Πόσο κοντά βρισκόμαστε σε μια διόρθωση στις τιμές των ακινήτων - Οι δείκτες και τα δεδομένα

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Αυξημένες είναι οι πιθανότητες διόρθωσης των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2026 και μετά, καθώς οι παράγοντες που προκάλεσαν και συντήρησαν τους υψηλούς ρυθμούς ανόδου, θα αρχίσουν να υποχωρούν. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, χωρίς το νέο πρόγραμμα Σπίτι Μου, που ενίσχυσε τις υφιστάμενες στρεβλώσεις των τιμών, αλλά και με δεδομένο ότι ήδη η επενδυτική δραστηριότητα από το εξωτερικό, αρχίζει να επιστρέφει σε πιο φυσιολογικά επίπεδα, μετά την έξαρση της τελευταίας διετίας, το νέο έτος αναμένεται να σηματοδοτήσει ένα σημείο καμπής στην κτηματαγορά, μετά από οκτώ διαδοχικά έτη ανόδου των αξιών.

Με τις τιμές να έχουν αυξηθεί κατά 100% στην Αττική, από τα χαμηλά της οικονομικής κρίσης μέχρι και το φετινό δεύτερο τρίμηνο (Δείκτες τιμών της ΤτΕ), όλο και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, ιδίως Έλληνες, αναβάλουν την απόφαση αγοράς, καθώς η ποιότητα των προσφερόμενων ακινήτων σε σχέση με την ζητούμενη τιμή πώλησης, δεν συμβαδίζουν. Όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, πολλά από τα υφιστάμενα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των 30 – 40 ετών, ζητούν τιμές πολύ κοντά σε εκείνες μιας νεόδμητης κατοικίας, π.χ. μόλις 10-15% φθηνότερα και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και παρόμοιες με ενός καινούργιου διαμερίσματος, ιδίως αν έχει πραγματοποιηθεί κάποια ανακαίνιση.

Την ίδια στιγμή, υπολογίζεται ότι πάνω από το 50% των ενεργών ΑΦΜ της χώρας, ή 2,7 εκατ. επί συνόλου 5 εκατ. αριθμών, έχουν οφειλές προς τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers). Αυτό σημαίνει ότι ένα πολύ σημαντικό ποσοστό νοικοκυριών είναι επί της ουσίας μη χρηματοδοτήσιμο, δηλαδή δεν μπορεί να λάβει τραπεζική χρηματοδότηση για την απόκτηση κατοικίας, ακόμα και αν τα πιστοληπτικά κριτήρια έχουν υποχωρήσει και οι τράπεζες επιθυμούν να αυξήσουν τις νέες χορηγήσεις τους.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ, το φετινό πρώτο τρίμηνο, το πραγματικό κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών στην Ελλάδα, σημείωσε ετήσια υποχώρηση κατά 1,3%. Επομένως, είναι δύσκολο να αυξηθεί η "δεξαμενή" των εγχώριων αγοραστών κατοικίας, ακόμα κι αν πολλοί θα ήθελαν να αποκτήσουν τη δική τους στέγη, ώστε να αποφύγουν τις υψηλές τιμές των ενοικίων.

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση από το εξωτερικό, παρότι παραμένει υψηλή, έχει επίσης αρχίσει να καταγράφει πτωτική τάση. Αυτό οφείλεται στο ότι τα ποσά που δαπανήθηκαν την διετία 2023-2024 θα ήταν δύσκολο να επαναληφθούν, μιας και ήταν αποτέλεσμα της τεχνητής πίεσης που ασκήθηκε στην αγορά, εξαιτίας της αυστηροποίησης των κριτηρίων χορήγησης άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Αυτό συνέβη καταρχάς το 2023 και επαναληφθηκε πέρσι, με αποτέλεσμα να προκληθεί τεράστια αύξηση στις αγορές ακινήτων από ξένους, που ήθελαν να προλάβουν την αλλαγή των ελάχιστων ορίων επένδυσης, που σήμερα διαμορφώνονται σε 800.000 ευρώ για το σύνολο της Αττικής, τον δήμο Θεσσαλονίκης και όλα τα μεγάλα νησιά, έναντι 250.000 ευρώ που ήταν μέχρι το 2023. Κάπως έτσι, οι ετήσιες ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό εκτινάχθηκαν το 2024 σε 2,75 δις ευρώ, αλλά ήδη καταγράφουν πτώση κατά 31,4% σε 356,8 εκατ. ευρώ, από 520 εκατ. ευρώ, το φετινό πρώτο τρίμηνο και προβλέπεται κάμψη 50% ή και περισσότερο τους επόμενους μήνες. Η εξέλιξη αυτή όχι μόνο θα πλήξει την ζήτηση στην αγορά κατοικίας από τους ξένους, αλλά και από Έλληνες, καθώς σε μεγάλο ποσοστό, όσοι πουλούσαν τα ακίνητά τους σε ξένους, τα επανεπενδύουν για να αγοράσουν οι ίδιοι καλύτερο σπίτι.

Τα παραπάνω έχουν αρχίσει να αποτυπώνονται στον όγκο των αγοραπωλησιών, που φέτος φαίνεται πως έχει αρχίσει να μειώνεται αισθητά. Με βάση τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), κατά το πρώτο τετράμηνο Ιανουαρίου-Απριλίου, τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων —συμπεριλαμβανομένων κτισμάτων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων— διαμορφώθηκαν σε 180,59 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό είναι μειωμένο κατά 17,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, όταν είχαν ανέλθει σε 218,79 εκατ. ευρώ.

Αν λοιπόν δεν υπήρχε το πολύ μεγάλο έλλειμμα προσφοράς, το πιθανότερο είναι ότι οι διορθώσεις των τιμών θα ήταν πραγματικότητα. Ο λόγος που αυτό έχει καθυστερήσει, οφείλεται στο "έμφραγμα" που προκάλεσε στην οικοδομική δραστηριότητα η απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης, με αποτέλεσμα να "παγώσουν" οι οικοδομές πανελλαδικά για τουλάχιστον έξι μήνες. Μόλις ομαλοποιηθεί εκ νέου η κατάσταση, είναι πιθανό να επέλθει και μια διόρθωση στην αγορά, ιδίως σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές των μεταχειρισμένων και παλιότερων κατοικιών. Εφόσον επιταχυνθεί και η διάθεση κατοικιών από το απόθεμα που έχουν συγκεντρώσει οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και οι τράπεζες (αν και αυτό μοιάζει μακρινό σενάριο προς το παρόν), η αγορά θα ισορροπήσει σε ένα χαμηλότερο επίπεδο, λίγο περισσότερο συμβατό με την οικονομική πραγματικότητα της πλειοψηφίας των νοικοκυριών.