“Στείρο” 2010 βλέπουν οι ΑΕΕΑΠ

 

Με business plan περισσότερο διαχείρισης της κρίσης παρά υλοποίησης νέων επενδύσεων εγκαινιάζουν τη νέα οικονομική χρονιά η Eurobank Properties και η Trastor ΑΕΕΑΠ, δύο εκ των επτά εταιρειών που συμμετέχουν στον δείκτη ακίνητης περιουσίας, οι οποίες τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο του 2010 θα προσανατολιστούν αποκλειστικά στην απόκτηση ακινήτων χαμηλού ρίσκου και μακροχρόνιας μίσθωσης.

 

Με την οικονομική κρίση να έχει δημιουργήσει συνθήκες ασφυξίας στο λιανεμπόριο, τα μισθώματα των επαγγελματικών χώρων πρώτης (high street retail) και δεύτερης κατηγορίας έχουν συρρικνωθεί σημαντικά, ενώ ο «αέρας» έχει σχεδόν καταργηθεί. 

Στο πλαίσιο αυτό, οι επικεφαλής της Eurobank Properties Services επισημαίνουν στην οικονομική έκθεση του 2009 ότι κατά την τρέχουσα συγκυρία, οπότε αναμένεται μία επιπλέον πίεση στην αγορά του high street retail, «χρειάζεται υπομονή και επιλεκτικές τοποθετήσεις».

Ενδεικτική του σκηνικού που έχει διαμορφωθεί στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων είναι η αγορά κτηρίου γραφείων από την ΑΕΕΑΠ λίγο πριν εκπνεύσει το 2009. Συγκεκριμένα απέκτησε προς 37 εκατ. ευρώ (πλην υποχρεώσεων) κτήριο γραφείων 24.000 τ.μ. στην περιοχή του Ταύρου, δηλαδή κατά 26,5% χαμηλότερα από το τίμημα των 50,3 εκατ. ευρώ που είχε προσυμφωνήσει το 2008.

Κατά τη χρήση του 2009, οι επενδύσεις του βραχίονα ακινήτων της Eurobank EFG που ενίσχυσε κατά 3% τα καθαρά κέρδη συγκριτικά με το 2008, αυξήθηκαν στα 669 εκατ. ευρώ έναντι 578,2 εκατ. ευρώ στις 31/12/08. Η εισηγμένη διεύρυνε όμως το βραχυπρόθεσμο δανεισμό της, ο οποίος διαμορφώθηκε σε επίπεδο ομίλου στο τέλος του έτους στα 19,8 εκατ. ευρώ έναντι 16,5 εκατ. ευρώ και εταιρικά σε 13 εκατ. ευρώ από 11,7 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του ’08.

Όσον αφορά τη μετοχή διαπραγματεύεται στο χρηματιστήριο με discount 31% περίπου, η λογιστική της αξία (Book value) διαμορφώνεται στα 11,94 ευρώ και οι αναλογίες P/BV και P/E διαμορφώνονται στο 0,62 και 11,24 αντιστοίχως.

 

Και για την πρώην Πειραιώς ΑΕΕΑΠ, που κατά τη χρήση του 2009 μείωσε σημαντικά τα καθαρά κέρδη (από 9,10 εκατ. ευρώ σε 4,1 εκατ. ευρώ το 2009), η κρίση υπαγορεύει ιδιαίτερα προσεκτικές κινήσεις. 

Όπως επισημαίνεται στη σχετική έκθεση, κατά το πρώτο εξάμηνο οι επενδύσεις που θα πραγματοποιούνται θα περνούν πολλαπλώς από κρησάρα. Πέραν δηλαδή της μισθωτικής απόδοσης θα πραγματοποιούνται επενδύσεις μόνο σε ακίνητα εύκολα εμπορεύσιμα, ενώ βασικοί παράγοντες είναι η φερεγγυότητα του μισθωτή και η εξασφάλιση μακροχρόνιου μισθώματος. 

Η ΑΕΕΑΠ κατέγραψε ενίσχυση των επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες διαμορφώθηκαν στο τέλος του 2009 στα 107,1 εκατ. ευρώ έναντι 95,6 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2008.

Σημαντική αύξηση παρουσίασε το σύνολο των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων της εισηγμένης που ανήλθαν στα 4,4 εκατ. ευρώ έναντι 716,6 χιλιάδων ευρώ την χρήση του 2008. 

Αναφορικά με τη μετοχή, διαπραγματεύεται στο ταμπλό με discount 44%, η λογιστική της αξία διαμορφώνεται στα 2,05 ευρώ και οι αναλογίες P/BV και P/E διαμορφώνονται στο 0,59 και 16,37 αντιστοίχως.

Εμπορικά κέντρα

Στις Eurobank Properties και Trastor συμμετέχουν με 13,22% και 37,8% οι Lamda Development και Pasal που ελέγχουν ορισμένα από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα (The mall Athens, Golden Hall, Athens Heart). Δεδομένης της σημαντικής συρρίκνωσης των καταναλωτικών δαπανών μία από τις σημαντικότερες τάσεις που καταγράφηκαν στα εμπορικά κέντρα την προηγούμενη περίοδο ήταν η επαναδιαπράγματευση του μισθώματος.

Στα εμπορικά κέντρα, οι τιμές μίσθωσης επαγγελματικών χώρων ξεκινούν για μικρά καταστήματα από 35 ευρώ ανά τ.μ. και ενδέχεται να αγγίξουν ακόμη και τα 100 ευρώ ανάλογα με τη θέση που βρίσκονται. Για τα καταστήματα- άγκυρες που καταλαμβάνουν μεγάλη επιφάνεια το μίσθωμα ανέρχεται κατά προσέγγιση στα 10-15 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα μεσαίου μεγέθους το ύψος του ενοικίου διαμορφώνεται στα 30-35 ευρώ.

dimitris.delevegos@capital.gr