Γιατί τα ακίνητα ακριβαίνουν συνέχεια;

Του Άγη Βερούτη

Η άνοδος του κόστους ζωής, η ακρίβεια, έχει διαβρώσει την ποιότητα ζωής των περισσότερων πολιτών. Το μεγαλύτερο όμως κόστος του Έλληνα, η στέγη, έχει διογκωθεί τεχνητά σε δυσθεώρητα ύψη, αναντίστοιχα με τη βελτίωση των εισοδημάτων του τα τελευταία χρόνια. Η διόγκωση αυτή είναι με υπαιτιότητα του κράτους. 

Αυτό, όπως έχω γράψει επανειλημμένα σε προηγούμενα σημειώματα, οφείλεται σε σημαντικό βαθμό στην αποσπασματική διαχείριση του Στεγαστικού.

Ένα συστατικό αυτής της μη-επαρκούς προσέγγισης, είναι το πάγωμα των σχεδίων πόλεων που απομειώνει την προσφορά νέων ακινήτων. Άλλο συστατικό είναι η ανεξέλεγκτη άνοδος των ενοικίων και των τιμών πώλησης των ακινήτων, με τη συνέχιση του προγράμματος golden visa, που ανεβάζει τεχνητά τις τιμές συναλλαγών στα ακίνητα, ενώ στην πραγματικότητα μέρος των συγκεκριμένων συναλλαγών είναι μια ελληνική/ευρωπαϊκή πράσινη κάρτα για την οικογένεια ενός αλλοδαπού επενδυτή, που παρέχει το κράτος αλλά εισπράττει ο πωλητής του ακινήτου.

Στην όξυνση του στεγαστικού συνεισφέρει σημαντικά στην αύξηση της ζήτησης η υπερσυγκέντρωση του πληθυσμού της χώρας, στα ελάχιστα οργανωμένα αστικά κέντρα, προεξαρχόντων της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Ταυτόχρονα ο στοχοποιημένος ως "υπαίτιος" της αύξησης των τιμών των ακινήτων, το AirBnB, υπερφορολογείται αδικαιολόγητα βαριά επί του τζίρου ενώ έχει τόσα λίγα ελληνικά ακίνητα στην πλατφόρμα του (~20.000 στην Αττική) που είναι αστείο καν να τα αναφέρουμε.

Από την άλλη, η απόπειρα της κυβέρνησης να λύσει το Στεγαστικό με δυο προγράμματα επιχορηγούμενης χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων (Σπίτι Μου 1 και Σπίτι Μου 2) πέτυχε ακριβώς το αντίθετο αποτέλεσμα από το επιδιωκόμενο: Με μοχλό την αύξηση της ζήτησης λόγω επιδότησης, και με δεδομένη την έλλειψη προσφοράς στα ακίνητα, τα δυο αυτά προγράμματα οδήγησαν τις τιμές προς τα επάνω, ώστε να πωλείται το δυάρι τριακονταετίας στο Περιστέρι όσο πριν κόστιζε ένα νεόδμητο οροφοδιαμέρισμα στην ίδια περιοχή.

Παρότι έχουμε εξετάσει παλαιότερα όλα τα παραπάνω, αξίζει να τα αναφέρουμε ως βασικούς άξονες των συνθηκών που έχουν οδηγήσει σε αυτή την ανεξέλεγκτη αύξηση τιμών στο Στεγαστικό.

Οι βασικοί όμως παράγοντες δημιουργίας αυτού του προβλήματος παραμένουν α) η απόσυρση εκτός αγοράς σχεδόν ενός εκατομμυρίου ακινήτων, και β) η υστέρηση της οικοδομικής δραστηριότητας στην προηγούμενη δεκαετία της κρίσης. 

Τα παραπάνω προβλήματα δεν λύνονται ούτε με επιδότηση ενός ενοικίου που θα ανεβάσει κι άλλο τα ενοίκια, ούτε με απειλές προς τους ενοικιαστές, ότι θα χάνουν την επιδότηση ενοικίου αν δεν βάζουν το τίμημα του ενοικίου ηλεκτρονικά, ούτε με την απειλή αύξησης του ΕΝΦΙΑ σε ιδιοκτήτες με κενά ακίνητα. Τα τιμωρητικά μέτρα ΔΕΝ πετυχαίνουν ποτέ!

