Με τέτοιους τρόπους θα φτιάξουμε Κτηματολόγιο;

Του Χρήστου Δημητριάδη
 
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος διέρρευσε στον τύπο προσχέδιο νόμου που καταρτίσθηκε με τη φερόμενη (βλ. παρακάτω) βοήθεια της Παγκόσμιας Τράπεζας, για την κατάργηση των υποθηκοφυλακείων και την ίδρυση δημόσιου οργανισμού Κτηματολογίου – τέταρτο κατά σειρά φορέα Κτηματολογίου από το 1995. Το προσχέδιο καθεαυτό ήδη φέρεται να αφήνει πολλά ζητήματα ανεπίλυτα. Αυτό όμως που δεν θίγεται στη δημόσια συζήτηση είναι το καίριο: Έστω ότι έγινε ο "δημόσιος φορέας" και καταργήθηκαν τα υποθηκοφυλακεία. Θα φτιαχτεί με τον τρόπο αυτό, επιτέλους, Κτηματολόγιο; Ήταν άραγε ως τώρα τα υποθηκοφυλακεία εμπόδιο στη δημιουργία Κτηματολογίου και δεν το γνωρίζαμε;

Ακριβώς το αντίθετο συμβαίνει. Ως Κτηματολογικά Γραφεία, τα υποθηκοφυλακεία λειτούργησαν άψογα, ακόμη και στο πλαίσιο ενός καθ’ υπερβολή κακοσχεδιασμένου Κτηματολογίου. Όχι μόνον διόρθωναν τα πολυάριθμα σφάλματα των αναδόχων, αλλά και δέχονταν ανυπαιτίως την οργή του κόσμου για τα σφάλματα, όπως και για τους περιορισμούς, τη γραφειοκρατία και τα κενά της κτηματολογικής νομοθεσίας.

Επιδιώκοντας τώρα οι ιθύνοντες του Υπουργείου Περιβάλλοντος την κατάργηση των υποθηκοφυλακείων – με την ανεξήγητη ανοχή του Υπουργείου Δικαιοσύνης – στην ουσία επιδιώκουν να καταργήσουν τον μόνο φορέα που μέχρι σήμερα τους έλυνε προβλήματα, τα οποία οι ίδιοι προκαλούσαν.

Ουδείς δείχνει να ασχολείται με το βασικό συστατικό των προβλημάτων: τη μετατροπή της διαδικασίας κτηματογράφησης από διαδικασία κατάρτισης κτηματολογικών χαρτών σε διαδικασία επανακαταχώρισης εμπραγμάτων δικαιωμάτων που ήταν ήδη καταχωρισμένα στα υποθηκοφυλακεία. Αν δεν μπορεί να γίνει Κτηματολόγιο στην Ελλάδα, είναι επειδή ασχολείται κυρίως με κάτι που υπάρχει ήδη (καταχώριση δικαιωμάτων) και όχι με αυτό που δεν υπάρχει (κτηματολογικοί χάρτες)!

Ο αχρείαστος αναπροσανατολισμός της διαδικασίας κτηματογράφησης από τεχνική σε κυρίως νομική, βασίσθηκε εξαρχής στη συκοφάντηση του απλού και αποτελεσματικού συστήματος καταχώρισης των υποθηκοφυλακείων ως δήθεν απαρχαιωμένου. Η συκοφάντηση, δυστυχώς, πέτυχε τον σκοπό της, διότι από το 1999 και έπειτα – μεταξύ άλλων – εγκαταλείφθηκε από το Υπουργείο Δικαιοσύνης η επέκταση της μηχανοργάνωσης των υποθηκοφυλακείων και η μετεξέλιξη των υπηρεσιών τους σε ηλεκτρονικές.

