Ασταμάτητη η αγορά ακίνητων της Αθηναϊκής Ριβιέρας - Δεν επηρεάζεται από τις αλλαγές στη χρυσή βίζα

Του Κωνσταντίνου Κιολέογλου

Η κτηματαγορά και ο κατασκευαστικός κλάδος ακινήτων αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την οικονομία και την αντιμετώπιση της ανεργίας σε πολλές χώρες. Η ανάπτυξή τους επιφέρει οφέλη σε πολλά επίπεδα, παρέχοντας θέσεις εργασίας, ενισχύοντας την οικονομική δραστηριότητα και διευκολύνοντας την πρόσβαση των πολιτών σε κατάλληλη κατοικία.

Ωστόσο υπάρχει μία έντονη ανησυχία ότι  η γρήγορη ανάπτυξη της κτηματαγοράς μπορεί να προκαλέσει και ορισμένα προβλήματα. Μια από τις κύριες ανησυχίες που εκφράζονται είναι η αύξηση των τιμών ακινήτων και ενοικίων, η οποία μπορεί να καθιστά δύσκολη τη στέγαση για πολλούς πολίτες, ιδίως για τα νεαρά ζευγάρια και τους νέους εργαζόμενους με χαμηλά εισοδήματα. Στην Ελλάδα κάποιοι διαμαρτύρονται για τη ραγδαία ανάπτυξη και εξέλιξη της κτηματαγοράς ανησυχώντας ότι η αύξηση των ενοικίων και των αξιών θα κάνουν για πολλούς τη στέγαση να είναι ανέφικτη. Η πραγματικότητα όμως είναι διαφορετική. 

Ο κατασκευαστικός κλάδος και η αγορά κατοικίας αποτελούν πόλο έλξης ξένων επενδύσεων. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην αγορά ακινήτων έχει κατευθυνθεί  φέτος τουλάχιστον το 40% των άμεσων ξένων επενδύσεων που έχουν πραγματοποιηθεί στην Ελλάδα, σύμφωνα με στοιχεία της Tράπεζας της Ελλάδος. Πρόκειται για μια πολύ σημαντική αύξηση σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, όταν το μερίδιο του real estate δεν ξεπερνούσε το 20%-25% του συνόλου των ξένων επενδύσεων. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται σε δύο κυρίως λόγους. Ο πρώτος έγκειται στην πολύ σημαντική αύξηση των επενδύσεων σε ακίνητα από ξένους, κυρίως λόγω των αλλαγών που άρχισαν να ισχύουν από τις αρχές Αυγούστου στο πρόγραμμα "χρυσή βίζα" και η δεύτερη στο γεγονός ότι η ελληνική κτηματαγορά κερδίζει έδαφος καθημερινά ανεβαίνοντας σταδιακά σε μία από τις επικρατούσες αγορές ακινήτων στην Ευρώπη. 

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το εννεάμηνο του 2023 το σύνολο των άμεσων ξένων επενδύσεων διαμορφώθηκε σε 3,85 δισ. ευρώ, μέγεθος που ήταν 39,2% χαμηλότερο από τα 6,34 δισ. ευρώ που είχαν εισρεύσει στην ελληνική οικονομία κατά την ίδια περίοδο του 2022. Ο τομέας της κτηματαγοράς σε αντίθεση με τον γενικό δείκτη άμεσων ξένων επενδύσεων κινήθηκε ανοδικά όσον αφορά στις εισροές ξένων κεφαλαίων για αγορά ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό  ότι με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ οι εισροές ξένων κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα το 2022 είχαν ανέλθει σε 2 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 68% έναντι του 2021. Το πρώτο εξάμηνο  του 2023 είχε ήδη εισρεύσει επιπλέον 1,1 δισ. ευρώ με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, ποσό που είναι 40% υψηλότερο του αντίστοιχου του 2022, όταν οι ξένες επενδύσεις είχαν διαμορφωθεί σε 788 εκατ. ευρώ.

Το 2023 η συνολική οικοδομική δραστηριότητα φαίνεται να έχει ακολουθήσει ανοδική τάση σε σχέση με  το 2022 όσον αφορά τον συνολικό αριθμό άδειών στην επικράτεια, σε μ2 και όγκο. Ενδεικτικά το Νοέμβριο του 2023 σε σύγκριση με το Νοέμβριο του 2022 παρατηρείται ουσιαστικά σταθερός αριθμός αδειών, με αύξηση στα συνολικά μ2 (+8,9%) και σημαντική αύξηση σε όγκο παρουσιάζοντας διαφορά +24,2% όπως φαίνεται και στον παρακάτω πίνακα. 

