Του Νικού Ρουσάνογλου
Θετικές αναμένεται να παραμείνουν οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων το 2026, χωρίς αυτό να σημαίνει όμως ότι ο ρυθμός ανάπτυξης θα είναι εφάμιλλος των προηγούμενων ετών. Ήδη, άλλωστε, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) έχει αρχίσει να εντοπίζει τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης. Όπως επισημαίνεται στην πρόσφατη Ενδιάμεση Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, "το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας τίθεται με ιδιαίτερη έμφαση κατά την τρέχουσα περίοδο, εξαιτίας των αυξήσεων όχι μόνο των αγοραίων αξιών των κατοικιών, αλλά και των μισθωμάτων, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για την αντιμετώπιση του ζητήματος, η Πολιτεία έχει ήδη υλοποιήσει ή εξαγγείλει πρωτοβουλίες όπως τα προγράμματα "Σπίτι μου Ι και ΙΙ”, την επιδότηση ενοικίου, τη μείωση της φορολογίας για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία".
Παράλληλα, η δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκε στο τέλος του 2025 και θα εξειδικευθεί εντός του 2026 προσανατολίζεται, μεταξύ άλλων, στη στήριξη της προσφοράς κατοικίας, δίνοντας έμφαση στη δυνατότητα οικιστικής αξιοποίησης σε ανενεργά επαγγελματικής χρήσης ακίνητα και στην αναβάθμιση υφιστάμενων παλαιότερων κατοικιών. Ωστόσο, όπως τονίζεται χαρακτηριστικά, αν και οι παρεμβάσεις αυτές συνιστούν βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση, ενδέχεται να έχουν περιορισμένη βραχυπρόθεσμη αποτελεσματικότητα, καθώς ορισμένες από αυτές τείνουν να ενισχύουν τη ζήτηση, ενώ άλλες προϋποθέτουν μακρό χρονικό ορίζοντα υλοποίησης.
Εν τω μεταξύ, παρά την αύξηση που σημειώνεται στις αξίες των διαμερισμάτων, μικτές τάσεις καταγράφονται στους συναφείς δείκτες της αγοράς κατοικίας. "Πιο συγκεκριμένα, ελαφρώς συγκρατημένο παρατηρείται το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, καθώς και των καθαρών εισπράξεων από ξένες άμεσες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων. Ειδικότερα, συνολικά κατά το εννεάμηνο του 2025 οι καθαρές εισπράξεις από τις άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων υποχώρησαν κατά 24%, σε 1,467 δισ. ευρώ, έναντι 1,925 δισ. ευρώ κατά την ίδια περίοδο το 2024. Πρόκειται για μια σαφή ένδειξη σταδιακής εξομάλυνσης της αγοράς, μετά την "έκρηξη” αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024, λόγω των αλλαγών που θεσπίστηκαν με την κατακόρυφη αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης".
Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνεται και στα νούμερα του προγράμματος, με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει το υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου. Ειδικότερα, τον Ιούλιο του 2025 σημειώθηκε ετήσια πτώση του αριθμού των αιτήσεων κατά 23,75%, ενώ τον Αύγουστο η κάμψη διαμορφώθηκε σε 43%. Αντίστοιχα, τον Σεπτέμβριο ο ρυθμός της μείωσης των αιτημάτων (άρα και των αγοραπωλησιών ακινήτων) επιταχύνθηκε και διαμορφώθηκε σε 49,7%, καθώς υποβλήθηκαν μόλις 392 αιτήσεις, από 780 τον Σεπτέμβριο του προηγούμενου έτους. Κάπως έτσι, η μέση μείωση των αιτήσεων κατά το τρίτο τρίμηνο διαμορφώθηκε σε 38,8%, ενώ συνολικά σε επίπεδο 10μήνου (Ιαν.-Οκτ.) του 2025 καταγράφονται 6.212 αιτήσεις, έναντι 7.052, ή 12% λιγότερες.
Εν τω μεταξύ, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες σε επίπεδο χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025 κατέγραψε υποχώρηση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής της, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο (-24,5% και -25,6% αντίστοιχα). Παράλληλα, το εννεάμηνο του 2025 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται σε ετήσια βάση, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2,9%). Επίσης, τους δέκα μήνες του 2025 καταγράφηκε αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων (σε ετήσια βάση 45,8%), ωστόσο η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα.
Ιδιαίτερα κρίσιμο είναι και το ότι η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια παραμένει ισχνή, παρότι τρέχει και το πρόγραμμα "Σπίτι μου ΙΙ" από τις αρχές του 2025. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ’ τρίμηνο 2025), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων για δεύτερο συνεχές τρίμηνο, έναντι έντονης αύξησης που είχε καταγραφεί κατά τους πρώτους τρεις μήνες του 2025. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση του ΚΕΠΕ, η χρηματοδότηση των στεγαστικών δανείων των νοικοκυριών παρουσιάζει αρνητικούς ρυθμούς ανάπτυξης τα τελευταία έτη, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (-3,6% το 2023 και -2,6% το 2024). Τον Οκτώβριο του 2025 ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων προς τον ιδιωτικό τομέα διαμορφώθηκε σε 0%, έναντι -0,4% και -0,8% τον Σεπτέμβριο και τον Αύγουστο αντίστοιχα.
