Ποιος θα αφοπλίσει τη βόμβα των ακινήτων;

Του Κώστα Στούπα

1) Ποιος θα αφοπλίσει την βόμβα των ακινήτων;

Η Ελλάδα έχει το προνόμιο να έχει το ακριβότερο κόστος στέγασης στην Ευρώπη. Το πολιτικό σύστημα, αν δεν προσέξει και δεν απασφαλίσει νωρίς την ωρολογιακή αυτή βόμβα, μπορεί να βρεθεί προ εκπλήξεων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ε.Ε., το υψηλότερο ποσοστό επιβάρυνσης του διαθέσιμου εισοδήματος για στεγαστικές ανάγκες σε πόλεις παρατηρείται  στην Ελλάδα με 32,4%, τη Δανία 21,9% και τις Κάτω Χώρες 15,3%, ενώ στις αγροτικές περιοχές προηγείται πάλι η Ελλάδα με 22% του μέσου μισθού.

Βλέπε: Is housing affordable?

Τα ακίνητα είναι παντού ακριβά, αλλά στην Ελλάδα είναι ακριβότερα σε σύγκριση με τους μισθούς που μπορεί να πληρώνει η ελληνική οικονομία.

Έχουμε αναφέρει παλαιότερα πως η αλόγιστη νομισματική πολιτική των κεντρικών τραπεζών μετά το 2000 -και ειδικά μετά το διεθνές κραχ του 2008- έχει συνεισφέρει στον πληθωρισμό επί των τιμών των μετοχών και των ακινήτων.

Στην Ελλάδα επιπλέον, λόγω υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος έχουμε και την αύξηση της χρήσης ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα. Νέες τάσεις όπως οι ψηφιακοί νομάδες επιτείνουν το πρόβλημα καθώς αφαιρούν από τη διαθέσιμη προσφορά. Επιπλέον η "χρυσή βίζα" τα τελευταία χρόνια μπορεί να προσέφερε ρευστό στα ταμεία, αλλά αφαίρεσε επίσης ακίνητα από την αγορά.

Βέβαια από την άλλη πλευρά 500.000 υψηλής ειδίκευσης Έλληνες την περασμένη δεκαετία έχουν φύγει στο εξωτερικό.  Αυτοί αφαιρούν από την πίεση της ζήτησης. Καθώς η Ελλάδα είναι μια χώρα με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης πολλοί από αυτούς που έχουν φύγει διαθέτουν κάποιο ακίνητο που έχουν κληρονομήσει και πολλά αυτά παραμένουν ανοίκιαστα. Τα βάρη και το ρίσκο των ιδιοκτητών ακινήτων είναι μεγάλα όσον αφορά τις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Ο νόμος πιστεύει πως προστατεύει τον αδύναμο όταν προσφέρει περισσότερα πλεονεκτήματα στον ενοικιαστή έναντι του ιδιοκτήτη, αλλά στην πράξη επιτυγχάνει το αντίθετο. Οι ιδιοκτήτες αποσύρουν τα ακίνητα από την αγορά όταν οι φθορές και οι φόροι καλύπτουν ένα  σημαντικό ποσοστό των ενοικίων.

Η κυβέρνηση ακολουθεί μια διττή τακτική: Από τη μια πλευρά προσπαθεί σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, με προγράμματα όπως το "Σπίτι μου", να στηρίξει νέους επιδοτώντας τη λήψη στεγαστικών δανείων.

Από την άλλη επεξεργάζεται ένα σχέδιο συνεισφοράς ακινήτων του Δημοσίου σε εργολάβους προκειμένου να χτιστούν νέες κατοικίες, ένα ποσοστό το οποίων θα πάει σε προνομιακές τιμές σε δικαιούχους με βάση κάποια κριτήρια.

Το δεύτερο σκέλος είναι ουσιαστικότερο γιατί αντιμετωπίζει το πρόβλημα από τη σωστή του διάσταση, αυτή της αύξησης της προσφοράς.

Το μέτρο όμως μοιάζει να είναι δειλό. Αν επρόκειτο να επιφέρει κάποια αλλαγή στο ισοζύγιο προσφοράς ζήτησης, οι τιμές θα είχαν αρχίσει να δέχονται ήδη κάποιες πιέσεις. Αυτό δεν συμβαίνει.

