Ρεαλιστικές λύσεις για το στεγαστικό. 1. Πολυϊδιοκτησία και αντιπαροχή

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Συζητάμε για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος της χώρας μας και συχνά υποτιμούμε μία αθέατη πλευρά του: Την πολυιδιοκτησία.

Σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία, υπάρχουν στη χώρα μας περίπου 600.000 ακίνητα που ανήκουν σε περίπου 1.000.000 ιδιοκτήτες. Κανείς δεν ξέρει λεπτομέρειες, όμως όποιος γνωρίζει 2 – 3 περιπτώσεις, μπορεί εύκολα να μαντέψει και τις υπόλοιπες...

•Οι ιδιοκτήτες είναι συνήθως συγγενείς.

•Πιθανότατα έχουν μαλώσει για διάφορους λόγους και αφορμές.

•Όπου η ιδιοκτησία πέρασε και σε παιδιά κλπ, τότε τα μερίδια "έσπασαν" ακόμη περισσότερο και η δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου συχνά απλά μηδενίστηκε!

Τα εξ’ αδιαιρέτου οικόπεδα

Ένα τμήμα του συνόλου των εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων σε πολυϊδιοκτησία είναι και τα πάσης φύσεως οικόπεδα. Όσοι ξέρουν από ακίνητα, όταν ακούνε κάποιον να μιλάει για οικόπεδα καταλαβαίνουν ότι αναφέρεται σε:

•Οικόπεδα

•Οικόπεδα με παλιά (μη διατηρητέα) κτίσματα μέσα σε αυτά

•Οικόπεδα με μπετονένιες πλατφόρμες / και κτίσματα κλπ.

Αυτά τα ακίνητα είναι αρκετές δεκάδες χιλιάδες σε όλη τη χώρα μας και στην πράξη παραμένουν αναξιοποίητα.

- "Γιατί, Ηλία, συμβαίνει αυτό; Τι φταίει το κράτος;" μπορεί να σκεφθείς...

Η σημερινή κατάσταση "ακινησίας"

Εδώ η ευθύνη του κράτους έχει να κάνει με το γεγονός ότι δεν έχει εκσυγχρονίσει το σχετικό νομικό πλαίσιο και έχει οδηγήσει όλες αυτές τις ιδιοκτησίες σε απόλυτη ακινησία:

•Σήμερα το διαθέσιμο νομικό πλαίσιο για να αξιοποιηθεί ένα τέτοιο ακίνητο προβλέπεται από τον νόμο 1562/16-9-1985, που έφερε τότε στη Βουλή ο παλιός υπουργός του ΠΑΣΟΚ Γεώργιος Αλέξανδρος Μαγκάκης.

•Για να μη σε μπλέξω με πολλά νομικά, στην πράξη ο νόμος λέει πως για να προχωρήσει η αξιοποίηση ενός τέτοιου οικοπέδου με πολλούς ιδιοκτήτες, δεν αρκεί να αποφασίσει το 51% από αυτούς, αλλά χρειάζεται πλειοψηφία 65%!

•Ακόμη και αν βρεθεί αυτή η αυξημένη πλειοψηφία, στη συνέχεια θα κινηθεί διαδικασία κατάθεσης σε συμβολαιογράφο όλων των εγγράφων της αντιπαροχής, του εργολαβικού, των σχεδίων, της πράξης σύστασης και του κανονισμού της πολυκατοικίας. Αυτή η διαδικασία θα έχει διάρκεια 6 μήνες (το λιγότερο).

•Στη συνέχεια θα απαιτηθούν τουλάχιστον άλλοι 2 μήνες για κοινοποιήσεις, αντιπροτάσεις από τη μειοψηφία κλπ

•Ενώ φυσικά στο τέλος ποτέ δεν αποκλείεται να καταλήξουν όλοι μαζί στα δικαστήρια και να παγώσουν τα πάντα για χρόνια!

Έτσι για άλλη μία φορά το Ελληνικό κράτος φρόντισε να προστατεύσει τόσο καλά τους ιδιοκτήτες, που στο τέλος έκανε αδύνατο να αξιοποιήσουν πρακτικά την περιουσία τους.

Πόσες τέτοιες συμφωνίες υλοποιήθηκαν στα δεκάδες χιλιάδες οικόπεδα που ανήκουν σε αυτή την κατηγορία; Άνθρωποι με εμπειρία στην αγορά τις υπολογίζουν σε λιγότερες από... 10! Ναι, σε 40 χρόνια έγιναν πχ 5 – 7 τέτοια έργα...

Τι θα μπορούσε να γίνει

Μία αλλαγή που θα δώσει λύση και θα βγάλει στην αγορά χιλιάδες τέτοια οικόπεδα είναι η απλοποίηση αυτής της διαδικασίας:

•Η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών που θα έχει δικαίωμα να αποφασίσει θα πρέπει να πέσει στο 50,1%, όπως είναι και το λογικό.

•Η συμφωνία θα πρέπει να μπορεί να υλοποιηθεί απλά και γρήγορα, σε 2 – 3 μήνες το πολύ!

•Αν διαφωνεί η μειοψηφία, θα πρέπει να υπάρχει η πρόβλεψη να μπορεί να εισπράξει το ποσό που θα δικαιούταν σε περίπτωση πώλησης του οικοπέδου, με βάση την αντικειμενική του αξία.

