Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σχεδόν μια δεκαετία θα απαιτηθεί για την υλοποίηση δύο από τις πιο σημαντικές αναπλάσεις στην Αττική, που μάλιστα είχαν αποτελέσει μέρος των διακηρύξεων της προηγούμενης κυβέρνησης, την περίοδο 2020-2021. Ο λόγος για το Κυβερνητικό Πάρκο "Ανδρέας Λεντάκης" στις εγκαταστάσεις της πρώην ΠΥΡΚΑΛ στη Δάφνη, αλλά και για το φιλόδοξο και ιδιαίτερα σημαντικό σχέδιο της μετεγκατάστασης των φυλακών Κορυδαλλού, στο Θριάσιο Πεδίο, στο πρώην Στρατόπεδο "Αμερικανικής Ευκολίας". Πρόκειται για παρεμβάσεις που προωθούνται με την μέθοδο των ΣΔΙΤ και αναμένεται να στοιχίσουν πάνω από 1 δις ευρώ. Ακριβώς λόγω του μεγέθους τους, μπορούν να έχουν και σημαντική επίδραση στην αγορά ακινήτων τόσο του κέντρου της Αθήνας, όσο και των περιοχών, όπου θα γίνουν οι αναπλάσεις. Μεσιτικές πηγές εκτιμούν ότι αυτό θα εξαρτηθεί και από την πορεία της οικονομίας μέχρι να υλοποιηθούν τα έργα αυτά, ωστόσο μόλις ξεκινήσει η κατασκευή τους, θα υπάρξουν οι πρώτες ενδείξεις για τις πιθανές υπεραξίες που θα δημιουργηθούν, ενισχύοντας και τις τιμές πώλησης.
Σήμερα πάντως κι ενώ έχουν μεσολαβήσει τρία χρόνια από τις πρώτες ανακοινώσεις, αμφότερα τα έργα βρίσκονται σε αρκετά πρώιμο στάδιο και δεν αναμένεται η επιλογή αναδόχων νωρίτερα από το 2025 κι αυτό μάλιστα αποτελεί το αισιόδοξο σενάριο. Σύμφωνα με πηγές της αγοράς και με βάση τον χρόνο που έχει αποδειχθεί ότι απαιτείται για την ωρίμανση έργων ΣΔΙΤ μικρότερης κλίμακας, το πιθανότερο είναι ότι οι σχετικές συμβάσεις δεν θα υπογραφούν νωρίτερα από το τέλος του 2026, ή ακόμα κι εντός του 2027. Αυτό μάλιστα αν δεν υπάρξουν τυχόν ανατροπές στην πορεία, με την περίπτωση του Κυβερνητικού Πάρκου να αποδεικνύεται ήδη μια δύσκολη "εξίσωση" στην επίλυσή της, καθώς υπάρχουν αρκετές αντιδράσεις, τόσο από δημότες της περιοχής, όσο και από τον δήμο της Αθήνας, λόγω της εκκένωσης 127 κυβερνητικών κτιρίων στο κέντρο της πόλης. Ήδη, δυο τοπικοί φορείς, ο Φιλοζωικός Σύλλογος Εθελοντών Δήμου Δάφνης-Υμηττού (ΦΕΔΥ-ΑΡΓΟΣ) και ο "Ευπαλίνος ΑΜΚΕ", όπως επίσης και 50 κάτοικοι της περιοχής, έχουν προσφύγει στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση της απόφασης του υπουργείου Περιβάλλοντος με την οποία δόθηκε περιβαλλοντική έγκριση στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, για τη δημιουργία κυβερνητικού πάρκου στις παλιές εγκαταστάσεις της ΠΥΡΚΑΛ.
