Trade Estates ΑΕΕΑΠ: Όλο και πιο κοντά ο στόχος για επενδυτικό χαρτοφυλάκιο 1 δισ. ευρώ έως το τέλος της δεκαετίας

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Σταθερά ανοδική προβλέπεται ότι θα είναι η μελλοντική πορεία των οικονομικών επιδόσεων της Trade Estates ΑΕΕΑΠ τα επόμενα χρόνια, χάρις στην σταδιακή προσθήκη νέων ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό της, στο πλαίσιο του εν εξελίξει επενδυτικού προγράμματος που υλοποιεί η διοίκηση της εισηγμένης.

Έτσι, οι υψηλές επιδόσεις του 2024 δεν πρόκειται να είναι πρόσκαιρες, αλλά θα διατηρηθούν σε θετικά επίπεδα και τα επόμενα χρόνια. 

Με βάση τα όσα ανακοίνωσε χθες η διοίκηση της εισηγμένης, τα συνολικά έσοδα αυξήθηκαν κατά 73,1% σε 46,2 εκατ. ευρώ (από 26,7 εκατ. ευρώ), ενώ τα έσοδα από μισθώματα ενισχύθηκαν κατά 56,9% σε 37,5 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, τα καθαρά κέρδη (μη συμπεριλαμβανομένων των κερδών από την αναπροσαρμογή της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα), ανήλθαν σε 13,1 εκατ. ευρώ, έναντι 7,5 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας ετήσια αύξηση κατά 75,2%. Επίσης, η μικτή εύλογη αξία του επενδυτικού χαρτοφυλακίου ανήλθε σε 541,5 εκατ. ευρώ, αυξημένη κατά 11,4% σε σχέση με το 2023 (486 εκατ. ευρώ). 

Το "Κ" συνομίλησε αποκλειστικά με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Trade Estates, κ. Δημήτριο Παπούλη, ο οποίος "αποκρυπτογράφησε" την μέχρι σήμερα επιτυχημένη πορεία της εισηγμένης και ανέλυσε τα σχέδια για το μέλλον. 

Πού οφείλονται οι ιδιαίτερα θετικές οικονομικές επιδόσεις της Trade Estates κατά την χρήση του 2024;

Το 2024 ήταν μια ιδιαίτερα καλή χρονιά για εμάς, γιατί υπεραπέδωσε το σύνολο των εμπορικών μας πάρκων. Οι πωλήσεις που πραγματοποιήθηκαν στα εμπορικά μας ακίνητα αυξήθηκαν κατά 7,35% σε 480 εκατ. ευρώ, ενώ οι επισκέψεις κατά 11%, καθώς αγγίξαμε τους 21 εκατ. επισκέπτες. Επίσης, σημαντικό ρόλο διαδραμάτισε η έναρξη λειτουργίας του νέου εμπορικού πάρκου Top Parks στην Πάτρα νωρίτερα του προβλεπόμενου, προλαβαίνοντας την εορταστική περίοδο και προσθέτοντας έσοδα που δεν είχαμε υπολογίσει στο αρχικό μας πλάνο. Ο σημαντικότερος παράγοντας όμως ήταν ασφαλώς η πλήρης ενσωμάτωση σε ετήσια βάση, του Smart Park στα αποτελέσματα της εταιρείας, μιας και αποκτήθηκε στο τέλος του 2023.

Παράλληλα, θα πρέπει να επισημανθεί ότι τα θετικά οικονομικά αποτελέσματα αποκρυσταλλώνουν και τα δύο κύρια χαρακτηριστικά της Trade Estates. Το πρώτο είναι η εξειδίκευσή μας – κάτι που εκτιμώ ότι θα είναι και ο δρόμος που θα ακολουθήσει συνολικά ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ - που μας επιτρέπει την συνεχή βελτιστοποίηση της απόδοσης όλων των εμπορικών μας προορισμών. Μέσω της τεχνογνωσίας μας πετυχαίνουμε την συνεχή βελτίωση της εμπειρίας του πελάτη, συνδυάζοντας την παρουσίαση νέων εμπορικών σημάτων, την βελτίωση υπηρεσιών ασφάλειας και καθαριότητας, την εξέλιξη της ευκολίας πρόσβασης και παροχής δωρεάν παρκινγκ, αλλά κυρίως συνεχίζοντας την προσήλωσή μας στην κάλυψη των πρωταρχικών αναγκών της οικογένειας. Διασφαλίζουμε με αυτόν τον τρόπο τη συνέχιση των θετικών επιδόσεων σε επισκεψιμότητα και κατανάλωση, άρα και σε μισθωτικά έσοδα για την εταιρία μας. Παράλληλα, είναι σημαντικό να τονίσουμε, ότι έχουμε δημιουργήσει ένα ανθεκτικό επιχειρηματικό μοντέλο στις αυξομειώσεις των οικονομικών κύκλων.  
  
Το δεύτερο χαρακτηριστικό της Trade Estates, που έρχεται ως συνέχεια της εξειδίκευσής μας είναι οι οικονομίες κλίμακος, που επιτυγχάνουμε προσθέτοντας συνεχείς νέες εισροές εσόδων, μέσω των νέων αναπτύξεων ή εξαγορών ακινήτων σε λειτουργία, διατηρώντας σε σχετικά σταθερή βάση το λειτουργικό κόστος της εταιρίας. Επιτυγχάνουμε με αυτόν τον τρόπο την συνεχόμενη αύξηση του περιθωρίου μικτού κέρδους μας, ενώ παράλληλα με την ενεργή διαχείριση του χρηματοοικονομικού κόστους μας, είτε μέσω προϊόντων αντιστάθμισης κινδύνου (hedging), είτε μέσω μεγιστοποίησης των ευκαιριών που προσφέρει το Ταμείο  Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, είτε μέσω της βελτίωσης (μείωσης) των περιθωρίων του τραπεζικού δανεισμού μας, επιτυγχάνουμε ιδιαίτερα ανταγωνιστικό τελικό κόστος δανεισμού.    

Με τον τρόπο αυτό, μπορέσαμε να αυξήσουμε σημαντικά κατά 70,9% τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations), που ανήλθαν πέρσι σε 15,2 εκατ. ευρώ, έναντι 8,9 εκατ. ευρώ το 2023 και πρόβλεψης για 11-12 εκατ. ευρώ. Το προτεινόμενο μέρισμα στους μετόχους μας είναι αυξημένο κατά 0,02 ευρώ και διαμορφώνεται σε 0,10 ευρώ/μετοχή, από 0,08 ευρώ/μετοχή που ήταν για την χρήση του 2023. 

Θα ήθελα επίσης να επισημάνω ότι η Trade Estates έχει κατορθώσει σε 3 ½ χρόνια λειτουργίας να τριπλασιάσει την μικτή εμπορική αξία του χαρτοφυλακίου της, από τα 185 εκατ. ευρώ που ήταν το Ιούνιο του 2021, όταν ιδρύθηκε, σε 540 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2024. Αντίστοιχα, συμπεριλαμβανομένου και του μερίσματος του 2024, θα έχουμε καταβάλει 35 εκατ. ευρώ σε μερίσματα προς τους μετόχους μας μέσα σε μια τριετία. Υπολογίζοντας ότι η υφιστάμενη κεφαλαιοποίηση της εταιρίας στο Χρηματιστήριο Αθηνών είναι λίγο κάτω από τα 200 εκατ. ευρώ και ότι θα μοιράσουμε 12 εκατ. ευρώ μερίσματος, η μερισματική απόδοση για το 2024 διαμορφώνεται λίγο μεγαλύτερη από 6%. Να υπενθυμίσω επίσης, ότι τα μερίσματα των ΑΕΕΑΠ είναι αφορολόγητα. 

Ποια η εκτίμησή της για την φετινή πορεία της εταιρίας; 

Κατά τη διάρκεια του 2025 αναμένουμε τη διατήρηση της θετικής πορείας των εσόδων και των κερδών μας, καθώς θα πρόκειται για το πλήρες έτος λειτουργίας του εμπορικού πάρκου της Πάτρας, από το οποίο θα λαμβάνουμε ετησιοποιημένα έσοδα 2,2 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, τις επόμενες ημέρες θα λειτουργήσει και το εμπορικό πάρκο του Ηρακλείου της Κρήτης, με την προσθήκη ενός ΙΚΕΑ 7.000 τ.μ., που θα προσθέσει άλλα 1,2 εκατ. ευρώ σε ετησιοποιημένη βάση, άρα περίπου 600.000 ευρώ για το διάστημα του 2025 που θα λειτουργήσει. Η συνολική επένδυση αγγίζει τα 23,5 – 24 εκατ. ευρώ, ενώ επιπλέον 28,5 εκατ. ευρώ δαπανήθηκαν για το εμπορικό πάρκο στην Πάτρα, που ήταν και η πρώτη ανάπτυξη που πραγματοποιήσαμε εξ ολοκλήρου μόνοι μας. 

Εξαρχής, η στρατηγική μεγέθυνσης του χαρτοφυλακίου μας βασίστηκε σε έναν συνδυασμό εξαγορών, αλλά και νέων αναπτύξεων. Η επιλογή αυτή ήταν συνειδητή και κατέστη εφικτή μέσω του προσδιορισμού του πενταετούς μας επενδυτικού σχεδίου, ήδη από την ίδρυση της Trade Estates. Αυτό προσέφερε και σε εμάς, αλλά και στους μετόχους μια ξεκάθαρη εικόνα για την στόχευση και την πορεία της εταιρίας, διασφαλίζοντας σημαντικά έσοδα από την πρώτη ημέρα και δημιούργησε τις προϋποθέσεις για υψηλή μερισματική απόδοση. Οι εξαγορές ακινήτων εν λειτουργία, όπως το εμπορικό πάρκο Florida 1 στη Θεσσαλονίκη, το εμπορικό πάρκο στην οδό Πειραιώς, το εμπορικό πάρκο στα Ιωάννινα και τέλος το Smart Park στα Σπάτα, μας επέτρεψαν να εκτελούμε το επενδυτικό μας πλάνο μας χωρίς να "θυσιάζουμε" μερισματική απόδοση στο "βωμό" της μεγέθυνσης του χαρτοφυλακίου μας. Μπορέσαμε λοιπόν να πετύχουμε και τους δύο στόχους ταυτόχρονα, διότι θέλαμε η Trade Estates να αποτελέσει ένα επενδυτικό "εργαλείο" απόδοσης και ανάπτυξης, αξιοποιώντας την τεχνογνωσία μας στους τομείς των εμπορικών ακινήτων και των logistics. 

Ποια είναι τα έργα που αναπτύσσει αυτήν την περίοδο η εταιρία με βάση το επενδυτικό της πλάνο και σε ποιο στάδιο βρίσκονται αυτά; 

Μετά την λειτουργία του εμπορικού πάρκου Top Parks  στην Πάτρα, του οποίου η απόδοση το πρώτο τετράμηνο είναι ιδιαίτερα ικανοποιητική, προετοιμαζόμαστε για το εμπορικό πάρκο Ηρακλείου στην Κρήτη που στεγάζει την ΙΚΕΑ και θα αποτελέσει το τέταρτο σημαντικότερο κατάστημα για τον όμιλο Fourlis στην ελληνική αγορά. Τα επίσημα εγκαίνιά του αναμένονται στο τέλος Απριλίου, αν και θα είναι προσβάσιμο ήδη από την Μ. Εβδομάδα. Όπως το εμπορικό πάρκο της Πάτρας, έτσι και αυτό στο Ηράκλειο θα λειτουργήσει νωρίτερα των αρχικών προβλέψεων. Οι αναπτύξεις αυτές μας γεννούν αισιοδοξία ότι το μοντέλο αυτό, μπορεί να αναπαραχθεί με επιτυχία σε τουλάχιστον άλλες 10 πόλεις της χώρας τα επόμενα χρόνια. 

Το επόμενο έργο που θα ακολουθήσει χρονικά στο τέλος του έτους, είναι το mega logistics της Inter Ikea στον Ασπρόπυργο. Πρόκειται για μια ανάπτυξη 50.000 τ.μ. που θα αποτελέσει το πρώτο έργο logistics που θα παράξει προστιθέμενη αξία για την ελληνική οικονομία, αφού θα εξυπηρετεί επτά χώρες για λογαριασμό του ομίλου ΙΚΕΑ. Οι εργασίες προχωρούν ταχύτατα και αναμένουμε να το παραδώσουμε προς χρήση προς το τέλος του έτους. Τα ετησιοποιημένα έσοδα από το ακίνητο αυτό προβλέπεται να ξεπεράσουν τα 3,3 εκατ. ευρώ. 

Αντίστοιχα, στη συνέχεια, θα ακολουθήσει το έτερο μεγάλο έργο logistics που αναπτύσσουμε για λογαριασμό της αλυσίδας Κωτσόβολος. Πρόκειται για 58.000 τ.μ. που θα στεγάσουν το σύνολο των δραστηριοτήτων αποθήκευσης και διανομής του ομίλου. Η ωρίμανση του συγκεκριμένου ακινήτου καθυστέρησε λόγω της πολεοδομικής διαδικασίας της περιοχής, όμως πλέον βρίσκεται στο τελικό στάδιο και αναμένουμε την έναρξη των εργασιών εντός του τρίτου τριμήνου, με ορίζοντα ολοκλήρωσης τις  αρχές του 2027. 

Όσον αφορά το εμπορικό μας πάρκο στο Ελληνικό, προβλέπεται να ολοκληρωθεί ένα χρόνο αργότερα από την αρχική πρόβλεψη, στο τέλος του 2028, καθώς συνδέεται με το αντίστοιχο χρονοδιάγραμμα ανάπτυξης του εμπορικού πόλου (Commercial Hub). Εκεί σχεδιάζουμε 30.000 τ.μ. εμπορικών χώρων σε δύο επίπεδα και τέσσερα κτίρια. Το 40% των επιφανειών θα αφορά σε  κατάστημα ΙΚΕΑ και τα υπόλοιπα θα καλυφθούν από περίπου 7-8 μεγάλες αλυσίδες λιανικής. 

Όπως, λοιπόν, γίνεται σαφές ότι έχουμε σε εξέλιξη ένα σημαντικό επενδυτικό πρόγραμμα που έχουμε σχεδιάσει να υλοποιούμε σταδιακά και σε βάθος χρόνου. Αυτό μας επιτρέπει να είμαστε επικεντρωμένοι στην κάθε μία ανάπτυξη ξεχωριστά, δίνοντας την απαραίτητη προσοχή, αλλά και διασφαλίζοντας την λελογισμένη διαχείριση των λειτουργικών μας εξόδων, ενώ ταυτόχρονα να αποφεύγουμε αστοχίες και καθυστερήσεις που προκύπτουν από την πολυδιάσπαση των πόρων και του δυναμικού της εταιρίας. 

Εκτός από τις αναπτύξεις διερευνούμε συνεχώς πιθανότητες εξαγορών κατά την διάρκεια του επόμενου 18μήνου, ενώ συνεχίζουμε τη διαδικασία βελτιστοποίησης της απόδοσης του Smart Park και των άλλων εμπορικών μας πάρκων με την εξέλιξη του εμπορικού μίγματος και τη βελτίωση των μισθωτικών όρων στις ανανεώσεις συμβολαίων, προσβλέποντας στη συνεχή αύξηση της απόδοσης των επενδύσεών μας.

Ο βασικός μέτοχος, δηλαδή ο όμιλος Fourlis ολοκλήρωσε πρόσφατα μια σημαντική κίνηση ιδιωτικής τοποθέτησης νέων μετόχων. Πώς εξυπηρετεί η κίνηση αυτή την στρατηγική της Trade Estates; 

Θα έλεγα ότι η αποενοποίηση της Trade Estates είναι το δεύτερο σε σημαντικότητα γεγονός μετά την εισαγωγή των μετοχών της εταιρίας στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Εξαρχής, ο όμιλος Fourlis είχε δηλώσει το όραμα της δημιουργίας μιας πολυμετοχικής επενδυτικής εταιρίας ακινήτων στην οποία θα ήταν βασικός μέτοχος. Παράλληλα, η εταιρία είχε πλήρη συνείδηση για την αξία που θα είχε η επίτευξη της πολυμετοχικότητας, με ισχυρό ποσοστό ελεύθερης διασποράς. Άλλωστε, είναι κάτι που μας επισημαίνεται και από τους διεθνείς αναλυτές με τους οποίους συνομιλούμε. Γιατί, για να ατενίζουμε το μέλλον αισιόδοξα και να πετύχουμε το κλείσιμο της ψαλίδας, ανάμεσα στην τιμή της μετοχής της εταιρίας και της εσωτερικής λογιστικής αξίας του χαρτοφυλακίου (NAV), γνωρίζουμε ότι είμαστε υποχρεωμένοι εκτός των Ελλήνων επενδυτών, να απευθυνθούμε και σε διεθνές επενδυτικό "ακροατήριο". Οι ξένοι επενδυτές μας επισημαίναν στο ξεκίνημά μας, την σημασία της ταχείας επίτευξης χαρτοφυλακίου ακινήτων άνω 500 εκατ. ευρώ, κάτι που έχουμε πετύχει πλέον και στη συνέχεια να ξεπεράσουμε σε αξία χαρτοφυλακίου το 1 δισ. ευρώ, κάτι που προσδοκούμε να πετύχουμε έως το 2030-2031. Το δεύτερο στοιχείο που ζητούν οι ξένοι επενδυτές, είναι το ποσοστό ελεύθερης διασποράς να ξεπερνά το 30%, δεν αρκούν ποσοστά 15-20%. Το τρίτο ζητούμενο είναι να αποσυνδέεται η εξάρτηση από τον βασικό μέτοχο, όχι μόνο μετοχικά, αλλά και από πλευράς εσόδων από μισθώματα. Δεν νοείται ένας βασικός μέτοχος να συνεισφέρει άνω του 70%-80% των εσόδων της ΑΕΕΑΠ. Το τέταρτο στοιχείο είναι και οι υπόλοιποι μεγάλοι επενδυτές να επιβεβαιώνουν την εμπιστοσύνη προς την εταιρία, αυξάνοντας τα ποσοστά τους και αυτό με την σειρά του δίνει την δυνατότητα προσέλκυσης νέων θεσμικών επενδυτών και φυσικά και μικρομετόχων. 

Επομένως, μας ικανοποιεί ιδιαίτερα η διάθεση ποσοστού 16% του ομίλου Fourlis που πλέον ελέγχει το 47,32% της Trade Estates. Αντίστοιχα, έχουμε μια "ελίτ" ομάδα επενδυτών, τόσο Ελλήνων, όσο και ξένων θεσμικών, ενώ είδαμε με μεγάλη μας ικανοποίηση, το ποσοστό της οικογένειας Βασιλάκη μέσω της Autohellas, να αυξάνεται σε 12,88% από περίπου 8% και της Latsco (family office της κας. Μαρ. Λάτση) από το 3% να ανέρχεται πλέον σε 8,11%. Το ποσοστό ελεύθερης διασποράς είναι 30,72%, ενώ 0,97% ελέγχει και η διοικητική ομάδα της εταιρίας.

Θα μπορέσει αυτό να αποτυπωθεί και σε επίπεδο τιμής της μετοχής;

Μετά την αύξηση του NAV της εταιρείας σε 311 εκατ. ευρώ, το σημερινό discount της μετοχής διαμορφώνεται σε 37%. Βλέπουμε λοιπόν τη σημαντική απόκλιση που υπάρχει στην ορθή αποτίμηση της αξίας της Trade Estates. Με δεδομένο όμως ότι εισερχόμαστε σε μια περίοδο ήπιας υποχώρησης των επιτοκίων, με διατήρηση μάλιστα της καθοδικής τάσης, θεωρούμε πως θα δούμε σταδιακά την μεταφορά του επενδυτικού ενδιαφέροντος από καταθέσεις και ομόλογα, προς ασφαλείς επενδυτικές επιλογές, όπως οι εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και συγκεκριμένα και την Trade Estates. Σημειώνω ότι πρόσφατα, η εταιρία εισήλθε στην λίστα παρακολούθησης του micro cap του δείκτη FTSE, που θα βελτιώσει την "ορατότητα" προς την διεθνή επενδυτική κοινότητα. 

Ένα άλλο ζήτημα που εξηγεί το υψηλό discount όλων των μετοχών των ΑΕΕΑΠ είναι και το είδος των επενδυτικών κεφαλαίων που τοποθετούνται στην ελληνική αγορά. Παρά την εξασφάλιση της επενδυτικής βαθμίδας και την βελτίωση του προφίλ της χώρας στο εξωτερικό, τα επενδυτικά κεφάλαια που τοποθετούνται στην ελληνική αγορά εξακολουθούν να είναι υψηλότερου ρίσκου και με πιο βραχυπρόθεσμο χαρακτήρα. Εμείς όμως χρειαζόμαστε επενδυτές που να αξιολογούν πρωτίστως τη μερισματική απόδοση και δευτερευόντως τις υπεραξίες από την τιμή της μετοχής. Προσωπικά λοιπόν θεωρώ ότι η χρηματαγορά μας οδεύει προς αυτή την κατεύθυνση, καθώς βλέπουμε σημαντικά αμερικανικά χαρτοφυλάκια με μακροπρόθεσμο χαρακτήρα να τοποθετούνται εσχάτως στην ελληνική κεφαλαιαγορά.