Γραφειοκρατία και καθυστερήσεις στερούν ακίνητα από την αγορά κατοικίας

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Στον "χορό" των φορέων της αγοράς ακινήτων, που προτείνουν την ανάληψη της υποχρέωσης τακτοποίησης των προς πώληση κατοικιών από τους αγοραστές και όχι τους πωλητές, προστέθηκε με επίσημο τρόπο και η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), μέσω σχετικής πρότασης που υπέβαλλε στις αρχές της εβδομάδας προς το Υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).

Σε αυτήν, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει την δυνατότητα άμεσης μεταβίβασης ακινήτων, μέσω της ανάληψης της σχετικής υποχρέωσης τακτοποίησης τυχόν αυθαιρεσιών και τεχνικών προβλημάτων, απευθείας από τον αγοραστή του ακινήτου, εντός διαστήματος εννιά μηνών, από την ημέρα υπογραφής του μεταβιβαστικού συμβολαίου. Παράλληλα, προτείνονται και οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, ώστε να μην αποδειχθεί "κενό γράμμα" η υποχρέωση αυτή του αγοραστή. Συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει τις εξής προϋποθέσεις:

-Υπεύθυνη δήλωση του αγοραστή στο συμβόλαιο ότι θα ολοκληρώσει εμπρόθεσμα τη νόμιμη διαδικασία έκδοσης ταυτότητας κτιρίου με αποκλειστική δαπάνη, ευθύνη και επιμέλειά του.

-Κατάθεση από τον αγοραστή στο συμβολαιογράφο, εγγυητικής επιστολής ποσού ίσου με το 10% της αξίας του ακινήτου που θα του επιστρέφεται με την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

-Αν δεν είναι συνεπής με τα ανωτέρω η εγγυητική επιστολή θα καταπίπτει υπέρ του Δημοσίου και θα είναι άκυρη η περαιτέρω μεταβίβαση και οποιαδήποτε άλλη εμπράγματη δικαιοπραξία επί του ακινήτου, επί όσον χρόνο δεν θα έχει εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, με την ρύθμιση αυτή, αναμένεται να διευκολυνθούν οι αγοραπωλησίες ακινήτων, οι περισσότερες εκ των οποίων καθυστερούν για μήνες, ή ακόμα και πάνω από χρόνο, λόγω της δαιδαλώδους διαδικασίας τακτοποίησης τυχόν αυθαιρεσιών στα μεταβιβαζόμενα ακίνητα. Οι συνηθέστερες εξ αυτών αφορούν μικρές αποκλίσεις στις επιφάνειες και ασυμφωνίες στα επιμέρους έγγραφα, π.χ. άλλα τ.μ. αναγράφονται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν κατασκευάστηκε η εκάστοτε οικοδομή, άλλα στην μεταπώληση μερικά χρόνια αργότερα, άλλα στον λογαριασμό της ΔΕΗ κι άλλα στο Κτηματολόγιο. Τέτοιες περιπτώσεις αφορούν πάνω από το 50% των κατοικιών σήμερα, επειδή ουδέποτε υπήρξε η ανάγκη σωστής καταμέτρησης των τ.μ. των ακινήτων και ασφαλώς επειδή, συχνά, οι κατασκευαστές δεν έσπευδαν να αναθεωρήσουν τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδώσει, μόλις ολοκληρωνόταν η ανέγερση, με αποτέλεσμα οι αρχικές "αμαρτίες" να συνοδεύουν το ακίνητο έκτοτε. Σήμερα, η θέσπιση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου έχει φέρει στην επιφάνεια τα ζητήματα αυτά, αλλά οι διαδικασίες που χρειάζονται για να επιλυθούν απαιτούν πολλούς μήνες ενασχόλησης και πολλές φορές προκαλούν απελπισία στους ιδιοκτήτες που απογοητεύονται και δεν πουλούν τελικά το ακίνητό τους. Άλλες φορές πάλι ακυρώνουν υφιστάμενες συμφωνίες επειδή ο αγοραστής δεν μπορεί να περιμένει επί μήνες για να τακτοποιηθεί το ακίνητο και να καταστεί μεταβιβάσιμο.

Το πρόβλημα έχει αναδειχθεί και από την Eurobank, η οποία σε πρόσφατη έκθεσή της ανάφερε ότι εκτός από την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας, υπάρχουν κι άλλοι παράγοντες που "δημιουργούν χάσμα μεταξύ του φυσικού αποθέματος κατοικιών προς πώληση και αυτών που διατίθενται τελικά στην αγορά. Αυτό μπορεί να είναι απόρροια γραφειοκρατικών κωλυμάτων, πολεοδομικών παραβάσεων ή εκκρεμοτήτων, νομικών διενέξεων, πολυιδιοκτησίας, προσκομμάτων στη διαδικασία ρευστοποίησης ενεχύρων, αλλά και της κακής κατάστασης ορισμένων κατοικιών, σε μεγάλο βαθμό απόρροια της οικονομικής κρίσης της περασμένης δεκαετίας σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους ανακαίνισης προσφάτως".

Τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) επίσης έχουν ζητήσει από την κυβέρνηση να αρθούν τα εμπόδια που περιορίζουν την ταχύτερη απελευθέρωση ακινήτων τους προς πώληση, εστιάζοντας ακριβώς στην απαιτούμενη γραφειοκρατία. Όπως και η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ και η αντίστοιχη των τραπεζών κάνει λόγο για μεταβίβαση της υποχρέωσης έκδοσης ταυτότητας κτιρίου από τον νέο ιδιοκτήτη, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος.

Η πρόταση αυτή είχε αρχικά αναφερθεί στο δημόσιο λόγο και από τον επενδυτή ακινήτων και σύμβουλο επιχειρήσεων, κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, στο πλαίσιο της εκδήλωσης που διοργάνωσε τον Δεκέμβριο του 2024, με τίτλο "Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις".

"Χρειάζεται να δώσουμε πολεοδομική αμνηστία, προκειμένου να διευκολυνθούν οι συναλλαγές, πολλές εκ των οποίων ακυρώνονται, ή καθυστερούν επί μήνες, λόγω της γραφειοκρατίας που συνοδεύει την κάθε πώληση. Αντί δηλαδή να λέμε στον πωλητή, βρες τα χαρτιά και τρέξε, να επιτρέπεται η άμεση πώληση του ακινήτου και στη συνέχεια ο αγοραστής να έχει στη διάθεση ένα διάστημα, π.χ. τριών ετών, ώστε να τακτοποιήσει πολεοδομικά το σπίτι του", είχε αναφέρει τότε ο κ. Παπαγεωργιάδης.