Ενίσχυση της ζήτησης στην αγορά κατοικίας

Ενίσχυση της ζήτησης στην αγορά κατοικίας αναμένεται να παρατηρηθεί κατά το επόμενο διάστημα, γεγονός που αποδίδεται κυρίως στην έλευση νέων μεταναστών, καθώς και στην αύξηση του αριθμού των ελληνικών νοικοκυριών.

Το συμπέρασμα αυτό εξάγεται από το βιβλίο "Αγορά Κατοικίας: Τάσεις και Επενδυτικές Ευκαιρίες" που επιμελήθηκαν οι κκ. Νικόλαος Καραμούζης και Γκίκας Χαρδούβελης και κυκλοφόρησε πρόσφατα από τις Εκδόσεις Σάκκουλα.

Στο βιβλίο συμμετέχουν με άρθρα τους παράγοντες της αγοράς ακινήτων και του τραπεζικού χώρου από την Ελλάδα και το εξωτερικό. Παράλληλα, στο βιβλίο υπογραμμίζεται πως στην ελληνική κτηματαγορά δεν παρατηρείται φαινόμενο υπερτίμησης "φούσκα" όσον αφορά τις αξίες των κατοικιών, κάτι που δεν αποκλείεται σε διεθνές επίπεδο.

Στο βιβλίο τονίζεται η σημασία της οικοδομής στην εθνική οικονομία καθώς αποτελεί το 5% του ΑΕΠ και το 1/4 των συνολικών ετήσιων ιδιωτικών επενδύσεων. Επιπλέον τα ακίνητα αποτελούν το 81% των περιουσιακών στοιχείων των ελληνικών νοικοκυριών έναντι 16% των καταθέσεων και 3% των μετοχών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η τράπεζα Eurobank EFG διοργάνωσε σήμερα ημερίδα για την παρουσίαση του βιβλίου στο νέο κτίριο Διοίκησης του ομίλου Eurobank EFG, στο Μέγαρο Ιδρύματος Μποδοσάκη.

Όπως σημειώνεται σε σχετική ανακοίνωση της τράπεζας, ορισμένα από τα κεφάλαια του βιβλίου βασίζονται σε παρουσιάσεις που έγιναν σε διεθνές συνέδριο που οργάνωσε η Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων της Eurobank EFG τον Ιανουάριο του 2006 στην Αθήνα με τίτλο "Διεθνείς τιμές ακινήτων και επενδυτικές ευκαιρίες". Τα κεφάλαια αυτά αφορούν την αλληλεπίδραση της αγοράς ακινήτων και μακροοικονομίας, το ενδεχόμενο υπερτίμησης στις αγορές ακινήτων Ελλάδας, Ισπανίας και ΗΠΑ, τις νέες μορφές επένδυσης σε ακίνητα και ανάλυση της ελληνικής αγοράς επαγγελματικών ακινήτων. Ο τόμος ολοκληρώνεται με την προσθήκη επιπλέον έρευνας για τις προσδοκίες και τη συμπεριφορά των ελληνικών νοικοκυριών ως προς την αγορά κατοικίας και τη στεγαστική πίστη με τη βοήθεια πανελλαδικής έρευνας επισκόπησης της Eurobank EFG.

O αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Eurobank EFG, κ. Νικόλαος Καραμούζης, που κήρυξε την έναρξη της εκδήλωσης, ευχαρίστησε του παρευρισκομένους και αναφέρθηκε στις επιστημονικές δραστηριότητες της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων, καθώς και στη διοργάνωση επιτυχημένων εκδηλώσεων, μία από τις οποίες είχε ως θέμα την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και το εξωτερικό και αποτέλεσε το έναυσμα για τη συγγραφή του βιβλίου. Παρατήρησε ότι οι προβλέψεις για τη μελλοντική πορεία των τιμών των ακινήτων είναι δύσκολες, αναφέροντας ως παράδειγμα τις διαρκώς δυσμενείς προβλέψεις του εβδομαδιαίου περιοδικού Economist, που δεν επαληθεύονται.

Σύντομο χαιρετισμό στην εκδήλωση απηύθυνε ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος των Εκδοσεων Σάκκουλας Α.Ε. κ. Παναγιώτης Η. Σάκκουλας. Ο κ. Σάκκουλας ανέφερε στο χαιρετισμό του ότι τα βιβλίο θα βοηθήσει όσους εκ των επενδυτών στην αγορά ακινήτων θέλουν να αποφασίσουν πότε, πώς και που να επενδύσουν.

