Eurobank: "Οι τιμές των ακινήτων δεν είναι κερδοσκοπική φούσκα"

Του Γ. Δημητρομανωλάκη

"Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα δεν είναι κερδοσκοπική φούσκα. Η  πορεία των τιμών των ακινήτων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και από την πορεία των ενοικίων, τα οποία αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού τα τελευταία 4 χρόνια. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, μια αύξηση του ρυθμού μεταβολής των ενοικίων κατά μια ποσοστιαία μονάδα πάνω από τον πληθωρισμό εξουδετερώνει πλήρως την αρνητική επίδραση μιας αντίστοιχης αύξησης των επιτοκίων στις τιμές των ακινήτων."

Η επισήμανση αυτή γίνεται από τη Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων της Eurobank EFG σε μελέτη που εκδόθηκε σήμερα. Η μελέτη έγινε από το  Σύμβουλο Οικονομικών Μελετών της Eurobank, Καθηγητή Δημήτρη Μαλλιαρόπουλο.

Η κεντρική ιδέα του υποδείγματος αποτίμησης είναι ότι ένα ακίνητο είναι σαν ένα ομόλογο το οποίο υπόσχεται ένα εισόδημα στο μέλλον. Το εισόδημα αυτό είναι τα ενοίκια. Όπως λοιπόν η τιμή ενός ομολόγου αντανακλά την προεξοφλημένη αξία των μελλοντικών πληρωμών του, έτσι και η τιμή  ενός  ακινήτου  πρέπει  να  αντανακλά  την  προεξοφλημένη αξία των μελλοντικών ενοικίων. Καθώς τα μελλοντικά επιτόκια χρησιμεύουν ως συντελεστές προεξόφλησης των μελλοντικών πληρωμών, οι  τιμές  των ακινήτων αυξάνονται όταν η αγορά προεξοφλεί μια αύξηση των ενοικίων ή μια μείωση των επιτοκίων (ή και τα δυο).

Σύμφωνα με την ανάλυση, η πορεία των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα κατά την τελευταία 10ετία ήταν μια πορεία σύγκλισης προς υψηλότερα επίπεδα δίκαιης αποτίμησης της αγοράς, καθώς η μείωση των επιτοκίων οδήγησε σε σημαντική αύξηση της παρούσας αξίας των μελλοντικών ενοικίων. Η αύξηση των τιμών αντανακλά το γεγονός ότι η αγορά ήταν υποτιμημένη για μεγάλο διάστημα και δεν είναι αποτέλεσμα μιας κερδοσκοπικής φούσκας.

Οι τιμές των ακινήτων φαίνεται ότι είναι πολύ κοντά στα επίπεδα ισορροπίας μετά το 2002. Η υπερτίμηση στα ακίνητα το 2005 δεν ξεπερνά το 5% και φαίνεται να οφείλεται στην αυξημένη ζήτηση για ακίνητα λόγω της επιβολής ΦΠΑ σε νέες οικοδομές και της προσαρμογής των αντικειμενικών αξιών από την 1.1.2006.

Ποιες θα είναι οι συνέπειες μιας αύξησης των επιτοκίων στην αγορά ακινήτων; Σύμφωνα με την άποψη της Eurobank, ο κίνδυνος μιας απότομης και σημαντικής διόρθωσης της αγοράς ακινήτων είναι περιορισμένος για μια σειρά από λόγους. Πρώτον, διότι, oι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα δεν αντανακλούν μια κερδοσκοπική φούσκα. Δεύτερον, οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται από τα μακροπρόθεσμα και όχι από τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Ιστορικά, τα μακροπρόθεσμα επιτόκια δεν αντιδρούν σημαντικά σε μια άνοδο των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων. Τρίτον, η πρόθεση πώλησης ακινήτων εκ μέρους των νοικοκυριών ως επενδυτική κίνηση είναι ιδιαίτερα χαμηλή, καθώς η κατοικία είναι για τα περισσότερα νοικοκυριά το κύριο περιουσιακό τους στοιχείο.

Η χαμηλή ελαστικότητα της προσφοράς ως προς την τιμή διαφοροποιεί σημαντικά την αγορά ακινήτων από κερδοσκοπικές αγορές όπως τα χρηματιστήρια. Τέλος, η πορεία των τιμών των ακινήτων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και από την πορεία των ενοικίων, τα οποία αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού τα τελευταία 4 χρόνια.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Eurobank, μια αύξηση του ρυθμού μεταβολής των ενοικίων κατά μια ποσοστιαία μονάδα πάνω από τον πληθωρισμό εξουδετερώνει πλήρως την αρνητική επίδραση μιας αντίστοιχης αύξησης των επιτοκίων στις τιμές των ακινήτων.