Στεγαστική ή πολιτική κρίση;

Του Νάσου Γαβαλά

Ακούμε συνέχεια τα τελευταία χρόνια για τη στεγαστική κρίση. Θα συνεχίσω παρακάτω να χρησιμοποιώ τη λέξη "κρίση" γιατί προσδίδει μία βαρύτητα στο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν σχεδόν όλα τα δυτικά κράτη. 

Το πρόβλημα εντοπίζεται τόσο στην αγορά κατοικίας, όσο και στη μίσθωση. Με λίγα λόγια, όσοι μπορούν κι επιθυμούν να αγοράσουν σπίτι δεν βρίσκουν κάτι σε προσιτή τιμή (ή value for money), όποτε στρέφονται στην ενοικίαση. Και όσοι θέλουν να νοικιάσουν, βρίσκουν τα ποσά που πρέπει να καταβάλλουν αναντίστοιχα υψηλά σε σχέση με τα προσφερόμενα ακίνητα. Παρακάτω θα εστιάσουμε στο πρόβλημα της μίσθωσης κι όχι της αγοράς, καθώς η πρώτη αφορά τους περισσότερους. 

Μέχρι σε αυτό το σημείο, έχουμε να κάνουμε με την ελεύθερη αγορά της προσφοράς και της ζήτησης. Αν κάποιος ζητάει 800 ευρώ για ένα διαμέρισμα που αντικειμενικά δεν θα έπρεπε να ήταν πάνω από 500 ευρώ, και παρ'όλα αυτά όμως βρίσκει να το νοικιάσει αμέσως, τότε πραγματικά αντιλαμβανόμαστε ότι δεν περνάει από το χέρι του κάθε ενδιαφερόμενου να καθορίσει μία λογική τιμή (fair price).

Η κυβέρνηση ωστόσο δέχεται πιέσεις να συνδράμει στην επίλυση αυτού του προβλήματος, και καταλήγει να είναι μία καυτή πατάτα στα χέρια της. Εδώ όμως είναι που αρχίζουν τα παράδοξα. Έχουμε λοιπόν μία μάλλον σοσιαλιστική κυβέρνηση (πιθανόν ελλείψει αντιπολίτευσης, αναγκάζεται να την κάνει μόνη της) που θέλει να παρεμβαίνει στην ελεύθερη αγορά. Έχουμε τους πολίτες, που για κάθε ανωμαλία της αγοράς απαιτούν από το κράτος-πατερούλη να παρέμβει. Πιθανόν ξεχνάμε ότι ζούμε στην Ελλάδα και έχουμε ένα αναξιόπιστο και αναποτελεσματικό κρατικό μηχανισμό, που όποτε πάει να παρέμβει το κάνει πρόχειρα και χωρίς να βλέπει τον ορίζοντα των πιθανών επιπτώσεων, παρά μόνο τα άμεσα πολιτικά οφέλη. Η κυβέρνηση λοιπόν αντί να δει ποιες είναι οι πιθανές αιτίες του προβλήματος και να βρει ουσιαστικές λύσεις, επέλεξε αρχικά να στοχοποιήσει την golden visa. Ενδειτικά, το 2023 οι αιτήσεις για golden visa ήταν μόνο το 1,43% του συνόλου των ιδιωτικών μεταβιβάσεων. Άρα αν από 1800 ακίνητα golden visa γίνουν 500, δεν λύνεται το πρόβλημα. Για το πόσο συνολικά λανθασμένη απόφαση για τα έσοδα του κράτους ήταν αυτή θα πρέπει να αναφερθώ σε ξεχωριστό άρθρο. 

