Τα 6 νέα μέτρα για φθηνότερη στέγη

Του Νίκου Ρουσάνογλου 

Έξι νέα μέτρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης αναμένεται να θεσπιστούν τις πρώτες εβδομάδες του 2026. Πρόκειται για δράσεις που εστιάζουν κυρίως στο πρόβλημα του ελλείμματος προσφοράς, που έχει αρχίσει πλέον να γίνεται αντιληπτό ότι αποτελεί τον "πυρήνα" της κρίσης. Από τα μέτρα αυτά, αμεσότερο χαρακτήρα φαίνεται πως θα έχει το νέο πρόγραμμα ανακαινίσεων που ανακοινώθηκε. 

Αυτό θα είναι ύψους 400 εκατ. ευρώ και θα αφορά παλαιές κατοικίες που στη συνέχεια θα διατίθενται για μακροχρόνια ενοικίαση. Δηλαδή δεν θα αφορά (πλην ενός μικρού ίσως ποσοστού) ακίνητα για ιδιοκατοίκηση, όπως συνέβαινε μέχρι σήμερα με τα περισσότερα προγράμματα επιδότησης αναβαθμίσεων. Το ζητούμενο, βέβαια, είναι να υιοθετηθεί μια εύκολη και μη γραφειοκρατική διαδικασία, καθώς μέχρι σήμερα αντίστοιχες προσπάθειες απαιτούν πολλά χρόνια έως ότου υλοποιηθούν και, κυρίως, αποπληρωθούν τα ποσά στους δικαιούχους. 

Με βάση το πρόγραμμα, θα επιδοτείται μέχρι το 90% της δαπάνης ανακαίνισης, ή ποσό έως 36.000 ευρώ (300 ευρώ/τ.μ.), ενώ επιλέξιμες θα είναι παλιές (προ του 1990) και κλειστές κατοικίες κατά προτεραιότητα, επιφάνειας έως 120 τ.μ. Θα ισχύουν, φυσικά, και εισοδηματικά κριτήρια, καθώς ο στόχος του προγράμματος αυτού είναι κυρίως να διευκολυνθούν νοικοκυριά που αδυνατούν οικονομικά να επισκευάσουν τα ακίνητά τους. Έτσι, αναμένονται όρια ετήσιου εισοδήματος 25.000 ευρώ για άγαμους και 35.000 ευρώ για ζευγάρια, προσαυξανόμενο κατά 5.000 ευρώ για κάθε παιδί. Για τις μονογονεϊκές οικογένειες το ποσό θα αυξάνεται σε 39.000 ευρώ, πλέον 5.000 ευρώ ανά παιδί πέραν του πρώτου. Οι δαπάνες που θα χρηματοδοτούνται θα είναι κυρίως εργασίες ανακαίνισης (σε ποσοστό 80%) και κατά 20% ενεργειακής αναβάθμισης. 

Σε μια πρώτη ανάγνωση, η ΠΟΜΙΔΑ αξιολογεί ως θετικό το μέτρο, διότι "ανταποκρίνεται στην τεράστια ανάγκη για ανακαίνιση υπαρχουσών κατοικιών που βρίσκονται σε πλεονεκτικά σημεία του αστικού ιστού των πόλεων". Σύμφωνα με την ομοσπονδία, "απαραίτητα στοιχεία για την επιτυχία του είναι η θέσπιση μικρού διαστήματος κενότητας, η μείωση της γραφειοκρατίας και του χρόνου εκταμίευσης και οι σωστές ρυθμίσεις για τα επιμέρους ποσοστά επιδότησης κάθε κατηγορίας ενδιαφερομένων". Όπως έχει τονίσει και ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, "το 58% των κατοικιών της χώρας έχει χτιστεί πριν από τη δεκαετία του 1980 και σήμερα η μέση ελληνική οικογένεια δεν διαθέτει τους πόρους να προβεί σε ανακαινίσεις".

Το σημαντικό στοιχείο του προγράμματος που ανακοινώθηκε είναι, φυσικά, ότι δεν αφορά ιδιοκατοικούμενα ακίνητα, αλλά ακίνητα που θα διατεθούν προς μακροχρόνια εκμίσθωση (τουλάχιστον πέντε ετών). Σημειωτέον ότι, αν το πρόγραμμα αυτό συνδυαστεί με τη ρύθμιση του μέτρου της τριετούς φοροαπαλλαγής για κενά ακίνητα που συνάπτουν μακροχρόνια συμβόλαια μίσθωσης, τότε το όφελος για τους ιδιοκτήτες, και αντίστοιχα και το κίνητρο φυσικά, είναι πολύ σημαντικά. Αφενός θα επιδοτούνται για να ανακατασκευάσουν το σπίτι τους, αφετέρου θα το μισθώνουν αφορολόγητα για τα πρώτα τρία χρόνια. 

