Ο Αστέρας των Χριστουγέννων βγαίνει στη Βουλιαγμένη

Του Ηλία Γ. Μπέλλου
 
Αύριο Τρίτη διαμορφώνεται το νέο σημείο αναφοράς για το ελληνικό real estate καθώς εκπνέει η, μετά από νέα παράταση, προθεσμία για την κατάθεση των δεσμευτικών προσφορών για τον διαγωνισμό πώλησης του Αστέρα Βουλιαγμένης.
 
Το τίμημα που θα προκύψει θα αποτελέσει ασφαλώς βαρόμετρο και μέτρο σύγκρισης για τις αξίες της αγοράς ακινήτων, του τουριστικού real estate σημειώνουν παράγοντες της αγοράς.
 
Βάζει δε στη βάσανο της αγοράς την ελκυστικότητα της χώρας και ειδικά της φυσικής της ομορφιάς ως προορισμό επενδύσεων. Με την πίεση στο δημόσιο για πρόοδο στις αποκρατικοποιήσεις και στις τράπεζες για εκμετάλλευση των μη τραπεζικών στοιχείων του ενεργητικού τους το αποτέλεσμα αποκτά και πρακτική καθοριστική σημασία.
 
Σε αυτό το πλαίσιο ένα μήνα πριν από τα φετινά Χριστούγεννα οι προσδοκίες για τον Αστέρα αποκτούν υψίστη συμβολική και οικονομική σημασία. Και αυτό την ώρα που τα πρώτα στοιχεία από το τελευταίο 12μηνο δείχνουν ότι οι τιμές των τουριστικών ακινήτων και ειδικότερα των πολυτελών ξενοδοχείων εχουν αρχίσει να ανακάμπτουν.
 
Ανακάμπτουν τα ξενοδοχεία
Η αγορά των τετράστερων και πεντάστερων ξενοδοχείων έχει ήδη περάσει σε θετικά πρόσημα γεγονός που οφείλεται στην ιδιαίτερα θετική τουριστική περίοδο καθώς και στις προσδοκίες για συνέχιση της αύξησης του τουρισμού για τα ερχόμενα δύο με τρία έτη. Διευκρινίζεται ότι η κρίση στην ξενοδοχειακή αγορά είχε ξεκινήσει πριν την οικονομική κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών μεσοσταθμικά για την περίοδο 2005 – 2012 ξεπέρασε το 35%.
 
Ερίζουν Έλληνες και ξένοι
Στην διεκδίκηση του Αστέρα -που αποτελεί περιουσία της Εθνικής Τράπεζας και του ελληνικού δημοσίου και τα έσοδα από την πώληση θα διανεμηθούν έτσι σε ποσοστό 80% και 20% αντίστοιχα- συναντώνται Έλληνες επιχειρηματίες και μεγάλα ξένα επενδυτικά κεφάλαια.
 
Η ελληνική παρουσία θεωρείται καθοριστική αφού σηματοδοτεί στους ξένους την ετοιμότητα των κοντινότερων στην ελληνική πραγματικότητα επενδυτών να τοποθετηθούν.
 
Η δε ξένη παρουσία διασφαλίζει την εμπέδωση της βελτίωσης του επενδυτικού κλίματος αλλά και κεφάλαια για την ανάπτυξη ενός φιλόδοξου project. Και αυτό διότι όπως γνωρίζουν οι παροικούντες την Ιερουσαλήμ του ελληνικού real estate τα 300 στρέμματα του Αστέρα που φιλοξενούν σήμερα τρία ξενοδοχεία (το ένα "στη ναφθαλίνη") θα μετατραπούν σε ένα από τα μεγαλύτερα development πολυτελών μονοκατοικιών και θα φιλοξενούν πλέον λιγότερη από την μισή σημερινή ξενοδοχειακή δραστηριότητα. Σημειώνεται πως «πακέτο» δίδονται και τα δικαιώματα χρήσης της παραλίας του Αστέρα (έως το 2022) και της μαρίνας για περίοδο 40 ετών (από τον Οκτώβριο του 2012).
 
Οι «εκκρεμότητες»
Σε εκκρεμότητα βρίσκεται το προεδρικό διάταγμα με το οποίο θα θεσπισθεί το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης του Δημόσιου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ) το οποίο καθιστά δυνατή την μετατροπή του ξενοδοχειακού συγκροτήματος σε ζώνη τουρισμού - αναψυχής ικανή να φιλοξενήσει παραθεριστικές κατοικίες. Η εκκρεμότητα αυτή είναι και ένας από τους λόγους που οδήγησαν στις αλλεπάλληλες αναβολές της προθεσμίας των δεσμευτικών προσφορών αφού οι επενδυτές αναζητούσαν πληροφόρηση, διευκρινήσεις, διαβεβαιώσεις και διασφαλίσεις για το θέμα όπως και για άλλα ζητήματα που άπτονται της ελληνικής πραγματικότητας. Έτσι από το ΤΑΙΠΕΔ αφήνεται να εννοηθεί ότι δεν αναμένονται περισσότερες απο δυο εως τέσσερεις προσφορές.
 