Αντιδράσεις και μάλιστα έντονες, σημειώνονται και από τους εργαζόμενους στην ΕΑΣ, που ακόμα στεγάζονται στον χώρο, καθώς τα γραφεία της ΕΑΣ και ένας αποθηκευτικός χώρος 6.000 τ.μ., θα πρέπει να μετακινηθούν σε άλλο σημείο, το οποίο ακόμα δεν έχει οριστικοποιηθεί. Πάντως, πριν από μερικές εβδομάδες προκηρύχθηκε τελικά από το ΤΑΙΠΕΔ και την ειδική μονάδα ωρίμανσης μεγάλων έργων, ο διαγωνισμός ΣΔΙΤ, εκτιμώμενης αξίας 421 εκατ. ευρώ (πλέον ΦΠΑ). Με βάση την περιβαλλοντική μελέτη που έχει εγκριθεί, στην παλιά ΠΥΡΚΑΛ, προβλέπεται μέγιστη συνολική δόμηση 148.704 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.) και μέγιστη συνολική κάλυψη 45.257 τ.μ. Από το υφιστάμενο κτιριακό δυναμικό διατηρούνται 47.704 τ.μ., τα οποία καλύπτουν επιφάνεια περίπου 27,7 στρεμμάτων, ενώ τα υπόλοιπα τετραγωνικά αφορούν νέα δόμηση με συνολική κάλυψη 17,6 στρεμμάτων. Με βάση τον σχεδιασμό, σημαντικό ρόλο στην μείωση της κάλυψης (ώστε να προκύψουν και οι απαιτούμενοι χώροι πρασίνου), διαδραματίζει η αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων, που θα μπορούν να φτάνουν τα 28 μέτρα (από περίπου 10 μέτρα που είναι σήμερα). Το στοιχείο αυτό είναι πιθανό να αποτελέσει σοβαρό και ενδεχομένως ανυπέρβλητο εμπόδιο, με δεδομένη και την προσφυγή που εκκρεμεί στο ΣτΕ. Ερωτηματικό είναι επίσης η κυκλοφοριακή επιβάρυνση της περιοχής από την μετακίνηση 14.500 δημοσίων υπαλλήλων σε καθημερινή βάση, όπως επίσης και η στάθμευση. Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για μια ιδιαίτερα περίπλοκη ανάπλαση, που δεν αποκλείεται να μην κατορθώσει να προχωρήσει.
Αντιθέτως, περισσότερες πιθανότητες υλοποίησης, λόγω και της θετικής στάσης φορέων και πολιτών, αποτελεί το ζήτημα της μετεγκατάστασης των φυλακών Κορυδαλλού, που ξεκίνησαν να κατασκευάζονται στις αρχές της δεκαετίας του 1960 και εγκαινιάστηκαν το 1967. Σήμερα, μετά και τις επεκτάσεις που μεσολάβησαν, έχουν φτάσει να καλύπτουν μια έκταση 260 στρεμμάτων σε μια πυκνοκατοικημένη περιοχή, κάτι που δεν ίσχυε βέβαια πριν από 60 χρόνια.
Ο διαγωνισμός "τρέχει" από το περασμένο φθινόπωρο και για το έργο ΣΔΙΤ έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον η Άβαξ, η Άκτωρ Παραχωρήσεις, η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ και η Metlen. Αυτήν την περίοδο, ο διαγωνισμός εισέρχεται στο στάδιο του ανταγωνιστικού διαλόγου, ώστε να καθοριστούν οι επιμέρους τεχνικές προδιαγραφές και να υποβληθούν οι δεσμευτικές οικονομικές προσφορές. Πρόκειται για μια από τις μεγαλύτερες συμβάσεις ΣΔΙΤ και η μεγαλύτερη που αφορά κτιριακό έργο, καθώς είναι εκτιμώμενης αξίας 617 εκατ. ευρώ, εφόσον αξιοποιηθεί από τον ανάδοχο η δυνατότητα της χρηματοδοτική συμβολή του Ελληνικού Δημοσίου κατά 50 εκατ. ευρώ, ή, εναλλακτικά, 700 εκατ. ευρώ, χωρίς συμβολή του Δημοσίου.
