Τα διαζύγια ανεβάζουν από μόνα τους τα ενοίκια; (ή σε συνδυασμό με άλλες 3 αιτίες;)

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Αν ρωτήσεις 100 πολίτες θα σου πουν ότι "τα διαζύγια έχουν διπλασιασθεί, είναι στα ύψη, παντού για χωρισμούς ακούς". Είναι αλήθεια κάτι τέτοιο; 

Η Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία (Ελστατ) μας λέει πως όχι: 

• 13.607 ήταν το 2009 ("Συνθήκες Διαβίωσης στην Ελλάδα", σελ 10)

• 15.532 ήταν το 2024 ("Στοιχεία Φυσικής Κίνησης Πληθυσμού, 2024", σελ. 10)

Την ίδια ώρα η Ελστατ μας έχει... παραπλανήσει με ένα στατιστικό που μπέρδεψε και εμένα στο παρελθόν: "Μειώθηκαν πολύ οι γάμοι στην Ελλάδα. Από 55.000 – 60.000 τη δεκαετία του 2000 – 2009 σε μόλις 36.649 το 2024". 

Έτσι το αβίαστο συμπέρασμα ήταν πως μπορεί να μην αυξήθηκαν πολύ τα διαζύγια, όμως αφού μειώθηκαν οι γάμοι, πλέον τα διαζύγια είναι το 42% τους, ενώ παλιά ήταν το 20 – 22%. Η πραγματικότητα όμως είναι ότι μπορεί να μειώθηκαν οι γάμοι, αυξήθηκαν όμως τα σύμφωνα συμβίωσης (14.486 το 2024), οπότε περίπου στα ίδια είμαστε, 51.135 γάμοι και σύμφωνα συμβίωσης το 2024, 55.420 το 2023 κλπ.

- "Ηλία, τι σε έπιασε και αραδιάζεις τόσα νούμερα; Τι σχέση έχουν όλα αυτά με τα ενοίκια;" μπορεί να σκεφθείς και δεν θα έχεις άδικο. Στα παρουσίασα για να σου εξηγήσω πως αν μείνουμε μόνο σε αυτά τα στοιχεία, δεν θα καταλάβουμε τίποτε για την Ελληνική αγορά ακινήτων και τη σχέση που έχουν τα διαζύγια με αυτή!

Έλα λοιπόν να καταλάβουμε καλύτερα τους μηχανισμούς της αγοράς, που κινούν και διαμορφώνουν τις τιμές...

"Πολλά τα διαζύγια, για αυτό ανεβαίνουν τα ενοίκια"

Το επιχείρημα ακούγεται λογικό:

• "Εκτοξεύθηκαν τα διαζύγια".

• "Αντί να ψάχνουν δύο άνθρωποι ένα σπίτι 80 – 100 τετραγωνικών για να ζήσουν μαζί, τώρα ψάχνουν δύο σπίτια των 40 – 60 τετραγωνικών το καθένα, για να ζήσουν χώρια".

• "Άρα για αυτό ανεβαίνουν τα ενοίκια".

Όμως υπάρχει ένα... μικρό πρόβλημα: Το ίδιο συνέβαινε και πριν από 10 – 15 – 20 χρόνια = δεν δικαιολογείται αυτή η εξέλιξη "μονοδιάστατα". 

Όποιος βλέπει την αγορά τόσο ρηχά καταλήγει στα ίδια συμπεράσματα με τους "επιφανειακούς" που συσχετίζουν τη βραχυχρόνια μίσθωση με την άνοδο των ενοικίων (και όταν τους δείχνεις πως τα ενοίκια ανέβηκαν και σε περιοχές χωρίς AirBnB... παγώνουν και αρχίζουν τον... "καλαματιανό").

Τι έχει αλλάξει λοιπόν και πλέον τα διαζύγια όντως ανεβάζουν τα ενοίκια, επειδή αυξάνουν τη ζήτηση για μικρά σπίτια που είναι σε έλλειψη;

Οι τρεις παράγοντες που σε συνδυασμό με τα διαζύγια ανεβάζουν τα ενοίκια...

Τα τελευταία 10 – 15 χρόνια συνέβησαν συνδυαστικά 3 γεγονότα που άλλαξαν εξ θεμελίων την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα:

 

1. Η Golden Visa. Για χρόνια το αντικείμενό της ήταν παλιά (μικρά) διαμερίσματα και παλιά κτίρια με μικρά διαμερίσματα, αλλά και νεόδμητα "φτιαγμένα για Golden Visa". Κάποια στιγμή όλοι έμαθαν πως "αυτός που αγόρασε από εμένα ένα "χρέπι" με 50.000, το έφτιαξε και το πούλησε για Golden Visa με 250.000" (από τα οποία στο χέρι του έμεναν 180.000 – 200.000, αλλά αυτό είναι άλλη κουβέντα). 

