Τι σηματοδοτεί η απόκτηση της MIG Real Estate από την Εθνική Πανγαία. Ποιες οι επόμενες κινήσεις της θυγατρικής της Eθνικής Tράπεζας.
Από τον Δημήτρη Δελεβέγκο
Κατά την κορύφωση της ελληνικής ύφεσης, το διάστημα 2011-2013, οι εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) ήταν από τις ελάχιστες που έκαναν deals, τη στιγμή που το εγχώριο real estate υπέφερε από τη χειρότερη μεταπολεμικά κρίση. Ουσιαστικά, τα συγκεκριμένα οχήματα θα μπορούσαν να παρομοιαστούν με «γαλατικό χωριό»: Ενόσω η αγορά ακινήτων «φλέγεται» και κυριαρχείται από δραματική συρρίκνωση τιμών και απουσία αγοραστικού ενδιαφέροντος, οι ΑΕΕΑΠ -που είδαν, βέβαια, τις αποτιμήσεις των χαρτοφυλακίων τους να διολισθαίνουν σημαντικά- κατάφεραν να επιπλεύσουν.
Σήμερα, ύστερα και από την απόκτηση του ελέγχου της MIG Real Estate από την Εθνική Πανγαία, οι ΑΕΕΑΠ τείνουν να αποτελέσουν έναν από τους πιο δυναμικούς κλάδους της ελληνικής οικονομίας, με τις Eurobank Properties και Εθνική Πανγαία, που διαθέτουν χαρτοφυλάκιο συνολικής αξίας της τάξης των 1,8 δισ. ευρώ, να αποτελούν τους πυλώνες της συγκεκριμένης αγοράς. H Πανγαία, με στόχο την απόκτηση του 100% των μετοχών της ΜΙΓΡΕ, έχει καταθέσει υποχρεωτική δημόσια πρόταση στην τιμή των 3,1 ευρώ για το 17,19% της MIG Real Estate, μιας και ελέγχει ήδη το 82,81%, ενώ δεν θα κάνει χρήση του δικαιώματος εξαγοράς (squeeze out).
Την ίδια στιγμή, ο τρίτος παίκτης του κλάδου, η Trastor ΑΕΕΑΠ, με χαρτοφυλάκιο αξίας 74,6 εκατ. ευρώ, φαίνεται ότι ακολουθεί, προς στιγμήν, αυτόνομη πορεία, έχοντας, όμως, δεχτεί κρούσεις από ενδιαφερόμενους επενδυτές, ενώ είναι θέμα χρόνου να «υποκύψει» σε κάποιες από αυτές, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς.
Στρατηγικές αποφάσεις
Το deal της Πανγαία με τη ΜΙΓΡΕ εξυπηρετεί τον μακροπρόθεσμο στρατηγικό προσανατολισμό του ομίλου να αναπτυχθεί σε μια από τις κορυφαίες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στη Ν.
Ευρώπη, με περιουσιακά στοιχεία άνω των 2 δισ. Ευρώ μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια. Η αξία του χαρτοφυλακίου της τοποθετείται σήμερα στο 1 δισ. ευρώ και αναμένεται να ενισχυθεί αμέσως μετά την ολοκλήρωση του τυπικού σκέλους της συμφωνίας με τη MIG Real Estate, που διαθέτει επενδύσεις σε ακίνητα ύψους 52 εκατομμυρίων ευρώ.
Το χαρτοφυλάκιό της διαθέτει φερέγγυους μισθωτές, με ένα σημαντικό μέρος των ακινήτων να αφορά υποκαταστήματα της Εθνικής Τράπεζας. Περιλαμβάνει, ακόμα, το μισθωμένο στην Cosmote κτίριο ιδιοκτησίας της εταιρείας Karela, με συνολική επιφάνεια 61.574 τετραγωνικά μέτρα, όπως και τα δεκατέσσερα κρατικά ακίνητα sale & leaseback του Δημοσίου.
