Η Αγορά των Μικρο-Κατοικιών: Μια Επενδυτική Ευκαιρία στα Ελληνικά Αστικά Κέντρα

Του Γιώργου Μούλτου*

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια δυναμική φάση, με τις τιμές να αυξάνονται με ταχείς ρυθμούς, τη ζήτηση να παραμένει ισχυρή, ενώ η διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων για συγκεκριμένες δημογραφικές ομάδες παραμένει περιορισμένη. 

Το Μακροοικονομικό Πλαίσιο - Η Διαρθρωτική Ανισορροπία στην Ελληνική Αγορά Κατοικίας

Η επενδυτική ευκαιρία στα μικρά ακίνητα δεν είναι μια απλή τάση, αλλά μια άμεση συνέπεια βαθιάς και διαρθρωτικής ανισορροπίας μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικίας. Αυτό το θεμελιώδες έλλειμμα δημιουργεί ένα ισχυρό και μακροπρόθεσμο κίνητρο για την επένδυση σε νέες κατασκευές, ειδικά σε αυτές που είναι προσαρμοσμένες στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.

Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, μεταξύ των απογραφών του 2011 και του 2021, διαπιστώθηκε πραγματικό έλλειμμα περίπου 180.000 οικιστικών μονάδων στην Ελλάδα. Ενώ η συνολική προσφορά κατοικιών αυξήθηκε κατά 225.000 μονάδες κατά την ίδια περίοδο, η ζήτηση για κατοικίες εκτοξεύτηκε κατά 405.000 μονάδες. Αυτή η τεράστια απόκλιση οφείλεται σε δύο βασικούς παράγοντες.

Ο πρώτος παράγοντας είναι η φυσική αύξηση της ζήτησης λόγω της δημιουργίας νέων νοικοκυριών, η οποία συνέβαλε με 197.000 μονάδες.

Ο δεύτερος είναι η απορρόφηση ακινήτων από τη νέα, αναδυόμενη αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2024, περίπου 208.000 ακίνητα έχουν αποσυρθεί από την παραδοσιακή αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες τουρισμού και επισκεπτών.1 Η συνεισφορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη δημιουργία του ελλείμματος αλλάζει σημαντικά την επενδυτική λογική, καθώς το ίδιο ακίνητο μπορεί πλέον να εξυπηρετήσει όχι μόνο τη μακροχρόνια μίσθωση σε φοιτητές και νέους, αλλά και την τουριστική αγορά, προσφέροντας στον επενδυτή αυξημένη ευελιξία και δυνητικά υψηλότερες αποδόσεις.

Αν και ορισμένες αναλύσεις υπολογίζουν ότι το έλλειμμα των 180.000 μονάδων μπορεί να καλυφθεί σε 5 χρόνια, με βάση τον σημερινό ρυθμό οικοδομικής δραστηριότητας των 35.000 κατοικιών ετησίως, ο υπολογισμός αυτός δεν λαμβάνει υπόψη τη συνεχή, δυναμική ζήτηση. Συνεπώς, το πρόβλημα δεν είναι μια πρόσκαιρη κατάσταση που θα επιλυθεί σε ορίζοντα πενταετίας, αλλά μια δομική ανισορροπία που θα επιμείνει για αυξημένο χρονικό διάστημα. 

Ο ακόλουθος πίνακας συνοψίζει την ανάλυση του ελλείμματος, υπογραμμίζοντας την έντονη απόκλιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Πίνακας 1: Ανάλυση Ελλείμματος Κατοικιών 2011-2021 (σε χιλιάδες μονάδες)

Περιγραφή	Απόκλιση 2011-2021	Πηγή
Συνολική Αύξηση Προσφοράς Κατοικιών	225	Απογραφές του 2011 και 2021
Αύξηση Ζήτησης από νέα Νοικοκυριά	197	Απογραφές του 2011 και 2021
Αύξηση Ζήτησης από Βραχυχρόνιες Μισθώσεις	208	Δεδομένα 2024
Συνολική Αύξηση Ζήτησης	405	Άθροισμα των παραπάνω
Συνολικό Πραγματικό Έλλειμμα	180	Διαφορά Ζήτησης και Προσφοράς

Πηγή: Τράπεζα Πειραιώς

Η Δυσαναλογία Εισοδήματος και Κόστους Στέγασης

Το χάσμα μεταξύ εισοδημάτων νέων επαγγελματιών, φοιτητών και μικρών οικογενειών και κόστους στέγασης αποτελεί έναν από τους κύριους παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση για μικρότερα ακίνητα. 