Τούτο σημαίνει πως χρειάζονται δραστικότερα μέτρα από την πλευρά της προσφοράς. Τέτοια θα μπορούσε να είναι η αύξηση των συντελεστών δόμησης, η ένταξη νέων περιοχών στα σχέδια πόλης, η μείωση των φόρων στον κύκλο της οικοδομής, η ρύθμιση ιδιοκτησιακών διαφορών κλπ.

Πολλά ακίνητα έχουν καταλήξει να ανήκουν σε πλήθος κληρονόμων ιδιοκτητών μερικοί από τους οποίους αδιαφορούν ή απουσιάζουν από την Ελλάδα. Οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αποφασίσουν για την πώληση ή αξιοποίησή τους.  Ο νόμος πρέπει να τους δώσει την ευκαιρία να μπορούν να προχωρήσουν.

Βέβαια τα πράγματα θα ήταν πολύ χειρότερα αν είχαμε κάποια περισσότερο αριστερόστροφη κυβέρνηση που θα εστίαζε αποκλειστικά στην ανακούφιση της πλευράς της ζήτησης, με επιδοτήσεις ενοικίων, απαγορεύσεις εξώσεων, επιδοτήσεις στεγαστικών δανείων...

Στην περίπτωση αυτή οι αποσύρσεις κατοικιών από την αγορά θα ήταν ακόμη μαζικότερες.

Το πείραμα αυτό δοκιμάστηκε στην Αργεντινή πριν μερικά χρόνια.

Ένας νόμος που εγκρίθηκε το 2020 επέβαλε ελάχιστη διάρκεια τριών ετών στις μισθώσεις και όρισε αναπροσαρμογή των ποσών, κάθε έξι μήνες, με βάση έναν επίσημο δείκτη τιμών ενοικίων που δεν αντικατοπτρίζει τον πραγματικό πληθωρισμό.

Το αποτέλεσμα ήταν μια πολύ απότομη μείωση της προσφοράς κατοικιών. Στην πόλη του Μπουένος Άιρες και τα προάστιά της, ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων για ενοικίαση μειώθηκε κατά 75% μεταξύ 2022 και 2023. Σε ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας, υπήρξαν στιγμές που δεν υπήρχαν  καθόλου προσφορές....

Η λύση του προβλήματος βρίσκεται στην πλευρά της ενίσχυσης της προσφοράς...

2) Μετά το χάος τι;

Κύριε Στούπα, με αφορμή την πολύ εμπεριστατωμένη ανάλυσή σας στο από 15-11-2024 άρθρο σας "Ένα βήμα εγγύτερα στο χάος" θα ήθελα να προσθέσω και τις ακόλουθες σκέψεις.

Αναμφίβολα το "Δει δη χρημάτων" είναι το κύριο πρόβλημα της εποχής που διανύουμε, που επιτείνεται με τους δύο "περίεργους" πολέμους, οι οποίοι έχουν καταφέρει να γίνουν μέρος της καθημερινής μας κανονικότητας και να επηρεάζουν τις γεωπολιτικές εξελίξεις και την παγκόσμια οικονομία.

Σίγουρα σε αυτή τη νέα κανονικότητα κάποιοι λίγοι ισχυροί παίκτες της παγκόσμιας οικονομίας ενισχύουν την επιρροή τους, την ίδια στιγμή που όλος ο κόσμος συμπιέζεται ασφυκτικά ευρισκόμενος ανάμεσα στις "συμπληγάδες πέτρες" των δύο πολέμων!

Ερωτάται, λοιπόν, οι Η.Π.Α. και η Ρωσία επιθυμούν τον άμεσο τερματισμό των δύο πολέμων;

Στην Ευρώπη εδώ και ένα χρόνο η ισχυρότερη χώρα η Γερμανία ανακοίνωσε την είσοδό της στη διεθνή ύφεση και ήδη είναι ορατά και τα ανησυχητικά σημάδια της μερικής αποβιομηχάνισης με το κλείσιμο παραδοσιακά ισχυρών βιομηχανιών και από κοντά ακολουθεί η Γαλλία.

