Οικογένεια Καράσσο - Τεξαπρέτ: Ποια ακίνητα βγαίνουν πάλι στο σφυρί

Της Ελευθερίας Πιπεροπούλου

Στο "στόχαστρο” των πλειστηριασμών αναμένεται να βρεθούν εκ νέου οι εγκαταστάσεις της Τεξαπρέτ στο Καλοχώρι. Το σφυρί για το βιομηχανικό συγκρότημα βαφείων-φινιριστηρίων της οικογένειας Καράσσο αναμένεται να χτυπήσει εκ νέου στις 26 Ιουλίου 2024. 

Επισπεύδουσα του πλειστηριασμού, που στρέφεται κατά της εταιρείας με την επωνυμία "Χημικοτεχνική Επεξεργασία Προϊόντων Κλωστοϋφαντουργίας - Τεξαπρέτ Α.Ε."  ή "ΑΦΟΙ Καράσσο Α.Ε", είναι η DoValue Greece, ως διαχειρίστρια της Eagle Issuer Dac, ενώ η τιμή εκκίνησης διαμορφώνεται στα 4,2 εκατ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι ο πρώτος πλειστηριασμός για το συγκεκριμένο ακίνητο είχε πραγματοποιηθεί, χωρίς αποτέλεσμα, στις 20 Οκτωβρίου 2021, με τιμή εκκίνησης τα 5 εκατ. ευρώ, ενώ είχε προγραμματιστεί κι ένας πλειστηριασμός για τις 15 Φεβρουαρίου 2023, ο οποίος τέθηκε τελικά σε αναστολή. 

Τι αφορά το σφυρί 

Ο πλειστηριασμός αφορά ένα κενό βιομηχανικό συγκρότημα - πρώην μονάδα βαφείου/φινιριστηρίου προϊόντων κλωστοϋφαντουργίας. Το συγκρότημα εδράζεται επί γωνιακού γηπέδου συνολικής επιφάνειας 63.051,60 τ.μ. βάσει τίτλων και 64.051 τ.μ. βάσει νεότερης αποτύπωσης, το οποίο έχει προκύψει από τη συνένωση επιμέρους αγροτεμαχίων.

Στο γήπεδο έχουν κατασκευαστεί τμηματικά βιομηχανικές εγκαταστάσεις από το 1972 μέχρι το 1989, συνολικής επιφάνειας 27.394,71 τ.μ. με βάση την αίτηση του δικαστικού επιμελητή και 27.507,05 τ.μ. με βάση την εκτίμηση της ΕΤΕ και την απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης.

Οι κτιριακές εγκαταστάσεις οργανώνονται σε έναν ενιαίο κτιριακό όγκο στο κέντρο του ενιαίου γηπέδου και σε επιμέρους προσθήκες και περιλαμβάνουν χώρους παραγωγής, αποθήκευσης και γραφείων, βοηθητικούς χώρους και δεξαμενές. Αναλυτικότερα, περιλαμβάνουν: 

1. Εργοστάσιο - ισόγειο χώρο παραγωγής επιφάνειας 10.368 τ.μ. 

2. Εργοστάσιο - ισόγειο χώρο παραγωγής επιφάνειας 4.320 τ.μ.

3. Εργοστάσιο - ισόγειο χώρο παραγωγής επιφάνειας 1.065,60 τ.μ.

4. Ισόγειες αποθήκες συνολικής επιφάνειας 540 τ.μ. 

5. Διώροφο κτίριο γραφείων συνολικής επιφάνειας 4.051,60 τ.μ. 

6. Ισόγεια αποθήκη - γραφεία επιφάνειας 87,45 τ.μ. 

7. Ισόγειες αποθήκες-γραφεία επιφάνειας 1.730 τ.μ. 

