"Φρένο" στις μεγάλες αυξήσεις τιμών πώλησης κατοικιών "βλέπει" η Hellenic Properties

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Με ρυθμό ανάλογο της πορείας του πληθωρισμού προβλέπεται ότι θα κινούνται από εδώ και στο εξής οι τιμές πώλησης κατοικιών, οι οποίες, όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, έχουν πλέον σταθεροποιηθεί σε ένα υψηλό επίπεδο, μετά από το "ράλι" των τελευταίων ετών. "Βλέπουμε ότι η μεγάλη άνοδος στις τιμές των κατοικιών θα περιοριστεί πλέον σε ένα επίπεδο, ανάλογο του πληθωρισμού", ανέφερε χθες, στο πλαίσιο διαδικτυακής ενημέρωσης, ο κ. Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Hellenic Properties.

Ωστόσο, ειδικά σε ό,τι αφορά τα νέα έργα, ο κ. Αρώνες εκτιμά ότι το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς θα επιδεινωθεί διότι έχουν συμπιεστεί τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών κι εξαιτίας της ανόδου των ζητούμενων τιμών των οικοπέδων, ή των υφιστάμενων κτιρίων (που προορίζονται για ανακατασκευή και/ή αλλαγή χρήσης). "Ταυτόχρονα, τα κατασκευαστικά κόστη δεν έχουν μειωθεί και η διαθεσιμότητα συνεργείων και προσωπικού παραμένουν σε μέτριο προς κακό επίπεδο.

Όλοι αυτοί οι παράγοντες επιδρούν αρνητικά στην κερδοφορία και θα προκαλέσουν δεύτερες σκέψεις, για το πόσο έργα θα προκριθούν τελικά για να προχωρήσουν στο στάδιο της υλοποίησης", σημείωσε ο κ. Αρώνες. Επιμέρους δυναμικές διαμορφώνονται στην αγορά και από τις παρεμβάσεις που έχουν γίνει στην βραχυχρόνια μίσθωση και το πρόγραμμα Χρυσή Βίζα, ωστόσο, δεν θέλησε να προχωρήσει σε κάποια εκτίμηση για το πώς αυτές θα επιδράσουν στις αξίες. Πάντως, ο κ. Αρώνες δεν θεωρεί ότι ο νέος κύκλος του προγράμματος "Σπίτι Μου" θα προκαλέσει νέα αύξηση των τιμών, καθώς τα κριτήρια που έχουν θεσπιστεί περιορίζουν την ζήτηση σε κατοικίες χαμηλότερων προδιαγραφών.

Άλλη μια τάση που εντοπίζει ο κ. Αρώνες αφορά την σταδιακή είσοδο μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων από το εξωτερικό, που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν έτοιμα ακίνητα εισοδήματος μεγάλης κλίμακας. Μια τέτοια κίνηση έγινε πρόσφατα από την HIP, τον ξενοδοχειακό "βραχίονα" της Blackrock, που απέκτησε το Grand Hyatt στην Λ. Συγγρού.

"Βλέπουμε ότι έχουν αρχίσει να κοιτάνε την ελληνική αγορά μεγάλοι όμιλοι του εξωτερικού και στο μέλλον, θα δούμε και ασφαλιστικές εταιρείες κι ασφαλιστικά ταμεία, δηλαδή φορείς που έχουν πιο συντηρητικό επενδυτικό προφίλ, να τοποθετούνται στην ελληνική αγορά. Πριν από 3-4 χρόνια, αυτό δεν συνέβαινε επειδή έλειπε ο απαιτούμενος όγκος νέων ακινήτων εισοδήματος. Αυτά τα σχήματα αναζητούν χαρτοφυλάκια επενδυτικών ακινήτων, ή κτίρια μεγάλης κλίμακας με τις αξίες των συμφωνιών να εκκινούν από τα 200 εκατ. ευρώ και πάνω. Τέτοια κτίρια αναπτύχθηκαν τα τελευταία χρόνια και πλέον έχει ξεκινήσει η διαδικασία μεταπώλησής τους από τους αρχικούς επενδυτές στους νέους", ανέφερε ο κ. Αρώνες. Προς το παρόν η ζήτηση εστιάζει περισσότερο στον ξενοδοχειακό τομέα και τα logistics.

Αντιθέτως, το επενδυτικό ενδιαφέρον από τέτοιους επενδυτές για την αγορά γραφείων, όπου η Hellenic Properties εστιάζει μεγάλο μέρος των επενδύσεών της, είναι περιορισμένο, διότι θεωρείται υψηλού ρίσκου σήμερα, λόγω της σταδιακής επικράτησης της υβριδικής εργασίας. Παρόλα αυτά, η ζήτηση των χρηστών στην ελληνική αγορά γραφείων είναι ιδιαίτερα "υγιής" και οι τιμές των ενοικίων έχουν σταθεροποιηθεί.

