Το 5ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων: Η αγορά παλιών σπιτιών περνάει στη φάση των 2 (!) τιμών πώλησης...

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Για να κατανοήσεις καλύτερα τους μηχανισμούς διαμόρφωσης των τιμών, ψάξε την ουσία κάτω από την επιφάνεια...

Πριν λίγες μέρες έδωσα στη δημοσιότητα αρκετά σημαντικά στοιχεία του 5ου Βαρόμετρου της Αγοράς Ακινήτων, αυτού του μηχανισμού μέτρησης του "κλίματος" και της ψυχολογίας στην κοινωνία που ξεκίνησα τον Νοέμβριο του 2023. Την έρευνα αυτή την έχω αναθέσει στην Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, του οποίου διευθυντής είναι ο επ. καθηγητής Γιώργος Σιάκας. 

Τα σημαντικότερα στοιχεία που υπήρχαν στα στοιχεία που δημοσιεύτηκαν ήταν:

1. "Η διαφορά ανάμεσα σε νεόδμητο και παλιό διαμέρισμα να είναι 25 – 30%"

Ρωτήσαμε αυτούς που δηλώνουν αγοραστές για το τι θα επέλεγαν αν είχαν να διαλέξουν ανάμεσα σε δύο διαμερίσματα με τα ίδια χαρακτηριστικά, ένα νεόδμητο και ένα παλιό. Αν η τιμή του παλιού ήταν 20% φθηνότερη από το νεόδμητο, τότε η πλειοψηφία θα επέλεγε το νεόδμητο. Αν η διαφορά στην τιμή τους ήταν 30%, τότε η πλειοψηφία θα επέλεγε το παλιό. 

Οι πρώτες συναλλαγές της χρονιάς στην Αττική σε ποσά άνω των 200.000 ευρώ δείχνουν να επιβεβαιώνουν αυτή την τάση. 

2. "Οι πωλητές είναι πλέον σχεδόν διπλάσιοι από τους πραγματικούς αγοραστές"

Μπορεί ονομαστικά αγοραστές να δηλώνουν 19 στους 100 πολίτες και πωλητές οι 8 στους 100, όμως αν δούμε πόσοι αγοραστές θέλουν να αγοράσουν "τώρα, σε 6 ή 12 μήνες", τότε το 19% γίνεται 4,37% = περίπου το μισό από το 8% των πωλητών.

(Τον Μάρτιο θα σου εξηγήσω και την εντελώς ανισοβαρή κατανομή που υπάρχει σε αυτά τα νούμερα. Πχ στα ακίνητα με τιμή ως 200.000 Ευρώ οι αγοραστές είναι περισσότεροι από τους πωλητές).

3. Το Στεγαστικό πρόβλημα παραμένει πολύ μεγάλο. Λύση η προστασία των ιδιοκτητών

Το 89% των πολιτών θεωρούν ότι το Στεγαστικό πρόβλημα είναι μεγάλο ή πολύ μεγάλο. Το 10% θεωρεί το πρόβλημα μικρό (αλλά υπαρκτό), ενώ 1% μάλλον είναι... εξωγήινοι! 

Την ίδια ώρα οι λύσεις που ζητούν οι ιδιοκτήτες που έχουν κλειστά σπίτια είναι είτε γενναίες επιδοτήσεις, μειώσεις φορολογίας ενοικίων και προστασία των ιδιοκτητών = το μόνο μέτρο που δεν κοστίζει είναι το τρίτο.

4. "Το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου, 2" ανέβασε τις τιμές πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων"

Από το 2022 είχα μιλήσει για το "Σπίτι μου" και τον Νοέμβριο του 2024 μίλησα για τις καταστροφικές συνέπειες που θα έφερνε "το Σπίτι μου, 2". Φαίνεται πως πλέον και η μεγάλη πλειοψηφία τις αντιλήφθηκε ξεκάθαρα, τόσο για τις τιμές πώλησης, όσο και για αυτές της ενοικίασης.

- "Εντάξει, Ηλία. Αυτά περίπου τα διάβασα και τα θυμάμαι. "Φρέσκα κουλούρια" λέει ο κουλουράς. Έχεις κάτι άλλο, ή τζάμπα διαβάζω ως εδώ;" μπορεί να έχεις σκεφθεί.

Έχω, μη μου βιάζεσαι...

Ποιο είναι το προφίλ του αγοραστή ακινήτου το 2026;

Είδαμε ότι μπορεί το 19% του πληθυσμού να δηλώνει "αγοραστής", όμως πλέον περίπου τα 3/4 από αυτούς ανήκουν στην κατηγορία "κοιτάω τη βιτρίνα και φεύγω". Μόλις το 23% θέλει να αγοράσει τώρα, σε 6 ή 12 μήνες. Ποια όμως είναι τα χαρακτηριστικά όσων δηλώνουν αγοραστές στην Ελληνική αγορά ακινήτου το 2026;

Α. Το 61% (!) όσων δηλώνουν αγοραστές είναι γυναίκες 

Τον Ιανουάριο του 2026 το 61% όσων δηλώνουν αγοραστές είναι γυναίκες! Το ποσοστό αυτό είναι αισθητά μεγαλύτερο από αυτό που βρήκαμε με την ομάδα του κ. Σιάκα στα προηγούμενα Βαρόμετρα (52 – 54%).