8. Διάφορα ανεξάρτητα από τον κεντρικό κτιριακό όγκο ισόγεια βοηθητικά κτίσματα και ειδικότερα λεβητοστάσιο επιφάνειας 264 τ.μ., φυλάκιο επιφάνειας 34,20 τ.μ., αποθήκη επιφάνειας 9,61 τ.μ., αποθήκη επιφάνειας 653,40 τ.μ., χώρο μετασχηματιστών επιφάνειας 23,94 τ.μ., χώρο Η/Ζ επιφάνειας 88,41 τ.μ. και αποθήκες υλικών επιφάνειας 244,57 τ.μ. 

9. Λοιπές κατασκευές από οπλισμένο σκυρόδεμα που αφορούν δύο ανοικτές δεξαμενές βιολογικού καθαρισμού με τις αντίστοιχες εγκαταστάσεις (φρεάτια κ.λπ.), τρεις κλειστές πλακοσκεπείς δεξαμενές και μία χαμηλή δεξαμενή στο πίσω τμήμα του γηπέδου, καθώς και τις βάσεις των δεξαμενών υγραερίου. 

Όπως αναφέρεται στην έκθεση του εκτιμητή, το συγκρότημα είναι κενό τα τελευταία χρόνια και ως εκ τούτου η συντήρησή του κρίνεται ελλιπής, χωρίς ωστόσο να παρατηρούνται σημάδια καθαιρέσεων/αποξηλώσεων με βάση την εξωτερική αυτοψία (κατόπιν ενημέρωσης από τον φύλακα των όμορων εγκαταστάσεων διυλιστηρίων πετρελαίου, το συγκρότημα διαθέτει φύλαξη). 

Η περιοχή

Το ακίνητο βρίσκεται στην κτηματική περιφέρεια της Δημοτικής Κοινότητας Καλοχωρίου και ειδικότερα στο αγρόκτημα Καλοχωρίου, στην άτυπη βιομηχανική ζώνη της περιοχής, στη συμβολή των οδών Ανατολικής Θράκης και Αρκαδίου. 

Η βιομηχανική περιοχή του Καλοχωρίου βρίσκεται δίπλα στην κωμόπολη του Καλοχωρίου και το Γαλλικό ποταμό, πλησίον της ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου και δυτικά του Πολεοδομικού Συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης, σε απόσταση περίπου 8 χλμ. από το κέντρο της πόλης. Η περιοχή είναι εύκολα προσβάσιμη μέσω της Εγνατίας Οδού και της Περιφερειακής Οδού. Λόγω της εγγύτητας στη Θεσσαλονίκη και τις εγκαταστάσεις του λιμανιού και της εύκολης πρόσβασης, η περιοχή του Καλοχωρίου αναπτύχθηκε σημαντικά μέχρι και τα τέλη της δεκαετίας του 2000 στον επαγγελματικό τομέα, συγκεντρώνοντας μεγάλο αριθμό κτιρίων με χρήση βιοτεχνίας-βιομηχανίας, χονδρεμπορίου και διαμετακόμισης. Το γεγονός αυτό οδήγησε σε αρκετά υψηλές αξίες γης, με την κύρια μορφή επενδύσεων να αφορά την αγορά κενών γηπέδων και τη μετέπειτα ανέγερση κτιρίων ανάλογα με τις ανάγκες του κάθε χρήστη. Μειονέκτημα ωστόσο της περιοχής αποτελούν οι ελλιπείς υποδομές (οδικό δίκτυο, δίκτυα κοινής ωφέλειας, κοινόχρηστοι χώροι, κ.λπ.). 

Την προηγούμενη δεκαετία, η γενικότερη οικονομική ύφεση είχε ως αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, με αποτέλεσμα μεγάλος αριθμός κτιρίων να παραμένουν κενά, ο απαιτούμενος χρόνος διάθεσης να είναι μεγάλος και οι αξίες των ακινήτων να είναι αισθητά μειωμένες σε σχέση με τις προ κρίσης εποχές. Η σχετική αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος την προηγούμενη 3-4ετία και πριν τις πρόσφατες εξελίξεις που σχετίζονται με την πανδημία Covid-19 επέφερε σταθεροποιητικές τάσεις στις αξίες των ακινήτων, ωστόσο η προσφορά εξακολουθεί να υπερκαλύπτει τη ζήτηση. 

