"Χαμένο" έτος το 2025 για την οικοδομική δραστηριότητα

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Μετά το καλοκαίρι προβλέπουν φορείς της αγοράς ότι θα επανεκκινήσει η οικοδομική δραστηριότητα σε υφιστάμενες οικοδομές, εφόσον φυσικά έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία σύνταξης, έγκρισης και δημοσίευσης σε ΦΕΚ του Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα ορίζει το τι θεωρείται έναρξη εργασιών. Ακόμα όμως κι αυτή η εκτίμηση κρίνεται επισφαλής, αν επιβεβαιωθούν τα σενάρια για κατάθεση προσφυγής από μερίδα κατασκευαστών οικοδομικών έργων, στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, ήδη από την επόμενη εβδομάδα.

Κάποιοι κατασκευαστές, με προεξάρχουσα την Ten Brinke, τον ολλανδικό όμιλο ανάπτυξης ακινήτων και την ελληνική θυγατρική του, έχουν πυκνώσει τις δημόσιες τοποθετήσεις τους ενάντια στην απόφαση του ΣτΕ, καθώς αυτή έχει ζημιώσει σημαντικά την εταιρεία, που είχε δεκάδες οικοδομές σε διάφορα στάδια σχεδιασμού και υλοποίησης ανά την Αττική. Εκτός όμως από την Ten Brinke, πληροφορίες αναφέρουν ότι υφίσταται κι άλλη μια ομάδα κατασκευαστικών εταιρειών στον τομέα της κατοικίας, που δραστηριοποιούνται τόσο στα νότια, όσο και στα βόρεια προάστια, που εμφανίζεται ιδιαίτερα κινητική στο ζήτημα της προσφυγής. 

Σύμφωνα με το νομικό τους επιχείρημα, η απόφαση του ΣτΕ δημιουργεί διάκριση μεταξύ πολιτών που βρίσκονται στο ίδιο νομικό καθεστώς και ζητούν να τους επιτραπεί να κατασκευάσουν τα ακίνητα που επιθυμούν, με βάση την άδεια που έχουν εκδώσει, ανεξάρτητα από το αν έχει γίνει έναρξη εργασιών, ή όχι μέχρι την 11η Δεκεμβρίου του 2024, όπως όρισε η απόφαση του ΣτΕ. Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι θιγόμενες άδειες είναι περίπου 2.500. 

Όπως λοιπόν γίνεται αντιληπτό, η ρύθμιση που κατέθεσε μετά από πολύμηνη καθυστέρηση το Υπουργείου Περιβάλλοντος κι Ενέργειας (ΥΠΕΝ), δεν ικανοποιεί καμία πλευρά, καθώς αντιδράσεις καταγράφονται και από δημοτικές αρχές, οι οποίες είχαν υποστηρίξει ή είχαν καταθέσει και οι ίδιες δικαστικές προσφυγές εναντίον συγκεκριμένων αδειών. Υπενθυμίζεται ότι με βάση την ρύθμιση που κατατέθηκε, οι περιπτώσεις αυτές, που υπολογίζεται ότι αφορούν σε περίπου 150 άδειες, θα μπορέσουν να προχωρήσουν στην ολοκλήρωση, μέσω της θέσπισης των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Τα σχέδια αυτά θα εκπονείται όπου υπάρχουν περιπτώσεις εφαρμογής διατάξεων του ΝΟΚ και θα εξειδικεύουν τα μέτρα που θα προβλεφθούν σε μια περιοχή (δηλαδή, κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, παρεμβάσεις ανάπλασης κ.ά.) με στόχο την αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος εκεί που βρίσκονται οι άδειες. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα καταβάλλεται εν είδει οικονομικού αντιτίμου από τους κατόχους αδειών για τα τετραγωνικά που προσαυξάνονται σε μια οικοδομική άδεια λόγω των κινήτρων του οικοδομικού κανονισμού και θα αφορά και τους κατόχους αδειών που έχουν εκκρεμοδικίες (προσφυγές στα δικαστήρια για ακύρωση άδειας). Με Προεδρικό Διάταγμα θα δίνεται η δυνατότητα να εξειδικευτούν τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, να καθοριστεί η διαδικασία έγκρισης του ΕΣΠΙΑΠ, καθώς και το ύψος και η διαδικασία του τέλους.

Ποια μπορεί να είναι τα περιβαλλοντικά ισοδύναμα που προτείνει ένα ΕΣΠΙΑΠ;
-Δημιουργία χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων,

-Αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση,

-Αστικές υποδομές ή αναβαθμίσεις (πεζοδρομήσεις, φωτισμός, υλικό αστικής επίπλωσης κ.ά.),

-Η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων ή και επικίνδυνων (ετοιμόρροπων) κτισμάτων,

-Η χρηματοδότηση απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο Δήμο, καθώς και η αποκατάσταση δημόσιων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων,
Περιβαλλοντικές δράσεις, όπως ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και έργα διευθέτησης.