Έτσι, με το να απαιτείται να επανακαταχωρηθούν εξ υπαρχής εμπράγματα δικαιώματα ήδη καταχωρισμένα, το έργο έγινε πανάκριβο (επ’ ωφελεία των αναδόχων), επιρρεπές σε σφάλματα, υπερβολικά βαρύ και δυσκίνητο. Ενώ το περίφημο "αμάχητο τεκμήριο" που αβασάνιστα επιβλήθηκε να παραγάγουν οι κτηματολογικές εγγραφές μετά την οριστικοποίησή τους, κατέστησε το όλο έργο υπερβολικά γραφειοκρατικό. Στην επιδίωξη δήθεν "τελειότητας", διαλύονται οι υπάρχουσες απλές και αποτελεσματικές δομές, ενώ αυτές που φτιάχνονται προϋποθέτουν (ανύπαρκτη) τελειότητα καταστάσεων και καθίστανται έτσι από δυσλειτουργικές έως ολωσδιόλου ανύπαρκτες.

Η Ένωση Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων είχε εξ αρχής προτείνει να περιοριστεί η κατάρτιση Κτηματολογίου στο στοιχείο που πραγματικά λείπει: αποκλειστικά στην κατάρτιση κτηματολογικών χαρτών. Τα εμπράγματα δικαιώματα θα περνούσαν στη συνέχεια επί των κτηματολογικών χαρτών με ενέργειες των υποθηκοφυλάκων, αδαπάνως για τον πολίτη, χωρίς καμία απολύτως ταλαιπωρία και χωρίς τον κίνδυνο απώλειας περιουσίας, που προκαλεί τυχόν μη συμμετοχή του στη σημερινή διαδικασία επανακαταχώρησης δικαιωμάτων ήδη καταχωρισμένων στα υποθηκοφυλακεία.

Πολύ θα θέλαμε να πιστέψουμε ότι ο λόγος που δεν ακολουθήθηκε η πρότασή μας ήταν απλή άγνοια του αντικειμένου. Δυστυχώς, η αδικαιολόγητη επιμονή σε μια αδιέξοδη διαδικασία, οδηγεί αναπόφευκτα στην υποψία ότι μια αχρείαστα δαπανηρή διαδικασία μοιάζει να ήταν αυτοσκοπός.

Σήμερα εξαγγέλλεται μια ακόμη οργανωτική μεταρρύθμιση, η οποία φέρεται να γίνεται με την τεχνική συνδρομή της Παγκόσμιας Τράπεζας. Η συνδρομή, βέβαια, της Παγκόσμιας Τράπεζας όντως υπάρχει. Εντούτοις, από τις πολλές προτάσεις της Παγκόσμιας Τράπεζας που περιείχε προσχέδιο συμπερασμάτων που διέρρευσε τον Νοέμβριο 2016, ακολουθείται επιλεκτικά μία και μόνη: η ενσωμάτωση των υποθηκοφυλακείων στο Υπουργείο Περιβάλλοντος. Η Παγκόσμια Τράπεζα ΔΕΝ πρότεινε όμως την κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων!
Γιατί όμως να υπαχθεί στο Υπουργείο Περιβάλλοντος ένα ζήτημα καθαρά νομικό, που αφορά στην καταχώριση εμπραγμάτων νομικών δικαιωμάτων; Το αντίθετο ακριβώς θα έπρεπε να συμβαίνει: Σε όσα συστήματα κτηματολογίου ανά την Ευρώπη αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας η καταχώριση (title systems) και όχι το συμβόλαιο (όπως στα deed systems), η καταχώριση διενεργείται συνήθως από Κτηματολογικούς Δικαστές. Θα έπρεπε λοιπόν, φυσιολογικά, η (έστω και αχρείαστη και, με τον τρόπο που διενεργείται, βλαπτική) μετάβαση από deed system σε title system να ενισχύσει και όχι να αποκλείσει την οργανωτική ένταξη του όλου συστήματος καταχώρισης στις δομές της δικαστικής εξουσίας.