Στη συνέχεια, ο συντονιστής της εκδήλωσης κ. Νικόλαος Φελέκης, εκδότης και διευθυντής της εφημερίδας “O Κόσμος του Επενδυτή”, παρουσίασε τους ομιλητές και περίγραψε το περιεχόμενο της εκδήλωσης.

Πρώτος μίλησε ο κ. Πλούταρχος Σακελλάρης, καθηγητής Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών και επικεφαλής του Συμβουλίου Οικονομικών Εμπειρογνωμόνων του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Ο κ. Σακελλάρης αναφέρθηκε στην ομιλία του στη σημασία της αγοράς ακινήτων για την για την ελληνική οικονομία, καθώς η επενδύσεις σε κατοικίες ισοδυναμούν με το 5% του ΑΕΠ και αποτελούν το ¼ των συνολικών επενδύσεων. Όπως επισήμανε, τα μεγέθη είναι ακόμα υψηλότερα μετά την αναθεώρηση του ΑΕΠ.

Ο κ. Σακελλάρης υπογράμμισε επίσης στην ομιλία του ότι η άμεση σχέση του Έλληνα με την αγορά κατοικίας αποδεικνύεται από το ιδιαίτερα υψηλό ιδιοκατοίκησης περίπου 80%. Επιλέον, αναφέρθηκε στις πρωτοβουλίες του Δημοσίου για τον εξορθολογισμό της αγοράς ακινήτων. Στις πρωτοβουλίες αυτές συγκαταλέγονται η αντικατάσταση του Φόρου Μεταβίβασης με το Φόρο Αυτόματου Υπερτιμήματος,, η επιβολή Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στις κατασκευές, οι Συμπράξεις Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα,, τα έργα στέγασης υπηρεσιών του Δημοσίου, η προώθηση εθνικού χωροταξικού σχεδίου και οι συμφωνίες πώλησης και ταυτόχρονης μίσθωσης (sale και leaseback) ακινήτων του Δημοσίου. Επιπλέον, αναφέρθηκε στο ενδεχόμενο οι προσδοκίες των επενδυτών στην αγορά κατοικίας να μην είναι ορθολογικές προκαλώντας ενδεχομένως υπερτίμηση. Ο κ. Σακελλάρης περιέγραψε με σχετική λεπτομέρεια τα 11 κεφάλαια στις τέσσερις ενότητες του βιβλίου: Α) Αγορά Ακινήτων και Μακροοικονομία, Β) Η Αγορά Ακινήτων στην Ελλάδα, Γ) Είναι υπερτιμημένες οι Αγορές Ακινήτων; Δ) Χρηματοοικονομικές Επενδύσεις στην Αγορά Ακινήτων. Ο κ. Σακελλάρης, όπως και οι επόμενοι ομιλητές αναφέρθηκαν στο γεγονός ότι το βιβλίο είναι μοναδικό για το είδος του στη χώρα μας, αφού είναι συγχρόνως και επιστημονικό και πρακτικό και απευθύνεται τόσο στους επαγγελματίες όσο και σε φοιτητές και καθηγητές και θα αποτελεί βασική πηγή για οτιδήποτε γραφτεί στο μέλλον στην Ελλάδα για το ζήτημα της αγοράς ακινήτων.

Στη συνέχεια, το λόγο πήρε ο κ. Γεώργιος Προβόπουλος, καθηγητής στο Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, αντιπρόεδρος και εντεταλμένος σύμβουλος της Τράπεζας Πειραιώς. Ο κ. Προβόπουλος μίλησε για τη σημασία της αγοράς κατοικίας αναφέροντας το παράδειγμα των ΗΠΑ όπου η οικονομία αποθερμάνθηκε κατά 0.6% του πρώτο τρίμηνο του 2007 λόγω της υποχώρησης της αγοράς ακινήτων. Ο κ. Προβόπουλος μίλησε και για την εμπειρία της Ιαπωνίας όπου εξαιτίας της σημαντικής υποχώρησης της αγοράς κατοικίας, η ιαπωνική οικονομία δοκίμασε της σημαντικότερη ύφεση στη νεώτερη ιστορία της χώρας. Κατά τον κ. Προβόπουλο η ελληνική αγορά κατοικίας δεν έχει μελετηθεί επαρκώς και ο παρών τόμος καλύπτει το μεγάλο αυτό κενό στην πληροφόρηση. Επίσης, επανέλαβε παλαιότερη πρότασή του για επένδυση των αποθεματικών των ταμείων σε Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), μορφή επένδυσης που αναλύεται εκτενώς στο βιβλίο. Τέλος, ο κ. Προβόπουλος τόνισε την ανάγκη περαιτέρω μελέτης του ρυθμού της στεγαστικής πιστωτικής επέκτασης και την ανάλυση της σχέσης ζήτησης για κατοικίες και επιτοκίων.