Επιπλέον αρχίζει και στρέφεται κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, παίρνοντας μόνο ως δεδομένα αυτά που παρουσιάζουν οι ξενοδόχοι και η υπουργός Τουρισμού που τους εκπροσωπεί, αγνοώντας πάλι βασικά νούμερα. Δεν θα αναφερθώ στο πόσο έχει συμβάλει η βραχυχρόνια μίσθωση συνολικά στο ΑΕΠ. Αξίζει όμως να μείνουμε στη διέξοδο που έχει δώσει στα δεκάδες χιλιάδες νοικοκυριά να αξιοποιήσουν την περιουσία τους με έναν αποδοτικό για αυτούς τρόπο. Ακόμη όμως και αύριο να καταργούσαν τη βραχυχρόνια μίσθωση, πιστεύετε ότι κάποιος που έχει επενδύσει όλα τα λεφτά του να ανακαινίσει το σπιτάκι που είχε κληρονομήσει, θα το νοίκιαζε σε μία συμφέρουσα για τον ενοικιαστή τιμή; Σίγουρα όχι.

Μόνον η ελεύθερη αγορά μπορεί να συμπιέσει ή να φουσκώσει τιμές και αξίες, και κάτι τέτοιο δεν διαφαίνεται στο άμεσο μέλλον. Αν όμως τα ακίνητα έπεφταν πάλι στα επίπεδα της 10ετούς κρίσης, τότε στο σύνολο της η εθνική οικονομία θα κατέρρεε. Και αυτό δεν το θέλει κανείς.

Τι θα μπορούσε όμως να κάνει μία κυβέρνηση που θα είχε όντως ένα αποτέλεσμα για να αντιμετωπίσει ουσιαστικά τη στεγαστική κρίση; Παραθέτω μερικές ιδέες παρακάτω: Δημόσια κτίρια που ρημάζουν και είναι άδεια (άγνωστος αριθμός): να δοθούν σε τεχνικές εταιρείες που θα αναλάβουν την αλλαγή χρήσης σε οικίες και την ανακαίνιση τους, με ευνοϊκούς φορολογικούς συντελεστές ή έστω χαμηλότοκα δάνεια ή με αξιοποίηση του Ταμείου Χρηματοδότησης, πάντα με τη δέσμευση ότι θα δοθούν για ενοικίαση στον κάτω μέσο όρο της αγοράς και μόνο για περιπτώσεις μακροχρόνιας μίσθωσης με προτεραιότητα στους μη έχοντες. Ακίνητα εκκλησίας και τραπεζών (άγνωστος αριθμός, είμαι βέβαιος ότι η εκκλησία αγνοεί και η ίδια πόσα έχει). Ένα σημαντικό μέρος να δοθούν στην αγορά, πάλι με κάποιες προϋποθέσεις και σίγουρα για μακροχρόνια μίσθωση. Δεν γνωρίζω με ποια κίνητρα θα μπορέσει να πείσει τράπεζες και εκκλησία να αποδεσμεύσουν μερικές δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, αλλά είμαι βέβαιος ότι μπορεί να υπάρξει τρόπος. Άλλωστε, χιλιάδες μυαλά χρηματοδοτεί το ελληνικό κράτος, ας τους βάλει επιτέλους στην παραγωγική διαδικασία της πραγματικής εργασίας.

Κλειστά ακίνητα ιδιωτών (εκτιμάται πως πανελλαδικά μπορεί να ξεπερνούν τις 700.000). Επειδή το Κράτος δεν μπορεί να υποχρεώσει έναν πολίτη/ιδιοκτήτη τι θα κάνει με την περιουσία του, τότε είναι μονόδρομος να του δώσει κίνητρα να τα ανοίξει. Η τιμωρητική πολιτική του χαρατσιού του ΕΝΦΙΑ δεν έχει λειτουργήσει ως αντικίνητρο. Οπότε, το μόνο που απομένει είναι να δώσει θετικά κίνητρα. Όποιος έχει εικόνα της πραγματικότητας αντιλαμβάνεται ότι με τις 4.000 ευρώ του προγράμματος "Ανακαινίζω" δεν φτάνουν ούτε για το wc και την κουζίνα. Με τα σημερινά ποσά υλικών και κόστους τεχνικών και εργατών, μία σωστή και ριζική ανακαίνιση ενός διαμερίσματος από τη δεκαετία του 1970, μπορεί να απαιτεί μέχρι και 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Υπολογίστε λοιπόν για ένα διαμέρισμα των 50τμ, ο ιδιοκτήτης του θα πρέπει να επενδύσει περίπου 30.0000-50.000 ευρώ, χρόνο και ενέργεια, για να μπορεί να το νοικιάσει μετά πχ 400-600 ευρώ το μήνα, από τα οποία θα πρέπει να πληρώνει ΕΝΦΙΑ και τουλάχιστον 15% αυτοτελή φορολόγηση. Σε αυτό δεν συνυπολογίζουμε τους τόκους δανείου, αν τυχόν ο ίδιος δεν έχει ιδία κεφάλαια. Με εμπορικούς όρους λοιπόν αυτή είναι μία κακή επένδυση και είναι λογικό να μην προχωράει. 