Ένας βασικός λόγος που λείπουν 120.000 ακίνητα μόνο από την αγορά της Αττικής, οφείλεται στη γραφειοκρατία πώλησής των, και τα βάρη που προστίθενται σε αυτά από το κράτος, όποτε πάει να γίνει συναλλαγή.

Δεύτερος σημαντικός παράγοντας της έλλειψης, είναι η συνιδιοκτησία του κράτους (εν αγνοία του) σε εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα! Τα οποία μένουν κλειστά ακριβώς γιατί το κράτος είναι ο ιδιοκτήτης ή ένας εκ των συνιδιοκτητών.

Το κράτος βρίσκει ευκαιρία να συλλέξει όλα όσα χρήματα αξιώνει από τον κάθε ιδιοκτήτη, ακόμα και ρυθμισμένα, την ώρα της πώλησης των ακινήτων, μετατρέποντας τους συμβολαιογράφους σε φοροσυλλέκτες. Όμως αυτό προσθέτει πολλαπλά βήματα και αποτρέπει την πώληση ακινήτων, όπου υπάρχει συνιδιοκτήτης που χρωστά.

Θα πει ίσως κάποιος, ότι ορθώς το κράτος κυνηγά να εισπράξει και την τελευταία ρανίδα χρεών που έχουν προκύψει από την υπερφορολόγηση των πολιτών στα τελευταία 15 χρόνια! 

Επίσης όμως άλλος μπορεί να πει ότι δεν είναι δυνατόν να περιμένουμε ρευστότητα σε μια αγορά ακινήτων, και να της βάζει τεράστια εμπόδια το κράτος, με πρόσθετες γραφειοκρατίες που μπορεί να διαρκούν μήνες ολόκληρους ή και χρόνια. 

Αυτά τα οποία χάνει η κοινωνία από τις μη-συναλλαγές σίγουρα είναι πολλαπλάσια από όσα προσδοκεί να εισπράξει από τους 4 εκατ. Έλληνες μαυρισμένους οφειλέτες.

Η απόλυτη παράνοια δε, προκύπτει όταν σε ένα πολυ-ιδιοκτησιακό ακίνητο, ένας εκ των συνιδιοκτητών έχει αποδημήσει εις κύριον έχοντας χρέη. Ειδικά αν οι κληρονόμοι του έκαναν αποποίηση κληρονομιάς. 

Ενώ ένα τέτοιο ακίνητο μπορεί να έχει 10% (πρώην) συνιδιοκτησία από τον θανόντα, το κράτος σπάνια γνωρίζει ότι είναι πλέον συνιδιοκτήτης του ακινήτου. Χειρότερα όμως δεν υπάρχει πρόβλεψη για να επιτρέψει την πώλησή του στους υπόλοιπους μέχρι να το μάθει, με τους δικούς του αργούς ρυθμούς. Και το χειρότερο όλων είναι ότι ούτε θα ελευθερώσει το ποσοστό που κληρονόμησε έναντι κάποιου ρεαλιστικού τιμήματος, αν δεν αποπληρωθούν τα χρέη του θανόντος!

Μάλιστα δεν γνωρίζω, και ίσως άξιζε να μάθουμε, αν το κράτος δεσμεύει το συνολικό τίμημα πώλησης του ακινήτου έναντι της όποιας οφειλής, ακόμα και αν η αξία του μεριδίου του είναι μικρότερη από τη συνολική οφειλή. Δηλαδή, αν κάποιος πέθανε με χρέη προς κράτος €80.000, και είχε ποσοστό 10% συνιδιοκτησίας σε ένα οικόπεδο που πωλείται προς €50.000, αν πουληθεί κράτος θα ζητήσει τα €5.000 που του αναλογούν, ή δεσμεύσει όλα τα €50.000 των υπολοίπων συνιδιοκτητών για την απαίτηση του ενάντια στον θανόντα;;; 

Ερωτηματικό.

Με αυτά τα δεδομένα, όσα τιμωρητικά μέτρα (στη λάθος κατεύθυνση) και αν πάρει η κυβέρνηση έναντι των ιδιοκτητών ή συν-ιδιοκτητών ακινήτων, για τα κενά ακίνητα, δεν πρόκειται επέλθει λύση!