 
Σημαντικοί παράγοντες που επηρεάζουν την τάση της αγοράς και οδηγούν την κτηματαγορά σε υψηλότερα επίπεδα είναι καταρχήν το γεγονός ότι η Ελλάδα έχει να προσφέρει ένα ιδιαίτερο, μοναδικό προϊόν όσον αφορά την αγορά μόνιμης και εξοχικής κατοικίας, υψηλών προδιαγραφών τόσο σχεδιαστικά όσο και κατασκευαστικά.

Σημαντικά έργα υποδομής και ανάπτυξης σε πολλές περιοχές της χώρας αλλά και ειδικότερα στην Αθηναική Ριβιέρα δημιουργούν τις προϋποθέσεις αναβάθμισης ποιοτικά των προδιαγραφών των ελληνικών ακινήτων δημιουργώντας προσδοκία για υψηλού επιπέδου συνθήκες διαβίωσης.  

Είναι ξεκάθαρο πως περιοχές που παρουσιάζουν υψηλή αγοραστική ζήτηση εμφανίζουν και μεγάλες αυξήσεις τόσο στις αξίες όσο και στα ενοίκια. Στα πλαίσια αυτής της αναβάθμισης της ελληνικής κτηματαγοράς προφανώς παρασύρονται προσωρινά και οι τιμές σε περιοχές που δεν παρουσιάζουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. 

Ακούμε συχνά για το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων σε πολλές περιοχές της χώρας και ειδικά στην Αττική και σε τουριστικούς προορισμούς. Το Airbnb και η χρυσή Βίζα θεωρούνται από πολλούς η κύρια αιτία για αυτές τις αυξήσεις. 

Το σίγουρο είναι ότι σε μία χώρα που στηρίζεται στον τουρισμό, εναλλακτικές μορφές διαμονής όπως η βραχυχρόνια μίσθωση με τον ένα τρόπο ή τον άλλο θα υπάρχουν. Σήμερα με τις τελευταίες νομοθετικές ρυθμίσεις η κυβέρνηση δημιουργεί τις προϋποθέσεις για μία ελεγχόμενη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία σε πολλές περιπτώσεις είναι χρήσιμη και αναγκαία για να καλυφθούν οι ανάγκες σε "κρεββάτια" από την έντονη αύξηση των τουριστικών αφίξεων σε όλη την Ελλάδα. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργούν μία νέα πηγή εισοδήματος σε μικρομεσαίους ιδιοκτήτες οι  οποίοι μέχρι πρόσφατα δεν μπορούσαν να συμμετέχουν στην τουριστική αγορά της χώρας. Οσον αφορά στη χρυσή βίζα για την οποία γίνεται πολύς λόγος καθώς το ελληνικό πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης χρυσή βίζα (Golden Visa) σπάει όλα τα κοντέρ σημειώνοντας νέο ρεκόρ το 2023, παρά τον διπλασιασμό του ελάχιστου ορίου επένδυσης σε ακίνητη περιουσία που τέθηκε σε ισχύ από τον περασμένο Αύγουστο για δημοφιλείς περιοχές, όπως το κέντρο, τα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας, ο δήμος Θεσσαλονίκης και τα νησιά Μύκονος και Σαντορίνη, πρέπει να έχουμε μία σφαιρική προσέγγιση για να καταλάβουμε πώς επηρεάζει πραγματικά την αγορά ακινήτων και τις αξίες. 

Η κυβέρνηση μετά από πιέσεις ήδη ανέβασε μία φορά το όριο σε κάποιες περιοχές στις 500.000 ευρώ και ακούγεται ότι υπάρχει σκέψη να ανέβει στις 800.000 ευρώ στις ακριβές περιοχές. Η συγκεκριμένη αύξηση του ορίου θεωρώ ότι θα έχει ακριβώς το αντίθετο αποτέλεσμα από αυτό που ήταν αρχικά ο στόχος του μέτρου. Με δεδομένο ότι οι περιοχές που αφορούν στη μικρομεσαία και χαμηλή τάξη συνεχίζουν να διατηρούν χαμηλά όρια για τη χρυσή βίζα, θα αποτελούν πλέον την πρώτη επιλογή όσων ενδιαφέρονται για χρυσή βίζα, με αποτέλεσμα να πιεστούν ανοδικά οι αξίες και τα ενοίκια. Με τους ξένους επενδυτές να στρέφονται σε "φθηνές" περιοχές, όπου δηλαδή το όριο για τη χορήγηση της άδειας παραμονής μέσω της Golden Visa διατηρήθηκε στις 250.000 ευρώ, για παράδειγμα ο Πειραιάς, η Πελοπόννησος, η Ρόδος, η Χαλκιδική και η Κρήτη, ο αριθμός των αιτήσεων εκτινάχθηκε, καθιστώντας την ελληνική Χρυσή Βίζα ως τη δημοφιλέστερη στον κόσμο για το 2023. Μόνο που αυτό είχε σαν συνέπεια η διασπορά των επενδύσεων πλέον να περιοριστεί σε συγκεκριμένες φθηνές περιοχές που προσφέρουν τη δυνατότητα απόκτησης χρυσής βίζας με το χαμηλότερο τίμημα στην Ευρώπη. 