Στο πλαίσιο αυτό, πηγές της αγοράς εκτιμούν ότι η ανταπόκριση θα είναι σημαντική, κάτι που έχει φανεί άλλωστε και από το αντίστοιχο πρόγραμμα που τρέχει ήδη, το "Ανακαινίζω - Νοικιάζω", ύψους 50 εκατ. ευρώ. Μέσα σε μόλις έξι μήνες το πρόγραμμα έχει φτάσει σε ποσοστό απορρόφησης 75,4% του διαθέσιμου προϋπολογισμού. Αυτό μεταφράζεται σε 4.666 εγκεκριμένες αιτήσεις για την επιδότηση εργασιών ανακαίνισης σε υφιστάμενες κατοικίες, προκειμένου αυτές στη συνέχεια να μισθωθούν αποκλειστικά μέσω μακροχρόνιων συμφωνιών.

Με βάση τα σχετικά στοιχεία, σε όλη τη χώρα υπολογίζεται ότι υπάρχουν 700.000 έως 900.000 κενά διαμερίσματα. Στην Αττική το 77% των κλειστών διαμερισμάτων είναι κατασκευής άνω των 35 ετών, εκ των οποίων περίπου 50% βρίσκονται σε πολυκατοικίες, γεγονός που επηρεάζει την αξία των γειτονικών κατοικιών. Πολλά από αυτά τα ακίνητα, όσα δεν ανήκουν πλέον σε τράπεζες και servicers (εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων), βρίσκονται στην κατοχή ανθρώπων ηλικιωμένων, χωρίς πόρους, ή που ζουν σε άλλες πόλεις, ακόμα και στο εξωτερικό, και αδυνατούν να τα επισκευάσουν. Άλλα, πάλι, έχουν υποστεί φθορές, όχι μόνο προϊόντος του χρόνου, αλλά και από προβληματικούς ενοικιαστές, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να τα κρατούν συνειδητά εκτός αγοράς. Έτσι, τα κίνητρα αυτά ενδεχομένως να επαναφέρουν αρκετά διαμερίσματα στην αγορά. 

Μεγαλύτερη είναι η επιφύλαξη της αγοράς απέναντι στο μέτρο για την παροχή φορολογικών κινήτρων σε επενδυτές που θα ανεγείρουν νέα διαμερίσματα ή θα μετατρέπουν παλιά κτίρια σε κατοικίες. Εφόσον τα σπίτια αυτά δεσμευτούν με 10ετείς μισθωτικές συμβάσεις, τότε τα έσοδα των μισθωμάτων θα μπορούν να εκπίπτουν από τον φόρο εισοδήματος των επενδυτών. Πρόκειται για ένα κίνητρο που μπορεί να παρακινήσει κάποιους κατασκευαστές στο να στρέψουν μέρος των επενδύσεών τους και προς την εκμίσθωση, πέραν της πώλησης. Ωστόσο, επειδή στην Ελλάδα οι περισσότερες οικοδομικές επιχειρήσεις χρηματοδοτούν τις επόμενες επενδύσεις τους με την πώληση των υφιστάμενων κτιρίων τους, δεν είναι ξεκάθαρο αν θα τύχει ευνοϊκής αποδοχής. Ήδη, μάλιστα, οι πρώτες ανεπίσημες αντιδράσεις δεν φαίνεται να είναι θετικές και ίσως χρειαστεί επανεξέταση ο τρόπος εφαρμογής ενός τέτοιου μέτρου. 

Η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι τα αποτελέσματα της πρότασης αυτής θα εξαρτηθούν από τον τρόπο που θα νομοθετηθεί. "Για να υπάρξει συμμετοχή του ιδιωτικού κατασκευαστικού τομέα, θα πρέπει αφενός να υπάρχει πλήρης φορολογική απαλλαγή των ενοικίων και όχι απλώς κάποιο ποσοστό έκπτωσης και αφετέρου να υπάρξουν σαφείς κανόνες λογικού προσδιορισμού των ενοικίων, πλήρως και απολύτως δεσμευτικοί για το μέλλον και προς την πλευρά του Δημοσίου, έτσι ώστε να μην οδηγηθούν οι εταιρείες που θα συμμετάσχουν σε χρεοκοπία από "μινιμαλιστικές” επιλογές μελλοντικών κυβερνήσεων".