Το ρόστερ των υποψηφίων
Το ρόστερ των υποψηφίων επενδυτών είναι χαρακτηριστικό του ενδιαφέροντος που προσέλκυσε το ακίνητο στο λεγόμενο Μικρό Καβούρι. Εκ των επενδυτών που αναμένεται να πρωταγωνιστήσουν και ως πόλος γύρω απο τον οποίο μπορεί να συνασπιστούν και άλλοι ενδιαφερόμενοι είναι η ΤΕΜΕΣ συμφερόντων Αχιλλέα Κωσταντακόπουλου (Costa Navarino, Costamare). Πληροφορίες της αγοράς αναφερουν πως έχουν υπάρξει διαβουλεύσεις της ΤΕΜΕΣ και με άλλους απο τους υποψηφίους όπως και με τον σαουδαραβικό όμιλο Olayan (εκ των βασικών μετόχων και της Chipita).
 
Ακόμα πυκνές επισκέψεις με το ιδιωτικό του αεροσκάφος έχει πραγματοποιήσει οψίμως στην Αθήνα για τον σκοπό της επένδυσης αυτής και ο Φερίτ Σαχένκ. Ο ισχυρός άνδρας της τουρκικής Dogus γνωστής και από την κοινοπραξία της με την Lamda στον Φλοίσβο η οποία επίσης είναι υποψήφια για τον Αστέρα.
 
Έλληνες εφοπλιστές όπως ο Γιώργος Προκοπίου και ο Λου Κολλάκης είναι επίσης μεταξύ των ονομάτων που εχουν διατυπώσει ενδιαφέρον όπως και η αμερικανική Colony Capital, η κινεζική Fosun (γνωστή από την επενδυση στην Folli Follie), η Dolphin Capital του Μίλτου Καμπουρίδη (γνωστή από το Aman Zoe στο Πόρτο Χέλι) στη οποία έχει επενδύσει περί 100 εκατομμύρια η αμερικανική Third Point που έχει επίσης μπει με άλλα τόσα στην ελληνική Energean Oil & Gas (πετρέλαια Καβάλας).
 
Ακόμα με ενδιαφέρον αναμένεται η στάση του Βaupost Group που έχει πλέον πολύ μεγαλες θέσεις σε ΟΠΑΠ και Πειραιώς, η ΙCI από τον Καναδά, η αραβικών συμφερόντων AGC Equity Partners και η ρωσική Strategic Initiative που έχει εξαγοράσει τη Δωδώνη . Στον διαγωνισμό μπορούν να συμμετάσχουν όμως και άλλοι.
 
Συγκέντρωση δυνάμεων
Οι συνασπισμοί μεταξύ κάποιων εκ των παραπάνω επενδυτών θεωρούνται πρακτικά βέβαιοι και θα αποκαλύψουν ενδεχομένως και σχήματα υποψήφια και για άλλες επενδύσεις. «Οι περισσότεροι ξένοι επιθυμούν ένα εγχώριο παίκτη ως συνεταίρο τόσο λόγο της εξοικείωσης με την αγορά όσο και για την περεταίρω ανάπτυξη των συμφερόντων τους στη χώρα» σχολιάζει Έλληνας τραπεζίτης προσθέτοντας πως «η τιμή στην οποία θα πουληθεί ο Αστέρας θα αποτελέσει και benchmark με το οποίο θα συγκρίνονται πλέον τηρουμένων των αναλογιών (κυριολεκτικά) αυτού του είδους τα project». Πρώτο και καλύτερο αυτό του Ελληνικού που ακολουθεί, χρονικά, από κοντα.
 
Τι πωλείται
Η περιοχή με την επωνυμία «ΑΣΤΕΡΑΣ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ» έχει συνολική επιφάνεια 304.429,17 τμ. Το βόρειο τμήμα του οικοπέδου, εμβαδού 192.622,00 τ.μ., αποτελεί ιδιοκτησία της «ΑΣΤΗΡ ΠΑΛΑΣ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ Α.Ξ.Ε.» (θυγατρική της «Εθνικής Τράπεζας»), ενώ στο νότιο, εμβαδού 111.807,17 τ.μ., η μεν ψιλή κυριότητα ανήκει στο ΤΑΙΠΕΔ (από τον Απρίλιο του 2013), η δε επικαρπία μέχρι το έτος 2029 στην Εθνική Τράπεζα. Σύμφωνα με το άρθρ. 70 παρ. 4 του Ν. 4170/2013 (ΦΕΚ Α 163/12.7.2013): Για την έκταση «ΑΣΤΕΡΑ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ» είναι δυνατόν να εκπονηθεί κοινό ΕΣΧΑΔΑ: Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίου Ακινήτου (σχετ. Ν. 3986/2011) υπό την προϋπόθεση ότι η έκταση θα αξιοποιηθεί από κοινού, μέσω εισφοράς από το ΤΑΙΠΕΔ του νοτίου τμήματος της έκτασης στην εταιρεία ΑΣΤΗΡ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ και στη συνέχεια πώλησης του συνόλου των μετοχών που κατέχουν η ΕΤΕ και το ΤΑΙΠΕΔ στην εν λόγω εταιρεία.
 