Ακολούθησε ο κ. Γεώργιος Περιστέρης, διευθύνων σύμβουλος ΤΕΡΝΑ Α.Ε. Ο κ. Περιστέρης τόνισε τη χρησιμότητα του βιβλίου για όσους επιθυμούν εμπεριστατωμένη γνώση στην αγορά ακινήτων. Παράλληλα, μίλησε για την ανάγκη κατάλληλου φορολογικού και χωροταξικού σχεδιασμού για τα ακίνητα, ενώ υπογράμμισε την ανάγκη ανάλυσης της ποιότητας των προσφερόμενων ακινήτων. Ο κ. Περιστέρης αναφέρθηκε και στη ποιότητα του βιβλίου, η οποία είναι ασυνήθιστη για τα ελληνικά δεδομένα, με τα επιμελημένα διαγράμματα και τις πλήρεις βιβλιογραφικές αναφορές, τα οποία το καθιστούν προσιτό τόσο στο ευρύτερο κοινό όσο και στους επιστήμονες του χώρου.

Τα συμπεράσματα της ημερίδας συνόψισε ο κ. Γκίκας Χαρδούβελης, καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Πειραιώς και Οικονομικός Σύμβουλος Ομίλου Eurobank EFG. Ο κ. Χαρδούβελης ευχαρίστησε τους συντελεστές της εκδοτικής αυτής προσπάθειας και της εκδήλωσης παρουσίασης του βιβλίου. Ανέφερε τόσο τους Έλληνες συγγραφείς (Δίκα Αγαπητίδου, Μανώλη Δαβραδάκη, Δημήτρη Μαλλιαρόπουλο, Αριστοτέλη Καρυτινό, Κώστα Τσατσαρώνη) όσο και τους ξένους (Juan Ayuso, Fernando Restoy, Matteo Iacoviello, Jonathan McCarthy, Richard Peach, Michael Walton, Haibin Zhu). Παρατήρησε ότι το σημερινό ξεφούσκωμα των τιμών των κατοικιών στην Ισπανία και, δευτερευόντως, στις ΗΠΑ, αποδεικνύει τη σωστή πρόβλεψη που έγινε 1,5 χρόνο νωρίτερα από τους επιμελητές της έκδοσης για να συμπεριληφθούν αυτές οι συγκεκριμένες χώρες στην ανάλυση της ημερίδας και του βιβλίου. Ο κ. Χαρδούβελης ανέφερε ότι στην Ελλάδα δεν υπάρχει πρόβλημα υπερτίμησης, όπως περιγράφεται και στο βιβλίο, ενώ η σημασία της αγοράς κατοικίας αποδεικνύεται από το γεγονός ότι ο μέσος ρυθμός αύξησης των επενδύσεων στην Ελλάδα, Ισπανία και τις ΗΠΑ την τελευταία δεκαετία είναι υψηλότερος του ρυθμού αύξησης του ΑΕΠ, σε σταθερές τιμές. Ο κ. Χαρδούβελης ανέφερε ότι την τελευταία εξαετία υπάρχει σημαντική υπερβάλλουσα προσφορά κατοικιών στην Ισπανία (λόγω ξένων τουριστών που αγοράζουν θερινές κατοικίες) και τις Η.Π.Α. όπου η μέση προσφορά νέων κατοικιών υπερβαίνει τη μέση μεταβολή του πληθυσμού κατά 245,9 χιλιάδες και 682,3 χιλιάδες, αντίστοιχα. Για την Ελλάδα, ο κ. Χαρδούβελης τόνισε ότι σύμφωνα με τις έρευνες οικονομικού κλίματος της EUROSTAT, οι κατασκευαστές κατοικιών που θα χρεώσουν υψηλότερη τιμή τους επόμενους τρεις μήνες είναι περισσότεροι από εκείνους που θα χρεώσουν χαμηλότερη τιμή. Το αντίθετο συμπέρασμα ισχύει για τους κατασκευαστές στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων.

Φ. Γαβ.