ΥΓ. Διαχρονικά οι γυναίκες έχουν τον πρώτο ρόλο στο θέμα της ιδιοκτησίας, στην Ελλάδα και διεθνώς.

Β. Το 78% έχουν "καλή" ή "πολύ καλή" οικονομική κατάσταση

Το 56% των ερωτώμενων δηλώνει ότι έχει "καλή" οικονομική κατάσταση και το 22% δηλώνει ότι έχει "πολύ καλή". Αυτά τα ποσοστά είναι περίπου τα ίδια και στις προηγούμενες έρευνες (μόνο οι έχοντες "μέτρια" οικονομική κατάσταση αυξήθηκαν από το 16% του Νοεμβρίου 2024 στο 21% σήμερα).

Περίπου 4 στους 5 αγοραστές δηλώνουν πως είναι άνετοι οικονομικά, κάτι που συμβαδίζει και με τα ποσοστά αυτών που έχουν καλές σπουδές (στοιχείο που σύμφωνα με τους ειδικούς είναι ένδειξη μεγαλύτερου διαθέσιμου εισοδήματος).

Ποια είναι τα χαρακτηριστικά όσων θέλουν να αγοράσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση;

Επειδή τα ποσοστά κλπ από μόνα τους δεν έχουν σημασία, έλα να πάμε τη σκέψη μας στο επόμενο επίπεδο:

•4 στους 5 από τους αγοραστές έχουν οικονομική άνεση

•Ποια είναι τα χαρακτηριστικά όσων θέλουν να αγοράσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση;

•Βασικά, δύο: Διαλέγουν αυτό που πραγματικά τους αρέσει ή ψάχνουν κάτι στην τιμή που θεωρούν σωστή.

•Πολλά ακίνητα που να αρέσουν πραγματικά στους αγοραστές συνήθως δεν βρίσκουμε στην Ελλάδα, για πολλούς και διάφορους λόγους.

•Έτσι πάμε στο δεύτερο χαρακτηριστικό: Οι περισσότεροι αγοραστές αναζητούν την τιμή που θεωρούν σωστή.

Η σχέση όλων αυτών με τα παλιά και νεόδμητα διαμερίσματα

Και εδώ έχουμε κάτι που "κουμπώνει" και με το εύρημα για το πόση πρέπει να είναι η διαφορά τιμής του νεόδμητου με το παλιό ακίνητο, για να επιλέξει κάποιος το παλιό: Η πλειοψηφία μας είπε "30%".

Με δεδομένο ότι σε πολλές περιοχές της Ελλάδας η απόκλιση ενός παλιού σπίτιού (που θα ανακαινιστεί) με ένα νεόδμητο είναι πλέον κάτω από 20%, το μήνυμα του Βαρομέτρου είναι ξεκάθαρο: Με εξαίρεση περιοχές με τεράστια έλλειψη προσφοράς ακινήτων, για τα υπόλοιπα παλιά σπίτια θα χρειαστεί "πιο προσεκτική τιμολόγηση" για να γίνουν πωλήσεις. 

Αλλιώς οι περισσότεροι αγοραστές δεν θα βιαστούν να αγοράσουν...

Ποιο είναι το προφίλ του πωλητή ακινήτου το 2026;

Μόλις πριν 20 μήνες η οικονομική κατάσταση των πωλητών ακινήτου στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη ήταν η εξής:
•Κακή                7%
•Μέτρια          36%
•Καλή              34%
•Πολύ καλή    23%

Τον Ιανουάριο του 2026 η σύνθεση των πωλητών είναι εντελώς διαφορετική...
•Κακή                 3%
•Μέτρια          20%
•Καλή              66%
•Πολύ καλή    11%

Ποια είναι τα χαρακτηριστικά όσων θέλουν να πουλήσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση;
 

Έλα να εμβαθύνουμε στο θέμα και εδώ:

•Το 77% των πωλητών ακινήτων έχουν καλή ή πολύ καλή οικονομική κατάσταση. 
•(Την ίδια ώρα το 58% των πωλητών είναι γυναίκες).
•Ποιο είναι το βασικό χαρακτηριστικό όσων θέλουν να πουλήσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση;
•Δεν βιάζονται! Ψάχνουν την τιμή που έχουν στοχεύσει (η οποία συνήθως είναι αρκετά μεγάλη).
•Έτσι πλέον οι περισσότεροι πωλητές δεν επείγονται να πουλήσουν και αναζητούν μία συνήθως μεγάλη τιμή πώλησης.