Αν όμως του δώσεις πρόσβαση σε εύκολο και χαμηλότοκο δανεισμό, φορολογικά κίνητρα (συμφωνώ απόλυτα με την πρόταση του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ κ. Παραδιά για μηδενική φορολογία τα τρία πρώτα χρόνια που μπαίνει ένα κλειστό ακίνητο στη μακροχρόνια μίσθωση), και συνεχίσεις να επιδοτείς παρόμοια προγράμματα με αυτό της Ανακαίνισης, τότε είναι πιθανό οι ιδιοκτήτες να προβούν σε μία τέτοια κίνηση.

Αν μη τι άλλο, τότε το κράτος θα εισπράττει τον ΕΝΦΙΑ όπως και πριν, και μετά την τριετία θα εισπράττει επιπλέον φόρους από εκεί που δεν θα τους είχε. Κυρίως όμως θα δώσει ουσιαστική και μόνιμη λύση σε ένα στεγαστικό πρόβλημα, με το οποίο θα κερδίσει και πολιτικά. Άρα win-win για όλους. 

Χωρίς κανένας να έχει πλήρη γνώση (εκτός ίσως από τη Στατιστική Υπηρεσία και την ΑΑΔΕ) του αριθμού των κλειστών ακινήτων, ουσιαστικές λύσεις υπάρχουν αν θέλει η κυβέρνηση να λύσει το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης. Αντ' αυτού επιλέγει να κερδίσει τις εντυπώσεις της κοινής γνώμης (των ψηφοφόρων δηλαδή) με πυροσβεστικές κινήσεις που κανένα αποτέλεσμα δεν θα φέρουν, ούτε καν βραχυπρόθεσμα.

Και μία τελευταία παρατήρηση: φοβάμαι ότι σε κανένα σενάριο δεν είναι εφικτό να μην δημιουργηθεί κρίση στέγασης, όταν πάνω από τους μισούς κατοίκους μίας χώρας κατοικούν μόνο σε μία περιοχή. Ακόμη και όλα τα μέτρα να εφαρμοστούν, ακόμη και να δοθούν στην αγορά πολλά από τα κλειστά διαμερίσματα, δεν πρόκειται να λύσει το ουσιαστικό πρόβλημα των προβληματικών αριθμών που έρχεται, όσο το κέντρο της Ελλάδας είναι μόνον η Αττική. Μία κυβέρνηση που θα έβλεπε και την επόμενη γενιά και όχι την επόμενη 4ετία, θα έπρεπε να μελετά και να αρχίσει να εφαρμόζει σενάρια, όπου η Αποκέντρωση θα ήταν ένα από τα μεγαλύτερα εθνικά project με πολλαπλά οφέλη για όλους. Αλλιώς, ας συμπεριληφθεί τυπικά στην περιφέρεια Αττικής η Θήβα, η Εύβοια και μέρος της Πελοποννήσου, για να μπορούμε να πούμε ότι λύσαμε πολιτικά τη στεγαστική κρίση σε ένα μεγάλο βαθμό. 

*Ο Νάσος Γαβαλάς είναι επιχειρηματίας και πρόεδρος του συνδέσμου εταιρειών βραχυχρόνιας μίσθωσης ακίνητων (STAMA Greece)