 
Παρόλα αυτά τα διαθέσιμα στατιστικά παρουσιάζουν μία όχι τόσο τρομακτική εικόνα καθώς το μερίδιο της αγοράς που αναλογεί στις αγορές για χρυσή βίζα είναι μικρό για να επηρεάσει σημαντικά τις αξίες και τα ενοίκια οριζόντια. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία από την ΤτΕ ο αριθμός των αδειών διαμονής (golden visa) που έχουν εκδοθεί από τα μέσα του 2014 μέχρι σήμερα ανέρχεται σε 12.126. Οι άδειες αυτές αφορούν και σε επιχειρηματικές επενδύσεις και όχι μόνο σε ακίνητα καθώς η νομοθεσία δίνει πολλαπλές επιλογές για την απόκτηση Χρυσής Βίζας. Στην ουσία λοιπόν η αγορά ακινήτων από το 2014 έχει επηρεαστεί με 1.200 μεταβιβάσεις ακινήτων κατά μέσο όρο ανά έτος σε όλη την Ελλάδα.  Το νούμερο, όπως είναι φανερό, είναι πολύ μικρό για να επηρεάσει την προσφορά και τη ζήτηση της ελληνικής κτηματαγοράς. 

Η αγορά ακολουθεί ανοδική τάση σταθερά από τον Οκτώβριο του 2019 έως και σήμερα. 

 
Σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά την περίοδο από τον Οκτώβριο 2022 έως τον Σεπτέμβριο 2023, το μέγεθος της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής-Δημόσιας) με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 26.778, που αντιστοιχούν σε 6.091.853 m2 επιφάνειας και 28.175.766 m3 όγκου. Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Οκτωβρίου 2021 – Σεπτεμβρίου 2022 παρατηρήθηκε αύξηση κατά 9,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 11,4% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 14,7% στον όγκο. Ουσιαστικά μιλάμε για περισσότερες από 45.000 νέες ιδιοκτησίες που μπήκαν στην αγορά μέσα σε δώδεκα μήνες, και προστέθηκαν στα υφιστάμενα διαθέσιμα ακίνητα. Είναι γνωστό ότι η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται σε συνεχή άνοδο και αυτό δημιουργεί όλο και μεγαλύτερο απόθεμα νέων ακινήτων. Όπως φαίνεται και στο παρακάτω γράφημα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα από το 2016 και μετά ακολουθεί ανοδική πορεία τόσο σε αριθμό αδειών, σε μ2 αλλά και σε όγκο.

Η αγορά σίγουρα λαμβάνει υπόψιν της όλες τις παραμέτρους και είναι βέβαιο ότι και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η χρυσή βίζα επηρεάζουν σε ένα βαθμό την κτηματαγορά. Όμως οι αγορές επηρεάζονται από δεκάδες παράγοντες μακροοικονομικούς, γεωπολιτικούς, επενδυτικούς, και σίγουρα από το ίδιο το προϊόν. Είναι άδικο για την ελληνική αγορά να αγνοούμε το ιδιαίτερο προϊόν που διαθέτουμε. Η Ελλάδα είναι μία από τις ασφαλέστερες χώρες, με απέραντες γαλάζιες παραλίες, πολιτιστική κληρονομιά, ιστορία, υποδομές, μέλος της ΕΕ, προσφέροντας μοναδικές τουριστικές επιλογές για όλο τον χρόνο. Ειδικά στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και σε κάποια νησιά, τα τελευταία χρόνια το προϊόν της ελληνικής κτηματαγοράς έχει αναβαθμιστεί προσφέροντας πολύ υψηλών προδιαγραφών ακίνητα σε περιοχές με μοναδικά χαρακτηριστικά όπως το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας σε τιμές πολύ πιο χαμηλές από τις αντίστοιχες επιλογές της Γαλλικής, Ισπανικής ή Ιταλικής Ριβιέρας,  αλλά και πολλών άλλων ευρωπαϊκών πρωτευουσών. 