"Εκτιμούμε ότι οι περισσότεροι μεγάλοι όμιλοι έχουν ολοκληρώσει τις κινήσεις μετεγκατάστασής τους σε νέα, ή αναβαθμισμένα κτίρια και τώρα ξεκινά ένα δεύτερο κύμα μετακινήσεων, από τις επιχειρήσεις μεσαίου μεγέθους, κυρίως ελληνικής προέλευσης, με προσωπικό από 50 έως 200 εργαζόμενους, που αποτελεί και το τμήμα της αγοράς στο οποίο τοποθετούμαστε ως Hellenic Properties", σημειώνει ο κ. Αρώνες. Πρόκειται για πιο προσιτές περιπτώσεις γραφείων, σε λιγότερο prime σημεία της Αττικής, με κόστος ενοικίασης από 18 έως 25 ευρώ/τ.μ. Στην κατηγορία αυτή παρατηρείται μεγάλη έλλειψη επιφανειών νέων κτιρίων.

Οι επενδύσεις της Hellenic Properties  

Η Hellenic Properties έχει σε εξέλιξη σειρά έργων, κυρίως στην αγορά γραφείων, όπου αναπτύσσει κτίρια συνολικής επιφάνειας 30.000 τ.μ. Το 2024 η εταιρεία απέκτησε τρία νέα ακίνητα, ενώ σε τροχιά υλοποίησης βρίσκονται πέντε έργα, εκ των οποίων τα τρία αφορούν σε κτίρια γραφείων στο Μαρούσι. Από αυτά, τα δύο είναι νεόδμητα και το τρίτο αφορά ανακατασκευή υφιστάμενου κτιρίου. Επίσης, η Hellenic Properties προωθεί την μετατροπή ενός παλιού βιομηχανικού κτιρίου στον Ταύρο, σε κτίριο γραφείων. Πρόκειται για ένα ιστορικό ακίνητο, κοντά στον σταθμό ΗΣΑΠ της Καλλιθέας, το οποίο στο παρελθόν χρησιμοποιούνταν για τις πρόβες της Εθνικής Λυρικής Σκηνής.

Άλλο ένα ακίνητο που κατασκευάζει η εταιρεία και θα ολοκληρωθεί τον προσεχή Απρίλιο, αφορά ένα οικιστικό έργο στην περιοχή της Κηφισιάς (οδός Παναγή Τσαλδάρη). Οι τιμές πώλησης κυμαίνονται μεταξύ 7.000 και 10.000 ευρώ/τ.μ. και η ζήτηση προέρχεται σε ποσοστό 25% από ξένους αγοραστές, που μάλιστα ενδιαφέρονται να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα. Το συγκεκριμένο έργο εντάσσεται σε ένα πλαίσιο "κοινωνικά υπεύθυνων επενδύσεων", με σεβασμό στην ιστορικότητα των κτιρίων, ενώ θα συνοδευτεί κι από μια δωρεά που θα γίνει σε συνεννόηση με τον Δήμο Κηφισιάς. Η συγκεκριμένη περιοχή ενδιαφέρει την Hellenic Properties, που την έχει ξεχωρίσει για τα χαρακτηριστικά της και δρομολογεί κι άλλες επενδύσεις.

Η Hellenic Properties έχει αποκτήσει κι ένα όμορο κτίριο στο συγκρότημα γραφείων της Εθνικής Ασφαλιστικής στην Λ. Συγγρού. Με δεδομένο ότι ο ασφαλιστικός όμιλος έχει ξεκινήσει διαγωνιστική διαδικασία για την πώληση του κτιρίου του, με την ταυτόχρονη μετεγκατάστασή του σε άλλο ιδιόκτητο κτίριο στο κέντρο της Αθήνας, η διοίκηση της Hellenic Properties εκτιμά ότι μπορούν να δημιουργηθούν συνέργειες με τον επόμενο ιδιοκτήτη/επενδυτή του συγκεκριμένου ακινήτου. Μάλιστα και η ίδια συγκαταλέγεται μεταξύ των περίπου 30 σχημάτων που συμμετέχουν στο στάδιο της εκδήλωσης ενδιαφέροντος. Εκτιμάται ότι το συνολικό τίμημα για το ακίνητο της Εθν. Ασφαλιστικής θα προσεγγίσει τα 100 εκατ. ευρώ, ενώ μαζί με το κόστος ανακατασκευής και αναβάθμισης, θα απαιτήσει κεφάλαια άνω των 150 εκατ. ευρώ.

"Θεωρούμε ότι υπάρχουν προοπτικές για την δημιουργία ενός συγκροτήματος μικτής χρήσης. Αν μάλιστα υπάρξει ενοποίηση και με το δικό μας κτίριο, θα μιλάμε για μια από τις μεγαλύτερες αναπτύξεις στην Αθήνα, μεγέθους άνω των 100.000 τ.μ. Εκτός από γραφεία, θα μπορούσαν να δημιουργηθούν ένα ξενοδοχείο, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, ή και μόνιμες κατοικίες και στο ισόγειο, να αναπτυχθούν καταστήματα και εστίαση", κατέληξε ο κ. Αρώνες.