Με βάση τη θεωρία της πεταλούδας, όταν οι δύο ισχυρότερες οικονομίες της Ευρώπης κουνάνε τα φτερά τους μήπως πλησιάζει ο τυφώνας για τις ασθενέστερες οικονομίες της ευρωπαϊκής οικογένειας;

Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο έχει προειδοποιήσει, πριν από λίγους μήνες, την Ουάσιγκτον ότι θα πρέπει να λάβει μέτρα για τη συγκράτηση του χρέους. Βέβαια, οι Η.Π.Α. ως παγκόσμια δύναμη μπορεί να "εξάγει" το πρόβλημά της...

Σε συνδυασμό και με τις εκτιμήσεις των ειδικών παρακολουθώντας συγκεκριμένους οικονομικούς δείκτες, ότι είναι ορατός ο κίνδυνος να "σκάσει" η χρηματιστηριακή φούσκα στα χέρια του Τράμπ, η παγκόσμια αβεβαιότητα επιτείνεται!

Άραγε, ο Έλον Μάσκ με την επικείμενη ανάληψη του νέου υπουργείου για την αποτελεσματικότητα της κυβέρνησης θα προλάβει τα χειρότερα;

Την ίδια στιγμή η χώρα μας ζει μια μοναδική πολιτική εμπειρία από τα μεταπολεμικά χρόνια μέχρι σήμερα, ήτοι να έχει μία ισχυρή κυβέρνηση, η οποία στηρίζεται σε μία άνετη κοινοβουλευτική πλειοψηφία και απέναντί της να έχει μία ανύπαρκτη κοινοβουλευτικά αξιωματική αντιπολίτευση.

Θα ήταν χρήσιμη η επιστημονική ανάλυση των συνταγματολόγων για τις συνέπειες της αναποτελεσματικής κυβερνητικής πολιτικής λόγω της αδύναμης κοινοβουλευτικά αξιωματικής αντιπολίτευσης.

Τέλος, για να δούμε και με μια πιο αισιόδοξη διάθεση τη διεθνή αβεβαιότητα, η χώρα μας δείχνει να είναι ευλογημένη, όταν σήμερα τα κεντρικά πολιτικά θέματα είναι η παρατεταμένη κρίση του ευρισκόμενου σε αποσύνθεση ΣΥΡΙΖΑ και οι πολιτικές αποφάσεις του Αντώνη Σαμαρά...

Εν κατακλείδι, ο κόσμος είναι ένα βήμα εγγύτερα στο χάος.

Άραγε, μετά το χάος τι;

Με εκτίμηση,

Ευάγγελος Κ. Αλεξόπουλος

Δικηγόρος-Πτυχ.Πολιτ.Επιστ.&Δημ.Διοικ. του ΕΚΠΑ

3) ΔΕΗ-ΟΤΕ

Κε Στούπα καλημέρα.

Μένω στο Ντράφι, όπου σε κάθε πυρκαγιά, ένα σημαντικό πρόβλημα που προκύπτει είναι η διακοπή ηλεκτροδότησης και τηλεφωνίας από την καύση των στύλων ΔΕΗ & ΟΤΕ.

Η ΔΕΗ χρησιμοποιεί κατά βάση τσιμεντένιες κολώνες και όπου δεν έχει, όπως βλέπω ότι κάνει αυτές τις μέρες στην περιοχή μου, αντικαθιστά τις ξύλινες με τσιμεντένιες.

Ο ΟΤΕ χρησιμοποιεί μόνο ξύλινους στύλους, οι οποίοι βέβαια εύκολα γίνονται παρανάλωμα φωτιάς. Το αστείο της υπόθεσης είναι ότι δίπλα σε κάθε κολώνα της ΔΕΗ, και όταν λέμε δίπλα μιλάμε για απόσταση μικρότερη του μέτρου, υπάρχει ένας ξύλινος στύλος του ΟΤΕ.

Και ερωτώ, δεν μπορούν οι 2 εταιρείες να συνεργαστούν και να χρησιμοποιήσουν κοινές κολώνες επιτυγχάνοντας κάποιες οικονομίες κλίμακος; Δεν θα είναι κέρδος αυτό και για τους 2, ειδικά για τον ΟΤΕ που δεν θα έχει συνεχείς φθορές του υλικού του;  

Οι κ.κ. Στάσσης και Νεμπής, επιτυχημένοι managers,  δεν θα μπορούσαν να συνεργαστούν σε αυτό το σημείο;

Διότι για να μιλήσουμε για υπογειοποίηση, μάλλον στην άλλη ζωή.

Σας ευχαριστώ,

ΓΚ

kostas.stoupas@capital.gr