Φορέας Ακινήτων: Προσδοκίες και αγκάθια

Του Νίκου Κωτσικόπουλου

Με προσδοκίες και αγκάθια από την προηγούμενη καθυστέρηση του προγράμματος η κυβέρνηση ετοιμάζεται να προκηρύξει εντός του Φεβρουαρίου την τελική φάση του διαγωνισμού για την επιλογή ιδιώτη επενδυτή που θα αναλάβει τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.

Ο Φορέας Ακινήτων έχει καθυστερήσει σημαντικά και μέχρι πέρυσι διαπιστώθηκε απροθυμία από πλευράς των ιδιωτών επενδυτών να προχωρήσουν σε μία μεγάλη επένδυση, που αρχικά είχε υπολογιστεί ότι μπορεί να φθάνει στα 2 δισ. ευρώ, εξυπηρετώντας 2.000-2.500 δικαιούχους.

Ο Φορέας είναι το σχέδιο με το οποίο ευάλωτοι δανειολήπτες, που θα κάνουν τη σχετική αίτηση, θα μπορούν να διαμένουν με ένα προσιτό ενοίκιο στο ακίνητο για 12 χρόνια, εφόσον δεν καθυστερούν τα ενοίκια. Θα έχουν τη δυνατότητα με τη διαδικασία αυτή να το εξοφλήσουν εντός 12ετίας ή και νωρίτερα, εφόσον βελτιωθεί η οικονομική τους κατάσταση στο διάστημα αυτό, με ένα συνολικό τίμημα που θα φθάνει το 70% της αξίας του ακινήτου.

Η κυβέρνηση προωθεί τη λύση, ώστε να ξεκινήσει η λειτουργία του Φορέα από τον Απρίλιο. Άλλωστε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας, Κωστής Χατζηδάκης, στην πρόσφατη παρουσίαση των νέων ρυθμίσεων για το ιδιωτικό χρέος, απάντησε για τη λειτουργία του, ότι είναι θέμα λίγου χρόνου.

Πάντως ο κ. Χατζηδάκης, παρουσιάζοντας τις νέες βελτιωμένες ρυθμίσεις με διπλασιασμό των εισοδηματικών και οικονομικών κριτηρίων, φρόντισε να παρατείνει το πρόγραμμα για τους ευάλωτους οφειλέτες κατά 4 μήνες και ουσιαστικά μέχρι τον Ιούνιο. Έτσι ώστε οι ευάλωτοι να μπορούν να υποβάλουν αίτηση ένταξης στο ενδιάμεσο πρόγραμμα προστασίας για την πρώτη κατοικία, μέχρι να λειτουργήσει ο Φορέας. Ουσιαστικά, ο Φορέας θα λειτουργήσει ως δίχτυ ασφαλείας. Αλλά πρέπει να λειτουργήσει. 

Δίχτυ προστασίας, ρίσκο και αγκάθια

Δεν είναι ενθαρρυντικό ότι στο παλαιό πρόγραμμα προστασίας είχαν γίνει περί τις 300 αιτήσεις μόνον για παράταση στις χαμηλές δόσεις, αλλά ήδη πλέον με τα νέα κριτήρια μπορούν να υπαχθούν σε ρύθμιση περισσότεροι ευάλωτοι οφειλέτες που τα εισοδηματικά ή περιουσιακά στοιχεία τους υπερέβαιναν τα προηγούμενα όρια. 

Η λειτουργία Φορέα που θα δίνει τη δυνατότητα σε ευάλωτους δανειολήπτες να αποκτούν ξανά την κατοικία τους, έχει περάσει από διάφορες φάσεις και μεγάλες καθυστερήσεις. Στην προηγούμενη φάση των μη δεσμευτικών προσφορών, ενδιαφέρον είχαν εκδηλώσει τα funds Fortress, Bain, CRC και Kaican Hellas σε κοινοπραξία με την Beaumont.

Όλη η διαδικασία φαινόταν να μην προχωράει. Ποιο ήταν το πρόβλημα; Η εκτίμηση ότι το ιδιωτικό fund ή η κοινοπραξία που θα κέρδιζε τον διαγωνισμό ήταν γνωστό ότι θα έπρεπε να διαθέσει ένα ποσό έως και 2 δισ. ευρώ για την επένδυση. 