Είναι ίδιο το κράτος εκείνο που εμποδίζει την αξιοποίηση των κενών ακινήτων. Ακόμα και αν τα ακίνητα αυτά δεν βρίσκονται ούτε στα χέρια του, ούτε στα χέρια των τραπεζών, ούτε των servicers.

Αποτέλεσμα όλων των παραπάνω φυσικά είναι ότι οι τιμές των αντικατοπτρίζουν την σπανιότητα ακινήτων, όπου κανείς εκ των ιδιοκτητών ή συνιδιοκτητών ΔΕΝ έχει μπλεξίματα ή οφειλές προς το κράτος!

Όπως και να το κοιτάξουμε, όταν 4 εκατ. ΑΦΜ είναι μπλοκαρισμένα εδώ και μια δεκαετία, και όλοι αυτοί αδυνατούν να πουλήσουν ή να ενοικιάσουν τα ακίνητά τους, δεν μπορεί να τιμωρούνται οι υπόλοιποι μετατρέποντας την πώληση ακινήτων σε δρόμο μετ εμποδίων!

Το ίδιο το κράτος βγάζει τα ακίνητα εκτός αγοράς!

Ως τώρα, η κυβέρνηση μοιάζει να αδυνατεί να καταλάβει τα παραπάνω, ως τους βασικούς άξονες του Στεγαστικού προβλήματος, που πυροδοτούν τις αυξήσεις στα ακίνητα. Όταν το ίδιο το κράτος μειώνει την προσφορά ακινήτων, εκείνο εντείνει το Στεγαστικό Πρόβλημα. 

Όσο θα περνάει ο χρόνος, χωρίς λειτουργική και ρευστή αγορά ακινήτων, τόσο θα αυξάνουν τα μη εξυπηρετούμενα χρέη των πολιτών προς το κράτος!

Εκείνοι που έχουν ανάγκη να πουλήσουν τα ακίνητά τους όσο-όσο για να ξεχρεώσουν τις οφειλές τους, δεν μπορούν. Και αυτοί που μπορούν να τα πουλήσουν δεν έχουν καμία πίεση! Αποτέλεσμα είναι η αναιμική προσφορά που εκτοξεύει τις τιμές.

Αν η κυβέρνηση ΔΕΝ λύσει αυτό το βασικό εμπόδιο στην αγορά των ακινήτων, το οποίο το ίδιο κράτος προκαλεί, ακόμα και αν λύσει όλα τα υπόλοιπα θέματα που αφορούν την ακρίβεια, πάλι η κοινωνία θα παραμένει εξίσου δυσαρεστημένη. 

Ακόμα και αν μειωθεί είκοσι ευρώ τον μήνα ο λογαριασμός ηλεκτρικού και δέκα ευρώ του τηλεφώνου, ή μειωθεί σαράντα ευρώ το κόστος του μηνιαίου σουπερμάρκετ, τίποτα δεν μπορεί να συγκριθεί με την αύξηση των ενοικίων και των τιμών ακινήτων 40% και 50% που είδαν οι πολίτες να ανεβαίνουν σε πάρα πολλά μέρη, τα τελευταία χρόνια. 

Επίσης η λύση του να μετατραπεί το κράτος σε εργολάβο οικοδομών, για να φτιάχνει φοιτητικές ή εργατικές κατοικίες, είναι ανέκδοτο τριών λέξεων: "κρατικός εργολάβος οικοδομών". Θα γίνει το πλιάτσικο του αιώνα!

Πότε ένα κράτος λειτούργησε σαν επιτυχημένος επιχειρηματίας; Ποτέ!

Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης ισχύει φυσικά και στην ελληνική αγορά των ακινήτων. 

Αν τεχνητά το κράτος αφαιρεί εκτός αγοράς το 30% των ακινήτων της χώρας, φυσικά και τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης θα συνεχίσουν να εκτοξεύονται, και οι πολίτες να πασχίζουν να βρουν ένα φτηνό ακίνητο βρίζοντας και χωρίς πιθανότητα επιτυχίας.

Το χειρότερο όμως, είναι πως η περιθωριοποίηση μέρους της κοινωνίας που προκαλεί το Στεγαστικό Πρόβλημα τρέφει τα άκρα, διότι οι φτωχότεροι θα πεταχτούν εκτός αγοράς.

Οι λύση είναι υπερβολικά απλή. Το ζήτημα είναι, ποιος θα την εφαρμόσει;

agissilaos@gmail.com