Ο ριζικός (αλλά δύσκολος) τρόπος λύσης του στεγαστικού προβλήματος

Για όσους επιμένουμε να κατανοούμε την πραγματικότητα με τους δικούς της όρους, η χθεσινή πρωθυπουργική εξαγγελία ενός ακόμη επιδόματος υπό την παράδοξη μάλιστα ονομασία "επιστροφή" (;) ενός ενοικίου το χρόνο προς τους ενοικιαστές κατοικίας ήταν μια τεράστια απογοήτευση. Όχι μόνον διότι ο πρωθυπουργός ταυτίζεται με τις χειρότερες στιγμές της οικονομικής διακυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ και Ευκλείδη Τσακαλώτου (διανομή επιδομάτων από υπερπλεονάσματα άγριας φορολογίας), αλλά και διότι το εξαγγελθέν επίδομα δεν προσφέρει το παραμικρό στην επίλυση της στεγαστικής κρίσης. Αντιθέτως, δείχνει: α) έλλειψη κατανόησης των μηχανισμών της οικονομίας, καθώς το επίδομα στην πράξη θα καταστεί ισόποση αύξηση των ενοικίων, αλλά και β) άγνοια της βαθύτερης αιτίας της στεγαστικής κρίσης.

Η μη κατανόηση του βαθύτερου αιτίου της στεγαστικής κρίσης ανάγεται πρωτίστως στη ριζική παρερμηνεία του ακριβούς λόγου της ελληνικής χρεωκοπίας του 2010: Ότι τάχα χρεωκοπήσαμε "φυσιολογικά" και όχι επειδή ο Γ. Παπανδρέου μεθόδευε επί μήνες το Καστελόριζο, εκμεταλλευόμενος επικοινωνιακά τα χρόνια δημοσιονομικά προβλήματα που είχαν επιδεινωθεί συγκυριακά από τη διεθνή κρίση. Από τη βασική αυτή παρερμηνεία ξεπήδησε πλήθος επιμέρους ανοησιών στον δημόσιο λόγο.

Μια από τις ανοησίες εκείνες ήταν ότι για την κρίση έφταιγε δήθεν και "το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης" στην Ελλάδα. Άρθρα όπως αυτό, που αποσκοπούσαν να δικαιολογήσουν τη συγκέντρωση της ακίνητης περιουσίας σε εταιρίες ακινήτων και funds και ουδείς θα τολμούσε να γράψει σήμερα, αντικατόπτριζαν τη τάση της εποχής. Ουδείς εξηγούσε βέβαια, γιατί το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν κάτι κακό. Το μόνο οικονομολογικό επιχείρημα ήταν, ότι η ιδιοκατοίκηση τάχα εμπόδιζε την κινητικότητα των εργαζομένων. Τούτο διαψεύστηκε από το ότι η ιδιοκατοίκηση δεν εμπόδισε τη μαζική μετανάστευση στο εξωτερικό από τότε έως σήμερα.

Η στεγαστική κρίση αποτελεί απλή συνέπεια του νόμου της προσφοράς και της ζήτησης. Όσοι στα μνημονιακά χρόνια αντιμάχονταν την ιδιοκατοίκηση, θα είναι υπερήφανοι σήμερα: Η ιδιοκατοίκηση έπεσε από 84,6% το 2005 σε 75,4% το 2019 και σε 69,6% το 2024 (64% στην Αττική). Εύλογα λοιπόν οι τιμές των ενοικίων εκτοξεύονται. Διότι η μείωση της ιδιοκατοίκησης δεν σημαίνει αναγκαστικά και αύξηση των διαθεσίμων προς ενοικίαση κατοικιών. Οι στατιστικές δυστυχώς δεν παραθέτουν το πόσες είναι οι διαθέσιμες προς ενοικίαση κατοικίες.

Οι χρόνοι μείωσης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης δείχνουν πάντως ότι αυτή συνέβη κυρίως εκτός Μνημονίων και συγκεκριμένα μεταξύ 2005 και 2007 (84,6% σε 75,6%) και μεταξύ 2019 και 2024 (75,4% σε 69,6%).

