Βωβός: Βοτανικός ή χάος...

Ίσως ποτέ άλλοτε στο παρελθόν η κατασκευή ενός εμπορικού κέντρου στην Ελλάδα δεν προκάλεσε τόσες αντιπαραθέσεις, όσες δημιούργησε το νέο mall της Μπάμπης Βωβός στο Βοτανικό. Το μεγαλύτερο μετα-ολυμπιακό project που συνδέεται άμεσα με την κατασκευή του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού και την ανάπλαση της έκτασης στη Λεωφόρο Αλεξάνδρας, μέχρι πρότινος έδρας της ΠΑΕ, κινδυνεύει να μείνει στα μπετά, απειλώντας το μέλλον όχι μόνον της ίδιας της εταιρείας που το κατασκευάζει αλλά και τα σχέδια για τη νέα έδρα των «πρασίνων». 

Σχεδόν όλα τα κορυφαία πολιτικά κόμματα και πληθώρα φορέων στους οποίους μεταξύ άλλων συγκαταλέγονται το ΥΠΕΧΩΔΕ, η υπερνομαρχία Αθήνας – Πειραιά, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, το Πανεπιστήμιο Αθηνών, η Γεωπονική Σχολή, οι Δικηγορικοί Σύλλογοι Αθήνας και Πειραιά, η ΓΣΕΕ και η ΑΔΕΔΥ και φυσικά οι άμεσα εμπλεκόμενες κατασκευαστικές εταιρείες Άκτωρ και Μ. Βωβός, ο Δήμος Αθηναίων και η ΠΑΕ Παναθηναϊκός έχουν εμπλακεί σε μια υπόθεση που βρέθηκε ξανά στο επίκεντρο της επικαιρότητας μετά την προσωρινή αναστολή εργασιών που αποφάσισε το ΣτΕ έπειτα από αίτηση αναστολής 131 μελών της επιτροπής Πολιτών για τη Διάσωση του Ελαιώνα  (80 από τους οποίους είναι μέλη του ΣΥΡΙΖΑ) που εναντιώθηκαν στη δημιουργία του επικαλούμενοι μεταξύ άλλων «περιβαλλοντική βλάβη στη περιοχή». 

Με τις μπουλντόζες στο εργοτάξιο της Μ. Βωβός να παραμένουν σταθμευμένες εδώ και ορισμένες ημέρες, η υπόθεση Βοτανικός προσέλαβε -πέραν της επιχειρηματικής- έντονη πολιτική διάσταση. Ο ΣΥΡΙΖΑ εξαρχής εναντιώθηκε στην δημιουργία του mall, ενώ ο πρόεδρος του Συνασπισμού Α. Τσίπρας ανέβασε ακόμη περισσότερο τους τόνους και μιλώντας σε ραδιοφωνικό σταθμό ανέφερε πως «άλλο το να θέλει κάποιος να χτίσει ένα γήπεδο και να βγάλει εύλογο κέρδος και άλλο το να θέλουμε ένα σκάνδαλο ανάλογο της υπόθεσης Βατοπεδίου». 

Η πολιτική ηγεσία του ΣΥΡΙΖΑ έχει ταχθεί υπέρ της κατασκευής του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού στον Βοτανικό, αλλά κατά της κατασκευής του εμπορικού κέντρου, στο πλαίσιο της συνέντευξης Τύπου που παραχώρησε (στις 17/12) καθώς, όπως τονίστηκε «το γήπεδο του ΠΑΟ μπορεί να ξεκινήσει και αύριο κιόλας ανεξάρτητα από την έκβαση της υπόθεσης αφού η δημόσια γη υπάρχει με βάση τον νόμο Τρίτση».

Η απάντηση ήλθε μέσω γραπτής δήλωσης στην επίσημη ιστοσελίδα της ΠΑΕ Παναθηναϊκός. Ο Βαγγέλης Σαμαράς, εντεταλμένος σύμβουλος της ΠΑΕ για το νέο γήπεδο, χαρακτήρισε τις αντιδράσεις για το έργο «καθαρά προσχηματικές». Με αφορμή τις δηλώσεις του προέδρου του ΣΥΝ για το ότι οι εργασίες μπορούν να ξεκινήσουν άμεσα στον Βοτανικό, είπε πως «πρόκειται περί πλάνης». 