Η αγορά περνάει στη φάση των "2 τιμών πώλησης"

Όλα τα παραπάνω με ωθούν σε ένα κεντρικό συμπέρασμα: Η αγορά παλιών ακινήτων στην Ελλάδα περνάει σταδιακά στη φάση των 2 τιμών πώλησης:

•Η πρώτη τιμή θα είναι αυτή που είναι η "επίσημη", που θα ζητάει το μεγαλύτερο τμήμα της αγοράς. Σε αυτή θα γίνονται λιγότερες συναλλαγές, όμως αυτή θα καταγράφεται στα επίσημα στοιχεία, αυτή θα βλέπουμε στις περισσότερες αγγελίες κλπ. Με βάση αυτήν την τιμή θα βγαίνουν οι πάσης φύσεως δείκτες.

•Η δεύτερη τιμή θα είναι η τιμή της "άμεσης πώλησης" (ή ρευστοποίησης). Αυτή θα είναι η τιμή που θα προσφέρουν οι περισσότεροι αγοραστές και θα αρνούνται οι περισσότεροι πωλητές, με εξαίρεση αυτούς που πραγματικά θα βιάζονται να πουλήσουν. 

Ως και το 2024 ήμασταν στη φάση όπου συνήθως η τιμή ρευστοποίησης ήταν ίδια με την επίσημη τιμή πώλησης, ή είχε μικρή απόκλιση.

Πέρσι περάσαμε στη φάση όπου οι περισσότεροι αγοραστές δεν βιάζονται να αγοράσουν και οι περισσότεροι πωλητές δεν βιάζονται να πουλήσουν. 

Πλέον πάμε και στο επόμενο βήμα, των παράλληλων κόσμων και τιμών, όπου πχ ο μεσίτης θα σου δίνει την τιμή που όντως θα μπορείς να πουλήσεις γρήγορα και αυτή θα είναι χαμηλότερη από αυτή που βλέπεις στις αγγελίες. 

(Ήδη για τα ακριβότερα ακίνητα το UNIKO μας είπε ότι η απόκλιση αγγελίας και συμφωνίας ήταν πέρσι 14%).

- "Ηλία, αυτό ισχύει σε όλα τα παλιά σπίτια;" μπορεί να σκεφθείς. Όχι, δεν υπάρχει "ένα μέτρο για όλους". Οι εξαιρέσεις εδώ θα είναι:

1. Τα παλιά ακίνητα σε περιοχές με μεγάλη έλλειψη προσφοράς

2. Τα παλιά ακίνητα σε περιοχές με έλλειψη νεόδμητων

3. Τα παλιά ακίνητα με τιμή ως 150.000 και (υπό προϋποθέσεις) 200.000 Ευρώ, που δεν είχαν υπερτιμηθεί για να πουληθούν με το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου, 2". 

Δηλαδή αν κάτι είχε 130.000 και ο ιδιοκτήτης προσπάθησε να το πουλήσει με 200.000, μάλλον δεν πουλήθηκε και η τιμή του θα πέσει για να γίνει πράξη. Αν όμως το ακίνητο αυτό βγει στην αγορά με πχ 135.000, μάλλον θα κρατήσει την τιμή.

4. Και άλλες, με βάση κατά τόπους ιδιαιτερότητες

- "Και γιατί εξαιρείς τα νεόδμητα; Επειδή θα κτίσεις και εσύ διαμερίσματα, θέλεις να μας πεις ότι όλα θα είναι καλά για αυτά;" είναι μία ερώτηση που είδα να μου απευθύνεται σε ένα βίντεο στο youtube, από κάποιον που μάλλον ξεχνάει ότι ήμουν από τους πρώτους που εντόπισε πως υπάρχει πρόβλημα πωλήσεων με πχ τις νεόδμητες μεζονέτες στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, στην ίδια περιοχή που θα κτίσω και εγώ επιφάνειες.

Με τα νεόδμητα τα πράγματα είναι απλά:
•Έχουν το δικό τους κοινό
•Οι άδειες μειώθηκαν
•Οι επιφάνειες των αδειών μειώθηκαν πολύ περισσότερο
•Οι τιμές τους σε πολλές περιοχές είναι κοντά σε αυτές των παλιών, ανακαινισμένων και μη
•Όταν είναι σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, δεν είναι μεγάλες μεζονέτες και είναι σωστά τιμολογημένα, πωλούνται γρήγορα.
•Όταν υπάρχουν υπερβολές, ήδη η αγορά άρχισε να τις διορθώνει 

Το 5ο Βαρόμετρο είχε πολλά ακόμη στοιχεία με ενδιαφέρον. Αν το θέλεις ολόκληρο, μαζί με την πλήρη ανάλυσή του + τις 12 ώρες γνώσης της sold out εκδήλωσής μου "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις", μπορείς να μπεις εδώ.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Ηλίας Παπαγεωργιάδης
ilias@iliaspapageorgiadis.com

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. 

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο "Αγοράζω Σπίτι", όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.