Η άνοδος… 

Η Τεξαπρέτ ιδρύθηκε το 1985 με βασικό αντικείμενο τη χημικοτεχνική επεξεργασία κλωστοϋφαντουργικών προϊόντων αλλά και την εισαγωγή και εμπορία νημάτων και ενδυμάτων. Ωστόσο, η δραστηριοποίηση της οικογένειας Καράσσο στον κλάδο των βαφείων χρονολογείται από το 1880, όταν ο Ιάκωβος Καράσσο ίδρυσε ένα από τα πρώτα βαφεία που λειτούργησαν στη περιοχή της Θεσσαλονίκης και έβαφε κυρίως νήματα "τσιλέ" (κούκλες), κάλτσες και ρούχα. Χαρακτηριστικό της εποχής ήταν η μεταφορά των νημάτων στην θάλασσα για να τα πλύνουν.

Η επιχείρηση βρισκόταν αρχικά στην οδό Αγίου Νικολάου, ενώ, αργότερα, στην στενή τότε οδό Αριστοτέλους, μέχρι την καταστροφή των εγκαταστάσεών της κατά τη μεγάλη πυρκαγιά του 1917. Τότε, μεταφέρθηκε στην οδό Βασιλέως Πέτρου 64 (τη σημερινή οδό Σκρα, πίσω από την εκκλησία της Αγ. Σοφίας), που αποτελούσε τότε μια μικρή βιομηχανική ζώνη της εποχής με εγκατεστημένες αρκετές μονάδες.

Το βαφείο εκσυγχρονίσθηκε κατά τη δεκαετία του 1920, όταν εισήλθε στην επιχείρηση ο γιος του ιδρυτή, με την εισαγωγή νέων μηχανημάτων, αλλά και μηχανημάτων που κατασκεύαζε ο ίδιος ο Ιωσήφ Καράσσο. Το 1935, επειδή η περιοχή αναπτυσσόταν οικιστικά, μεταφέρθηκε σε άλλη περιοχή της πόλης, επί της 26ης Οκτωβρίου 48.

Κατά τη διάρκεια της κατοχής το βαφείο επιτάχθηκε από τους Γερμανούς και αργότερα καταστράφηκε από τους βομβαρδισμούς. Άρχισε να ανασυγκροτείται και να λειτουργεί και πάλι από το 1945, για να μεταφερθεί το 1972 στις εγκαταστάσεις του Καλοχωρίου, λειτουργώντας με την μορφή της Ομόρρυθμης Εταιρείας και την επωνυμία ΑΦΟΙ Καράσσο Ο.Ε. από το 1952. Το 1985, πραγματοποιήθηκε η μετατροπή της ομόρρυθμης εταιρείας σε ανώνυμη, με μετοχικό κεφάλαιο 425 εκατ. δρχ.

Μετά τη μετατροπή της σε ανώνυμη εταιρεία, οι ρυθμοί ανάπτυξης της ΑΦΟΙ Καράσσο επιταχύνθηκαν, με όλες τις απαραίτητες επενδύσεις που έπρεπε να γίνουν. Έτσι, η εταιρεία υπερδιπλασίασε με αγορές την έκταση των γηπέδων της και με συνεχείς αγορές νέου εξοπλισμού αύξησε τη δυναμικότητά της και την ποικιλία των παρεχομένων υπηρεσιών της, έτσι ώστε κατάκτησε επάξια τη φήμη ενός από τα κορυφαία βαφεία φινιριστήρια της χώρας. Το 1998 οι μετοχές της εταιρείας ξεκίνησαν να διαπραγματεύονται στην Παράλληλη Αγορά του Χρηματιστηρίου Αξίων Αθηνών.