Για την στέγαση των κρατούμενων και την κάλυψη όλων των επιμέρους αναγκών, πρόκειται να κατασκευαστούν νέα κτίρια, συνολικής επιφάνειας 87.700 τ.μ., εκ των οποίων 57.700 τ.μ. θα αφορούν την επιφάνεια ανωδομής και τα υπόλοιπα 30.000 τ.μ. τα υπόγεια. Η κάλυψη του οικοπέδου θα αγγίξει τα 32 στρεμμάτων.
Στον χώρο αυτό προβλέπεται να φιλοξενούνται 14 πτέρυγες, χωρητικότητας 200 ατόμων έκαστη, ήτοι 2.800 κρατούμενοι, το κτίριο μεταγωγών, σχολικό συγκρότημα, βιβλιοθήκη, γενική και ψυχιατρική κλινική και χώροι λατρείας. Με βάση τον σχετικό σχεδιασμό, ο ιδιώτης ανάδοχος θα κληθεί να μελετήσει, να χρηματοδοτήσει, να κατασκευάσει και να προμηθευτεί τον απαιτούμενο εξοπλισμό, ενώ παράλληλα, μετά την κατασκευή των νέων υποδομών, θα αναλάβει την συντήρηση και την τεχνική διαχείρισή τους για περίοδο 30 ετών (4 χρόνια κατασκευαστική περίοδος + 26 χρόνια εκμετάλλευσης).
Ενδιαφέρον παρουσιάζει όμως και ο τρόπος αξιοποίησης της έκτασης που θα απελευθερωθεί στον Κορυδαλλό, με το ΤΑΙΠΕΔ να "τρέχει" ήδη Μελέτη Σκοπιμότητας για το πώς θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν τα υφιστάμενα κτίρια. Μεταξύ άλλων, εξετάζονται επιλογές, όπως η δημιουργία φοιτητικής στέγης, ή κοινωνικών κατοικιών, παράλληλα με κοινόχρηστους χώρους πρασίνου.
Χρόνιες παθογένειες, όπως η αδυναμία του δημοσίου και των ιδρυμάτων να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους, δημιουργούν ένα δεδομένο έλλειμμα προσφοράς.
Πώς εξελίχθηκαν η προσφορά και η ζήτηση μέσα σε 10 χρόνια.
Δεν προχωράει το ζήτημα της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, σε 36 ζώνες 12 Δήμων της χώρας, παρά το γεγονός ότι οι ενστάσεις τους είχαν γίνει αποδεκτές από το ΥΠΟΙΚ.
Χιλιάδες νέα επιπλωμένα διαμερίσματα "ρίχνουν" στην αγορά ακινήτων ξένοι κι εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές.
Έντονες αντιδράσεις προκάλεσε η πρόσφατη κυβερνητική "διαρροή" για την επιβολή ενός νέου φόρου αδράνειας στην αγορά κατοικίας.
Οι ιδιοκτήτες το θεωρούν ως "κλειδί" για την επιστροφή κλειστών διαμερισμάτων στην αγορά ενοικίασης.
Η προσθήκη ενός ενδιάμεσου συντελεστή ανάμεσα στο πρώτο και δεύτερο κλιμάκιο είναι το βασικό σενάριο αλλαγών στη φορολογία εισοδήματος από ακίνητα, το οποίο επεξεργάζεται το υπουργείο Εθνικής...
147.529 ιδιοκτησίες και 155.289 δικαιώματα εντάσσονται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο
Τη δυνατότητα στέγασης νοικοκυριών σε ακίνητα που κληρονομεί το κράτος ή ανήκουν σε ιδρύματα και παραμένουν αναξιοποίητα επιδιώκει το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας.
Πωλήσεις από τα νησιά έως την "Αθηναϊκή Ριβιέρα".
