Έρχεται ΕΝΦΙΑ για τα κλειστά ακίνητα τραπεζών και servicers

Ραβασάκια με την πληρωμή διπλάσιου ΕΝΦΙΑ ετοιμάζεται να στείλει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων έως τα τέλη Φεβρουαρίου σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης δανείων για κατοικίες ή διαμερίσματα που παραμένουν κλειστά. Ο διπλάσιος ΕΝΦΙΑ θα αφορά, σύμφωνα με την καταγραφή που έχει γίνει, περίπου 8.500 ακίνητα τραπεζών και 11.000 ακίνητα servicers.

Η διάταξη ενεργοποιείται στις αρχές του 2026 και θα παραμείνει σε ισχύ έως το 2028, ενώ τα έσοδα από τον διπλό φόρο θα κατευθυνθούν σε δράσεις στήριξης της στεγαστικής πολιτικής. Η διαδικασία έχει στόχο να ασκηθεί πίεση ώστε να πέσουν στην αγορά ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα.

Η ΑΑΔΕ έχει συγκεντρώσει στοιχεία από τις δηλώσεις Ε9 και από τα μητρώα των τραπεζών, προκειμένου να εντοπίσει ποια ακίνητα παρέμειναν κλειστά έως την 31η Δεκεμβρίου 2025, ημερομηνία-ορόσημο για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2026.

Για να αποφευχθεί η επιβολή της προσαύξησης κατά 100%, το ακίνητο θα πρέπει να έχει ενοικιαστεί ή χρησιμοποιηθεί για τουλάχιστον έξι μήνες μέσα στο έτος. Με την έκδοση της σχετικής υπουργικής απόφασης, θα καθοριστούν οι τεχνικές λεπτομέρειες εφαρμογής: τα κριτήρια χαρακτηρισμού ενός ακινήτου ως "κλειστού", οι διαδικασίες δήλωσης ενοικίασης, αλλά και οι εξαιρέσεις που ενδέχεται να προβλεφθούν για ειδικές περιπτώσεις (όπως ακίνητα υπό ανακαίνιση ή σε περιοχές με περιορισμένη εμπορική αξία).

Η πρώτη καταγραφή από την ΑΑΔΕ θα είναι καθοριστική, καθώς θα αποτυπώσει την πραγματική εικόνα του αποθέματος ακινήτων που διατηρούν οι τράπεζες και οι servicers. Από εκεί και πέρα, η αγορά θα δείξει αν το μέτρο θα λειτουργήσει αποτρεπτικά ή αν θα οδηγήσει πράγματι σε κινητοποίηση και αξιοποίηση.

Η απογραφή των ακινήτων αυτών έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς θα καταδείξει το πραγματικό μέγεθος του αποθέματος κλειστών κατοικιών που βρίσκονται στην κατοχή του χρηματοπιστωτικού συστήματος. Παράλληλα, θα δώσει στην κυβέρνηση ένα εργαλείο για την παρακολούθηση και αξιολόγηση της αγοράς ακινήτων, συμβάλλοντας στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και στη μείωση της πίεσης στα ενοίκια. Η διαδικασία καταγραφής θεωρείται κρίσιμη, ώστε η επιβολή του διπλού ΕΝΦΙΑ να γίνει στοχευμένα και δίκαια, χωρίς να επιβαρυνθούν άδικα οι φορείς που έχουν ήδη προχωρήσει σε αξιοποίηση της περιουσίας τους. 

Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, με την επιβολή διπλάσιου ΕΝΦΙΑ στα κλειστά ακίνητα του χρηματοπιστωτικού τομέα επιχειρείται να συνδεθεί άμεσα η φορολογία με την κοινωνική και οικονομική αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, στέλνοντας το μήνυμα ότι τα ακίνητα δεν μπορούν να παραμένουν επ’ αόριστον αδρανή. Η επόμενη χρονιά, το 2026, θα είναι καθοριστική για την αύξηση της προσφοράς κλειστών ακινήτων στην αγορά. Πρόκειται για ένα μεγάλο στοίχημα, από την επιτυχία του οποίου θα εξαρτηθεί εάν μπορεί να αντιμετωπιστεί εν μέρει το οξύτατο στεγαστικό πρόβλημα ή θα λάβει νέες εκρηκτικές διαστάσεις.

