Επιστολή διαμαρτυρίας στην ΥΠΟΙΑΝ για μισθωτικές συμβάσεις

Επιστολή προς την υπουργό Οικονομίας, Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας απέστειλαν 22 ελληνικές και ξένες εταιρείες ανάπτυξης και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, καθώς και τρεις επαγγελματικές ενώσεις, στην οποία εκφράζουν τη διαφωνία τους για την «αιφνίδια προσθήκη, και μάλιστα χωρίς προηγούμενη διαβούλευση, στο άρθρο 17 του Νομοσχεδίου για την ‘Απλοποίηση διαδικασιών σύστασης προσωπικών και κεφαλαιουχικών εταιριών και άλλες διατάξεις’ των όρων που αναφέρονται στο δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή παρότι έχει παραιτηθεί από το δικαίωμά του αυτό, καθώς και στο δικαίωμα καταγγελίας σε περιπτώσεις μισθώσεων διατηρητέων ακινήτων», επισημαίνοντας τις «καταστροφικές και αντιαναπτυξιακές συνέπειες που θα επιφέρει στην ελληνική οικονομία».

Αναλυτικά η επιστολή προς την Υπουργό έχει ως εξής:

"Θέμα: Τροπολογία στο Νομοσχέδιο για την «Απλοποίηση διαδικασιών σύστασης προσωπικών και κεφαλαιουχικών εταιριών και άλλες διατάξεις» περί καταγγελίας δεσμευτικών μισθώσεων

Αξιότιμη Κυρία Υπουργέ, 

Είμαστε ελληνικοί και αλλοδαποί φορείς που ασχολούνται με την ανάπτυξη και διαχείριση ακίνητης περιουσίας με φυσική και φορολογητέα βάση στην Ελλάδα, ενώ οι περισσότεροι από εμάς έχουν σημαντική παρουσία και στο εξωτερικό. Επιπλέον, την παρούσα συνυπογράφουν τα τρία ελληνικά συμβούλια των πλέον αναγνωρισμένων διεθνώς φορέων που ασχολούνται με το αντικείμενο της ακίνητης περιουσίας, ήτοι το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Hellas, το Urban Land Institute (ULI) και το International Council of Shopping Centers (ICSC).

Η αιφνίδια προσθήκη, και μάλιστα χωρίς προηγούμενη διαβούλευση, στο άρθρο 17 του Νομοσχεδίου για την «Απλοποίηση διαδικασιών σύστασης προσωπικών και κεφαλαιουχικών εταιριών και άλλες διατάξεις» των όρων που αναφέρονται στο δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή παρότι έχει παραιτηθεί από το δικαίωμά του αυτό, καθώς και στο δικαίωμα καταγγελίας σε περιπτώσεις μισθώσεων διατηρητέων ακινήτων, μας επιβάλει να εκδηλώσουμε την αντίθεσή μας επισημαίνοντας τις καταστροφικές και αντιαναπτυξιακές συνέπειες που θα επιφέρει στην ελληνική οικονομία.

Συγκεκριμένα, οφείλουμε να υπογραμμίσουμε τα κάτωθι: 

• Η ανατροπή των ήδη γεγενημένων παραιτήσεων ανατρέπει μια μακροχρόνια ισορροπία μεταξύ των συμβαλλομένων μερών, η οποία έχει διαμορφωθεί μετά από πολυετή λειτουργία, αναπτυξιακή πορεία και εξέλιξη της αγοράς. Στη βάση της ισορροπίας αυτής έχει χρηματοδοτηθεί μεγάλο ποσοστό των επενδύσεων και η νομοθετική αυτή μεταβολή θίγει τόσο την ρευστότητα όσο και λοιπούς χρηματοοικονομικούς όρους (covenants). Γεγονός που προφανώς θα δημιουργήσει άμεσα δυσμενείς εξελίξεις και για τον τραπεζικό τομέα. 

• Οι δανείστριες τράπεζες θα επιβαρυνθούν με σημαντικές επισφάλειες, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση του κόστους χρηματοδότησης και περαιτέρω περιορισμό της ρευστότητας στην οικονομία. Σε αυτό το σημείο τονίζουμε ότι τα δεσμευτικά μισθώματα τα οποία απελευθερώνει ο νόμος στη μεγάλη πλειονότητα τους είναι δεσμεύσεις μεγάλων πολυεθνικών εταιρειών έναντι συγκριτικά μικρότερων ιδιοκτητών. 