Σήμερα τα υποθηκοφυλακεία βρίσκονται λειτουργικά (τα άμισθα) ή οργανικά (τα έμμισθα) ενταγμένα στις δομές της Δικαιοσύνης, όπως άλλωστε το ίδιο το Σύνταγμα προβλέπει. Όχι μιας διοικητικής αρχής, όχι ενός υπουργείου, αλλά στις δομές της ίδιας της Δικαιοσύνης, της δικαστικής δηλαδή εξουσίας. Ποιος ο λόγος να αλλάξει αυτό; Ποιος ο λόγος να μην γίνουν απλώς ηλεκτρονικές οι υπάρχουσες δομές, αλλά να αντικατασταθούν οι σημερινές από άλλες, διαφορετικές, αποκομμένες από τη Δικαιοσύνη, με πρόσχημα την ηλεκτρονικοποίηση;

Ο επίμονος, όσο και παράνομος αποκλεισμός των υποθηκοφυλάκων από τη διαδικασία νομοθέτησης, η σπουδή να καταργηθούν με διάφορους νομικούς ακροβατισμούς τα υποθηκοφυλακεία, αλλά και η μεταβολή της μνημονιακής υποχρέωσης των δύο πρώτων Μνημονίων, αντί για ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, σε θέσπιση "οριστικών κτηματολογικών γραφείων" (!) είναι περιστάσεις υπερβολικά ύποπτες. Όλα αυτά συνδυάζονται με τη συστηματική αγνόηση των απλών και αποτελεσματικών προτάσεών μας και την συκοφάντησή μας ως δήθεν "διεφθαρμένων", ακριβώς την στιγμή που θα επιδιώκεται να περάσει στην κοινή γνώμη η κατάργησή μας ως δήθεν "ορθή". Αρνούνται έστω και να ακουστούμε.

Πολύ φοβόμαστε ότι η παρουσία της Παγκόσμιας Τράπεζας στην όλη διαδικασία τείνει, τελικώς, να αποτελέσει απλώς πολιτικό άλλοθι για την υιοθέτηση αχρείαστων ισοπεδωτικών μεταρρυθμίσεων, που θα βλάψουν και άλλο τον θεμελιώδη για την οικονομία και το δίκαιο θεσμό της καταχώρισης εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Με το υπό εκπόνηση νομοσχέδιο επιτυγχάνεται μόνον η αποκοπή του θεσμού της καταχώρισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων από τις δικαστικές δομές. Γιατί;

Αυτό ήταν το πρόβλημα του Κτηματολογίου; Ότι τα υποθηκοφυλακεία (και κατ’ επέκταση τα Κτηματολογικά Γραφεία) είναι μέχρι σήμερα ενταγμένα στις δομές της δικαστικής εξουσίας; Με τις προωθούμενες ψευδολύσεις πολύ φοβόμαστε ότι, αντί να αντιμετωπιστούν τα πραγματικά προβλήματα του Κτηματολογίου, απλώς θα συνεχίσει να καταστρέφεται η, υπό το σύστημα των υποθηκοφυλακείων, πολύ υψηλή αξιοπιστία των καταχωρούμενων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Οι άμισθοι υποθηκοφύλακες, με υψηλό αίσθημα ευθύνης και συνείδηση της αποστολής μας, θα δεχόμασταν μια ορθή μεταρρύθμιση, εάν αυτό εξυπηρετούσε το γενικό συμφέρον. Το γεγονός όμως ότι όχι μόνο καταργούμαστε, αλλά κυρίως μας αποκλείουν από κάθε συζήτηση και εντέλει μας εξοντώνουν ηθικά με κατασκευασμένες κατηγορίες – αντί να ελεγχθούν όσοι μεθόδευσαν ένα πανάκριβο, αχρείαστα δυσλειτουργικό και μη δυνάμενο να ολοκληρωθεί Κτηματολόγιο – δείχνει ότι η κατάργησή μας κάθε άλλο παρά το γενικό συμφέρον εξυπηρετεί.

Ας έχουν λοιπόν υπ’ όψιν τους οι ιθύνοντες – ελληνικές αρχές, Κομισιόν και Παγκόσμια Τράπεζα: Οι προωθούμενες λύσεις όχι μόνον δεν θα επιλύσουν κανένα πρόβλημα, αλλά θα προκαλέσουν και άλλα. Και αυτό χωρίς να έχουμε καμία φιλοδοξία να χριστούμε "μάντεις κακών"
 
* Ο κ. Χρήστος Δημητριάδης είναι Αντιπρόεδρος της Ένωσης Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος