H κυοφορούμενη κρίση των ακινήτων...

Του Κώστα Στούπα 

1) H κυοφορούμενη κρίση των ακινήτων...

Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας κατά τους πρώτους μήνες του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να καταγράφει υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών, 14,5% κατά το πρώτο τρίμηνο σε πανελλαδικό επίπεδο, έναντι 11,7% συνολικά το 2022.

Μάλιστα, σύμφωνα με τη σχετική ανάλυση, "η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών....

Παράλληλα με την αύξηση της ζήτησης για ακίνητα σημειώνεται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων για τέσσερα διαδοχικά τρίμηνα, έπειτα από δύο έτη συνεχούς αύξησης...

Τούτο σε γενικές γραμμές σημαίνει πως οι Έλληνες αγοράζουν με μετρητά και ένας μέρος της ζήτησης αφορά ξένους...

Η άνοδος των τιμών, όμως, έχει εκτοξεύσει στη στρατόσφαιρα τα ενοίκια. Νέα ζευγάρια με εισόδημα 1.500 με 2.000 ευρώ καλούνται να καταβάλουν ενοίκια 700 και 1.000 ευρώ τον μήνα για διαμερίσματα 20ετίας και πάνω.

Η μόδα του Airbnb την περασμένη δεκαετία έδωσε ανάσα στην ελληνική οικονομία, καθώς εν μέσω της κρίσης χιλιάδες ακίνητα ανακαινίστηκαν και προσέφεραν εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους και τους τεχνίτες...

Τώρα απειλούν όμως την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση την οικονομία με ασφυξία. Η κυβέρνηση ήδη επεξεργάζεται να λάβει μέτρα...

Σημαντική ώθηση έδωσαν επίσης οι "χρυσές βίζες".

Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας συνεχίζουν να καταδεικνύουν μεγάλο ενδιαφέρον για την  αγορά ακινήτων από ξένους στην Ελλάδα...

Κατά του πρώτους τρεις μήνες του 2023 π.χ. εισέρρευσαν στη χώρα σχεδόν 500 εκατ. ευρώ, ποσό που είναι αυξημένο κατά 33% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο.

Με βάση τα δεδομένα της RE/MAX Ελλάς προκύπτει πως στις πέντε πιο δημοφιλείς εθνικότητες ξένων αγοραστών στην Ελλάδα κατατάσσεται το Ισραήλ που κατέχει την 1η θέση και ακολουθούν η Κίνα και η Γερμανία στην 2η και 3η θέση αντίστοιχα. Η πεντάδα ολοκληρώνεται με τη Βουλγαρία και την Τουρκία...

Η "χρυσή βίζα" που ανοίγει τον δρόμο για την απόκτηση πρόσβασης και ελεύθερης μετακίνησης  στην Ε.Ε. μοιάζει με βασικό κίνητρο...

Για τους Γερμανούς και τους άλλους κατοίκους της Ε.Ε. τα κριτήρια επιλογής έχουν να κάνουν με την αναζήτηση τόπου συνταξιοδότησης...

Επιπλέον, υπήκοοι ολοκληρωτικών καθεστώτων όπως η Τουρκία και η Κίνα επιλέγουν μέσω της αγοράς ενός ακινήτου να έχουν μια δίοδο διαφυγής στην περίπτωση που καταστούν στόχοι διώξεων... 

Οι ψηφιακοί νομάδες προς το παρόν φαίνεται να επιλέγουν να ενοικιάσουν, συμβάλλοντας στην ήδη αυξημένη ζήτηση.

Με βάση τα ίδια στοιχεία:

- Οι 4 στους 10 αγοραστές βρίσκονται στο ηλικιακό γκρουπ από 40 έως 50 ετών.

- Τα 3 από τα 10 ακίνητα που επιλέχθηκαν για αγορά, ήταν αξίας έως 100.000 ευρώ.

- Δημοφιλέστερη επιλογή σε ποσοστό 46% ήταν τα διαμερίσματα.

Το 2022 οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ, μια αύξηση της τάξεως του 68%, που ταυτόχρονα αποτέλεσε και ιστορικό υψηλό.

Βλέπε: Real Estate: Την Ελλάδα επιλέγουν οι ξένοι επενδυτές

Το πρόβλημα των εξωπραγματικών, σε σχέση με τα εισοδήματα που είναι σε θέση να προσφέρει η ελληνική οικονομία, τιμών των ακινήτων και των ενοικίων λαμβάνει εκρηκτικές διαστάσεις...