• Εκ παραλλήλου, η ανατροπή συμβάσεων οι οποίες έχουν καταρτιστεί για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, για κτήρια, η κατασκευή των οποίων έχει χρηματοδοτηθεί υπό το δεδομένο ότι η σύμβαση θα διαρκέσει για συγκεκριμένο χρόνο και θα παραγάγει ορισμένα εισοδήματα (προκειμένου να εξυπηρετηθεί η σχετική χρηματοδότηση και οι φορολογικές υποχρεώσεις) θα οδηγήσει σε οικονομική καταστροφή πολλούς επενδυτικούς φορείς. 

• Η δεσμευτική μίσθωση από ισχυρό μισθωτή μειώνει το κόστος χρηματοδότησης και το καταβαλλόμενο μίσθωμα. Συνεπώς, η τροπολογία αυξάνει το κόστος χρηματοδότησης των επενδύσεων (ίδια και ξένα κεφάλαια) σε ακίνητα καθώς αυξάνει τον συναφή επιχειρηματικό κίνδυνο, και εξασκεί υπό αυτή την έννοια ανοδική πίεση στο κόστος των μισθώσεων. 

• Ορισμένοι εξ ημών είμαστε εξειδικευμένοι επενδυτικοί φορείς στον κλάδο των ακινήτων οι οποίοι έχουν αντλήσει κεφάλαια από τις αγορές προς επένδυση σε ακίνητα με μακροχρόνιες δεσμευτικές μισθώσεις. Η νομοθετική αυτή αλλαγή ανατρέπει τη βάση πάνω στην οποία έγινε η άντληση των εν λόγω κεφαλαίων. 

• Κλονίζει τη βασική αρχή του Ενοχικού Δικαίου περί ελευθερίας στη διαμόρφωση των συμβάσεων και καταστρέφει την αξιοπιστία του θεσμικού πλαισίου της χώρας, εφόσον με νομοθετικές παρεμβάσεις τροποποιούνται συμβάσεις μεταξύ ιδιωτών που έχουν διαμορφωθεί με την ελεύθερη βούληση των μερών. Το γεγονός αυτό θα οδηγήσει σε περαιτέρω ανάσχεση της αναπτυξιακής διαδικασίας. 

• Αποτελεί άκρως αντιαναπτυξιακό μέτρο αφού κλονίζει την ήδη πληγείσα εμπιστοσύνη των υφισταμένων διεθνών επενδυτών και αποτρέπει την είσοδο νέων. 

• Θα ενισχύσει τις απαιτήσεις εκ μέρους των ιδιοκτητών για καταβολή άυλης αξίας (αέρα) κατά την έναρξη της μίσθωσης, καθώς ο αέρας θα αποτελέσει την μόνη μορφή εξασφαλισμένου εισοδήματος για τους εκμισθωτές. 

• Περιορίζει τη δυνατότητα ειδικών μορφών συμφωνιών, όπως λόγου χάρη την μίσθωση χώρων με μειωμένο ή/και μηδενικό μίσθωμα κατά την αρχική περίοδο λειτουργίας και την οικονομική συνεισφορά του ιδιοκτήτη στα έργα διαμόρφωσης του μισθωτή, που συχνά παρέχονται ως αντάλλαγμα για την ορισμένη διάρκεια της μίσθωσης. 

• Θα καταστήσει ανέφικτη την κατασκευή ειδικών κτηρίων σύμφωνα με τις ειδικές προδιαγραφές των μισθωτών καθώς οι εκμισθωτές δεν θα μπορούν να αναλάβουν τον κίνδυνο να παραμείνουν τα ακίνητα αυτά ελεύθερα ή κενά στη διάθεσή τους μετά την αποχώρηση του μισθωτή. 

• Αποτρέπει τους επενδυτές από την ιδιαίτερα δαπανηρή αποκατάσταση διατηρητέων κτηρίων με αποτέλεσμα να πλήγεται η πολιτιστική κληρονομιά και να μην αξιοποιούνται οι ήδη δομημένοι διατηρητέοι χώροι. 

• Θα αποτελέσει τροχοπέδη στην προσπάθεια αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου και νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου (ΚΕΔ, ΕΤΑ, Ολυμπιακά Ακίνητα, ΟΣΕ κλπ.) 