Πάντως, η ρύθμιση αυτή ουσιαστικά ακυρώνει τις εν εξελίξει δικαστικές προσφυγές, καθιστώντας περιττή την όποια απόφαση, δίνοντας το δικαίωμα ολοκλήρωσης της κατασκευής, ανεξάρτητα από το εκάστοτε δικαστήριο. Προφανώς, αυτή η εξέλιξη έχει προκαλέσει εύλογες αντιδράσεις τόσο μεταξύ των πολιτών και των οργανώσεων, που έχουν προσφύγει ενάντια σε συγκεκριμένες κατασκευές, όσο και μεταξύ των δημοτικών αρχών, που είτε στήριξαν τέτοιες κινήσεις, είτε προσέφυγαν και οι ίδιες. Ενδέχεται μάλιστα, να εγερθεί και νέο ζήτημα αντισυνταγματικότητας.

Εκτός από τις περιπτώσεις των αδειών που αποτελούν αντικείμενο προσφυγής, το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο, για τον καθορισμό του οποίου επίσης θα απαιτηθεί Προεδρικό Διάταγμα, "προστατεύει" και την επένδυση στο Ελληνικό, για την οποία έχει προηγηθεί πολεοδομική μελέτη και έχει εκδοθεί ΕΣΧΑΔΑ, επομένως έχει γίνει επιστημονική τεκμηρίωση των όρων δόμησης. Απλώς, θα απαιτηθεί η πρόσθετη δαπάνη για την πραγματοποίηση έργων αναβάθμισης και προστασίας του περιβάλλοντος στον οικείο Δήμο Αργυρούπολης-Ελληνικού, μέσω του Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου. Το ίδιο ισχύει και σε όσες ακόμα περιπτώσεις, υφίσταται αίτημα, ή έχει εξασφαλιστεί συμμετοχή σε κάποιο χρηματοδοτικό πρόγραμμα (π.χ. ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης), ή και ακινήτων που έχουν εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο (ΕΣΧΑΣΕ ή ΕΣΧΑΔΑ), πέραν δηλαδή του Ελληνικού. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ακόμα κι αν δεν έχει γίνει έναρξη εργασιών, εξασφαλίζεται το "μπόνους" δόμησης.

Αντίστοιχα, στις άδειες, όπου δεν είχε γίνει έναρξη εργασιών μέχρι την 11η Δεκεμβρίου, ναι μεν δεν χάνεται το δικαίωμα δόμησης, πλην όμως αυτή θα πρέπει να γίνει χωρίς τα "μπόνους" δόμησης. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται λοιπόν αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας, αλλά προσφέρεται απαλλαγή από φόρους, παράβολα, εισφορές, ή κρατήσεις. Πρόκειται για μια απόπειρα να "χρυσωθεί το χάπι", σε κατασκευαστές που θα χάσουν πολλά περισσότερα από την μείωση της δομήσιμης επιφάνειας. Οι αναθεωρήσεις αυτές προβλέπεται ότι θα διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.

Στην ομιλία του στη Βουλή, ο Υπ. Περιβάλλοντος κι Ενέργειας, κ. Σταύρος Παπασταύρου, σημείωσε ότι στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης αυτής, εκπονούνται ήδη 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία, μαζί με την ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου και την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, θα οδηγήσουν στο να αποκτήσει η χώρα μας ένα σαφές και συνεκτικό κανονιστικό πλαίσιο. Εστιάζοντας στα κύρια σημεία της συγκεκριμένης νομοθετικής ρύθμισης, ο κ. Παπασταύρου τόνισε ότι με αυτή θωρακίζονται οι οικοδομικές άδειες με αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αναθεωρούνται υποχρεωτικά, χωρίς κόστος και κατά προτεραιότητα, οι οικοδομικές άδειες των οποίων οι εργασίες δεν είχαν εκκινήσει έως τότε, ενώ εισάγεται και το μέτρο του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, με στόχο να αποτραπεί η δημιουργία ημιτελών κτισμάτων στον αστικό και περιαστικό ιστό, με δυσμενείς επιπτώσεις στο περιβάλλον και στη δημόσια υγεία και ασφάλεια. Παράλληλα, εξασφαλίζεται επίσης η προστασία των οικοδομικών αδειών οι οποίες συνδέονται με χρηματοδοτικά προγράμματα.

Τι ισχύει για τις νέες άδειες;

Από εδώ και στο εξής, δεν προβλέπονται πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ οριζόντια, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι αυτά θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και τεκμηριωμένα στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.

Τι σημαίνει ότι τα κίνητρα θα μπορούν να εντάσσονται στον ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό;

Αυτή την περίοδο υλοποιείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το εμβληματικό Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων "Κωνσταντίνος Δοξιάδης", με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ – ΕΠΣ) για το 80% της Επικράτειας. Μέσω των ΤΠΣ – ΕΠΣ οι μελετητές μπορούν να καθορίσουν, κατόπιν επιστημονικής τεκμηρίωσης, ειδικές ζώνες κινήτρων, όπου θα προβλέπονται τα κίνητρα του ΝΟΚ -τα οποία μέχρι σήμερα δίνονταν οριζόντια-, λαμβάνοντας υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής, καθώς και την οικιστική πυκνότητά της.