Το κοινό ΕΣΧΑΔΑ εκδίδεται κατόπιν αιτήσεως του ΤΑΙΠΕΔ που υποβάλλεται πριν από την εισφορά του νοτίου τμήματος που ανήκει στην ΑΣΤΗΡ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ. Η έκδοση του ΠΔ έγκρισης του κοινού ΕΣΧΑΔΑ προϋποθέτει την ολοκλήρωση της εισφοράς του νοτίου τμήματος της έκτασης του ΤΑΙΠΕΔ στην ΑΣΤΗΡ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ.
 
Ως γεωγραφικό πεδίο εφαρμογής Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α ορίζεται το ακίνητο του Ξενοδοχειακού Συγκροτήματος του Αστέρα Βουλιαγμένης. Τα ξενοδοχειακά συγκροτήματα του Αστέρα Βουλιαγμένης, όπως προαναφέρθηκε, αναπτύσσονται σε δύο γήπεδα – οικόπεδα, στο γήπεδο Α με έκταση 111,807 στρέμματα και στο γήπεδο Β με έκταση 192,622 στρέμματα). Το σύνολο της έκτασης αποτελείται από το ακίνητο, στο οποίο βρίσκονται οι εγκαταστάσεις του εγκαταλελειμμένου ξενοδοχείου «Αφροδίτη», του ακινήτου ιδιοκτησίας «ΑΣΤΗΡ ΠΑΛΑΣ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ Α.Ξ.Ε.», επί του οποίου βρίσκονται τα ξενοδοχειακά συγκροτήματα «Αrion» και «Ναυσικά – Westin».
 
Τι προβλέπεται να γίνει
Οι χρήσεις γης στην ευρύτερη περιοχή που είναι γνωστής ως Αστέρας Βουλιαγμένης (και έτσι και σε όμορες εκτάσεις όπως της Εκκλησιάς) μεταβάλλονται σε ζώνη τουρισμού - αναψυχής, αλλά διατηρείται ο συντελεστής δόμησης στο 0,20% και το ποσοστό κάλυψης στο 10%.

Ο επενδυτής θα έχει τη δυνατότητα να κατεδαφίσει υφιστάμενες ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις προκειμένου να κατασκευάσει πολυτελείς παραθεριστικές κατοικίες. Επιτρέπεται, επίσης, η αναβάθμιση - μετατροπή σε κατοικίες τμήματος των σημερινών εγκαταστάσεων .
 
Το ΕΣΧΑΔΑ επιβάλλει πάντως τη λειτουργία κατ’ ελάχιστον μιας τουριστικής μονάδας, επιφάνειας τουλάχιστον 17.000 τ.μ. και δυναμικότητας 265 κλινών. Ο επενδυτής έχει τη δυνατότητα ή να διατηρήσει μία από τις υφιστάμενες μονάδες ή να τις κατεδαφίσει και να κατασκευάσει μία νέα. Το ίδιο σχέδιο προβλέπει πως σε περισσότερο από το 50% της έκτασης (περί τα 160 στρέμματα) δεν επιτρέπεται καμία παρέμβαση και δόμηση.
 
Το ακίνητο του ξενοδοχειακού συγκροτήματος (192.622 τ.μ.) περιλαμβάνει τα ξενοδοχεία Αrion Resort and Spa με 123 δωμάτια, 58 bungalows και συνεδριακό κέντρο κ.λπ., που ανακαινίστηκε το 2004 και το Τhe Westin Hotel Athens με 162 δωμάτια, χώρους εστίασης, συνεδριακό κέντρο κ.λπ., που ανακαινίστηκε επίσης το 2004.
 
Το γειτονικό ακίνητο (115.671 τ.μ.), ιδιοκτησίας του ΤΑΙΠΕΔ (η Εθνική Τράπεζα έχει το δικαίωμα επικαρπίας και η Αστήρ Παλάς μισθώνει το ακίνητο κατόπιν συμφωνίας ισχύος 30 ετών, έως το 2029), περιλαμβάνει το πρώην Aphrodite Hotel, με συνολική επιφάνεια 20.027 τ.μ. και αναξιοποίητη έκταση. Το συγκεκριμένο ξενοδοχείο αυτήν τη στιγμή δε λειτουργεί και χρήζει εκτεταμένης ανακαίνισης. Στο παρελθόν αριθμούσε συνολικά 165 δωμάτια. Η κατεδάφισή του θεωρείται από κύκλους της αγοράς «εκ των ων ουκ άνευ».