Κατανοούμε την ανάγκη περιορισμού του κόστους της επαγγελματικής στέγης, επισημαίνοντας ότι οι φορείς που συνυπογράφουν την παρούσα έχουν ήδη προβεί σε πολλές περιπτώσεις στη μείωση του μισθώματος, συνήθως με ταυτόχρονη παράταση του εξασφαλισμένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης. Τονίζουμε δε, ότι ακόμα και σε περιπτώσεις όπου εκμισθωτές δεν προβαίνουν σε αντίστοιχες συμφωνίες, υπάρχει δυνατότητα δια των άρθρων 288 και 388 Α.Κ. να επιτύχουν δικαστικώς μείωση του μισθώματος - όπως δέχεται και η νομολογία. Ασφαλώς, υπάρχουν δυνατότητες επιτάχυνσης της σχετικής διαδικασίας για την αντιμετώπιση των εκτάκτων περιστάσεων. Σε καμία περίπτωση όμως δεν δικαιολογείται η οριστική ανατροπή των συμφωνημένων, δεδομένου ότι υπάρχει διαθέσιμο πλέον πρόσφορο μέτρο για την αντιμετώπιση των εκτάκτων καταστάσεων, αυτό της αναπροσαρμογής του ύψους των μισθωμάτων στις έκτακτες συνθήκες που δημιούργησε η κρίση και για όσο καιρό διαρκέσει αυτή. Αντιθέτως, η ανατροπή των συμβάσεων, όχι μόνο ex nunc αλλά και αναδρομικά, όπως προβλέπει το άρθρο 17 παράγραφος 2 του νομοσχεδίου, καταλαμβάνοντας και καταγγελίες που έχουν ήδη λάβει χώρα πολύ χρόνο πριν από τη δημοσίευση του νέου νόμου, και η εντεύθεν κατάλυση των δικαιωμάτων που έχουν γεννηθεί από αυτές (συμβάσεις και παραιτήσεις), λαμβάνουσα χαρακτήρα αναγκαστικής στερήσεως περιουσιακών στοιχείων χωρίς αντίστοιχη αποζημίωση όχι μόνο είναι απρόσφορη αλλά και θα δημιουργήσει νομικές περιπλοκές ως αντίθετη με το Σύνταγμα και την Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. 

Θεωρούμε σημαντικό να τονίσουμε ότι η κρίσιμη τροπολογία, εκτός των άλλων, ευνοεί τις μεγάλες εμπορικές εταιρείες/αλυσίδες, οι οποίες είναι και οι οικονομικά ισχυρότερες και οι οποίες έχουν προβεί σε αυτή τη μορφή συμφωνιών, καθώς καταρχήν απαλλάσσονται σήμερα των υποχρεώσεών τους και κατά δεύτερον θα έχουν την δυνατότητα να καταβάλλουν τα ποσά αέρα που από εδώ και στο εξής θα απαιτούνται για τα καλά ακίνητα, εκτοπίζοντας ή περιορίζοντας την δυνατότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων να αναπτυχθούν και να λειτουργήσουν στο πλαίσιο του υγιούς ανταγωνισμού. 

Για τους παραπάνω λόγους ζητούμε την απόσυρση της τροπολογίας που επιτρέπει την καταγγελία μισθώσεων στις περιπτώσεις που ο μισθωτής έχει παραιτηθεί του δικαιώματος καταγγελίας, όπως και στις περιπτώσεις που ο μισθωτής στεγάζεται σε διατηρητέο ακίνητο. 

Μετά τιμής,

Γιάννης Περρωτής
Διευθύνων Σύμβουλος CB Richard Ellis Atria

Ως συντονιστής των υπογραφόντων:

Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ
MIG Real Estate ΑΕΕΑΠ
TRASTOR ΑΕΕΑΠ
Ελληνική Τράπεζα
REDS Α.Ε. - Όμιλος Ελλάκτωρ
ΓΕΚ-ΤΕΡΝΑ Α.Ε.
Μπάμπης Βωβός – Διεθνής Τεχνική Α.Ε.
Όμιλος Χαραγκιώνη Α.Ε.
Pasal Development Α.Ε.
Έκτονον Α.Ε.
Έκτασις Α.Ε.
Dromeas Development Α.Ε.
Dimand S.A. Real Estate Development
Αρήνη Α.Ε.
Πολιτεία ΑΕΔΑΕ - Όμιλος ΚΘ Σαραντόπουλου
Dorian Strategic Partners
Pradera Europe
Klepierre Segece
Henderson Global Investors
APN Property Group
Sonae Sierra

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑTΙΚΕΣ ΕΝΩΣΕΙΣ

Ελληνική Εθνική Επιτροπή του International Council of Shopping Centers
Urban Land Institute Greece & Cyprus
.Royal Institute of Chartered Surveyors Hellas".