Σύμφωνα με τη Eurostat, το μέσο ισοδύναμο ατομικό διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα ανήλθε σε 11.546 ευρώ το 2023, με τη χώρα να κατατάσσεται στη 16η θέση μεταξύ των 27 χωρών της ΕΕ ως προς το καθαρό εισόδημα. 

Η κατάσταση γίνεται πιο προβληματική όταν εξετάζουμε την αναλογία δαπάνης στέγασης προς εισόδημα. Τα ελληνικά νοικοκυριά που δεν είναι ιδιοκτήτες κατοικίας δαπανούν το μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματός τους για στέγαση σε σύγκριση με οποιαδήποτε άλλη χώρα της ΕΕ, με το ποσοστό να ανέρχεται περίπου στο 37%. Μάλιστα, πάνω από το ένα τέταρτο των Ελλήνων (31%) που ζουν σε αστικές περιοχές δαπανούν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, ένα ποσοστό σημαντικά υψηλότερο από τον μέσο όρο της ΕΕ, ο οποίος ανέρχεται στο 10,6%.

Η δημογραφική πρόκληση και η αγορά ακινήτων

Παράγοντας με σημαντική επίδραση στην αγορά ακινήτων είναι και η δημογραφική συρρίκνωση του πληθυσμού. Σύμφωνα με την Ask Wire, ο πληθυσμός της χώρας, ο οποίος το 2010 ήταν 11,1 εκατομμύρια, μειώθηκε στα 10 εκατομμύρια το 2024 και αναμένεται να πέσει περαιτέρω, στα 9,1 εκατομμύρια, μέχρι το 2050. Ταυτόχρονα, μια σημαντική αύξηση παρατηρείται στο ποσοστό ατόμων άνω των 65 ετών. 

Αυτή η εξέλιξη αντικατοπτρίζεται στο μέσο μέγεθος του νοικοκυριού, το οποίο είναι 2,5 άτομα σε εθνικό επίπεδο, αλλά υποχωρεί στα 2,1-2,3 άτομα στα αστικά κέντρα, όπως η Αθήνα. 

Η τάση αυτή δημιουργεί μια σαφή ανάγκη για μικρότερες κατοικίες, καθώς η ζήτηση μετατοπίζεται προς διαμερίσματα που ανταποκρίνονται καλύτερα στις σύγχρονες ανάγκες των μικρότερων νοικοκυριών.2

Ανακαίνιση κλειστών κτιρίων: Η επενδυτική ευκαιρία για προσιτή στέγαση

Το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και οι πρόσφατες αλλαγές στον οικοδομικό κανονισμό καθιστούν την ανακαίνιση υφιστάμενων ακινήτων μια ιδιαίτερα συμφέρουσα επιλογή έναντι της ανέγερσης νέων κτιρίων.

Το Κόστος Κατασκευής ως Αποτρεπτικός Παράγοντας

Ένα άλλο σημαντικό εμπόδιο για τη δημιουργία νέων, μεγαλύτερων κατοικιών είναι το αυξημένο κόστος κατασκευής. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών παρουσίασε ετήσια αύξηση της τάξης του 3,1% τον Μάιο του 2025 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, ενώ η αύξηση ήταν 5,5% για το 2024 έναντι του 2023.3

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρούνται σε υλικά που συνδέονται άμεσα με την ενεργειακή απόδοση και τις βασικές εγκαταστάσεις ενός κτιρίου. 

Επιπλέον, οι πρόσφατες αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), με την κατάργηση των "μπόνους" δόμησης, καθιστούν τις νέες οικοδομές λιγότερο ελκυστικές για τους κατασκευαστές.9 Η αργή προσαρμογή των τιμών των οικοπέδων στη νέα αυτή πραγματικότητα ενισχύει την ευκαιρία της επένδυσης σε υφιστάμενα κτίρια και κατοικίες, καθώς η ανακαίνιση γίνεται μια πιο συμφέρουσα επιλογή.9

Η Ευκαιρία της Ανακαίνισης και της  Ανακατασκευής

Αυτή η αύξηση του κόστους κατασκευής, σε συνδυασμό με την ύπαρξη χιλιάδων κλειστών και παλαιών κτιρίων, αναδεικνύει την ανακαίνιση ως μια συμφέρουσα επενδυτική ευκαιρία για τη δημιουργία κατοικιών με χαμηλότερο ενοίκιο και υψηλή απόδοση. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΟΠΑ, από το συνολικό απόθεμα των 437.188 κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας, 117.317 είναι κενές, αριθμός που αντιστοιχεί σε 26,8%.4

Η στρατηγική της ανακαίνισης και ανακατασκευής επιτρέπει στους επενδυτές να αποφύγουν τις σημαντικές αυξήσεις της πλήρους νέας δόμησης, αξιοποιώντας την υπάρχουσα υποδομή και επικεντρώνοντας τις δαπάνες σε στοχευμένες βελτιώσεις που μεγιστοποιούν την αξία του ακινήτου.

Η μετατροπή κλειστών κτιρίων με άλλη χρήση σε κατοικίες αποτελεί επίσης μια σημαντική επενδυτική δυνατότητα. Τη συγκεκριμένη τάση ενισχύει και ο πιο πρόσφατος νόμος για τη Golden Visa, που επιτρέπει την απόκτηση άδειας διαμονής με επένδυση 250.000€, εφόσον το ακίνητο μετατραπεί από εμπορικό ή βιομηχανικό σε οικιστικό. Αυτή η προσέγγιση δίνει την ευκαιρία της δημιουργίας κατοικιών με χαμηλότερο κόστος και, κατ' επέκταση, με πιο προσιτά ενοίκια, ενώ παράλληλα αναβαθμίζει τον αστικό ιστό.

Η απόκλιση μεταξύ ζητούμενων τιμών και τιμών συναλλαγής -  Η περίπτωση των μικρότερων ακινήτων

Μια πρόσφατη ανάλυση της αγοράς αποκαλύπτει ότι η πραγματική εικόνα των συναλλαγών είναι πολύ διαφορετική από τις ζητούμενες τιμές. Τα ακίνητα με εμβαδόν κάτω των 100 τ.μ. αποτελούν πάνω από το 80% του συνόλου των συναλλαγών. 

Παράλληλα, τα διαμερίσματα πάνω από 75 τ.μ. παραμένουν στην αγορά για περίπου ένα χρόνο, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι αγοραστές δυσκολεύονται να αντεπεξέλθουν οικονομικά στις τιμές τους. 

Έτσι, για τα μικρότερα ακίνητα (κάτω των 50 τ.μ.), παρότι οι ζητούμενες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο είναι οι υψηλότερες, η μέση τιμή συναλλαγής παραμένει από τις χαμηλότερες της αγοράς.

Η Αγορά της Μίσθωσης: Στόχευση σε Εξειδικευμένο Κοινό

 

Φοιτητικές Κατοικίες

 

Η επένδυση σε μικρά ακίνητα αποτελεί μια επικερδή επιχειρηματική κίνηση. Τα φοιτητικά διαμερίσματα, για παράδειγμα, έχουν αποδειχθεί πανευρωπαϊκά ως τα πλέον ανθεκτικά επενδυτικά ακίνητα, ανεξάρτητα από τον οικονομικό κύκλο, λόγω της σταθερά αυξημένης ζήτησης.5 Ενώ οι παραδοσιακές επενδύσεις σε ακίνητα προσφέρουν αποδόσεις της τάξης του 4-5%, τα φοιτητικά ακίνητα μπορούν να αποδώσουν από 6% έως και 10%.6