Εύκολα εντοπίζονται οι διαφορές των δύο αυτών περιόδων: Στην περίοδο "παχέων αγελάδων" 2005-2007, η μείωση δεν οφειλόταν σε οικονομική δυσπραγία: Η αλματώδης αύξηση του αποθέματος νεόκτιστων τότε κατοικιών και η ευχερής λήψη στεγαστικών δανείων ευνοούσαν την αγορά κατοικίας. Η ιδιοκατοίκηση μειωνόταν τότε κυρίως λόγω της τάσης αποχώρησης των νέων από την πατρική εστία που είχε γίνει σχεδόν μόδα. Τάση που αντιστράφηκε στα μνημονιακά χρόνια και ερμηνεύει τη φαινομενική μόνον σταθερότητα μεταξύ 2010-2019, παρά τη δυσπραγία των μνημονιακών ετών.

Από το 2019 έως σήμερα η σαφής μείωση της ιδιοκατοίκησης έχει καθαρώς οικονομικό υπόβαθρο, η δε επιταχυνόμενη μείωση τα τελευταία τρία κυρίως χρόνια μαρτυρεί νέες αιτίες επιδείνωσης του φαινομένου, πέρα από τις οικονομικές δυσκολίες των νοικοκυριών.

Η μείωση της ιδιοκατοίκησης και η αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης μισθωμένων κατοικιών χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, θέτει βέβαια αυτομάτως εκποδών από τη συζήτηση το AirBnB ως δήθεν αιτία της στεγαστικής κρίσης. Τούτο είναι σαφές ήδη λόγω του ότι οι περίπου 122.000 κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, εκ των οποίων οι μόνον 30.000 στην Αττική, είναι υπερβολικά χαμηλός αριθμός σε σύνολο 6,5 εκατομμυρίων κατοικιών στην Ελλάδα. Το ποσοστό παραμένει χαμηλό, ακόμη κι αν γίνει δεκτός ως ορθό μέγεθος οι 200.000 κατοικίες.

Για όσους κινούμαστε επαγγελματικά στην αγορά κατοικίας, ο βασικός λόγος μείωσης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και κατ’ επέκταση της στεγαστικής κρίσης είναι υπερβολικά προφανής: Η αγορά των διαθεσίμων προς πώληση κατοικιών κυρίως από ξένους. Κυρίως μάλιστα από πολίτες τρίτων κρατών, εκτός Ε.Ε.

Οι ξένοι κυριαρχούν πρωτίστως διότι η οικονομική ισχύς όσων από αυτούς έχουν χρήματα για αγορά ακινήτων εκτός της χώρας τους ξεπερνά κατά πολύ αυτή του εγχώριου υποψήφιου αγοραστή. Παράλληλα, οι περισσότεροι Έλληνες δεν έχουν σήμερα πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό. Ήδη από τα μνημονιακά χρόνια αναζητούνταν συστηματικά αγοραστές για τα ελληνικά ακίνητα από το εξωτερικό, κυρίως χώρες του πρώην Ανατολικού μπλοκ, Τουρκία, Ισραήλ και Κίνα. Οι πωλητές αυτονοήτως προτιμούσαν, από τα ντόπια "φτωχαδάκια", τον αλλοδαπό μεγιστάνα που πληρώνει τοις μετρητοίς, δεν χρειάζεται δάνειο, ούτε πολυενδιαφέρεται για τα παράλληλα κόστη.

Ως αποτέλεσμα, οι τιμές ανεβαίνουν σε ύψη που είναι αδύνατον να παρακολουθήσει η πλειονότητα των εγχωρίων υποψηφίων αγοραστών. Η αγορά ακινήτων κατευθύνεται πλέον αναλόγως της ζήτησης από το εξωτερικό. Ο βασικός παίκτης δεν είναι πια οι Έλληνες, αλλά οι ξένοι.

