Την ανάγκη ωρίμανσης και στρατηγικής κατεύθυνσης της αγοράς κατοικίας υπογραμμίζουν οι κ. Ιωάννης Ορφανός, Senior Partner της Colliers Greece, και Βασίλης Φωτόπουλος, Associate Director και Head of Hospitality. Όπως τονίζουν στη συνέντευξή τους στο "Forbes", "οι μελλοντικές επενδύσεις πρέπει να γίνουν εκεί όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση – σε επιλεγμένους προορισμούς και σε αναπτύξεις που λειτουργούν ολοκληρωμένα", ενώ δεν θα πρέπει να παραμελείται η ανάπτυξη κατοικιών και για τους εγχώριους αγοραστές.
Πώς έχει εξελιχθεί η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Αττική τα τελευταία χρόνια από πλευράς ζήτησης και τιμών;
Ιωάννης Ορφανός: Τα τελευταία χρόνια η οικιστική αγορά εν γένει και ιδιαίτερα εκείνη των πολυτελών κατοικιών στην Αττική έχει μεταβληθεί ριζικά. Η ώθηση προέρχεται κυρίως από τα μεγάλα έργα που έχουν ολοκληρωθεί ή βρίσκονται σε εξέλιξη και αλλάζουν τον χάρτη της πρωτεύουσας, όπως το Ilisian (πρώην Hilton) με τις κατοικίες Waldorf Astoria Residences και οι αναπτύξεις στο παραλιακό μέτωπο από εγχώριους και μη κατασκευαστές με επίκεντρο το εμβληματικό έργο του Ελληνικού, με τις πολυτελείς κατοικίες και τα ξενοδοχειακά έργα που αναμένονται, το οποίο έχει αρχίσει να λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής αξίας για ολόκληρη τη νότια ζώνη. Η Αττική έχει πλέον ενταχθεί στον ευρωπαϊκό χάρτη της πολυτελούς κατοικίας.
Βασίλης Φωτόπουλος: Από πλευράς αγοράς, οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί εντυπωσιακά. Τόσο στα Βόρεια Προάστια, στις περιοχές Π. Ψυχικού, Φιλοθέης, Κηφισιάς (κέντρο και Κεφαλάρι), όσο και στα Νότια Προάστια, ιδιαίτερα στη Γλυφάδα, τη Βουλιαγμένη, τη Βούλα και το Ελληνικό, οι τιμές ξεπερνούν πλέον συχνά τα 10.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σε επώνυμα έργα διεθνούς κύρους ξεπερνούν ακόμα και τα 15.000 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχες αυξήσεις παρατηρούνται και στα Βόρεια Προάστια, στις περιοχές Π. Ψυχικού, Φιλοθέης και στο κέντρο της Κηφισιάς. Η ζήτηση τροφοδοτείται κυρίως από ξένους ή επαναπατριζόμενους αγοραστές υψηλού εισοδήματος που επιλέγουν την Αθήνα ως δεύτερη κατοικία, ή σε πιο μόνιμη βάση. Η εγχώρια ζήτηση από άτομα υψηλού εισοδήματος για τέτοιου είδους ακίνητα έχει ουσιαστικά επικεντρωθεί σε αναπτύξεις διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών που έχουν τον χαρακτήρα "landmark" με επώνυμο ξενοδοχειακό αποτύπωμα.
Έχει αυτή η ανάπτυξη επηρεάσει αρνητικά τη διαθεσιμότητα πιο προσιτών επιλογών κατοικίας;
Ι.Ο.: Ναι, και μάλιστα σε μεγάλο βαθμό. Η υπερσυγκέντρωση του ενδιαφέροντος και των επενδύσεων στα πολυτελή projects έχει περιορίσει την ανάπτυξη κατοικιών μεσαίας κατηγορίας τιμών. Έχει ίσως δημιουργηθεί μια στρεβλή εντύπωση ότι "όλα τα νέα οικιστικά projects πρέπει να είναι πολυτελή" για να είναι βιώσιμα, κάτι που δεν είναι ούτε κοινωνικά ούτε οικονομικά σωστό. Χρειάζεται ισορροπία. Η Ελλάδα οφείλει να συνεχίσει να προσελκύει υψηλού επιπέδου επενδύσεις, αλλά ταυτόχρονα να εξασφαλίσει προσιτές και αξιοπρεπείς λύσεις για τα νοικοκυριά, τους νέους επαγγελματίες και τις νέες οικογένειες. Αλλά και για τους εγχώριους και επαναπατριζόμενους συνταξιούχους άλλων χωρών που θέλουν να ζήσουν στην Ελλάδα.