Διπλάσιος ΕΝΦΙΑ το 2026

Από τις αρχές του 2026 ενεργοποιείται μία από τις σημαντικότερες φορολογικές διατάξεις που αφορούν τον χρηματοπιστωτικό τομέα και την αγορά ακινήτων. Πρόκειται για τη ρύθμιση που προβλέπει διπλασιασμό του ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα που παραμένουν κλειστά και αναξιοποίητα στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης δανείων (servicers). Η διάταξη αυτή φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως μοχλός πίεσης προς τα πιστωτικά ιδρύματα, ώστε να επισπεύσουν τις κινήσεις αξιοποίησης ή διάθεσης των ακινήτων που έχουν αποκτήσει μέσω πλειστηριασμών τα τελευταία χρόνια.

Η ρύθμιση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο πολιτικών που στοχεύουν στην αναθέρμανση της αγοράς κατοικίας, η οποία τα τελευταία χρόνια αντιμετωπίζει έντονη ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Παρά το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με σταθερό ρυθμό, χιλιάδες κατοικίες –κυρίως διαμερίσματα και μονοκατοικίες– παραμένουν αδιάθετες, είτε λόγω γραφειοκρατικών αγκυλώσεων είτε λόγω στρατηγικής αναμονής των τραπεζών και των servicers για καλύτερες συνθήκες πώλησης. 

Η διάταξη που ψηφίστηκε στο τέλος του 2024 ορίζει ρητά ότι: "Ο κύριος φόρος για δικαιώματα επί κατοικιών ή διαμερισμάτων και μονοκατοικιών, όπως δηλώνονται υπό τους κωδικούς 1 και 2 στη στήλη 9 του εντύπου Ε9 […], προσαυξάνεται κατά εκατό τοις εκατό (100%), εφόσον ο υποκείμενος στον φόρο είναι πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής ή διαχειριστής πιστώσεων […] ή συνδεδεμένο με αυτά νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα".

Επί της ουσίας, η διάταξη προβλέπει διπλασιασμό του βασικού ΕΝΦΙΑ για κάθε κατοικία ή μονοκατοικία που παραμένει αδρανής και ανήκει σε οργανισμούς του χρηματοπιστωτικού τομέα. Το μέτρο δεν αφορά φυσικά πρόσωπα ή επιχειρήσεις άλλης φύσεως, αλλά στοχεύει αποκλειστικά τις τράπεζες, τα funds και τους servicers, που συγκεντρώνουν μεγάλο όγκο ακινήτων μέσω διαδικασιών ρευστοποίησης μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Τι κρύβεται πίσω από την ενεργοποίηση του μέτρου

Η κυβέρνηση και οι αρμόδιες αρχές έχουν επανειλημμένα επισημάνει ότι μεγάλο μέρος του αποθέματος κατοικιών που θα μπορούσε να καλύψει τις ανάγκες στέγασης παραμένει εκτός αγοράς. Οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης, έχοντας απορροφήσει δεκάδες χιλιάδες ακίνητα τα τελευταία χρόνια, δεν τα διαθέτουν άμεσα στην αγορά, είτε λόγω προβλημάτων που δεν έχουν επιλυθεί ακόμη είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος σε συγκεκριμένες περιοχές.

Ωστόσο, η πρακτική αυτή έχει συμβάλει στην περιορισμένη προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση, επιτείνοντας το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων σε πολλές πόλεις, ιδίως στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Το μέτρο του διπλάσιου ΕΝΦΙΑ έρχεται να αντισταθμίσει αυτή την αδράνεια, ωθώντας τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να ενεργοποιηθούν πιο γρήγορα, είτε μέσω πώλησης είτε μέσω εκμίσθωσης.

Η ενεργοποίηση του μέτρου εκτιμάται ότι θα έχει πολλαπλές επιδράσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, αφού οι τράπεζες θα σπεύσουν να πουλήσουν ή να νοικιάσουν τα ακίνητα για να αποφύγουν τη διπλή φορολόγηση.

Από την άλλη, η αυξημένη προσφορά ενδέχεται να ασκήσει πιέσεις στις τιμές πώλησης, ειδικά σε περιοχές με μεγάλο αριθμό ακινήτων.