Στη δήλωση αναφέρεται πως «ο νόμος 3481/2006 της Διπλής Ανάπλασης καταργεί ρητά όλες τις προηγούμενες ρυθμίσεις και συγκεκριμένα στο άρθρο 12 παρ. 5 αναφέρει “οι παραπάνω διατάξεις είναι ειδικές και κατισχύουν οποιωνδήποτε άλλων διαφορετικών ρυθμίσεων οι οποίες καταργούνται”. Ως εκ τούτου η επιχειρηματολογία ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί άλλος παλαιότερος νόμος δεν υφίσταται τη στιγμή που είναι σε ισχύ ο 3481/2006. Είμαστε σε αναμονή της απόφασης του ΣτΕ προκειμένου να ξεκινήσουμε το έργο και συνεχίζουμε να θεωρούμε ότι οι όποιες αντιδράσεις είναι καθαρά προσχηματικές». 

Ο Δήμος Αθηναίων κατέθεσε στο ΣτΕ τη λίστα με τις υπογραφές 3.600 δημοτών του στις περιοχές των Αμπελοκήπων και του Βοτανικού που τάσσονται υπέρ της διπλής ανάπλασης και της κατασκευής πρασίνου στο γήπεδο του ΠΑΟ στη Λεωφόρο Αλεξάνδρας, ως αντίβαρο στις αντιρρήσεις των 131 συμπολιτών τους που έχουν προσφύγει στο ΣτΕ και έχουν προκαλέσει την «ομηρία» όλου του έργου.

[[pagebreak]]Το project των 580 εκατ. ευρώ

Σε επιχειρηματικό επίπεδο, οι επιπτώσεις από την εμπλοκή στην υπόθεση είναι περισσότερο εμφανείς. Η Μπάμπης Βωβός ζήτησε την αναστολή της διαπραγμάτευσης των μετοχών της για μια εβδομάδα (από 8-12/12) και απώλεσε σημαντικού ύψους κεφαλαιοποίηση στο Χ.Α. μετά την επαναδιαπραγμάτευση τους, ενώ η Deutsche Bank και Proton Bank ήδη υποβάθμισαν τη σύστασή τους για τη μετοχή. 

Εξέλιξη αναμενόμενη, δεδομένου ότι το εμπορικό κέντρο του Βοτανικού είναι το μεγαλύτερο έργο στην ιστορία της Βωβός, ενώ η έκβαση του project δεν κρίνει μόνο ένα επιχειρηματικό σχέδιο αλλά ακόμη και το μέλλον της ίδιας της εταιρείας αφού η διοίκηση της Βωβός δεν κρύβει πως τυχόν αρνητική εξέλιξη αναφορικά με το έργο μπορεί να αποτελέσει σοβαρότατο πλήγμα για την εταιρεία. Ήδη η κατασκευή του mall έχει προχωρήσει σημαντικά, αφού έχει ήδη κατασκευαστεί το 80% του οπλισμένου σκυροδέματος, ενώ έχουν πραγματοποιηθεί και μεγάλο μέρος των εργασιών διαμόρφωσης των υπογείων. Συνολικά, το mall αποτελείται από τρία υπόγεια επιφανείας 81 χιλ. τμ και τέσσερα επίπεδα εμπορικών χρήσεων με συνολική επιφάνεια 70 χιλ. τ.μ.