Στα μέτρα που ανακοινώθηκαν περιλαμβάνονται και άλλες παρεμβάσεις, όπως μια επικείμενη πολεοδομική ρύθμιση από το ΥΠΕΝ για την ταχύτερη μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων και ακινήτων που προορίζονται για οικιστική χρήση και την ένταξη εγκαταλελειμμένων ή ημιτελών κτισμάτων στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων με κίνητρο την έκπτωση φόρου. Κατά την ΠΟΜΙΔΑ, η ρύθμιση είναι απολύτως αναγκαία, όπως και το να παρασχεθεί η νομοθετική δυνατότητα διαίρεσης μεγάλων διαμερισμάτων πολυκατοικιών σε μικρότερα, ακόμα και όπου αυτό απαγορεύεται από τους κανονισμούς των πολυκατοικιών, προκειμένου να προκύψουν μικρότερα διαμερίσματα, από τα οποία έχει άμεση και τεράστια ανάγκη η αγορά και η κοινωνία.

Επίσης, ανακοινώθηκε η επιστροφή δύο ενοικίων (αντί για ένα) ετησίως στους δημόσιους λειτουργούς, όπως εκπαιδευτικούς, γιατρούς και νοσηλευτικό προσωπικό, που εργάζονται σε περιφέρεια άλλη από εκείνη της καταγωγής τους και ανεξάρτητα από το εισόδημά τους. Τέλος, θα χρηματοδοτηθούν τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών κτιρίων σε απομακρυσμένες περιοχές, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν και αυτά για τη στέγαση δημοσίων υπαλλήλων. 

ΑΑΔΕ: Στοχεύει στον εντοπισμό των αδήλωτων ενοικίων

Εκτεταμένες θα είναι από τις αρχές του 2026 οι διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων ενοικίων, στοχεύοντας ασφαλώς στα ιδιαίτερα χαμηλά ενοίκια, που εντοπίζονται όχι μόνο στην Περιφέρεια και σε απομακρυσμένες περιοχές της παραμεθορίου ή της υπαίθρου, αλλά και σε περιοχές τουριστικές, ή και στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα. Στόχος είναι ο περιορισμός της φοροδιαφυγής και η προσαρμογή των μισθώσεων σε πραγματικά επίπεδα, καθώς χιλιάδες συμβόλαια είτε δεν δηλώνονται είτε εμφανίζουν εξωπραγματικά χαμηλά ποσά. 
Στο στόχαστρο θα βρεθούν περιπτώσεις δηλώσεων όπου, πέραν των λαθών που έγιναν στην υποβολή των δηλώσεων για την είσπραξη του επιδόματος ενοικίου, φαίνεται πως υπάρχει μεγάλη υποδήλωση μισθωμάτων. Συγκεκριμένα, 180.000 από τους 900.000 δικαιούχους επιδότησης δήλωσαν μηνιαίο ενοίκιο έως 100 ευρώ, ενώ μόλις το 10% εμφάνισε ποσά που ξεπερνούν τα 400 ευρώ. 

Παράταση για την τραπεζική κατάθεση ενοικίων

Με τροπολογία που κατατέθηκε σε πρόσφατο νομοσχέδιο, μετατίθεται κατά ένα τρίμηνο η έναρξη ισχύος των διατάξεων των παρ. 1, 2 και 3 του άρθρου 210 του ν. 5222/2025 για την πληρωμή των μισθωμάτων κατοικιών μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Ως νέα έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης ορίζεται η 1η Απριλίου 2026, αντί για την 1η Ιανουαρίου, όπως ίσχυε μέχρι σήμερα. Η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή των ενοικίων εντάσσεται στο πλαίσιο των παρεμβάσεων για την ενίσχυση της διαφάνειας στις συναλλαγές και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής στα εισοδήματα από ακίνητα.

Η ρύθμιση αυτή κατέστη αναγκαία προκειμένου να δοθεί χρόνος για την υλοποίηση ενός ολοκληρωμένου συστήματος διασταύρωσης δεδομένων με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών, αλλά και για να μπορέσουν οι πολίτες να προσαρμοστούν στις προδιαγραφές της υπουργικής απόφασης, η οποία θα προσδιορίσει τις λεπτομέρεις όσο και τις εξαιρέσεις από την εφαρμογή του μέτρου, το οποίο με τη ρύθμιση αυτή επεκτείνεται και στα μισθώματα κατοικιών. Υπενθυμίζεται ότι η μη πλήρης συμμόρφωση συνεπάγεται για μεν τους εκμισθωτές την απώλεια του αφορολογήτου 5% από τα μισθώματα, για δε τους ενοικιαστές την απώλεια όλων των επιδομάτων ενοικίου που δικαιούνται νόμιμα.