Πρωταθλήτρια στις αποδόσεις ακινήτων η Ελλάδα

Της Ελένης Μπότα

Σημαντικότερα υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης, παρουσιάζει η Αθήνα.

Η υπεραπόδοση των ελληνικών ακινήτων κυμαίνεται από 132μβ μέχρι 227μβ έναντι των Ευρωπαϊκών, ενώ έναντι των πιο ώριμων Ευρωπαϊκών αγορών (Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη), η υπεραπόδοση κυμαίνεται από 224μβ μέχρι 246μβ.

Σύμφωνα με μελέτης της Εθνικής Ασφαλιστικής, για τον κλάδο των ακινήτων και τις ΑΕΕΑΠ, τα κτίρια γραφείων στην Αθήνα παρουσιάζουν συστηματικά σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις (yields) σε σχέση με αντίστοιχα ακίνητα στην Ευρώπη. Επιπρόσθετα, παρατηρείται μία σταθερότητα στην απόδοση στην Αθήνα (εύρος: 6,54% - 6,58%) έναντι άλλων Ευρωπαϊκών αγορών.

Στους εμπορικούς χώρους παρατηρείται ένα στενό εύρος στη διακύμανση της απόδοσης (5,35% -5,55%) των καταστημάτων που σε κάθε περίπτωση παρουσιάζει premium έναντι των αγορών Ευρώπη (εκτός ΜΒ) με εύρος 4,03% - 4,59%.

Στις αποδόσεις των logistics το εύρος στη διακύμανση της απόδοσης είναι της τάξης του 7,00% - 7,50%, με τα ακίνητα στην Αθήνα να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις έναντι των αγορών της της Ευρώπης όπου το εύρος διαμορφώνεται σε 4,19% -5,04%.

Κατά το 1ο εξάμηνο του 2023 εισέρρευσαν από το εξωτερικό στη Ελληνική αγορά ακινήτων 1,1 δισ. (+39,5%), ενώ κατά το 2ο τρίμηνο ο ρυθμός αύξησης σημείωσε επιτάχυνση (+46,2%), με τις επενδύσεις να ανέρχονται σε 605,8 εκ.

Οι λόγοι για τη διατήρηση και το 2023 του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό είναι: α/ το έλλειμμα αποθέματος επαγγελματικών ακίνητων συμβατών με κριτήρια ESG και η ζήτηση αυτών από εταιρικούς μισθωτές, β/ η απήχηση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, γ/ η ζήτηση για άδειες παραμονής μέσω του προγράμματος "χρυσή βίζα", αλλά και δ/ το γεγονός ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι αισθητά φθηνότερα σε σχέση με τα αντίστοιχα του εξωτερικού.

Αμυντική επένδυση

Σύμφωνα με την έρευνα τα αμυντικά χαρακτηριστικά των ακινήτων σε συνδυασμό με την αποστροφή των επενδυτών προς το ρίσκο λόγω της τρέχουσας αβεβαιότητας αλλά και η ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας, ενισχύουν την ελκυστικότητά του κλάδου όχι μόνο ως μέσο δημιουργίας αξίας αλλά και ως επενδυτικό καταφύγιο.

Όσον αφορά τους βραχυπρόθεσμους παραμέτρους που πιθανόν να επηρεάσουν αρνητικά τον κλάδο: η αύξηση στο ενεργειακό καθώς και το κατασκευαστικό κόστος, η γεωπολιτική αβεβαιότητα η οποία εκτιμάται ότι θα μπορούσε να καθυστερήσει ή και να οδηγήσει σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα, ο κύκλος πιο σφιχτής νομισματικής πολιτικής με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες.

Τάσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Ασφαλιστικής, στον τομέα των γραφειακών χώρων παρουσιάζεται πολύ υψηλή ζήτηση για ποιοτικά γραφεία (βιοκλιματικά, περιβαλλοντικά φιλικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG). Η εφαρμογή των θεμελιωδών αρχών ESG, η λήψη πιστοποιήσεων και η ζήτηση για γραφειακούς χώρους υψηλής ποιότητας, αποτελούν παράγοντες που λειτουργούν αυξητικά των μισθωτικών αξιών. Επίσης, διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, ενώ χαμηλότερη καταγράφεται η ζήτηση για παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία.

Στον τομέα των καταστημάτων, ο κλάδος του retail έχει επηρεασθεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει με τη σειρά τους την καταναλωτική δαπάνη. Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές. Επίσης, αναμένεται ζήτηση για χώρους με συγκεκριμένες προδιαγραφές και γνώμονα την υγειονομική ασφάλεια των επισκεπτών - καταναλωτών (ευνοημένος είναι ο υποκλάδος των ανοιχτών εμπορικών πάρκων, συνδυάζοντας την ψυχαγωγία με την κατανάλωση).

Στα logistics καταγράφεται ισχυρή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e-commerce και τη ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας. Ωστόσο, παρατηρείται ελλειψη προσφοράς ακινήτων σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ζήτησης (προδιαγραφές ύψους, περιβαλλοντικά φιλικά, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων).

Τέλος, ζήτηση καταγράφεται για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού (city logistics και last mile).