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Φοιτητικών Κατοικιών 2025 της Geoaxis Property & Valuation Services, η αύξηση της μεσοσταθμικής τιμής των μισθωμάτων ήταν της τάξης του 7,3% το 2025 σε σχέση με το προηγούμενο έτος.7 Σε βάθος δεκαετίας η αύξηση αυτή έχει φτάσει το 110%, με την Αθήνα να προηγείται με άνοδο 147%. Τα παραπάνω σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, διασφαλίζουν μια σταθερή και αξιοσημείωτη ροή εσόδων για έναν επενδυτή. Επιπρόσθετα, τα μικρότερα ακίνητα, λόγω της χαμηλότερης συνολικής τιμής αγοράς τους, είναι πιο προσιτά για τον μέσο επενδυτή και επιτρέπουν την επίτευξη υψηλότερης απόδοσης.

Ψηφιακοί Νομάδες και Expats

Εκτός από τους φοιτητές και τους νέους επαγγελματίες, η ζήτηση για μικρά ακίνητα ενισχύεται από τους ψηφιακούς νομάδες και τους expats. Η Ελλάδα έχει καθιερωθεί ως ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για τους ψηφιακούς νομάδες, με την Αθήνα να κατατάσσεται έβδομη παγκοσμίως στην προσιτότητα για μετεγκατάσταση.8 Αυτό το κοινό αναζητά ευελιξία, ποιότητα ζωής και σύγχρονα, ποιοτικά, μικρά διαμερίσματα στα αστικά κέντρα.

 Αυτοί οι ενοικιαστές συχνά αποφεύγουν το πρόσθετο κόστος και την ταλαιπωρία της αγοράς εξοπλισμού και επίπλων, προτιμώντας έτοιμα (turnkey) ακίνητα για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Η δημιουργία τέτοιων ακινήτων προσφέρει στους επενδυτές τη δυνατότητα να στοχεύσουν σε ένα εξειδικευμένο κοινό, εξασφαλίζοντας υψηλότερες και πιο σταθερές αποδόσεις.

Η Συγκατοίκηση ως Αναδυόμενη Λύση

Η συγκατοίκηση αναδεικνύεται ως μια λύση που τροφοδοτείται από τις υφιστάμενες συνθήκες της αγοράς, αν και η ελληνική αγορά δεν είναι ακόμα πλήρως εξοικειωμένη με αυτή την επιλογή.9

Η πολιτεία αναγνωρίζει αυτή την τάση και την ενισχύει. Ο ίδιος ο Πρωθυπουργός, κατά τη διάρκεια της ΔΕΘ, πρότεινε στους νέους να συγκατοικήσουν, αναφέροντας μάλιστα ένα πιθανό οικονομικό κίνητρο ύψους 2.500 €. Αυτό το ποσό μπορεί να αυξηθεί στα 5.000 € για δύο φοιτητές που συγκατοικούν και στα 7.500 € για τρεις.

Αν και το μοντέλο αυτό είναι ιδιαίτερα διαδεδομένο στους φοιτητές, ακόμη υπάρχει η προτίμηση για ιδιωτικότητα, που σε συνδυασμό με το χαμηλό μέσο εισόδημα, οδηγεί στην αναζήτηση μικρών, αυτόνομων χώρων.10

Η Στρατηγική Αξία της Προσαρμογής

Η αγορά των μικρών ακινήτων στην Ελλάδα προσφέρει μια ξεκάθαρη επενδυτική ευκαιρία, η οποία πηγάζει από μια σειρά διαρθρωτικών ανισορροπιών. Η θεμελιώδης αυτή ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, σε συνδυασμό με την αδυναμία μεγάλων τμημάτων του πληθυσμού να ανταποκριθούν στο κόστος στέγασης, έχει δημιουργήσει ένα κενό στην αγορά που περιμένει να καλυφθεί. Η αύξηση του κόστους των υλικών, οι αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και η ύπαρξη ενός μεγάλου αποθέματος παλαιών και ανενεργών κτιρίων, μετατρέπουν την ανακαίνιση και την αλλαγή χρήσης σε μια ιδιαίτερα συμφέρουσα και βιώσιμη στρατηγική.