Είναι ολοφάνερα αδύνατον να εξισωθεί η αγοραστική ισχύς των εγχωρίων υποψηφίων αγοραστών με αυτή των αλλοδαπών "λεφτάδων" από τη μια μέρα στην άλλη. Ούτε όμως διαφαίνεται τάση πλουτισμού των ντόπιων. Υπάρχει λοιπόν λύση στην αθρόα εξαγορά της ελληνικής ακίνητης περιουσίας από ξένους;

Υπάρχει και είναι άμεση, ριζική και πολύ αντιδημοφιλής: Η με απλό νόμο (που επιτρέπει το δίκαιο της Ε.Ε.) απαγόρευση αγοράς ακινήτων από αλλοδαπούς εκτός Ε.Ε. Όχι μόνον από φυσικά πρόσωπα, αλλά και από εταιρίες ελεγχόμενες από αλλοδαπούς τρίτων κρατών (εφικτό να υλοποιείται από τους συμβολαιογράφους). Ως εύλογη εξαίρεση θα μπορούσε να επιτραπεί η αγορά κύριας κατοικίας από αλλοδαπούς με άδεια παραμονής στην Ελλάδα για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο π.χ. της πενταετίας.

Η απαγόρευση αγοράς δευτερεύουσας κατοικίας θα μπορούσε, με ειδική εξαίρεση στις Συνθήκες της Ε.Ε. που ήδη ισχύει για τη Δανία (Πρωτόκολλο 32 στη Συνθήκη για τη Λειτουργία της Ε.Ε.) να ισχύσει ακόμη και για υπηκόους κρατών μελών της Ε.Ε. Είναι σχεδόν άγνωστο εκτός Δανίας ότι ο βασικός λόγος που είχε απορρίψει η υπερανεπτυγμένη αυτή χώρα τη συνθήκη του Μάαστριχτ στο δημοψήφισμα του 1992 ήταν οι φρενήρεις αγορές παραλιακών ακινήτων στην τεράστια δανέζικη ακτογραμμή από Γερμανούς αγοραστές. Παρά το μέγεθός της, η Γερμανία έχει τη μισή μόνον ακτογραμμή της γειτονικής της Δανίας. Μόλις επετράπη στη Δανία να απαγορεύει σε υπηκόους της Ε.Ε. την αγορά δευτερεύουσας κατοικίας, η συνθήκη του Μάαστριχτ εγκρίθηκε σε νέο δημοψήφισμα.

Η "δανέζικη" λύση του στεγαστικού προβλήματος είναι βέβαια επώδυνη. Θα οδηγήσει σε κατάρρευση τις τιμές των ακινήτων, καθώς και τις εργασίες μεσιτών, δικηγόρων και λογιστών που ειδικεύονται στην εξυπηρέτηση αγοραστών ακινήτων από τρίτα κράτη. Θα διαψεύσει προσδοκίες κληρονόμων ακινήτων να λύσουν το οικονομικό τους πρόβλημα μέσω πώλησης της περιουσίας τους. Και θα αποκαλύψει ότι οι "ξένες επενδύσεις" στις οποίες βασίζεται η φαινομενική αύξηση του ΑΕΠ είναι στην πραγματικότητα το άφρον ξεπούλημα της ελληνικής ακίνητης περιουσίας.

Σε βάθος χρόνου όμως, η διατήρηση της ελληνικής ιδιοκτησίας σε εγχώρια κυρίως χέρια θα έχει ευεργετικά αποτελέσματα, τόσο για την ανακοπή του κύματος μετανάστευσης, όσο για τον αναπροσανατολισμό της οικονομίας σε παραγωγικότερες μορφές επενδύσεων. Κάθε χώρα επιβάλλεται να αποφασίζει ανάλογα με τις στοιχειώδεις οικονομικές ανάγκες της και το συμφέρον της. Και εδώ το συμφέρον του συνόλου είναι να παραμείνουν τα ελληνικά ακίνητα διαθέσιμα κυρίως για να κατοικούμε εμείς οι ντόπιοι σε αυτά.

Πρέπει σε κάθε περίπτωση να το πάρουμε απόφαση ως χώρα ότι είναι αδύνατον να συντηρηθούμε και να αναπτυχθούμε τρώγοντας τις σάρκες μας. Όσο συντομότερα, τόσο καλύτερα.

Γεώργιος Ι. Μάτσος
Δ.Ν., Δικηγόρος