Τα αποτελέσματα για τους ιδιοκτήτες

Στην πράξη μία τέτοια προσέγγιση θα είχε σειρά ευεργετικών αποτελεσμάτων για χιλιάδες ιδιοκτήτες που σήμερα έχουν στα χαρτιά περιουσία, αλλά στην πράξη δεν μπορούν να κάνουν τίποτε με αυτή:

•Οι ιδιοκτήτες της πλειοψηφίας θα μετατρέψουν κάτι που απλά τους επιβαρύνει οικονομικά και το έχουν μαζί με άλλους, σε αυτόνομα διαμερίσματα.

•Οι ιδιοκτήτες της μειοψηφίας επίσης θα μετατρέψουν ένα πρόβλημα που έχουν μαζί με άλλους σε αυτόνομα διαμερίσματα, ή θα εισπράξουν ένα ποσό χρημάτων και θα βγουν από το πρόβλημα.

•(Φυσικά μπορεί κάποιος από τη μειοψηφία να πει ότι "έτσι χάνω λεφτά, εγώ εκτιμώ πως το μερίδιό μου αξίζει πχ 1 δις Ευρώ και μου το στερείτε") όμως δεν μπορούμε άλλο να μπλοκάρουμε τα πάντα για τέτοιες περιπτώσεις.

Άρα σε κάθε περίπτωση, αν λυθεί το πρόβλημα, ένα ακίνητο που τώρα απλά δημιουργεί κόστη θα μετατραπεί σε περιουσία και πλούτο για χιλιάδες ιδιοκτήτες!

Τα αποτελέσματα για την κοινωνία, την αγορά και το κράτος

Σε αυτήν την περίπτωση, θα έχουμε και σειρά ευεργετικών αποτελεσμάτων για την κοινωνία, την αγορά και το ίδιο το κράτος.

Η κοινωνία μας θα ωφεληθεί:

•Θα ξεμπλοκάρουν χιλιάδες/δεκάδες χιλιάδες οικόπεδα και πολλά από αυτά θα μπουν στην αγορά = θα αυξηθεί η προσφορά γης, που τόσο μας λείπει.

•Λογικά θα αυξηθεί η προσφορά ακινήτων γενικότερα, μιας και θα κτισθούν νέα κτίρια.

•Όλα αυτά θα οδηγήσουν σε συγκράτηση τιμών, που είναι ένα από τα ζητούμενα της στεγαστικής κρίσης.

(Κάθε επίλυση τέτοιας κατάστασης είναι και η επίλυση χρόνιων προβλημάτων με φασαρίες κλπ, που θα επιτρέψει στους ανθρώπους να ηρεμήσουν. Μην υποτιμάς την ψυχική υγεία όσων φθείρονται σε αυτές τις συνθήκες...)

Η αγορά θα ωφεληθεί επίσης:

•Χιλιάδες/δεκάδες χιλιάδες άνθρωποι θα βρεθούν με νέα περιουσία στα χέρια τους, που λογικά θα αξιοποιήσουν με κάποιον τρόπο = θα φέρει προστιθέμενη αξία.

•Θα ομαλοποιηθεί η προσφορά και σε κάποιες περιοχές θα σταματήσουν οι μονοπωλιακές καταστάσεις που δημιουργούν στρεβλώσεις.

Και το κράτος έχει να κερδίσει:

•Αντί να εισπράττει μόνο ΕΝΦΙΑ από ένα τέτοιο ακίνητο, θα εισπράξει πολλαπλά έσοδα από την αξιοποίησή του.

•Στη συνέχεια θα εισπράξει έσοδα από την αξιοποίηση των διαμερισμάτων της αντιπαροχής και των μετρητών των ιδιοκτητών.

•Και φυσικά θα κερδίσει σημαντικό έδαφος στη μάχη για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, αυξάνοντας το διαθέσιμο στοκ ακινήτων για τους πολίτες του!

Ας λύσουμε ένα "εύκολο" θέμα!

Όπως εξήγησε για το ίδιο θέμα και η ΠΟΜΙΔΑ, νομίζω πως έχουμε να κάνουμε με μία κατάσταση από την οποία σήμερα δεν κερδίζει κανείς! Αν γίνει η σχετική νομοθετική παρέμβαση και επιλυθεί το πρόβλημα με βάση τη λογική (το 50,1% είναι πλειοψηφία και αρκεί), τότε θα ωφεληθούν όλοι και πρώτα δεκάδες χιλιάδες πολίτες!

Νομίζω πως σε σχέση με άλλα ζητήματα που αφορούν το στεγαστικό μας πρόβλημα, αυτό είναι ένα αρκετά "εύκολο" θέμα προς επίλυση!

Μήπως το 2026 να φέρουμε την "επανάσταση της λογικής" στις πολυιδιοκτησίες οικοπέδων, για να αρχίσουμε να λύνουμε ουσιαστικά το στεγαστικό μας πρόβλημα;

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

* Στις 15 Δεκεμβρίου στις 19.00 στον Ιανό στην Αθήνα θα γίνει η παρουσίαση του βιβλίου που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο "Αγοράζω Σπίτι", όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.

**Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις". Στις 16 Ιανουαρίου θα παρουσιάσει το Masterclass "Έχω 20.000 – 100.000 Ευρώ. Πώς τα επενδύω;", που περιλαμβάνει και ενεργητικές / παθητικές επενδύσεις.