Την ίδια στιγμή, παραμένει άγνωστο εάν η απόκτηση της εισηγμένης στο Χ.Α. ΜΙΓΡΕ θα μπορούσε να οδηγήσει, μέσω reverse takeover (αγορά μιας εισηγμένης από μια μη εισηγμένη εταιρεία), στην είσοδο της Εθνική Πανγαία στο Χρηματιστήριο, δεδομένου ότι η προθεσμία εισαγωγής εκπνέει τον Μάιο του 2015. Μια τέτοια τακτική θα επέτρεπε στην Πανγαία να αποφύγει τα μεγάλα έξοδα και πολλά άλλα διαδικαστικά ζητήματα που συνεπάγεται το εγχείρημα της δημόσιας εγγραφής.
Ωστόσο, όλα θα κριθούν από το κατά πόσον η ΑΕΕΑΠ είναι προσανατολισμένη στη συγκέντρωση ρευστότητας, μιας και πριν από πολύ λίγους μήνες η εταιρεία φερόταν να εξετάζει έντονα το ενδεχόμενο της έκδοσης ομολόγου, με στόχο την άντληση έως και 1 δισ. ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, όλα είναι υπόθεση στρατηγικής και αυτό που είναι βέβαιο για την ώρα είναι ότι ο βραχίονας ακινήτων της Εθνικής, με μια κίνηση-ματ, απέκτησε το 82,81% ενός ισχυρού επενδυτικού σχήματος, γεγονός που θα επιτρέψει στην εταιρεία να ενισχύσει ακόμα περισσότερο τα ποσοστά φερεγγυότητας του
χαρτοφυλακίου της.
Αντίστοιχη δυναμική παρουσιάζει και το χαρτοφυλάκιο της Eurobank Properties, στης οποίας το μετοχικό κεφάλαιο συμμετέχουν η Eurobank, η Fairfax και η Wellington. Η εισηγμένη διαθέτει χαρτοφυλάκιο αξίας 726,3 εκατ. ευρώ και περιλαμβάνει 75 ακίνητα, τα περισσότερα από τα οποία (50) βρίσκονται στην Ελλάδα και ορισμένα σε Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη.
Η εσωτερική αξία της εταιρείας ανήλθε, κατά το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, στα 8,20 ευρώ, έναντι 10,34 ευρώ, ενώ σημαντική βελτίωση εμφάνισαν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες της.
H MIG Real Estate
ΗMIG Real Estate διαθέτει συνολικά 34 ακίνητα γραφείων και καταστημάτων, από τα οποία δεκατρία, σε Αθήνα, Καλλιθέα, Καματερό, Χαλάνδρι, Ηράκλειο Αττικής, Πτολεμαΐδα, Θεσσαλονίκη, Λάρισα και Βόλο, είναι χωρίς σύμβαση μίσθωσης. Στα υπόλοιπα ανήκουν γραφεία και τραπεζικά καταστήματα που είναι μισθωμένα, μεταξύ άλλων, στη Citi Bank, την Τράπεζα Πειραιώς και σε συμβουλευτικές εταιρείες.
Ταυτόχρονα, σε οκτώ ακίνητα του ομίλου υφίσταται προσημείωση υποθήκης έναντι έκδοσης ομολογιακού δανείου ύψους 7 εκατομμυρίων ευρώ από την Εμπορική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε. και την Emporiki Bank - Cyprus Ltd. Η ΜΙΓΡΕ κατέχει το 99,96% του μετοχικού κεφαλαίου της ρουμανικής ανώνυμης εταιρείας Egnatia Properties, που έχει στο χαρτοφυλάκιό της ένα αυτοτελές κτίριο γραφείων στο Βουκουρέστι και ένα τραπεζικό κατάστημα στην επαρχιακή πόλη Μπάια Μάρε.
Κατά το πρώτο εξάμηνο, η εύλογη αξία των επενδύσεων της εταιρείας αυξήθηκε κατά 421.156 ευρώ και, ως αποτέλεσμα, η εισηγμένη εμφάνισε κέρδος 1.654.802 ευρώ.
* Αναδημοσίευση από την εφημερίδα "Κεφάλαιο" της 23ης Αυγούστου