Θα έπρεπε δηλαδή να αναλάβει το ρίσκο να αποκτήσει τα ακίνητα, για να τα διαθέσει με τη μέθοδο του leasing σε ευάλωτους δανειολήπτες, οι οποίοι θα τα επαναγόραζαν σε διάστημα 12 ετών καταβάλλοντας ενοίκια. Ο επενδυτής θα έπρεπε να αγοράσει τις απαιτήσεις και τα ακίνητα των εγγυήσεων στο 70% της αξίας τους. Στο 70% της αξίας προβλεπόταν ότι θα επαναγόραζε το ακίνητό του και ο δανειολήπτης.

Ωστόσο οι εταιρείες που αγοράζουν τα κόκκινα δάνεια καταβάλλουν στην πραγματικότητα έως και το μισό από αυτή την αξία, υποστηρίζουν οι γνώστες της αγοράς των κόκκινων δανείων. Συχνά ακόμα μικρότερο ποσό, έως το 25% της μικτής λογιστικής αξίας των δανείων. 

Παράλληλα, για να εξυγιανθούν οι τράπεζες από τα κόκκινα δάνεια, υιοθετήθηκε και το εργαλείο των Εγγυήσεων του Δημοσίου, "Ηρακλής", βασισμένο στην αντίστοιχη ιδέα με την οποία εξυγιάνθηκαν οι ιταλικές τράπεζες. Και ο Ηρακλής λειτούργησε πράγματι και οι τράπεζες έχουν μειώσει κοντά στα ευρωπαϊκά επίπεδα τα κόκκινα δάνειά τους. 

Οι βελτιώσεις και το "κυπριακό μοντέλο"

Σε σχέση με την προηγούμενη φορά υπάρχουν σημαντικές βελτιώσεις για τη λειτουργία του Φορέα:

- Οι τράπεζες θα συμμετέχουν με ένα ποσό 100 εκατ. ευρώ.

- Τα κριτήρια ένταξης έχουν διευρυνθεί σημαντικά, με διπλασιασμό των οικονομικών και εισοδηματικών κριτηρίων.

- Το Δημόσιο θα επιδοτεί τα προσιτά ενοίκια με μηνιαία επιδότηση από 70 έως 210 ευρώ.

- Τα επιτόκια της ΕΚΤ έχουν ήδη μειωθεί σημαντικά και οι δόσεις είναι μικρότερες γενικά.

Το ερώτημα αν είναι αρκετό θα απαντηθεί με τη συμμετοχή στον διαγωνισμό, γιατί οι servicers, δηλαδή οι εταιρείες που ανήκουν σε funds και διαχειρίζονται τα δάνεια, αποφεύγουν να σχολιάσουν για την ώρα.

Το είχαν κάνει παλαιότερα, όταν ο επικεφαλής της Do Value και του συλλογικού τους οργάνου, Θεόδωρος Καλαντώνης, πρότεινε να αντλήσει η πολιτεία στοιχεία από το "κυπριακό μοντέλο". 

Εκείνο που το κυπριακό μοντέλο έχει ως βασικό συστατικό είναι η συμμετοχή του Δημοσίου με ποσοστό 98% στον Φορέα. Ο Φορέας της Κύπρου αποκτά το ενεχυριασμένο ακίνητο του δανειολήπτη σε τιμή 65% της αγοραίας αξίας. 

Επίσης το Δημόσιο στην Κύπρο προβλέπεται να καταβάλει ως χορηγία τα ενοίκια στον Φορέα των Ακινήτων, τα οποία συνυπολογίζει στο αντίτιμο για την επαναπόκτηση της κατοικίας… 

Με άλλα λόγια τα fund που έχουν τα ακίνητα μπορούν να πωλούν με 100% κέρδος τις απαιτήσεις με εγγυήσεις ακινήτων. 

Η απάντηση στους servicers από την κυβέρνηση ήταν εύλογη. Δεν γινόταν να χρεωθεί το Δημόσιο με αυτά τα ποσά. Ωστόσο οι βελτιώσεις που έχουν γίνει συνολικά μπορεί να ξεμπλοκάρουν τη λειτουργία του Φορέα, για τον οποίο υπάρχουν μεγάλες προσδοκίες. 

Η ένταξη στον Φορέα θα πραγματοποιείται με αίτηση σε ηλεκτρονική πλατφόρμα με την κατάθεση των απαραίτητων δικαιολογητικών. Οι οφειλέτες θα πρέπει να συναινέσουν στη διενέργεια αυτοψίας από πλευράς του επενδυτή, προκειμένου να μπορέσει να προσδιορίσει την ακριβή αποτίμηση του ακινήτου.