυτό υπερ-πληρώνουμε φόρους, για να έχει το κράτος χρήματα και να τους στηρίξει έμπρακτα. Με επίδομα, δωρεάν στέγη και ό,τι άλλο χρειαστεί.

 

• Πάντως όχι με τα λεφτά των υπολοίπων ενοίκων μίας πολυκατοικίας! Δεν φταίνε αυτοί σε τίποτε και δεν είναι δουλειά τους να ασκήσουν την κοινωνική πολιτική που πληρώνουμε για να ασκήσει το κράτος!

 

(Ναι, αν εκπλησσεσαι με αυτό, να ξέρεις πως είναι αλήθεια: Το 99% των χρημάτων του κράτους προέρχεται από τους πάσης φύσεως φόρους μας).

Αν λοιπόν υπάρχει πραγματικά κάποιος πολίτης μόνος του, ή κάποια οικογένεια που έχουν τόσο επείγουσα ανάγκη, εννοείται πως πρέπει να τους στηρίξουμε, αλλά ως Κράτος!

(Βέβαια επίτρεψέ μου να σου πω ότι συχνά στις πολυκατοικίες βλέπουμε να μην πληρώνουν τα κοινόχρηστα αυτοί που έχουν, ενώ αυτοί που δεν έχουν πληρώνουν τα πάντα στην ώρα τους, ακόμη και με στερήσεις. Άπειρα τα σχετικά παραδείγματα).

Μία μεγάλη κρυφή "πληγή" που λύνεται εύκολα (αν υπάρχει διάθεση)

Τα τελευταία χρόνια η εικόνα που μου μεταφέρεται για τον υπουργό Δικαιοσύνης κ. Γιώργο Φλωρίδη είναι πως όντως κάνει σημαντική δουλειά και τολμηρές αλλαγές, που ήδη τις ζουν οι δικηγόροι και σε λίγο καιρό θα φτάσουμε να τις κατανοήσουμε όλοι μας.

Νομίζω ότι το θέμα αυτό αφορά το υπουργείο του και ελπίζω πραγματικά να ασχοληθούν και να το λύσουν. Θα τους ευγνομωνούν πολλοί περισσότεροι άνθρωποι από όσους ίσως νομίζουν, μιας και το πρόβλημα υπάρχει σε χιλιάδες Ελληνικές πολυκατοικίες.

Ναι, μπορούμε να θεραπεύσουμε αυτήν την "πληγή" και να ανακουφίσουμε πολύ κόσμο στην Ελλάδα, στέλνοντας παράλληλα το μήνυμα πως άλλο πράγμα είναι ο ανθρωπισμός και άλλο το "φαγοπότι των επιτηδείων εις υγείαν των κορόιδων"…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ilias@iliaspapageorgiadis.com

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής, σύμβουλος και συγγραφέας του βιβλίου για το επιχειρείν στην Ελλάδα με τίτλο "Το Πρώτο Βήμα" από τις εκδόσεις Καστανιώτη