Β.Φ.: Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και των τιμών της γης, σε συνδυασμό με την έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων, καθιστά δύσκολη την ανάπτυξη κατοικιών μέσης ή χαμηλότερης κατηγορίας. Αυτό έχει οδηγήσει σε έντονο έλλειμμα νέων, ποιοτικών κατοικιών για την εγχώρια αγορά. Πρακτικά, κάθε νέο οικιστικό project επιχειρεί να στοχεύσει τους ξένους αγοραστές ή το ανώτερο εισοδηματικά κοινό, παρέχοντας, όπου είναι δυνατό, μια περισσότερo "ξενοδοχειακή" λογική στον σχεδιασμό και στις παροχές, ανεβάζοντας ακόμα περισσότερο τις τιμές αγοράς.
Πώς έχει επηρεάσει αυτή η εξέλιξη την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς σε σχέση με τις διεθνείς;
Ι.Ο.: Η Ελλάδα είχε πάντα το πλεονέκτημα του "value for money". Όμως, όσο οι τιμές πλησιάζουν τα επίπεδα ώριμων αγορών, όπως της Ισπανίας, της Ιταλίας ή της Νότιας Γαλλίας, αυτό το πλεονέκτημα περιορίζεται. Από την άλλη, η χώρα εξακολουθεί να προσφέρει ένα μοναδικό μείγμα ασφάλειας, μεσογειακού καιρού, σχετικής ποιότητας ζωής και φυσικού κάλλους. Εάν η ανάπτυξη των πολυτελών κατοικιών συνεχιστεί στοχευμένα, με έμφαση στη βιωσιμότητα, στις υπηρεσίες από πολυτελές ξενοδοχειακό συγκρότημα (όπως στο κομμάτι της εστίασης), στις μικτές χρήσεις, στην ποιότητα και όχι στην υπερβολή και στο περιτύλιγμα, η Ελλάδα θα παραμείνει εξαιρετικά ελκυστική στον τομέα αυτόν.
Β.Φ.: Οι ξένοι αγοραστές συγκρίνουν πλέον το κόστος και την απόδοση με ανταγωνιστικούς προορισμούς, όπως η Ισπανία, Πορτογαλία, η Μάλτα ή η Κύπρος. Παρ’ όλα αυτά, η Ελλάδα παραμένει ψηλά στη λίστα, αλλά πλέον οι αγοραστές αναζητούν όλο και περισσότερο πρόσβαση σε υψηλής ποιότητας υπηρεσίες. Οι κατοικίες που εντάσσονται σε οργανωμένα τουριστικά συγκροτήματα ή διαθέτουν διεθνές brand ξενοδοχειακής αλυσίδας εξακολουθούν να έχουν ισχυρό πλεονέκτημα, γιατί θα προσφέρουν εμπειρία και υπηρεσίες που θα δικαιολογούν το υψηλό τίμημα.
Ποιες είναι οι προοπτικές της αγοράς πολυτελών κατοικιών τα επόμενα χρόνια; Ποιες περιοχές ξεχωρίζετε;
Ι.Ο.: Η αγορά αυτή ήρθε για να μείνει, αλλά χρειάζεται ωρίμανση και στρατηγική κατεύθυνση. Οι μελλοντικές επενδύσεις πρέπει να επικεντρωθούν εκεί όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση – σε επιλεγμένους προορισμούς και σε αναπτύξεις που λειτουργούν ολοκληρωμένα, όπως το Costa Navarino στη Νοτιοδυτική Πελοπόννησο, το Amanzoe, οι νέες αναπτύξεις στο Πόρτο Χέλι ή η Ελούντα και η παραθαλάσσια Κρήτη. Στην Αττική, το έργο του Ελληνικού θα παραμείνει σημείο αναφοράς, όπως και τα νέα ξενοδοχειακά συγκροτήματα που θα αναπτυχθούν ή πρόσφατα αναβαθμίστηκαν στην παραλιακή. Παράλληλα, η χώρα χρειάζεται να στραφεί αποφασιστικά σε πιο προσιτές μορφές κατοικίας και να απευθυνθεί και στο εγχώριο κοινό. Εναλλακτικές μορφές μπορεί να περιλαμβάνουν σύγχρονες και προσιτές λύσεις κατοικίας για νέες οικογένειες και για φοιτητική στέγη, σύγχρονα διαμερίσματα με οργανωμένες υπηρεσίες co-living και στέγασης τρίτης ηλικίας.
Β.Φ.: Το αγοραστικό προφίλ θα συνεχίσει να περιλαμβάνει κυρίως ξένους με υψηλά εισοδήματα, αλλά και ένα αυξανόμενο ποσοστό Ελλήνων που δραστηριοποιούνται διεθνώς και επιστρέφουν για να επενδύσουν και οικιστικά στην Ελλάδα. Οι περιοχές που ξεχωρίζουν, πέραν της Αττικής, είναι η Νοτιοανατολική Πελοπόννησος, το Πόρτο Χέλι, η Κέρκυρα, η Πάρος, οι Κυκλάδες γενικότερα και φυσικά η Κρήτη, όπου βλέπουμε έντονη κινητικότητα. Οι αναπτύξεις που συνδυάζουν κατοικία, φιλοξενία και ξεχωριστή εμπειρία θα είναι αυτές που θα καθορίσουν την επόμενη ημέρα.