Αντίθετα, θετικές εξελίξεις καταγράφονται στις επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές), οι οποίες σημείωσαν το εννεάμηνο του 2025 ετήσιο ρυθμό ανόδου 14,5% (2,8% ως ποσοστό του ΑΕΠ). Τέλος, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2025 (7,6% σε ετήσια βάση).
Σύμφωνα με την ΤτΕ, "το επενδυτικό ενδιαφέρον όπως και οι ανοδικές τάσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχιστούν και το επόμενο διάστημα, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, υπό την προϋπόθεση ότι η ζήτηση δεν θα επηρεαστεί από διεθνείς μακροοικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις. Ειδικά για το υψηλότερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς εκτιμάται ότι η πορεία του θα συνεχίσει να είναι θετική, με τη δυναμική να τροφοδοτείται από το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών και επενδυτών, την καλή επίδοση του τουρισμού, τη βελτίωση των μακροοικονομικών δεικτών, αλλά και τη σταδιακή αναβάθμιση των υποδομών της χώρας. Σημειώνεται ωστόσο ότι, παρά τις θετικές εξελίξεις, η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να περιορίζεται από γραφειοκρατικές διαδικασίες και θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις. Για τη διατήρηση του ενδιαφέροντος και των θετικών προοπτικών απαιτούνται περαιτέρω βήματα με στόχο την απλοποίηση των διαδικασιών σε όλα τα στάδια της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, ώστε να αποδεσμευθούν ακίνητα και επενδύσεις που θα δώσουν λύση στο ζήτημα της περιορισμένης προσφοράς και θα επιτρέψουν την ανάπτυξη σε τοπικό επίπεδο αλλά και σε επίπεδο χώρας", καταλήγει η έκθεση της ΤτΕ.
Συνολικά πάντως, σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, "κατά τη διάρκεια του 2025 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο το εγχώριο όσο και από το εξωτερικό, ειδικά για τους τομείς της κατοικίας, της φιλοξενίας, αλλά και των γραφείων υψηλών προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν περαιτέρω αύξηση, η προσφορά ωστόσο νέων κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη, καθώς η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάστηκε από τις εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό πλαίσιο και το αυξημένο κόστος κατασκευής".
Στην αγορά κατοικιών, σημαντικοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφονται σε επίπεδο χώρας έως και το τρίτο τρίμηνο του 2025, ωστόσο με σημαντική επιβράδυνση έναντι των αντίστοιχων τριμήνων του προηγούμενου έτους. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 7,5%, έναντι αύξησης κατά 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024.
Τα Νότια Προάστια της Αθήνας και πάλι η πιο ακριβή περιοχή της χώρας για αγορά - ενοικίαση.
Για έκτο διαδοχικό μήνα βρέθηκαν πάνω από τα 200 δισ. ευρώ οι ιδιωτικές καταθέσεις το Νοέμβριο υποστηριζόμενες από αποταμιεύσεις νοικοκυριών.
Το περιθώριο επιτοκίου μεταξύ των νέων καταθέσεων και δανείων αυξήθηκε στις 4,35 εκατοστιαίες μονάδες.
Δράσεις που εστιάζουν κυρίως στο πρόβλημα του ελλείμματος προσφοράς, που έχει αρχίσει πλέον να γίνεται αντιληπτό ότι αποτελεί τον "πυρήνα" της κρίσης.
Ποιοι άλλοι παράγοντες καθορίζουν την υπεραξία.
Μέρος των απωλειών του Οκτωβρίου κάλυψαν οι καταθέσεις, με τις χορηγήσεις δανείων να επανέρχονται σε θετικό έδαφος.
Περαιτέρω βελτίωση της αγοράς εργασίας σε όλα τα επίπεδα δείχνουν τα στοιχεία του Νεομβρίου, με ετήσια αύξηση 2,8% των απασχολούμενων και μείωση 13,6% των ανέργων.
Απο την 1η Απριλίου 2026 αλλάζει οριστικά η "κουλτούρα" πληρωμής των ενοικίων στην Ελλάδα: η πληρωμή εκτός τραπεζικού συστήματος παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά.
Mε όλες τις ανέσεις και µε αρχιτεκτονικές γραµµές υψηλής αισθητικής, κατοικίες µοναδικές ή ακόµα και νεοκλασικά αρχοντικά κάτω από τον βράχο της Ακρόπολης διατίθενται προς πώληση στην Αττική.
Πρόκειται για το πρώτο δίμηνο εφαρμογής του νέου ΚΟΚ, που προβλέπει αυστηρότερες ποινές.
Καταγράφηκαν 40 νεκροί (μείωση 39,4%), 43 βαριά τραυματίες (μείωση 15,7%).