 

Αποσύρθηκαν χιλιάδες μικρά ακίνητα που υπήρχαν στην αγορά και ακρίβυναν πολύ όσα παρέμειναν. Πλέον το κακό σταμάτησε με τις σωστές αλλαγές της κυβέρνησης τον Μάρτιο του 2024 (2 μήνες μετά το άρθρο μου που εξηγούσε ακριβώς ότι πρέπει να αλλάξουμε το πλαίσιο). 

Όσοι κοιτούν την επιφάνεια (ή απλά τους συμφέρει) μετράνε αριθμό συναλλαγών και τον βρίσκουν μικρό, αγνοώντας πως όταν μάθει η αγορά πως ένα "χρέπι" δεν κάνει 50.000, αλλά 250.000 Ευρώ, αυτόματα ανεβαίνουν οι τιμές και στα υπόλοιπα ακίνητα της περιοχής, συμπαρασύροντας μαζί τους και τα ενοίκια. 

 

2. Τα ακίνητα που κατέληξαν στο κράτος. Η εισαγωγή του ΕΝΦΙΑ και η εκτόξευσή του την περασμένη δεκαετία, σε συνδυασμό με την τεράστια ύφεση και τη ραγδαία μείωση εισοδημάτων, οδήγησε χιλιάδες πολίτες στην απόφαση να παραχωρήσουν ακίνητο/α τους στο κράτος. Έτσι...

• Το κράτος μας είχε ήδη μία τεράστια περιουσία (σε πλήρη αδράνεια)

• Πήρε και άπειρα άλλα ακίνητα από τους πολίτες που δεν μπορούσαν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους

• = Κατέληξε να είναι... σαν την τράπεζα στη Μονόπολη!

• Ελέγχει πλέον εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, που σχεδόν όλα είναι... κλειστά!

 

Ποιο είναι το συμπέρασμα αυτού του γεγονότος που πάρα πολλοί "ξεχνάνε";

• Αν υποθέσουμε ότι την περίοδο 1960 – 2000 κτίζονταν πολυκατοικίες που είχαν και αρκετά μικρά διαμερίσματα (τουλάχιστον 30% του συνόλου)...

• Και χωρίς να σκεφθούμε ότι οι αδύναμοι που έχασαν σπίτια πιθανόν να έχασαν περισσότερα μικρά διαμερίσματα, παρά μεγάλα...

• Καταλήγουμε στο αυτονόητο συμπέρασμα πως πάρα πολλά μικρά διαμερίσματα κατέληξαν στο κράτος...

 

Τι έκανε το κράτος μας με όλα αυτά τα ακίνητα; Συνήθως τίποτε, μην πληρώνοντας καν τα κοινόχρηστα στις πολυκατοικίες όπου βρίσκονται = βγήκαν από την αγορά και δεν επέστρεψαν...

(Διαβάζουμε ότι ετοιμάζονται κινήσεις αξιοποίησης μικρότερων 25.000 ακινήτων του κράτους... μακάρι να υπάρχουν και μικρά διαμερίσματα σε αυτά. Μπράβο για την προσπάθεια).

Άρα η προσφορά μικρών διαμερισμάτων μειώθηκε ακόμη περισσότερο...

 

3. Μειώθηκε ραγδαία η κατασκευή νέων διαμερισμάτων και τα περισσότερα από αυτά δεν ήταν μικρά...

Τη δεκαετία 2011 – 2021 ο αριθμός των νεόδμητων διαμερισμάτων που παραδόθηκαν ήταν πολύ μικρότερος από αυτόν των προηγούμενων δεκαετιών, για αυτό και δημιουργήθηκε το κενό που έχουν εντοπίσει έρευνες όπως αυτή της Τράπεζας Πειραιώς*, που μίλησε για έλλειμμα 180.000 κατοικιών στην Ελληνική αγορά. 

Ακόμη όμως και αυτή η ανάλυση δεν μπορεί να μας δώσει ακριβή στοιχεία για το πόσα διαμερίσματα μικρών επιφανειών κατασκευάστηκαν τη δεκαετία 2011 – 2021. Η εμπειρική προσέγγιση όλων των παραγόντων της αγοράς (και η δικιά μου) είναι πως ήταν ελάχιστα.