Η δυναμική της ελληνικής κτηματαγοράς φαίνεται ασταμάτητη. Μερικές από τις μεγαλύτερες κατασκευαστικές εταιρείες του κόσμου επενδύουν δυναμικά στην ελληνική αγορά κατοικίας και όχι μόνο. Η ζήτηση παρ' όλες τις συγκυρίες που διαμορφώνουν ένα περιβάλλον ασταθές στην ευρύτερη περιοχή, παραμένει σε υψηλά επίπεδα. Δεν είναι τυχαίο ότι τα τελευταία χρόνια η άνοδος της κτηματαγοράς έχει στηριχθεί σε ιδιωτικά κεφάλαια και επενδύσεις με ελάχιστη συμμετοχή του τραπεζικού συστήματος, διαφοροποιώντας τη δυναμική και τις βάσεις της αγοράς σήμερα από το παρελθόν.

Η αύξηση των τουριστικών αφίξεων και η διεύρυνση της τουριστικής περιόδου αποτελούν σημαντικό παράγοντα στήριξης της κτηματαγοράς, αποτελώντας μία συνεχόμενη διαφημιστική καμπάνια της αγοράς ακινήτων. 

Το χαμηλό κόστος μεταβίβασης ακινήτων μετά την εκ νέου παράταση της αναστολής εφαρμογής του μέτρου ΦΠΑ στα ακίνητα, μαζί με τον εκσυγχρονισμό του κτηματολογίου και η δέσμευση του Υπουργείου ηλεκτρονικής διακυβέρνησης για γρήγορες και εύκολες μεταβιβάσεις το οποίο έχει ήδη προχωρήσει νομοθετικές  ρυθμίσεις που  αφορούν  σε μια σειρά από παρεμβάσεις που μειώνουν τη γραφειοκρατία, έχουν δώσει ώθηση στις αγοραπωλησίες νέων ακινήτων. 

Η εν γένει ανάπτυξη της κτηματαγοράς αποτελεί διαχρονικά πυλώνα της ελληνικής  οικονομίας. 

Η ανάπτυξη της κτηματαγοράς οδηγεί σε αύξηση των επενδύσεων και της οικονομικής δραστηριότητας. Καθώς οι κατασκευές και αγοραπωλησίες προκαλούν  έντονη κυκλοφορία χρημάτων στην οικονομία, ειδικά όταν η αγορά προσελκύει ξένες επενδύσεις.  Επιπλέον, οι εταιρείες που εμπλέκονται στον κατασκευαστικό κλάδο είναι συνήθως σημαντικοί εργοδότες και φορείς παραγωγής, συμβάλλοντας έτσι στην αύξηση του ΑΕΠ και στη δημιουργία επιπλέον εσόδων για το κράτος μέσω φόρων και τελών.

Συνοψίζοντας, η ανάπτυξη της κτηματαγοράς και του κατασκευαστικού κλάδου αποτελεί κινητήρια δύναμη για την οικονομική ανάπτυξη της χώρας και τη μείωση της ανεργίας. Μέσω της δημιουργίας θέσεων εργασίας, της αύξησης των επενδύσεων και της βελτίωσης των υποδομών, η ανάπτυξη αυτών των τομέων συμβάλλει στην ενίσχυση της οικονομίας και την αύξηση της ευημερίας. Όσον αφορά στις αυξήσεις του κόστους των ενοικίων και της αγοράς κατοικίας, αυτό είναι αποτέλεσμα της γενικότερης ανοδικής τάσης της κτηματαγοράς αλλά και πληθωριστικών πιέσεων που οφείλονται τόσο σε εσωτερικούς όσο και σε εξωτερικούς παράγοντες, ενώ σημαντικό ρόλο παίζει η υψηλή φορολογία των ενοικίων και ο τρόπος που εφαρμόζεται και ελάχιστα επηρεάζεται από τομείς όπως η χρυσή βίζα και η βραχυχρόνια μίσθωση. Η αγορά δεν λειτουργεί οριζόντια και ο χρυσός κανόνας "location– location – location"  είναι καθοριστικός για τη διαμόρφωση των αξιών και αποδόσεων. Στο άμεσο μέλλον αναμένεται σε πολλές μη προνομιούχες περιοχές σημαντική διόρθωση των τιμών ενώ οι περιζήτητοι προορισμοί όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα φαίνεται να έχουν ακόμη περιθώριο για πολύ καλές αποδόσεις. 

* Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι Πολιτικός Μηχανικός, Meng Ε.Μ.Π,  Msc Heriot Watt University , REV by Tegova, Avakon Real Estate Development