…και η πτώση 

Ωστόσο, με την οικονομική κρίση της Ελλάδας τα πράγματα επιδεινώθηκαν δραματικά για τον κλάδο, με πολλές βιομηχανίες να μην μπορούν να αντέξουν το βάρος και να βάζουν "λουκέτο" στα εργοστάσιά τους.

Στα τέλη του 2009, η εταιρεία ανακοίνωσε τη διακοπή της λειτουργίας της μονάδας στο Καλοχώρι, επικαλούμενη τις δυσμενείς συνθήκες στην αγορά: "Οι δυσμενείς συνέπειες της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης δεν άφησαν αλώβητη την ελληνική κλωστοϋφαντουργία η οποία από ετών δεχόταν ήδη τον αθέμιτο ανταγωνισμό φθηνών αλλά όχι ποιοτικών προϊόντων τρίτων χωρών. Όλοι οι οικονομικοί αναλυτές προέβλεπαν ότι η μακρά περίοδος στασιμότητας στην εγχώρια αγορά και οι πιέσεις, που η κρίση αυτή ασκούσε στην ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, δεν επέτρεπαν προβλέψεις ταχείας εξόδου από την ύφεση.

Οι συνθήκες στην αγορά του ετοίμου ενδύματος παραμένουν δύσκολες, λόγω της έλλειψης ρευστότητας του καταναλωτικού κοινού, της συγκράτησης των καταναλωτικών δαπανών των νοικοκυριών και της μείωσης της ζήτησης που όλα αυτά συνεπάγονται. Παραδοσιακοί πελάτες της εταιρείας, για λόγους μείωσης του εργατικού κόστους τους, μετέφεραν την παραγωγή ενδυμάτων σε γειτονικές χώρες με συνέπεια τον περιορισμό της συνολικής ζήτησης για υπηρεσίες βαφής και χημικοτεχνικής επεξεργασίας των υφασμάτων”. 

Το 2018 διαγράφησαν και οι μετοχές της εταιρείας από το Χρηματιστήριο. Όπως αναφερόταν σε ανακοίνωση της εταιρείας τότε, "λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης για οκτώ και πλέον χρόνια που συνεχίζεται στη χώρα μας η εταιρεία μας πιστεύει ότι δεν θα υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον στο μέλλον για τη συνέχιση της λειτουργίας της. Το Διοικητικό Συμβούλιο διαχρονικά κατέβαλε μεγάλες προσπάθειες −μετά την παύση της παραγωγικής δραστηριότητας– να βρει διάφορες επενδυτικές λύσεις, αλλά λόγω της οικονομικής κρίσης δεν προσφέρθηκαν αξιόπιστες προτάσεις για να αξιοποιηθούν όλα τα πλεονεκτήματα που έχει η εταιρεία με σκοπό την ανάκαμψήτης. (…) H εταιρεία, λόγω της δεινής οικονομικής κατάστασης, δεν θα υποβάλει αίτημα επαναδιαπραγμάτευσης των μετοχών της".

Η εταιρεία, πάντως, εμφανίζεται σήμερα ενεργή, ενώ τον Απρίλιο του 2020 το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης απέρριψε την αίτηση που είχε καταθέσει (από τον Ιανουάριο του 2019) το Ελληνικό Δημόσιο, ζητώντας να διαταχθεί η λύση της. Η εταιρεία ανακοίνωσε πρόσφατα οικονομικά αποτελέσματα για τη χρήση 01/07/2022 έως 30/06/2023, σύμφωνα με τα οποία εμφάνισε κύκλο εργασιών 10 χιλ. ευρώ, έναντι μηδενικού κύκλου εργασιών της προηγούμενης χρήσης, και καθαρές ζημίες 10,6 χιλ. ευρώ, έναντι ζημιών 20,3 χιλ. ευρώ.