Στροφή στις επενδύσεις αναβαθμίσεων κατοικιών και από θεσμικούς "παίκτες" του ελληνικού real estate

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Στροφή και σε έργα αναβάθμισης παλιών διαμερισμάτων σε διάφορες περιοχές της Αττικής, ακόμα και μεμονωμένων, πραγματοποιούν αυτήν την περίοδο μεγάλοι όμιλοι ανάπτυξης ακινήτων, έχοντας εντοπίσει ένα σημαντικό "κενό" στην αγορά. Με δεδομένη τη δυσκολία εύρεσης οικοδομήσιμων οικοπέδων και κυρίως σε κόστος που να επιτρέπει το απαραίτητο κέρδος, είναι εμφανές ότι η παραγωγή νέων κατοικιών αποτελεί σήμερα πρόκληση για τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Παράλληλα, υπάρχει ένα τεράστιο και σε μεγάλο βαθμό αναξιοποίητο απόθεμα από παλιά διαμερίσματα, μη κατοικήσιμα, ή που να χρήζουν σημαντικές δαπάνες επισκευών και αναβάθμισης, προκειμένου να μπορέσουν να αξιοποιηθούν.

Σύμφωνα με τα στοιχεία από την απογραφή κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ το 2021, πάνω από το 55% του αποθέματος της χώρας έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, ενώ το 70% των κτιρίων κατατάσσεται στις τρεις χαμηλότερες κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού. Επομένως, η προσφορά στην αγορά κατοικίας αφορά ένα "γερασμένο" απόθεμα, που συχνά δεν είναι καν αξιοποιήσιμο.

Αυτό ακριβώς το κενό φιλοδοξεί να καλύψει ο ολλανδικός όμιλος ανάπτυξης ακινήτων Ten Brinke, μέσω της νέας θυγατρικής που σύστησε στην ελληνική αγορά, την Ten Brinke Remodelling, που βρίσκεται υπό την "ομπρέλα" εταιρειών της Ten Brinke Hellas. Η νέα αυτή εταιρεία ειδικεύεται σε έργα πλήρους ανακατασκευής και αναβάθμισης παλαιότερων διαμερισμάτων, με στόχο την κάλυψη του κενού που έχει εντοπιστεί ανάμεσα στις νεόδμητες κατοικίες, που συχνά είναι απρόσιτες για την μέση ελληνική οικογένεια και στις ανακαινισμένες κατοικίες, όπου το κόστος, συχνά δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική τους κατάσταση, που είναι εμφανώς χειρότερη της ζητούμενης τιμής. Ήδη, έχουν αποκτηθεί 25 διαμερίσματα σε διάφορες περιοχές της Αττικής και θα αρχίζουν να διατίθενται στην αγορά προς πώληση εντός του 2026. Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα απόθεμα που να ξεπερνά τα 80 διαμερίσματα σε ετήσια βάση για τα επόμενα χρόνια. Όσον αφορά τις περιοχές ενδιαφέροντος, αυτές είναι αστικές γειτονιές του κέντρου της Αθήνας και του Πειραιά, κοντά σε μέσα σταθερής τροχιά και λοιπά μέσα μαζικής μεταφοράς. Υπάρχει όμως και η προοπτική επέκτασης του ενδιαφέροντος της εταιρείας μελλοντικά και σε άλλες περιοχές της Αττικής, αλλά κι εκτός του λεκανοπεδίου.