Οι επενδυτές που θα προσαρμοστούν σε αυτές τις συνθήκες, εστιάζοντας στη δημιουργία σύγχρονων, λειτουργικών και πλήρως επιπλωμένων μικρών κατοικιών, μπορούν να στοχεύσουν σε εξειδικευμένα κοινά, όπως φοιτητές, expats και ψηφιακοί νομάδες. Τα στοιχεία για τις αποδόσεις, ιδίως στον τομέα των φοιτητικών ακινήτων, καταδεικνύουν ότι πρόκειται για μια επενδυτική κίνηση με υψηλή δυναμική και σταθερότητα.

Η προσαρμογή στις νέες συνθήκες της αγοράς, αξιοποιώντας τα υφιστάμενα κτίρια και δημιουργώντας ακίνητα που ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες και τα οικονομικά δεδομένα, αποτελεί μια στρατηγική επιλογή που μπορεί να εξασφαλίσει την ανάπτυξή της κατασκευαστικής αγοράς, ενώ παράλληλα συμβάλλει στην επίλυση ενός σοβαρού στεγαστικού προβλήματος.

Sources

1. Piraeus Bank. Greek Residential Real Estate: Fresh insights on the fundamental imbalance between housing supply and demand.

2. ""Κλειδί" για το στεγαστικό οι αναβαθμίσεις παλαιών ακινήτων" [Upgrades of old properties are the key to housing]. Kathimerini.
3. Hellenic Statistical Authority (ELSTAT). "ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΥΛΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΝΕΩΝ ΚΤΗΡΙΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ: Μάιος 2025, ετήσια αύξηση 3,1%" [PRICE INDEX OF MATERIALS FOR NEW RESIDENTIAL BUILDING CONSTRUCTION: May 2025, annual increase 3.1%].
4. "Ερευνα ΟΠΑ: Τα κλειστά σπίτια και όχι το Αirbnb βασική αιτία για τα υψηλά ενοίκια" [AUEB Research: Closed houses and not Airbnb are the main cause for high rents]. Kathimerini.
5. "Η 'μάχη' για την φοιτητική στέγη – Τι δείχνει η έρευνα της GEOAXIS και οι συστάσεις της ΠΟΜΙΔΑ" [The 'battle' for student housing - What GEOAXIS research shows and POMIDA's recommendations]. Economix.gr.
6. "Ακίνητα: Οι 10 περιοχές της Αττικής με τις υψηλότερες αποδόσεις για επενδύσεις" [Real Estate: The 10 areas of Attica with the highest returns for investments]. Lifo.gr, Protio

https://www.lifo.gr/now/economy/akinita-oi-10-periohes-tis-attikis-me-tis-ypsiloteres-apodoseis-gia-ependyseis

7. GEOAXIS. "ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΑΞΙΩΝ: ΦΟΙΤΗΤΙΚΈΣ ΚΑΤΟΙΚΊΕΣ ΣΤΗΝ ΕΠΙΚΡΆΤΕΙΑ - Αύγουστος 2025" [OBSERVATORY OF VALUES: STUDENT RESIDENCES IN THE COUNTRY - August 2025].
8. "Digital Nomads & Fractional Ownership in Greece." Owners.gr.

 https://owners.gr/digital-nomads-fractional-ownership-in-greece/

9. "Έρευνα: Φοιτητές και συγκατοίκηση στην Ελλάδα" [Research: Students and cohabitation in Greece]. News247.gr.

https://www.news247.gr/ellada/erevna-foitites-kai-sigkatoikisi-stin-ellada/

10. "MyRoomie: Η Gen Z αλλάζει τα δεδομένα της στέγασης στην Ευρώπη- Η συγκατοίκηση η νέα τάση" [MyRoomie: Gen Z is changing the housing data in Europe - Cohabitation is the new trend]. BusinessNews.gr.

https://www.businessnews.gr/oikonomia/item/298522-myroomie-i-gen-z-allazei-ta-dedomena-tis-stegasis-stin-evropi-i-sygkatoikisi-i-nea-tasi

*Business Development Manager