Σύμφωνα με τις δημοσιευμένες οικονομικές καταστάσεις της 30/9/2008, το έργο αυτό είναι αποτυπωμένο στα βιβλία της εταιρείας έναντι 185 εκατ. ευρώ, με πραγματοποιημένο κατασκευαστικό κόστος 34 εκατ. ευρώ. Η συνεισφορά με βάση τις οικονομικές καταστάσεις του project στο NAV της 30/9/2008 είναι 94 εκατ. ευρώ. Η Μ. Βωβός έχει λάβει ήδη κοινοπρακτικό δάνειο 111 εκατ. ευρώ, το οποίο έχει εξαντλήσει ως γραμμή χρηματοδότησης για την αγορά του οικοπέδου και την κατασκευή και το οποίο αποτελεί, σύμφωνα με τις καταστάσεις της 30/9/2008, το 60% του συνολικού βραχυπρόθεσμου δανεισμού της. Η εταιρεία έχει ανακοινώσει πως υπάρχει επιπλέον πιστοποίηση 25 εκατ. ευρώ, η οποία έχει υποβληθεί προς τις κοινοπρακτούσες τράπεζες για έγκριση και εκταμίευση. Το προϋπολογιζόμενο κόστος ολοκλήρωσης κατασκευής του εμπορικού κέντρου μετά τις 30/9/2008 είναι 110 εκατ. ευρώ. 

Σύμφωνα με την CBRΕ, στην οποία έχει ανατεθεί από την Μ. Βωβός ο ρόλος του επενδυτικού συμβούλου, τα προβλεπόμενα ετήσια έσοδα του εμπορικού κέντρου στο πρώτο χρόνο λειτουργίας του, θα αγγίζουν τα 35 εκατ. ευρώ, γεγονός που προσδιορίζει σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς μια αγοραία αξία περίπου 580 εκατ. ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι στο τέλος της επόμενης χρονιάς που το έργο θα ολοκληρωθεί, θα συνεισφέρει στο NAV της Βωβός 285 εκατ. ευρώ ή 8,39 ευρώ/μετοχή και αντιπροσωπεύει το 90% του NAV που θα συνεισφέρουν όλα τα έργα της εταιρείας υπό κατασκευή. 

Πιθανή αναστολή στην συνέχιση των οικοδομικών εργασιών δημιουργεί, αναφέρει η εισηγμένη, πέραν των αμφιβολιών για την ολοκλήρωση αυτού του θεμελιώδους έργου για την εταιρεία και πιθανή εμπλοκή στο κοινοπρακτικό δάνειο των 125 εκατ. ευρώ, το οποίο έχει λάβει, αφού περιλαμβάνεται όρος που αναφέρει ότι αναβολή πέραν των 2 μηνών στην συνέχιση των εργασιών μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία της σύμβασης.

Η πιθανότητα περαιτέρω αναβολής των εργασιών έχει θορυβήσει και τους εργαζόμενους της εταιρείας, οι οποίοι προχώρησαν στη λήψη μέτρων. Συγκεκριμένα, 744 εργαζόμενοι της «Μπάμπης Βωβός - Διεθνής Τεχνική ΑΕ» προσέφυγανν με τη σειρά τους στο ΣτΕ και ζητούν να ανακληθεί η προσωρινή διαταγή που εξέδωσε το ΣτΕ για διακοπή των εργασιών κατασκευής εμπορικού κέντρου στο Βοτανικό, κοντά στο υπό κατασκευή γήπεδο του Παναθηναϊκού. Μεταξύ άλλων οι προσφεύγοντες, υποστηρίζουν ότι από τη διακοπή των εργασιών κατασκευής του εμπορικού κέντρου, οι ίδιοι κινδυνεύουν να μείνουν άνεργοι και μάλιστα σε μια ιδιαίτερα κρίσιμη περίοδο με οικονομική κρίση και ύφεση της οικονομικής δραστηριότητας. Ακόμη, υποστηρίζουν ότι η περιβαλλοντική βλάβη που επικαλούνται οι κάτοικοι στις αιτήσεις ακυρώσεως που έχουν καταθέσει κατά της κατασκευής του εν λόγω έργου, είναι προσχηματικοί διότι έχει απομακρυνθεί ρυπογόνος βιομηχανία από την περιοχή και δημιουργείται πλεόνασμα κοινόχρηστων χώρων στο πλαίσιο της διπλής ανάπλασης.

Όσο για την εταιρεία, υποστηρίζει πως σε περίπτωση ακύρωσης του έργου σκοπεύει να ανακαλέσει τη δωρεά των 56 στρεμμάτων και είτε μέσω ασφαλιστικών μέτρων είτε άλλων νομικών διαδικασιών, να παρεμποδίσει την ανέγερση του γηπέδου, το οποίο άλλωστε αποτελεί βάση της σχετικής νομοθετικής ρύθμισης αναπόσπαστο κομμάτι της «Διπλής Ανάπλασης».