Η εταιρεία σχεδιάζει να απευθυνθεί σε νέα, εργαζόμενα ζευγάρια, που αναζητούν ποιοτικό, έτοιμο διαμέρισμα, χωρίς την "βάσανο" της ανακαίνισης, νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος, που θέλουν ποιότητα και πολυτέλεια χωρίς υπερβολικό κόστος και αγοραστές που επιθυμούν ασφάλεια κι εξασφαλισμένη αξία μεταπώλησης, λόγω της ανακατασκευής που έχει γίνει από επώνυμο κατασκευαστή. Επίσης, πιθανοί αγοραστές είναι κι επενδυτές που αναζητούν πλήρως ανακατασκευασμένα κι εξοπλισμένα ακίνητα εισοδήματος σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Για την εύρεση των κατάλληλων ακινήτων, η Ten Brinke συνεργάζεται με ιδιώτες και μεσιτικά γραφεία, ποντάροντας στην οικονομία κλίμακας και την τεχνογνωσία, ώστε οι εργασίες να γίνονται οικονομικά και με ταχύτητα, προκειμένου και το τελικό προϊόν να διατίθεται σε ανταγωνιστική τιμή.

Πρόκειται για μια κίνηση ενδεικτική του επενδυτικού ενδιαφέροντος που υπάρχει όχι μόνο από ιδιώτες, αλλά και από θεσμικούς επενδυτές της εγχώριας αγοράς ακινήτων για την υλοποίηση έργων αναβάθμισης του οικιστικού αποθέματος της χώρας, μεγάλο μέρος του οποίου είναι πλέον παρωχημένο. Παράλληλα, μια "βιομηχανικού" χαρακτήρα διαδικασία για την ανακατασκευή παλιών διαμερισμάτων, θα μπορούσε να λειτουργήσει καταλυτικά για την επιστροφή και διαθεση μεγαλύτερου αριθμού ακινήτων στην αγορά, κάτι που σήμερα δεν είναι εφικτό, διότι οι κάτοχοί τους δεν μπορούν ή δεν επιθυμούν (π.χ. λόγω απόστασης, περιορισμού χρόνου κτλ.) να ασχοληθούν οι ίδιοι με την διαδικασία της ανακαίνισης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι εργασίες δεν περιορίζονται σε μια απλή ανακαίνιση. Αντιθέτως, γίνονται εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, αντικατάσταση/ανανέωση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, εγκαθίστανται συστήματα ασφαλείας, ηλεκτρικές συσκευές, τηλεχειριζόμενες ηλεκτρικές τέντες, κλιματιστικά, ενώ προτείνονται κι έξυπνες λύσεις για τους μικρότερους χώρους, με δυνατότητα εξατομίκευσης των επιλογών για κάθε αγοραστή από την αρχή της διαδικασίας. Επίσης, κάθε διαμέρισμα παραδίδεται με αναλυτικό βιβλίο χαρακτηριστικών, που περιλαμβάνει διαστάσεις, εγγυήσεις συσκευών και χρωματικές επιλογές.

Αρκετοί παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι αυτή ακριβώς η διαδικασία, δηλαδή η αναβάθμιση των παλιών ακινήτων, θα μπορέσει να συμβάλλει καθοριστικά στην βελτίωση της προσφοράς. Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η εταιρεία Ask Wire ανέφερε ότι αντί να αναπτύσσονται πολιτικές για νέες κατοικίες, θα πρέπει να δοθεί πολύ μεγαλύτερη έμφαση στην βελτίωση των υφιστάμενων κτιρίων. Οι αναβαθμίσεις, οι ανακαινίσεις, οι αλλαγές χρήσης και η αύξηση της προσφοράς μέσω της μετατροπής των μεγαλύτερων διαμερισμάτων σε πολλά μικρότερα, θα πρέπει να βρίσκονται στο επίκεντρο των νέων πολιτικών για την ανάπτυξη προσιτής στέγης. Με βάση τα στοιχεία από τα επιμέρους προγράμματα ενεργειακών αναβαθμίσεων τύπου "Εξοικονομώ", η πλειονότητα των κονδυλίων έχει κατευθυνθεί για την αναβάθμιση ιδιοκατοικούμενων κατοικιών από νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων. Αντιθέτως, είναι πολύ χαμηλότερη η απορρόφηση από ανθρώπους χαμηλών εισοδημάτων. Η αναβάθμιση περισσότερων κατοικιών θα τονώσει την ζήτηση για κατοικίες που σήμερα είναι ουσιαστικά εκτός αγοράς.