Το δεύτερο μεγαλύτερο είναι η έλλειψη εργατικών χεριών που συνολικά υπολογίζεται σε 300 με 350 χιλ. άτομα.

Τα δυο προβλήματα μοιάζουν με συγκοινωνούντα δοχεία. Τα υψηλά ενοίκια και οι χαμηλοί μισθοί διώχνουν τους νέους από την Ελλάδα αυξάνοντας την έλλειψη εργατικού δυναμικού.

Η προσέλευση 300-350 χιλ. μεταναστών, πέρα από τις πολιτικές και κοινωνικές αντιδράσεις, θα αυξήσει τη ζήτηση για ακίνητα...

H "φούσκα" στις ΗΠΑ

Στις ΗΠΑ η "φούσκα" των ακινήτων χωρίς να έχει κάνει ακόμη "κρότο και λάμψη", έχει σκάσει...

Οι τιμές των ακινήτων έχουν αρχίσει να πέφτουν όπως επίσης και οι τιμές των μετοχών αφού ο S&P 500 σημείωσε το υψηλότερο στις 30 Δεκεμβρίου του 2021...

Ένα ιδιαίτερα αξιοπερίεργο χαρακτηριστικό που συμβαίνει στις ΗΠΑ είναι πως ενώ οι τιμές των νέων ακινήτων πέφτουν, οι τιμές των παλαιών διατηρούνται ψηλά, με αποτέλεσμα να παλαιά ακίνητα να τείνουν να καταστούν ακριβότερα από τα νέα...

Με βάση τα στοιχεία ένα μεσαίο νέο σπίτι πωλείται κατά μέσο όρο έναντι 416.000 δολαρίων  ενώ το μεσαίο υπάρχον σπίτι πωλείται έναντι 396.000 δολ.

Πώς συμβαίνει αυτό;

Καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών  έχουν ανέβει πάνω από το 8%, η ζήτηση για νέα σπίτια έχει μειωθεί με αποτέλεσμα οι κατασκευαστές να κατεβάζουν τις τιμές...

Τα παλαιότερα σπίτια όμως κατά 90% έχουν αγοραστεί με δάνεια τα επιτόκια των οποίων για κάποια χρόνια είναι κλειδωμένα κάτω του 5%.

Οι ιδιοκτήτες αυτών των σπιτιών καθώς επωφελούνται της ανόδου των επιτοκίων δεν τα πωλούν για να αλλάξουν σπίτι.

Αυτός που καλείται να πληρώσει το κόστος είναι οι τράπεζες που αναγκάζονται να δανείζονται με υψηλότερα επιτόκια για να χρηματοδοτούν δάνεια με χαμηλότερα επιτόκια.

Την τελευταία φορά που τα παλαιότερα  σπίτια ήταν πιο ακριβά από τα νέα ήταν το 2005, πριν το σκάσιμο της "φούσκας" των ακινήτων που οδήγησε στο κραχ του 2008.

2) Αύξηση κόστους αγοράς κατοικίας

Γεια σας κ. Στούπα,

Με αφορμή το άρθρο σας "Τα ζωνάρια θα σφίξουν", και την αναφορά στη μεγάλη αύξηση κόστους απόκτησης κατοικίας, ήθελα να προσθέσω κάτι που συνήθως δεν λαμβάνεται υπόψη στη σχετική συζήτηση: το πρόβλημα αφορά Αθήνα-Θεσσαλονίκη και λιγότερο άλλες μεγάλες πόλεις, όμως εξακολουθούν να υπάρχουν καλά ακίνητα σε προσιτές τιμές στην επαρχία (όπως μπορεί να επιβεβαιωθεί από μία αναζήτηση στις σχετικές σελίδες αγγελιών). Προφανώς, δεν είναι λύση για όλους η μετακόμιση στην επαρχία, αλλά μήπως να δοθούν επιπλέον κίνητρα και προς αυτή την κατεύθυνση, ως μέρος λύσης της αύξησης κόστους στέγασης; Θα μπορούσε να συνδυαστεί με μέτρα αναζωογόνησης της επαρχίας και ειδικά ευαίσθητων ακριτικών περιοχών;

Με εκτίμηση,

Γιώργος

kostas.stoupas@capital.gr