Το γιατί στο ανέλυσα με λεπτομέρειες εδώ: Ο Οικοδομικός Κανονισμός του 2012 έδωσε μπόνους τετραγωνικών αν επέλεγες να κτίσεις διαμερίσματα μεγάλων επιφανειών (για αυτό και πρότεινα ο νέος Κανονισμός που έρχεται to 2026 να δώσει μπόνους στα μικρά σπίτια, που μπορούν να πληρώσουν οι Έλληνες). 

Έτσι όχι απλά μειώθηκε ο αριθμός των νεόδμητων, αλλά και μάλλον άλλαξε η σύνθεσή τους, με τα μικρά σπίτια να είναι πολύ λίγα... 

* Η έρευνα αυτή μιλάει για 208.000 ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι άνθρωποι του κλάδου θεωρούν πως το πραγματικό νούμερο είναι κάτω από το μισό.

Τα διαζύγια έγιναν παράγοντας αύξησης των ενοικίων επειδή συνέβησαν οι 3 παραπάνω αιτίες

- "Που καταλήγουμε, Ηλία; Από τα διαζύγια φτάσαμε στον Οικοδομικό Κανονισμό" μπορεί να σκεφθείς διαβάζοντας ως εδώ.

Ακριβώς! Αν θέλουμε να μιλάμε σοβαρά για ένα θέμα, πρέπει να βλέπουμε όλες τις παραμέτρους και να τις συνδυάζουμε, όχι αποσπασματικά να μιλάμε για μία παράμετρο και να αγνοούμε τις άλλες!

Ναι, τα διαζύγια έχουν συμβάλλει στην αύξηση των ενοικίων, επειδή συνέβησαν οι 3 παραπάνω αιτίες:

• Αν πχ το 2009 είχαμε 13.600 διαζύγια ( = πολλοί από τους 27.200 χωρισμένους έψαξαν για μικρό σπίτι), αυτό συνέβη όταν υπήρχαν πχ 100.000 διαθέσιμα μικρά ακίνητα.

• Σήμερα μπορεί τα διαζύγια να είναι 15.500 ( = οι χωρισμένοι που ψάχνουν είναι +14%), όμως τα διαθέσιμα σπίτια μειώθηκαν στα πχ 30.000 – 35.000 = μειώθηκαν κατά 65 – 70% λόγω όσων εξήγησα παράπανω.

 

Έτσι πλέον η πίεση στη ζήτηση ενοικίασης από τα διαζύγια πολλαπλασιάστηκε, μιας και μειώθηκε πολύ η προσφορά ακινήτων!

Όταν συζητάμε για την αγορά ακινήτων, προσπάθησε να βλέπεις το δάσος και όχι το δέντρο!

Ένα από τα πιο συνηθισμένα φαινόμενα στα social media είναι να βλέπεις ανθρώπους που... "αποφασίζουν" πως μία είναι η "αιτία" για ένα φαινόμενο όπως πχ η αύξηση των ενοικίων. Στη συνέχεια προτείνουν "ριζοσπαστικά μέτρα" εναντίον αυτής της "αιτίας", κατά το "πονάει κεφάλι, κόψει κεφάλι". 

Στην πραγματικότητα όμως η αγορά ακινήτων είναι πιο σύνθετη και σου προτείνω όταν τη μελετάς, να προσπαθείς κάθε φορά να βλέπεις το δάσος και όχι μόνο το δέντρο. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα με τα διαζύγια (που το ανέλυσα γιατί το "συναντώ" πολύ συχνά), είναι άλλες οι πραγματικές αιτίες που μείωσαν την προσφορά σπιτιών. Τα διαζύγια απλώς μεγέθυναν το πρόβλημα, επειδή είναι ελαφρώς περισσότερα σε σχέση με το παρελθόν, σε μία αγορά που έχει πολύ λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα για τέτοιους ενοικιαστές.

Τα ακίνητα θέλουν κατανόηση σε βάθος και προσέγγιση χωρίς "βεβαιότητες" και "δογματισμούς". Αλλιώς δεν θα αργήσουμε να δούμε "έρευνα από κάποιον που ο ίδιος προσωπικά ενοχλείται από τον ήλιο και για αυτό θα καταλήξει στο συμπέρασμα πως τα ενοίκια ανέβηκαν επειδή... αυξήθηκε η ηλιοφάνεια στην Ελλάδα τα τελευταία 10 χρόνια!"

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ilias@iliaspapageorgiadis.com

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο "Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις" που έχει γίνει sold out, με διαθέσιμα μόνο εισιτήρια για Live Streaming.  

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο "Αγοράζω Σπίτι", όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.