Ανάλυση ReDataset: Ενεργειακό προφίλ και τιμές κατοικιών

Με την έναρξη του καλοκαιριού και αμέσως μετά τη λήξη των κρατικών προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης τον περασμένο Απρίλιο, η ενεργειακή απόδοση των κατοικιών επανέρχεται στο προσκήνιο τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους υποψήφιους αγοραστές. 

Η ReDataset, το τμήμα Data & AI της Resolute Cepal Greece (RCG) προχώρησε σε ανάλυση - βάσει αγγελιών πώλησης - για το πώς διαμορφώνονται η τιμή ανά τ.μ. και η κατανομή ακινήτων ανά ενεργειακή κλάση την περίοδο Οκτωβρίου 2024 – Απριλίου 2025.

Η ανάλυση χωρίζεται σε τρία γεωγραφικά επίπεδα: 1) σε Δήμους ανά Περιφερειακή Ενότητα της Αττικής, 2) στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης και 3) σε διάφορους Δήμους εκτός Περιφέρειας Αττικής και Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης. 

Η ανάλυση περιλαμβάνει οικιστικά ακίνητα προς πώληση για το χρονικό διάστημα Οκτώβριος 2024 - Απρίλιος 2025, με τιμή ανά τ.μ. από 250€ έως 9000€, από ισόγειο μέχρι 8ο όροφο, με έτος κατασκευής από 1950 έως 2025 και έχει προσαρμοστεί η τιμή στον 1ο όροφο. Δεν έχουν συμπεριληφθεί ακίνητα σε κατάσταση "Υπό έκδοση" ή "Εξαίρεση" ενεργειακού πιστοποιητικού. Επιπρόσθετα ακίνητα με ίδια χαρακτηριστικά έχουν εξαιρεθεί στο ίδιο γεωγραφικό επίπεδο ως διπλότυπα.

Στους πίνακες που ακολουθούν παρουσιάζονται η ποσόστωση των ακινήτων ανά ενεργειακή κατηγορία και η τιμή ανά τ.μ. για τη συγκεκριμένη κατηγορία. Τα ακίνητα έχουν ομαδοποιηθεί βάσει της ενεργειακής τους απόδοσης σε τρία επίπεδα:
High (A⁺, A, B⁺, B)
Mid (Γ, Δ, Ε)
Low (Ζ, Η)

Η διάκριση αυτή επιτρέπει άμεση σύγκριση τιμών και διαθεσιμότητας μεταξύ διαφορετικών βαθμίδων ενεργειακής απόδοσης. 

Ο κεντρικός τομέας αντικατοπτρίζει την παλαιότητα του αθηναϊκού κτηριακού αποθέματος: στον Δήμο Αθηναίων το 34,5% των αγγελιών εντάσσεται στη Low κατηγορία, ποσοστό υπερδιπλάσιο εκείνου της Ηλιούπολης (15,1%). Η ίδια διαφοροποίηση φαίνεται και στις τιμές καθώς τα "Low" ακίνητα της Αθήνας κινούνται μόλις στα 2020 €/τ.μ., ενώ τα "High" της Ηλιούπολης φτάνουν τα 3780 €/τ.μ.. Η σύνδεση ηλικίας με την ενεργειακή κατάταξη παραμένει εμφανής: περιοχές με νεότερο στοκ (Ηλιούπολη, Δάφνη-Υμηττός) παρουσιάζουν υψηλότερη συμμετοχή "High" και αντίστοιχες τιμές.

Στο βόρειο τομέα η High κατηγορία προσεγγίζει ή ξεπερνά το 50% σε τέσσερις από τους πέντε Δήμους. Ενδεικτικά, ο Παπάγος-Χολαργός σημειώνει 48,3% "High" με μέση τιμή 4440 €/τ.μ.. Αντίθετα, η Κηφισιά συνδυάζει την υψηλότερη τιμή "High" (4470 €/τ.μ.) με το πιο ισορροπημένο ενεργειακό μίγμα, καθώς πάνω από τον μισό στόλο της (51,3%) ανήκει στη μέση κατηγορία. Το εύρος τιμών και ενεργειακών τάξεων υποδηλώνει ότι ακόμη και σε περιοχές υψηλού εισοδήματος, η παλαιότητα παραμένει κατανεμημένη άνισα. 

Ο νότος της Αττικής, ιδίως οι παράκτιοι Δήμοι, παρουσιάζει το πιο "πράσινο" προφίλ: Άλιμος (63,9% "High") και Ελληνικό-Αργυρούπολη (59,5%) πρωταγωνιστούν, ενώ η Γλυφάδα συνδυάζει συνεχή ανανέωση κτιρίων με την υψηλότερη τιμή της Αττικής (5680 €/τ.μ. για "High"). Αντίθετα, η Καλλιθέα, με ιστορικά μικρότερα διαμερίσματα, διατηρεί σημαντικό ποσοστό "Low" (23,7%) και χαμηλότερες τιμές. Η εικόνα επιβεβαιώνει ότι οι επενδύσεις αστικής ανάπλασης και παραλιακής ανάπτυξης ανεβάζουν τόσο τις ενεργειακές κλάσεις όσο και τις ζητούμενες τιμές.

Στον Δυτικό τομέα συναντούμε την πιο "οικονομική" Αττική: τιμές "Mid" μεταξύ 1880 – 1990 €/τ.μ. και "Low" γύρω στα 1620 €/τ.μ. (Ίλιον, Αιγάλεω). Παρά ταύτα, η Πετρούπολη ξεχωρίζει διότι πάνω από το μισό απόθεμά της (55,7%) ανήκει στη "High" με τιμή μόλις 2810 €/τ.μ., υποδηλώνοντας ότι οι ανακαινίσεις ή τα νεόδμητα ακίνητα δεν συνεπάγονται απαραίτητα τιμές που παρατηρούνται σε περιοχές με υψηλότερο αγοραστικό προφίλ. Η περιοχή παραμένει ελκυστική για αγοραστές που επιζητούν καλή ενεργειακή απόδοση σε χαμηλότερο ύψος επένδυσης. 

Οι Δήμοι του ευρύτερου Πειραιά εμφανίζουν μεγαλύτερη συγκέντρωση κτιρίων μέσης και χαμηλής απόδοσης: στο Κερατσίνι-Δραπετσώνα μόλις 29,7% είναι "High", ενώ οι τιμές "Low" κατρακυλούν στα 1340 €/τ.μ.. Ο Πειραιάς καταφέρνει να ανεβάσει το μέσο ζητούμενο "High" στα 3360 €/τ.μ., χωρίς όμως να μειώνει το σχεδόν 28% "Low". Το προφίλ παραπέμπει σε παλαιό οικιστικό απόθεμα και περιορισμένες ανακαινίσεις σε πολυκατοικίες της δεκαετίας ’60-’80.

Η ανατολική ζώνη παρουσιάζει έντονες αντιθέσεις. Η Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη υπερέχει με μέσο "High" 5840 €/τ.μ. και μόλις 5,3% "Low". Αντίστροφα, η ορεινή περιοχή του Διονύσου καταγράφει τη χειρότερη επίδοση όλων των Αττικών Δήμων (64,8% "Low"), παρ’ ότι η τιμή "Low" φτάνει τα 2620 €/τ.μ., το οποίο αποτελεί ένδειξη παλαιών μεγάλων μονοκατοικιών χωρίς ενεργειακές παρεμβάσεις. Ο Σαρωνικός δείχνει μείγμα δεύτερης κατοικίας όπου οι κατοικίες "Mid" συμπιέζουν το 57,4% του αποθέματος, κρατώντας τις τιμές σε μετριοπαθή επίπεδα.

Στο πολεοδομικό συγκρότημα, το κέντρο της Θεσσαλονίκης παραμένει "Mid"-βαρύ (60,2%) με μέση τιμή 2290 €/τ.μ., αντανακλώντας τη δεκαετία ’70-’80 των πολυκατοικιών του. Ο Δήμος Πυλαία - Χορτιάτης ξεπερνά όλους σε ποσοστό "High" (61,7%) αλλά κρατά την τιμή χαμηλότερα από την Καλαμαριά, αποδεικνύοντας ότι η ενεργειακή κλάση δεν διαμορφώνει μόνη της την αξία – μετρά και η θέση.

Οι περιφερειακές πόλεις εμφανίζουν έντονη ποικιλομορφία: τα παραθαλάσσια Χανιά συνδυάζουν υψηλή ενεργειακή επίδοση (40,8% "High") με την κορυφαία τιμή 3770 €/τ.μ.. Στον αντίποδα, τα Τρίκαλα καταγράφουν ποσοστό "Low" 30,4% και τιμές κάτω από 1000 €/τ.μ., επιβεβαιώνοντας ότι η ενεργειακή αναβάθμιση παραμένει πιο αργή στα ηπειρωτικά αστικά κέντρα. Η Καλαμάτα ξεχωρίζει ως θετικό παράδειγμα (55,1% "High"), πιθανότατα χάρη σε πρόσφατες τουριστικές επενδύσεις και ανακαινίσεις.