[[pagebreak]]Το χρονικό της υπόθεσης

Όσοι έχουν παρακολουθήσει την υπόθεση εξ αρχής μιλούν για ένα ιδιαίτερα σύνθετο σχέδιο, και όχι λόγω των απαιτούμενων τεχνικών εργασιών. Το πράσινο φως για το project δόθηκε μετά την πρόταση της πρώην δημάρχου Αθηναίων κ. Ντόρας Μπακογιάννη να κατασκευαστεί το γήπεδο του Παναθηναϊκού στη συγκεκριμένη περιοχή. Στο κέντρο της έκτασης βρισκόταν οικόπεδο 100 στρεμμάτων που ανήκε στην εταιρεία ΕΤΜΑ και τη θυγατρική της ΕΛΛΑΤΕΞ.

Με την ψήφιση του νόμου 348106 (ΦΕΚ 162/2-8-06) το καλοκαίρι του 2006 για την διπλή ανάπλαση του γηπέδου της Λεωφόρου Αλεξάνδρας και του Βοτανικού, οι επιβαρημένες με υψηλές δανειακές υποχρεώσεις ΕΤΜΑ και ΕΛΛΑΤΕΞ έρχονται σε συμφωνία με την Βωβός η οποία αποκτά την συνολική έκταση των 100 στρεμμάτων έναντι 50 εκατ. ευρώ.

Πέραν της υποχρεωτικής εισφοράς σε γη, μέρος της έκτασης (συνολικά η έκταση που δόθηκε ανέρχεται σε 56 στρέμματα) παραχωρείται με τη μορφή δωρεάς στο Δήμο Αθηναίων προκειμένου να αξιοποιηθεί για τη δημιουργία του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού. Η νομοθετική ρύθμιση προβλέπει αποζημίωση με πριμοδότηση σε τετραγωνικά. Έτσι ο συντελεστής δόμησης διπλασιάστηκε στο 1,6 και επιπλέον καθορίστηκαν χρήσεις επιχειρηματικών δραστηριοτήτων. 

Η συνολική έκταση της υπό ανάπλαση περιοχής ανέρχεται σε περίπου 220 στρέμματα και σε αυτά προβλέπεται να κατασκευαστούν το γήπεδο του Παναθηναϊκού (χωρητικότητας 40.000 θεατών με δυνατότητα επέκτασης σε 50.000 σε έκταση 27 στρεμμάτων), το κτίριο του Ερασιτέχνη Παναθηναϊκού, το πολυλειτουργικό κτίριο του Δήμου Αθηναίων, συνολικής δόμησης 42.500 τ.μ. και γήπεδο μπάσκετ επιφάνειας 4.618 τετραγωνικών.

Η ΠΑΕ Παναθηναϊκός έχει ήδη προβεί σε συμφωνία μίσθωσης και συνεκμετάλλευσης του γηπέδου το οποίο θα δομηθεί πάνω στην ευρύτερη έκταση από την Εταιρεία Ειδικού Σκοπού «Διπλή Ανάπλαση ΑΕ». Την κατασκευή του γηπέδου έχει αναλάβει η εταιρεία Άκτωρ, κατά 100% θυγατρική της Ελληνική Τεχνοδομική ΤΕΒ. Το συνολικό κόστος της κατασκευής βάσει της συμφωνίας ανήλθε στο ποσό των 88,35 εκατομμυρίων ευρώ και η διάρκεια κατασκευής του έργου είναι 19 μήνες από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ανέγερσης του νέου γηπέδου των «πράσινων». Παράλληλα, στο πλαίσιο της διπλής ανάπλασης, προβλέπεται η κατεδάφιση του παλαιού γηπέδου του ΠΑΟ στη λεωφόρο Αλεξάνδρας και η δημιουργία χώρου πρασίνου 20 στρεμμάτων και υπόγειου χώρου στάθμευσης 700 οχημάτων.